Análisis del tamaño y la participación del mercado inmobiliario de Malasia: tendencias de crecimiento y pronóstico (2025-2030)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario de Malasia

Inversiones en infraestructura que abren nuevos corredores inmobiliarios

El desarrollo de infraestructura está impulsando cambios significativos en el mercado inmobiliario de Malasia. Con un presupuesto de 11.16 millones de dólares, la línea circular MRT3 añadirá 51 kilómetros y 31 estaciones, estableciendo una ruta orbital alrededor de Kuala Lumpur. Paralelamente a esta expansión ferroviaria, Westports está invirtiendo 8.8 millones de dólares para aumentar la capacidad de Port Klang a 27 millones de TEU, lo que impulsará un aumento en la demanda de almacenes a lo largo del cinturón logístico de Klang. Mientras tanto, la autopista Pan Borneo y el enlace ferroviario de la costa este están mejorando la conectividad a lo largo del eje este-oeste, llegando a estados secundarios. Esto ha dado lugar a adquisiciones proactivas de bancos de tierras, anticipando un aumento en las valoraciones. Los promotores, aprovechando la oportunidad, están planificando estratégicamente la construcción de municipios cerca de los centros de intercambio cuya apertura está prevista para 2027. Esta nueva accesibilidad está destinada a impulsar la revalorización del mercado inmobiliario de Malasia, especialmente en los suburbios que ahora están ganando prominencia.

El crecimiento urbano en el valle de Klang, Penang y Johor sustenta la demanda residencial

La urbanización está impulsando cambios significativos en el mercado inmobiliario de Malasia, en particular en el valle de Klang, Penang y Johor. A medida que se intensifica la urbanización, las actividades económicas se alinean cada vez más con los corredores de transporte público en el valle de Klang, Penang y Johor. La línea MRT2, que conecta los municipios satélite con las principales zonas de empleo de Kuala Lumpur, ha elevado notablemente el valor de las propiedades en Bandar Sri Damansara y Kepong debido a la reducción de los tiempos de desplazamiento. En Penang, el municipio de Batu Kawan introdujo 704 viviendas unifamiliares con un precio de 209,000 dólares cada una, aprovechando la afluencia de nuevas fábricas de semiconductores. El paisaje de Johor está marcado por la Zona Económica Especial Johor-Singapur, con proyectos como Bukit Chagar, de 582 millones de dólares, diseñado para los viajeros transfronterizos. Esta tendencia subraya una creciente preferencia por desarrollos que integran a la perfección componentes residenciales, comerciales y logísticos. Los agentes inmobiliarios destacan que las propiedades en un radio de 500 metros de las estaciones de transporte público pueden alcanzar primas de reventa de hasta el 30 %. Estas tendencias indican un cambio pronunciado hacia la vivienda orientada al transporte público como el principal foco de inversión en el panorama inmobiliario de Malasia.^{[ 1 ]Y. Tan, “Precios de Bandar Sri Damansara elevados por MRT2”, edgemalaysia.com}.

Expansión industrial y logística que apoya la absorción de tierras

Los sectores industrial y logístico de Malasia están experimentando un crecimiento significativo, impulsado por inversiones sustanciales y apoyo político. En 2024, Malasia aprobó nuevas inversiones por un total de 56.6 millones de dólares. El sector electrónico y eléctrico atrajo 10.4 millones de dólares, consolidando la posición de Malasia como el sexto mayor exportador de semiconductores a nivel mundial. La planta de ensamblaje de Intel en Penang, con un valor de 7 millones de dólares, y el nuevo centro de GlobalFoundries están impulsando la actividad de prealquiler de fábricas de alta especificación diseñadas para operaciones de sala limpia. Knight Frank informa de una demanda constante de unidades de entre 20,000 y 50,000 pies cuadrados en Selangor y Johor, a medida que los proveedores se diversifican fuera de China. Además, la inversión de 6 millones de dólares de CapitaLand Malaysia Trust en el Parque Tecnológico de Nusajaya, íntegramente arrendado a inquilinos de los sectores óptico y médico, pone de relieve el interés institucional en una rentabilidad industrial estable. El Nuevo Plan Maestro Industrial 2030, que prioriza la fabricación avanzada, proporciona un sólido marco político que respalda el mercado inmobiliario de Malasia.

Vías de inversión extranjera que mejoran la participación en el mercado

El renovado programa "Mi Segundo Hogar" de Malasia ahora ofrece niveles Plata, Oro y Platino, sujetos a requisitos de depósito y montos mínimos de compra de propiedades que oscilan entre USD 133,000 y USD 444,000. Obtuvo 1,902 aprobaciones en 2024, impulsando la absorción de rascacielos en Kuala Lumpur y la costa de Penang. Los titulares de visas pueden retirar el 50% de los depósitos para la compra de propiedades después de un año, canalizando el capital directamente a la finalización de las ventas. Mientras tanto, los compromisos de Microsoft por USD 2.2 millones y Google por USD 2 millones para centros de datos han impulsado la agregación de sitios para campus de hiperescala cerca de las rutas de fibra óptica en Johor y Selangor. El efecto combinado es una mayor participación extranjera en los segmentos residencial y comercial especializado del mercado inmobiliario de Malasia.

