Análisis del tamaño y la cuota de mercado del sector de la vivienda compartida en Australia: tendencias de crecimiento y previsiones (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado de viviendas compartidas en Australia

El aumento de los problemas de asequibilidad de la vivienda impulsa la demanda de viviendas compartidas.

El mercado australiano de viviendas compartidas se beneficia de una brecha en la asequibilidad de la vivienda que se amplió aún más en 2026. El porcentaje del ingreso familiar medio necesario para un nuevo contrato de arrendamiento alcanzó el 33 % en 2026, mientras que los años necesarios para ahorrar para una hipoteca aumentaron a 11.2 años, lo que mantuvo a una mayor proporción de inquilinos en el mercado de arrendamiento durante más tiempo.^{[ 1 ]Consejo Nacional de Suministro y Asequibilidad de la Vivienda, “Estado del Sistema de Vivienda 2026”, NHSAC, nhsac.gov.au}Esa presión es importante porque la vivienda compartida reduce la carga de costos iniciales y recurrentes al agrupar el alquiler, el mobiliario y los servicios compartidos en un único pago gestionado. La escasez de vivienda que impulsa este cambio sigue siendo estructural, ya que se espera que el período del Acuerdo Nacional de Vivienda entregue 980,000 viviendas frente a un objetivo de 1.2 millones. La Asociación de la Industria de la Vivienda (HIA) también señaló que la demanda de vivienda continuó superando a la oferta en 2025, lo que respalda el mismo patrón de asequibilidad observado en el mercado australiano de vivienda compartida. Mientras la nueva oferta se mantenga por debajo de la demanda, la vivienda compartida gestionada profesionalmente seguirá atendiendo a los inquilinos que no pueden justificar un apartamento independiente.

El fuerte crecimiento demográfico y la migración neta al extranjero aumentan la demanda de vivienda.

El mercado australiano de viviendas compartidas también se ve impulsado por un crecimiento demográfico que sigue superando la construcción de viviendas. La migración neta internacional sumó 306,000 personas en el ejercicio fiscal 2024-25, registrándose los mayores incrementos en Nueva Gales del Sur, Queensland y Australia Occidental. Estos son los mismos estados donde la presión sobre el alquiler sigue siendo alta y donde la oferta de viviendas compartidas tiene mayor potencial de crecimiento. Casi dos de cada tres inmigrantes llegaron con visados ​​temporales, y los estudiantes internacionales constituyeron el grupo más numeroso, con 157,000 llegadas. La Asociación de la Industria de la Vivienda (HIA) estimó que el crecimiento demográfico anual implicaba una demanda de entre 190,000 y 200,000 viviendas nuevas al año, cifra que se mantuvo por encima de la construcción real. Esto mantiene la tasa de desocupación baja y favorece una ocupación sostenida en todo el mercado australiano de viviendas compartidas.

El creciente número de estudiantes internacionales y jóvenes profesionales aumenta la ocupación.

El mercado australiano de alojamiento compartido se sustenta en dos grupos de inquilinos que necesitan vivienda urbana flexible: estudiantes internacionales y jóvenes profesionales. University World News informó en mayo de 2026 que la admisión de estudiantes se situaba entre un 10 % y un 15 % por debajo de los niveles anteriores, mientras que las políticas vinculaban cada vez más el crecimiento de la matrícula con la capacidad de alojamiento demostrada. Este cambio refuerza la necesidad de alojamiento gestionado profesionalmente para estudiantes, dado que las plazas siguen siendo limitadas en relación con la demanda. El Consejo Inmobiliario de Australia declaró en junio de 2026 que la penetración de alojamientos construidos específicamente para estudiantes se situaba cerca del 6 % del alumnado, muy por debajo del 54 % del Reino Unido. ABC News también informó de que la escasez y el elevado coste del alojamiento para estudiantes seguían impulsando a los estudiantes extranjeros hacia opciones de alojamiento compartido en 2025. En la práctica, esto significa que la demanda estudiantil amplía el mercado australiano de alojamiento compartido sin alterar su atractivo principal para los residentes que trabajan y que valoran el acceso, la flexibilidad y un coste semanal predecible.

La expansión de los proyectos de vivienda compartida construidos específicamente para este fin impulsa el crecimiento del mercado.

