Análisis del tamaño y la participación del mercado inmobiliario de oficinas en Asia-Pacífico: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario de oficinas en Asia-Pacífico

Diversificación económica y crecimiento de los servicios en la India y el Sudeste Asiático: sostenimiento de la absorción neta

Los centros de capacidad global añadieron 1.9 millones de empleados en Bengaluru, Hyderabad y Pune en 2024, y los incentivos estatales como el programa “Beyond Bengaluru” de Karnataka siguen reduciendo el impuesto de timbre para los desarrolladores que cumplen con los requisitos ^{[1] Gobierno de Karnataka, “Beyond Bengaluru Program”, karnataka.gov.in} . Yakarta, Ciudad Ho Chi Minh y Manila replican este patrón con un sólido crecimiento demográfico y una oferta limitada de Grado A que mantiene la vacante cerca de un solo dígito. Los empleadores prefieren estas metrópolis por sus grandes reservas de talento y ventajas fiscales, que en conjunto extienden el horizonte de la demanda mucho más allá de 2028. En consecuencia, la absorción neta supera las nuevas terminaciones en corredores con ventajas de costos, incluso mientras algunos submercados chinos de Nivel 1 luchan con el exceso de oferta. La dinámica indica una confianza duradera de los ocupantes a pesar del entorno macro de las tasas.

La huida hacia la calidad y las primas ecológicas elevan la demanda de productos de primera calidad

Más del 51% del inventario regional contaba con una etiqueta formal de sostenibilidad en 2024 después de que Singapur exigiera la certificación Green Mark para nuevos proyectos de más de 5,000 m² ^{[2] Building and Construction Authority, “Green Mark 2021 Framework”, bca.gov.sg.} Tokio y Hong Kong informan cada uno una penetración verde superior al 90%, y los propietarios exigen primas que varían del 1% en nodos secundarios al 4% en los principales distritos financieros. Por cada cinco pies cuadrados de solicitudes de inquilinos para activos totalmente certificados, actualmente solo hay dos pies cuadrados disponibles, por lo que los ocupantes aseguran arrendamientos más largos o se comprometen por adelantado con proyectos en construcción. La escasez de oferta certificada acelera el ciclo de obsolescencia de los edificios más antiguos e incentiva el reciclaje de capital en fondos de rehabilitación. A medida que se endurecen los mandatos de divulgación en Australia y Japón, se espera que las primas verdes se amplíen, reforzando la tesis de la búsqueda de calidad por parte de los propietarios.

Expansión de la tecnología, el CCG y las ciencias biológicas en mercados con ventajas de costos

Las empresas tecnológicas y los centros cautivos absorbieron el 44% de los arrendamientos de la India en el tercer trimestre de 2024, liderados por acuerdos de campus de un millón de pies cuadrados de Cognizant, HCLTech e Infosys. Microsoft, UBS y Flutter consiguieron cada uno más de 500,000 pies cuadrados en Hyderabad y Bengaluru para aprovechar el arbitraje laboral y las exenciones fiscales. La demanda de ciencias de la vida en Genome Valley, Hyderabad; Biopolis, Singapur; y Zhangjiang, Shanghái, atrae a multinacionales que necesitan infraestructura de laboratorio húmedo, lo que eleva las tasas de prealquiler por encima del 60%. China continental muestra una transición hacia campus consolidados e hipereficientes, impulsados ​​por el mandato de doble carbono del país, que reduce la huella de carbono en los nodos secundarios. Esta combinación de sectores eleva los alquileres promedio, pero introduce una sensibilidad cíclica a la contratación tecnológica global.

Modelos de espacio de trabajo flexibles que admiten patrones operativos híbridos

El plazo promedio de los contratos de arrendamiento se redujo de 10 años antes de la pandemia a entre 3 y 5 años en 2024, a medida que las empresas incorporan horarios híbridos. Por lo tanto, los propietarios se alinean con operadores como WeWork mediante contratos de gestión que transfieren el riesgo de vacancia a cambio de participaciones en los ingresos. La penetración de oficinas gestionadas alcanzó el 12 % del espacio de categoría A en Singapur y Hong Kong a mediados de 2024, el doble del nivel de 2022, y las distribuciones basadas en actividades ahora asignan solo entre 80 y 120 pies cuadrados por empleado, lo que hace viable la densificación. A pesar de las superficies más pequeñas, el 70 % de las empresas aún exigen que el personal asista al menos tres días a la semana, para que la demanda no se desplome; en cambio, se desplaza a plantas flexibles dentro de torres premium. Los propietarios de edificios tradicionales de arrendamiento largo que carecen de servicios se enfrentan a un mayor tiempo de inactividad entre inquilinos.