Desafíos de exceso de oferta en segmentos de gran altura

El segmento de rascacielos en el mercado inmobiliario de Malasia se enfrenta a importantes problemas de sobreoferta. Al tercer trimestre de 2023, el inventario sin vender en el mercado inmobiliario malasio ascendía a 25,311 unidades, valoradas en 3.870 millones de dólares. Cabe destacar que Kuala Lumpur contaba con 3,111 unidades, lo que representa el 19.07 % del excedente total. El problema surge de un desajuste de precios: los promotores se han centrado principalmente en unidades con precios superiores a 111,000 dólares, mientras que la demanda real se concentra en el rango de 67,000 a 111,000 dólares. Para agravar el problema, los bancos han restringido la financiación final para proyectos especulativos, lo que ha provocado una ralentización de las ventas y un aumento de los gastos de marketing. En respuesta a los cambios en las preferencias pospandemia, algunas empresas están volviendo a los formatos físicos, lanzando 3,127 unidades en el primer trimestre de 2024. Sin embargo, hasta que mejore la tasa de liquidación, se espera que el exceso de oferta siga lastrando las ganancias de capital en el mercado inmobiliario de Malasia.

Las restricciones de ingresos de los hogares moderan la absorción

El mercado inmobiliario malasio se enfrenta a desafíos derivados de factores económicos y financieros. La deuda de los hogares asciende al 81.9% del PIB, lo que limita la asequibilidad en las principales ciudades. El banco central, con el objetivo de aliviar la presión sobre los pagos, ha mantenido los tipos de interés oficiales estables en el 3.0%. Sin embargo, las entidades crediticias se muestran cautelosas, lo que ha provocado que las tasas de aprobación de préstamos caigan por debajo de las cifras previas a la COVID-19. El presupuesto de 2025 ha reservado garantías para 20,000 hipotecas, pero en el valle de Klang y Penang, el crecimiento salarial se está quedando atrás de la inflación de activos. Maybank informa de un crecimiento del 10.4% en su cartera hipotecaria, y las aprobaciones digitales a través de Home2u indican una demanda oculta. Sin embargo, muchos compradores se ven obligados a ampliar sus ratios de servicio de la deuda solo para asegurar propiedades. En el mercado inmobiliario malasio, se prevé que el poder adquisitivo se quede atrás de la apreciación de los precios a medio plazo.

Análisis de segmento

Por modelo de negocio: Impulso del alquiler en medio del dominio de las ventas

Las propiedades en venta controlaron el 60.1% del mercado inmobiliario de Malasia en 2024, lo que refleja la filosofía de propiedad de vivienda del país. El volumen de transacciones alcanzó las 311,211 unidades, con un valor de 36.21 millones de dólares estadounidenses, lo que confirma la magnitud del segmento. Con el respaldo de hipotecas a tipo fijo y exenciones del impuesto de timbre para las primeras viviendas, los lanzamientos de primera vivienda siguen registrando un sólido volumen de reservas. Promotores como Sime Darby Property han vendido más de 2,700 unidades valoradas en 578 millones de dólares estadounidenses desde 2023 a través de sistemas de reservas digitales.

El parque de alquileres, aunque menor, presenta una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.45 % hasta 2030, la tasa más alta del mercado inmobiliario de Malasia. Los profesionales más jóvenes buscan flexibilidad y se concentran en torno a las estaciones de metro y tren ligero, donde los apartamentos con conexión al transporte público permiten vivir sin coche. Los operadores de coworking ubicados en estos nodos estiman que la reducción de los tiempos de desplazamiento ahorra a los inquilinos 7,000 horas al año. La proximidad de Johor a Singapur impulsa aún más la rentabilidad de los alquileres, con apartamentos con servicios como Gen Rise (valor bruto de 125 millones de dólares estadounidenses), dirigidos a trabajadores transfronterizos que logran el éxito antes del arrendamiento.

Por tipo de propiedad: Escala residencial, auge comercial

Las propiedades residenciales representaron el 62.1% del mercado inmobiliario de Malasia en 2024, gracias al interés sostenido por casas adosadas y condominios. Eco Horizon, de Eco World, en Batu Kawan, con un valor de 1.56 millones de dólares, es un ejemplo de la escala de un municipio, ofreciendo más de 2,000 viviendas que se alinean con el crecimiento del empleo industrial en la zona. Los inmuebles en Palma Sands, en Gamuda Cove, con precios desde 101 millones de dólares de valor bruto de venta (GDV), alcanzaron la totalidad de las reservas el día del lanzamiento, lo que reafirma la prioridad del usuario final en el espacio y las comodidades de la comunidad.