El mercado australiano de viviendas compartidas también está avanzando gracias a la creciente visibilidad de la oferta formal de proyectos. En mayo de 2026, el Departamento de Planificación, Vivienda e Infraestructura de Nueva Gales del Sur (NSW) aprobó un proyecto de desarrollo mixto en Melrose Park, Sídney, que incluye 154 unidades de vivienda compartida y 197 viviendas asequibles, en el marco del programa Housing Australia Future Fund Housing Delivery Authority (HDA). Esta aprobación es importante porque demuestra que las viviendas compartidas pueden desarrollarse de forma estructurada cuando su uso se ajusta a las prioridades de planificación y asequibilidad. En 2026, Pro-Invest Group también impulsó una estrategia de reutilización adaptativa mediante la adquisición del Coogee Sands Hotel and Apartments para su conversión en 80 estudios de vivienda flexible. Su anterior empresa conjunta con Kajima aportó otros 500 millones de dólares australianos (318 millones de dólares estadounidenses) a sus planes de desarrollo de viviendas de alquiler en Australia, reforzando así el cambio generalizado de capital hacia los formatos de vivienda de alquiler urbano. A medida que más proyectos que cumplen con la normativa pasan de la fase conceptual a la ejecución, el mercado australiano de viviendas compartidas debería consolidarse más allá de un pequeño grupo de activos iniciales.

Los elevados costes de desarrollo y construcción limitan la viabilidad del proyecto.

El mercado australiano de viviendas compartidas sigue expuesto a la presión de los costes, que afecta a la viabilidad, los precios y los plazos. El aumento de los costes de construcción sigue siendo un riesgo a corto plazo, lo que ejerce una presión adicional sobre la ya ajustada economía de los proyectos de vivienda urbana densa. El Consejo Nacional de Suministro y Asequibilidad de la Vivienda (NHSAC) también señaló en 2026 que la inestabilidad geopolítica había introducido una mayor incertidumbre en las perspectivas de la entrega de viviendas, añadiendo otra capa de riesgo a las ya limitadas cadenas de suministro. Cuando aumentan los costes de construcción, los promotores necesitan rentas más altas, terrenos más baratos o estrategias de reutilización más eficientes para que los proyectos sean viables. Esa es una de las razones por las que la reutilización adaptativa y las alianzas institucionales se están volviendo más comunes en el mercado australiano de viviendas compartidas. La restricción no detiene la demanda, pero sí ralentiza el ritmo al que la oferta puede responder.

La complejidad de los trámites regulatorios y de planificación retrasa los nuevos proyectos.

El mercado australiano de viviendas compartidas sigue enfrentándose a un trato desigual en materia de planificación urbanística entre los distintos estados. Nueva Gales del Sur (NSW) cuenta con un marco más definido a través del SEPP de Vivienda, mientras que Victoria, Queensland y Australia Occidental aún no ofrecen el mismo nivel de reconocimiento formal para las viviendas compartidas como una categoría de uso del suelo diferenciada. Esto obliga a muchos proyectos fuera de Nueva Gales del Sur a someterse a procesos de aprobación locales caso por caso, lo que alarga los plazos y aumenta el riesgo de ejecución. La aprobación de Melrose Park en mayo de 2026 demostró que los proyectos que cumplen con la normativa pueden seguir adelante, pero también puso de manifiesto la estrecha relación que aún existe entre la oferta de viviendas compartidas y la estructura de planificación y las prioridades de las políticas públicas.^{[ 2 ]PAYCE / Medianet, “PAYCE aprueba un proyecto para impulsar la oferta de viviendas de alquiler asequibles en Sídney”, Medianet, medianet.com.au}Esto es importante porque los operadores necesitan un marco de aprobación predecible antes de poder expandir sus carteras a múltiples ciudades. Hasta que mejore esa coherencia, el mercado australiano de viviendas compartidas seguirá creciendo más rápidamente en las ubicaciones donde la planificación urbanística sea más clara.

Análisis de segmento

Por configuración de la propiedad: las habitaciones privadas definen el rendimiento, mientras que las habitaciones compartidas lo aceleran.

En 2025, las habitaciones privadas representaban el 52 % del mercado australiano de viviendas compartidas, lo que las convertía en la configuración de alojamiento más popular del país. Esta posición refleja la preferencia básica de los inquilinos urbanos, quienes aceptan cocinas, salas de estar y servicios compartidos, pero desean un espacio privado y seguro para dormir. En el mercado australiano de viviendas compartidas, este formato también ofrece a los operadores un equilibrio entre densidad y atractivo para los inquilinos. Favorece una mayor estabilidad de ocupación, ya que la habitación en sí misma sigue siendo el espacio personal mínimo por el que la mayoría de los residentes de larga estancia están dispuestos a pagar.