Trabajo híbrido y densificación: reducción de las necesidades de espacio por empleado

Las asignaciones promedio cayeron de 150-200 pies cuadrados por empleado antes de 2020 a 100-150 pies cuadrados en 2024, una contracción del 33% que suaviza inmediatamente la demanda general. Sídney y Melbourne reportan una tasa de desocupación del 30-40% en torres antiguas, ya que los inquilinos se están reubicando en plantas menos numerosas y con mayor variedad de servicios. Los datos de las encuestas muestran una ocupación máxima superior al 80% en solo el 43% de los edificios monitoreados, lo que deja un inventario estructuralmente infrautilizado. Las empresas de Tokio ahora tienen un promedio de 1.3 empleados por puesto, lo que permite a los ocupantes ceder plantas enteras mientras mantienen la plantilla. Los edificios sin cercanía al transporte público ni servicios de bienestar sufren la mayor erosión de la ocupación, lo que presiona los alquileres y reduce la liquidez de los activos.

Los elevados costes de financiación y la inflación en la construcción comprime la economía de la oferta

El aumento de los costos de construcción alcanzó el 15% en Australia, el 12% en India y el 8% en China durante 2024, impulsado por el aumento de los precios del acero, el cemento y la mano de obra. Mientras tanto, los tipos de interés de referencia se mantienen en el 6.5% en India, el 4.35% en Australia y el 0.25% en Japón, lo que aumenta los gastos por intereses de los nuevos proyectos. Los promotores inmobiliarios de Yakarta y Bombay detuvieron las excavaciones mientras renegociaban los convenios de préstamo, ya que los rendimientos capitalizados ya no superaban las tasas mínimas de referencia. Las ambiciones de modernización también son prometedoras, ya que los plazos de amortización de las mejoras LEED Oro superan ahora los 10 años con los costes financieros vigentes, a menos que las primas verdes se amplíen aún más. La lentitud en las entregas de los proyectos limita la oferta futura, pero puede retrasar el equilibrio del mercado.

Análisis de segmento

Por modelo de negocio: el dominio del alquiler ancla el capital institucional

Las transacciones de alquiler capturaron el 77.2% de la facturación de 2025, lo que confirma que el mercado inmobiliario de oficinas de Asia-Pacífico prefiere flujos de efectivo predecibles, respaldados por arrendamientos. Los propietarios institucionales valoran los plazos promedio de arrendamiento de 5 a 7 años en India y los plazos de 3 a 5 años en el sudeste asiático que mitigan la volatilidad de los ingresos a corto plazo. Los REIT reequilibraron USD 3.5 millones de carteras en 2024, ejemplificado por la compra por parte de Keppel REIT de una participación del 50% en Pinnacle Office Park de Mumbai por SGD 239 millones (USD 177 millones) ^{[3] Keppel REIT, “Acquisition of Pinnacle Office Park”, keppelreit.com} . Las transacciones de venta, solo el 22.8% del valor, se prevé que avancen a una CAGR del 6.71%, lideradas por las transacciones de propiedad horizontal en Yakarta, donde la visa Golden Indonesia fomenta la propiedad en el extranjero. La rentabilidad de los alquileres se reduce a entre el 3.0% y el 3.5% en Tokio y entre el 3.5% y el 4.5% en Singapur, mientras que en Bombay y Yakarta sigue rondando el 8% o el 9.5%, atrayendo a fondos extranjeros ávidos de rentabilidad a pesar del riesgo cambiario.