Se prevé que los activos comerciales registren una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.61 % hasta 2030, impulsada por las inversiones en la cadena de suministro de semiconductores, que requieren fábricas con salas blancas y almacenes logísticos. La adquisición de una fábrica por parte de CapitaLand Malaysia Trust por 6 millones de dólares en el Parque Tecnológico de Nusajaya indica una entrada institucional estable en el sector industrial ligero. La demanda de oficinas se inclina hacia torres con certificación ESG con superficies que permiten configuraciones de trabajo híbridas. Los propietarios de locales comerciales están reposicionando centros comerciales con inquilinos omnicanal para aprovechar las crecientes sinergias logísticas del comercio electrónico en el mercado inmobiliario de Malasia.

Por usuario final: Granel doméstico, aceleración corporativa

Los hogares individuales absorbieron el 68.3 % del total de transacciones en 2024, lo que refleja el énfasis cultural en la propiedad como un activo familiar. Las iniciativas gubernamentales, como el Plan de Financiación Escalonada y las garantías hipotecarias, buscan ampliar el acceso a los compradores primerizos. Los bancos digitales han reducido los plazos de aprobación de préstamos, aunque los ratios de servicio de la deuda siguen siendo elevados en el valle de Klang.

Los usuarios corporativos y pymes presentan una perspectiva de CAGR del 6.81 % hasta 2030, impulsada por las sólidas entradas de IED que totalizaron USD 16 1 millones en el primer trimestre de 2024. La infraestructura de IA de Microsoft, valorada en USD 2.2 millones, y los planes de centros de datos de Google, valorados en USD 2 millones, están impulsando la demanda de campus con conectividad en Johor y Selangor. Las pymes aprovechan la financiación digital de Maybank, disponible en menos de 10 minutos, para obtener locales comerciales y microalmacenes, preservando así la agilidad en medio de la incertidumbre de la cadena de suministro. Los inversores institucionales y los REIT representan una categoría creciente de "otros" que canaliza el capital de las pensiones hacia carteras logísticas y minoristas estabilizadas dentro del mercado inmobiliario de Malasia.^{[ 2 ]“CapitaLand Trust se diversifica en fábricas”, capitaland.com}.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Análisis geográfico

En 2024, Kuala Lumpur representaba el 45.2% de las transacciones inmobiliarias de Malasia. Esto se debe a su sólida base de empleo, importantes zonas comerciales y la mejora de las conexiones de transporte que conectan las zonas suburbanas con el distrito central de negocios (CBD). En el Triángulo de Oro, los precios promedio de los condominios se han estabilizado gracias a que los nuevos proyectos se centran en espacios de convivencia y diseños con certificación ecológica dirigidos a compradores más jóvenes. Los promotores gestionan la oferta escalonando la finalización de los proyectos para satisfacer la demanda. Las unidades sin vender, con precios superiores a 111,000 USD, están atrayendo a compradores extranjeros, especialmente en el marco del programa MM2H.

Johor Bahru es el área metropolitana de mayor crecimiento, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) proyectada del 7.01 % hasta 2030. Se espera que represente casi una quinta parte de la cuota de mercado inmobiliario de Malasia en los próximos años. El crecimiento industrial impulsa esta expansión, con UEM Sunrise desarrollando un parque de energías renovables y Gamuda invirtiendo 94 millones de dólares en terrenos de Port Dickson para posibles centros de datos. Estos desarrollos fomentan la migración de empleados administrativos y aumentan la demanda residencial. El Sistema de Tránsito Rápido, que se espera que conecte Johor Bahru con Singapur para 2026, reducirá los tiempos de desplazamiento a Woodlands a menos de 15 minutos. Los promotores se están centrando en proyectos de uso mixto cerca de estaciones de transporte para atraer a los primeros compradores que buscan oportunidades de ingresos por alquiler.^{[ 3 ]Compra de terrenos en Port Dickson, thestar.com.my}.

Fuera de estas áreas clave, Penang se beneficia de su industria de semiconductores y su atractivo turístico, manteniendo una fuerte demanda de viviendas unifamiliares en zonas como Batu Kawan. Sabah, Sarawak y Pahang están experimentando crecimiento gracias a las nuevas autopistas este-oeste, que mejoran la logística para los inversores en plantaciones y energías renovables. La expansión de la terminal de Port Klang, con una inversión de 8.8 millones de dólares, está impulsando el desarrollo logístico y de almacenamiento en la región costera de Selangor. Estos desarrollos regionales están diversificando las oportunidades y expandiendo el mercado inmobiliario de Malasia.