Los formatos de estudio/unidad completa atendieron a un grupo de inquilinos más reducido pero de mayor poder adquisitivo en 2025. Estos diseños resultan atractivos para inquilinos de larga estancia, profesionales con mayores ingresos y residentes que buscan una vivienda flexible sin tener que compartir la entrada. Se prevé que las habitaciones compartidas experimenten el mayor crecimiento, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 17.00 % hasta 2031, lo que demuestra que la presión por la asequibilidad está ampliando el mercado potencial más allá de la base principal de usuarios de habitaciones privadas. Los proyectos de mayor envergadura también ofrecen a los promotores una mayor flexibilidad para combinar viviendas privadas, compartidas y estudios en una misma propiedad. A medida que el mercado australiano de viviendas compartidas se expande a más ciudades, es probable que los operadores utilicen esta combinación para equilibrar la asequibilidad, la ocupación y los ingresos medios por habitación.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por modelo de negocio: Los contratos de arrendamiento maestro con pocos activos y el arbitraje de arrendamientos ganan terreno a medida que el capital busca rentabilidades escalables.

El segmento de proyectos de desarrollo y operación propios, que requiere una gran inversión en activos, representó el 43 % del mercado en 2025, lo que indica que la oferta inicial fue generada por operadores dispuestos a comprometer terrenos, capital de desarrollo y control operativo directo. Este modelo sigue siendo importante porque otorga control total sobre el diseño, el cumplimiento normativo, las comodidades y la experiencia de los inquilinos. Además, permite a los propietarios conservar una mayor parte del potencial de ganancias operativas a largo plazo una vez que las propiedades se estabilizan. En el mercado australiano de viviendas compartidas, este enfoque contribuyó a consolidar la categoría de producto antes de que grandes inversores entraran en acción.

Los modelos de arrendamiento maestro y arbitraje de arrendamiento con pocos activos son los de mayor crecimiento, y se prevé que el mercado australiano de viviendas compartidas para este modelo se expanda a una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 17.50 % hasta 2031. Este enfoque está ganando terreno porque permite a los operadores escalar a través de edificios existentes en lugar de solo a través de nuevas construcciones. La estrategia de reutilización adaptativa de Pro-Invest Group ilustra este cambio, ya que el grupo convirtió un hotel en Sídney en 80 estudios de vivienda flexible como parte de una plataforma de alojamiento urbano más amplia.^{[ 3 ]Pro-Invest Group / The Hotel Conversation, “Pro-Invest Group adquiere su primer inmueble urbano reutilizado”, The Hotel Conversation, thehotelconversation.com.au}Los acuerdos de gestión constituyen una tercera vía, especialmente cuando los propietarios institucionales desean un socio operativo sin transferir la propiedad de los activos. Por ello, el mercado australiano de viviendas compartidas está evolucionando hacia una combinación más diversa de modelos de crecimiento liderados por promotores, arrendatarios y gestores, en lugar de depender de una única estructura dominante.

Por rango de precios: la gama media lidera el volumen, mientras que el alojamiento compartido premium/de lujo supera al mercado.

Las propiedades de gama media representaron el 46 % del mercado australiano de viviendas compartidas en 2025, lo que confirma que la demanda principal sigue centrándose en la asequibilidad y la buena relación calidad-precio, más que en el lujo. Este segmento funciona porque ofrece a los residentes un ahorro considerable en comparación con un apartamento independiente, manteniendo al mismo tiempo la calidad, la gestión y los servicios. Además, es el segmento que mejor se ajusta al perfil de ingresos de los profesionales que necesitan acceso a las principales ciudades. En la práctica, la oferta de viviendas de gama media sigue siendo el motor del mercado australiano de viviendas compartidas.

Se prevé que el co-living premium/de lujo crezca a un ritmo acelerado del 18.00 % CAGR hasta 2031, y el mercado australiano de co-living en este segmento se está expandiendo a partir de una base más pequeña pero cada vez más visible. Este segmento atiende a profesionales que se desplazan con frecuencia, empleados expatriados y arrendatarios que buscan servicios de estilo hotelero con mayor flexibilidad de alquiler que un apartamento tradicional. El co-living económico sigue siendo relevante, pero está limitado por estándares básicos de diseño y gestión que impiden que el formato se sitúe demasiado por debajo en la curva de precios. Esto deja al mercado con un amplio segmento medio y un segmento premium de rápido crecimiento, en lugar de una carrera a la baja en los precios. El resultado es una estructura de precios donde la asequibilidad impulsa la escala, mientras que los formatos premium añaden margen y amplían el alcance a los clientes.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por usuario final: Los profesionales en activo impulsan la demanda a medida que el exceso de estudiantes profundiza el mercado.