Los inversores principales siguen buscando carteras estabilizadas, mientras que el capital de valor añadido se centra en activos que puedan reposicionarse para espacios de trabajo flexibles o actualizarse a certificaciones ecológicas más altas. La diferencia entre alquileres de categoría A y B es mayor en Singapur y Tokio, lo que anima a los promotores a monetizar directamente los edificios terminados, incluso manteniendo los contratos de gestión. Durante el horizonte de pronóstico, se proyecta que el tamaño del mercado inmobiliario de oficinas de Asia-Pacífico para activos de alquiler aumente de forma constante, mientras que el segmento de ventas se beneficia de precios oportunistas en áreas metropolitanas seleccionadas.

Por grado de construcción: los activos de grado A tienen una prima creciente

Las acciones de Grado A representaron el 64.1% del valor en 2025 y lideran el crecimiento con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.35% hasta 2031. Las certificaciones Green Mark, WELL y LEED respaldan primas de alquiler de entre el 1% y el 4%, y Singapur ya exige dicha certificación para cada edificio nuevo de más de 5,000 m². La tasa de desocupación de Grado A en Tokio se situó en tan solo el 3% en el tercer trimestre de 2024, la cifra más ajustada a nivel regional. Los activos más antiguos de Grado B y Grado C se enfrentan a una creciente desocupación, con Guangzhou y Shenzhen por encima del 22% debido a que las renovaciones cuestan entre 15 y 25 USD por pie cuadrado y su amortización es lenta con los tipos de interés actuales. Muchos propietarios redefinen estos edificios como oficinas gestionadas para captar la demanda híbrida o consideran la demolición si la conversión fracasa.

La cuota de mercado inmobiliario de oficinas de Grado A en Asia-Pacífico seguirá creciendo a medida que los inquilinos busquen torres certificadas y con abundantes servicios que cumplan con los objetivos ambientales. Por el contrario, la oferta de Grado C podría reducirse debido a la reutilización adaptativa o la eliminación, creando un mercado de dos niveles donde la obsolescencia se acelera para los activos que no cumplen con las normativas. Por lo tanto, los inversores con carteras de proyectos sostenibles tienen poder de fijación de precios en casi todos los distritos centrales de negocios.

Por uso final: TI e ITES impulsan la absorción actual mientras las ciencias de la vida se aceleran

Los usuarios de TI e ITES representaron el 42.4 % de la demanda en 2025, un segmento clave que mantiene una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.98 % hasta 2031. Operadores del CCG, como HCLTech e Infosys, firmaron contratos de arrendamiento de millones de pies cuadrados en Hyderabad o Bengaluru durante 2024, lo que refleja las ventajas estructurales en los costos laborales. Los usuarios de banca y seguros racionalizan el espacio administrativo, pero aún consolidan sus instalaciones insignia en Singapur, Hong Kong y Tokio, lo que genera una absorción constante de primer nivel. Las áreas de ciencias de la vida, si bien menores en términos absolutos, se expanden con mayor rapidez, ya que las farmacéuticas alquilan plantas habilitadas para laboratorios húmedos en Genome Valley, Biopolis y Zhangjiang. Esta demanda especializada eleva los alquileres promedio y permite plazos de arrendamiento más largos, de 8 a 10 años, debido a que las inversiones en equipamiento requieren un alto nivel de capital.

Las empresas minoristas y de energía convencional representan una porción cada vez menor de la demanda, desplazada por el crecimiento del comercio electrónico y las políticas de descarbonización. El cambio hacia inquilinos con un alto componente de conocimiento aumenta la resiliencia de los ingresos por alquiler, pero aumenta la exposición a los ciclos de empleo tecnológico. No obstante, el tamaño del mercado inmobiliario de oficinas de Asia-Pacífico, vinculado a los inquilinos tecnológicos, sigue siendo fundamental para la absorción en India y el Sudeste Asiático.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Análisis geográfico

La participación del 22.7% de India en el mercado inmobiliario de oficinas de Asia-Pacífico se basa en la expansión a gran escala del CCG, impulsada por concesiones estatales, un amplio talento en STEM y una rentabilidad por alquiler del 7.5% al ​​9% en Bombay y Bangalore. La inflación del 8% al 12% en los costos de construcción reduce los márgenes, pero el prealquiler en Pune y Chennai se mantiene sólido, lo que indica un interés duradero por los campus modernos. El T-Hub de Telangana y "Beyond Bengaluru" de Karnataka aceleran la descentralización hacia nodos de segundo nivel, donde los costos del suelo se mantienen entre un 40% y un 50% por debajo de los de primer nivel, ampliando así el universo de inversión.