Los profesionales en activo representaron el 56 % de la demanda en 2025, convirtiéndose así en el mayor grupo de usuarios finales del mercado australiano de viviendas compartidas. Además, se prevé que experimenten el crecimiento más rápido, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 17.30 % hasta 2031. Esta combinación sugiere que el segmento principal de profesionales aún está poco explotado, en lugar de estar cerca de la saturación. Las viviendas compartidas son ideales para este grupo, ya que reducen los costes iniciales, acortan el tiempo de búsqueda y mantienen a los residentes cerca de sus centros de trabajo. También resultan adecuadas para inquilinos cuyas condiciones laborales o etapa profesional hacen que los contratos de alquiler a largo plazo sean menos atractivos.

Los estudiantes siguen siendo el segundo segmento de usuarios finales más importante y constituyen un canal de desbordamiento crucial para el mercado australiano de alojamiento compartido. La escasez estructural de alojamiento para estudiantes es evidente, con una penetración de alojamientos construidos específicamente para estudiantes de poco más del 6 % de la población estudiantil en 2026. La política universitaria que vincula el crecimiento de la matrícula con la capacidad de alojamiento también refuerza el papel de las opciones de vivienda gestionadas de confianza fuera del sistema universitario. Esto significa que la demanda estudiantil no reemplaza a la base de inquilinos profesionales; en cambio, añade otro flujo estable de ocupación en áreas donde la presión de vivienda urbana ya es alta. Con el tiempo, la combinación de usuarios finales debería seguir estando liderada por profesionales, a la vez que se diversifica en edad, perfil de ingresos y duración de la estancia.

Análisis geográfico

En 2025, Sídney acaparaba el 41 % del mercado australiano de viviendas compartidas, lo que la situaba muy por delante de cualquier otro segmento urbano. La ciudad sigue siendo la base operativa más consolidada gracias a la combinación de una gran demanda de alquiler, una alta densidad urbana y un marco de planificación más claro que la mayoría de los demás estados. En mayo de 2026, el proyecto Melrose Park recibió la aprobación de planificación y recalificación para 154 unidades de vivienda compartida y 197 viviendas asequibles, lo que demuestra que la vivienda compartida puede alinearse con las prioridades generales de desarrollo de vivienda en Sídney. Sídney también continúa siendo el mercado de referencia en cuanto a precios, diseño e interés institucional en todo el mercado australiano de viviendas compartidas. Dado el elevado coste del suelo y la escasez de viviendas asequibles, las viviendas compartidas de mayor densidad siguen desempeñando un papel fundamental en el mercado de alquiler de la ciudad.

Melbourne sigue siendo el segundo mercado urbano más importante, aunque su cartera de proyectos ha sido más limitada de lo que sugeriría su demanda de alquiler. La ausencia de un marco formal de planificación estatal para la vivienda compartida y la normativa actual sobre impuestos sobre la propiedad siguen frenando el impulso de los proyectos. Al mismo tiempo, Melbourne contaba con la mayor cartera de proyectos de alojamiento estudiantil construido específicamente para este fin en Australia en junio de 2026, lo que indica que la demanda subyacente de alquileres es fuerte incluso cuando la construcción de viviendas compartidas se ralentiza. Brisbane es el segmento urbano de más rápido crecimiento, con una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 18.3 % hasta 2031, y el mercado australiano de viviendas compartidas en Brisbane se está expandiendo desde una base más pequeña, impulsado por la migración, la actividad en infraestructuras y una fuerte presión sobre los alquileres. Este perfil de crecimiento convierte a Brisbane en uno de los mercados de expansión a corto plazo más claros fuera de Sídney. También ofrece a los operadores la oportunidad de escalar antes de que la ciudad alcance la madurez observada en el mercado líder de Nueva Gales del Sur.

Perth y el resto de Australia siguen representando oportunidades en fase inicial dentro del mercado australiano de viviendas compartidas. Australia Occidental recibió una migración neta internacional de 40,410 personas en 2024-25, mientras que Perth continuó operando bajo condiciones de alquiler muy restrictivas. Perth también lideró la construcción de residencias estudiantiles a nivel nacional en junio de 2026, lo que indica una mayor confianza de los inversores en la demanda de viviendas de alquiler en general. Estos mercados aún carecen de la profundidad de oferta de Sídney y Melbourne, pero ofrecen el margen más claro para la ventaja de ser pionero, dado que la oferta formal de viviendas compartidas sigue siendo limitada.