La trayectoria de Indonesia se define por la escasa oferta y la liberalización regulatoria. Yakarta reporta un 7.4% de vacancia de grado A, la más baja entre las capitales del Sudeste Asiático, lo que eleva los alquileres a entre 400,000 y 500,000 IDR por m² mensuales (25-31 USD por m²). La Ley Ómnibus redujo a la mitad los plazos de licenciamiento de proyectos, y la visa Golden Indonesia otorga residencia de 5 a 10 años a los inversores que invierten al menos 350,000 USD, canalizando capital fresco hacia pisos de oficinas con título de propiedad. Promotores como Autograph Tower y Plaza Office Tower 2 se centran en inquilinos tecnológicos y financieros, mientras que los REIT offshore absorben activos estabilizados con rendimientos del 8-9.5%.

China, Japón, Corea del Sur y Australia ilustran fundamentos divergentes. El exceso de oferta mantiene la tasa de desocupación en Cantón y Shenzhen por encima del 22%, y los obstáculos para la conversión retrasan la implementación de la reutilización adaptativa. Tokio sigue con una oferta insuficiente, con tan solo un 3% de desocupación, y continúa atrayendo a inquilinos de primera línea a pesar de la primera subida de tipos de interés en Japón en 17 años. La tasa de desocupación del 8.5% en Seúl es moderada, con los alquileres de Gangnam respaldados por las consolidaciones de Samsung, LG y Hyundai. En Australia, el trabajo híbrido deja entre un 30% y un 40% de desocupación en las torres más antiguas del centro de la ciudad; sin embargo, los activos a poca distancia de las nuevas líneas de metro se negocian con primas significativas, ya que los compradores institucionales optan por estrategias orientadas al transporte público.

Panorama regulatorio

Regulation in Asia-Pacific office real estate increasingly links development rights and asset liquidity to buildability, green performance, and disclosure. Singapore’s Building and Construction Authority (BCA) tightened approval pathways that influence design and procurement, including the Buildability Type Approval route effective April 30, 2026 for larger projects (5,000 square meters or more). The city-state also continues to anchor green compliance through Green Mark requirements for new developments above 5,000 m2. These frameworks, along with occupier-driven standards such as WELL and LEED, reinforce the regional tilt toward certified Grade-A stock, which already earns 1-4% rent premiums in prime CBDs.

Other markets are using policy levers to accelerate redevelopment and capital formation. Hong Kong’s Lands Department is rolling out the "Pay for What You Build" pilot scheme effective June 1, 2026, changing how land premium is assessed and affecting project feasibility and redevelopment sequencing. The Hong Kong 2026-27 Budget also earmarked funding for the Construction Innovation and Technology Fund (HKD 1.4 billion). In India, regulatory frameworks enabling Small and Medium REITs broaden pathways for fractionalized and smaller-ticket office portfolios, while Thailand’s Building Energy Code (BEC 2021) and sustainable finance taxonomies add another layer of compliance signaling reflected in tenant selection and lender underwriting.

Análisis de la cadena de valor

The office real estate value chain in Asia-Pacific starts with land sourcing and entitlements, moves through planning and design (architects and engineers), construction and fit-out (contractors, MEP, and building materials and equipment), and then leasing and marketing (brokerage and workplace strategists). It ends with asset management and capital markets, including REITs, institutional funds, lenders, and transaction advisors. In 2025, office leasing activity across 11 key regional markets reached 9.8 million square meters, keeping demand for brokerage, tenant-representation, and workplace delivery services high and increasing focus on speed-to-occupancy for pre-leased Grade-A projects.

Two cost and performance constraints shape how value is captured across the chain. Construction-cost pressure in developed markets raises the hurdle for new development and pushes developers toward standardized specifications, repeatable components, and productivity-led procurement. This raises the influence of large contractors, prefab suppliers, and engineering firms that can deliver predictable outcomes. Separately, occupier demand for energy-smart buildings, including localized energy solutions and improved building controls, shifts value toward retrofit specialists, smart BMS providers, and asset managers using data-led operations to protect NOI, especially as hybrid work increases churn and compresses lease tenors to 3-5 years in several markets.