Análisis del tamaño y la participación del mercado de la construcción comercial en Canadá: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado de la construcción comercial en Canadá

El crecimiento de los centros de datos y las instalaciones críticas impulsa la demanda de construcción especializada.

Los proyectos de hiperescala están absorbiendo mano de obra calificada y capacidad de subestaciones. BCE abrió la primera fase de 73 MW de su campus de Kamloops en junio de 2025, mientras que eStruxture y Vantage obtuvieron cada una rondas de financiamiento de nueve cifras para crecer en provincias ricas en energía hidroeléctrica. El complejo propuesto por QScale en Ontario, de USD 1.85-2.96 mil millones, se ubicaría entre las construcciones de una sola fase más grandes del país. Las empresas de servicios públicos en Columbia Británica y Quebec están acelerando las interconexiones para clientes de infraestructura digital, aplazando ocasionalmente otras conexiones industriales para liberar capacidad. Estas construcciones intensivas en capital mantienen a los contratistas especializados ocupados mucho más allá de 2027 ^{[1] BCE Inc., “BCE abre la primera fase del campus de datos de Kamloops de 73 MW, junio de 2025”,} bce.ca.

La expansión de las instalaciones logísticas y de almacenamiento impulsa la actividad de proyectos industriales.

La creciente penetración del comercio electrónico está manteniendo la demanda de almacenes de gran formato con capacidad de cadena de frío y última milla. Metro British Columbia completó 4.3 millones de pies cuadrados de espacio industrial en 2025, la mitad de él construido a medida para inquilinos especializados. La disponibilidad nacional se redujo al 5.0%, incluso cuando el inicio de obras alcanzó su nivel más bajo en cinco años, lo que implica posibles déficits de suministro para 2027. Las mejoras portuarias en British Columbia y Quebec están impulsando nuevos parques logísticos en municipios adyacentes donde los precios de los terrenos continúan aumentando a tasas de dos dígitos. Los principales minoristas como Amazon y Walmart están anclando clústeres de cumplimiento que atraen a proveedores externos y empresas de embalaje ^{[2] Autoridad Portuaria de Montreal, “Actualización de la expansión de la terminal de contenedores de 2025”, port-montreal.com}.

Oleoductos de infraestructura del sector público que dan soporte a la construcción institucional y cívica.

Los gobiernos están utilizando presupuestos de capital plurianuales para impulsar distritos comerciales alrededor de estaciones de transporte y campus hospitalarios. El Presupuesto 2025 esbozó USD 85 mil millones para corredores de transporte y USD 22.2 mil millones para instalaciones de defensa, acelerando las aprobaciones de permisos y señalando una demanda a largo plazo. Las remodelaciones de atención médica en Columbia Británica y Ontario están atrayendo proyectos privados de comercio minorista y hostelería que siguen el flujo de personal clínico y pacientes. El Eglinton Crosstown LRT y la Ontario Line han liberado cientos de hectáreas para la rezonificación, impulsando la consolidación de terrenos en el centro de Ontario. Un impulso similar se observa en Quebec, donde las nuevas estaciones del REM están comprimiendo los ciclos de desarrollo ^{[3] Oficial de Presupuesto Parlamentario, “Perspectivas de la cartera de infraestructura y comunidades 2025-26”, pbo-dpb.gc.ca}.

Los programas de modernización y descarbonización impulsan las obras de renovación comercial.

Los incentivos federales están redirigiendo capital hacia edificios existentes. El programa Deep Retrofit Accelerator respalda las mejoras de la envolvente y la instalación de bombas de calor, que pueden reducir el consumo de energía en un 30 % o más. Los reembolsos de las compañías de servicios públicos, que cubren hasta el 40 % de los costos de las reformas, están acortando los plazos de recuperación de la inversión, incluso con tasas de interés elevadas. Los propietarios de oficinas que buscan rentas premium están optando por la recertificación LEED, que generó rentas entre un 8 % y un 12 % más altas en 2025. Los códigos municipales actualizados ahora exigen reformas integrales al solicitar permisos importantes, lo que genera una acumulación constante de proyectos pendientes durante la próxima década.

Los altos tipos de interés y la escasez de financiación están retrasando los proyectos de desarrollo privado.

Incluso después del recorte de tasas de enero de 2025, los bancos se muestran cautelosos. Los requisitos de capital propio ahora superan el 30 % para construcciones especulativas, lo que paraliza el inicio de nuevos proyectos de oficinas en los mercados de Alberta con alta tasa de desocupación. Los diferenciales de los préstamos para la construcción se ampliaron a 250 puntos básicos a finales de 2025, lo que obliga a los promotores de nivel medio a recurrir a deuda privada más costosa. Los proyectos públicos y de construcción a medida dominan la cartera actual, ya que ofrecen condiciones más favorables. Hasta que la tasa de desocupación se normalice, la construcción de oficinas convencionales se verá limitada.  

Escasez de mano de obra calificada, aumento de costos y riesgos de ejecución.

Canadá necesita más de 85 000 trabajadores de la construcción adicionales para 2032, pero la finalización de los programas de aprendizaje no alcanza el nivel de jubilaciones. El salario medio de los electricistas en Ontario llegó a 25.16 USD por hora en 2025, un 14 % más en dos años. Los contratistas a menudo renuncian a participar en licitaciones porque no pueden realizar trabajos de personal, lo que oculta la demanda real. Una nueva Alianza de Vivienda y Construcción busca simplificar el reconocimiento de credenciales extranjeras, pero las diferencias provinciales ralentizan su implementación. El aumento de los costos laborales se cita ahora con más frecuencia que los materiales como el principal riesgo presupuestario. 

Análisis de segmento

Por tipo de sector comercial: Los centros de datos redefinen el crecimiento industrial.

Se prevé que las propiedades industriales y logísticas registren una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 5.23 % hasta 2031, impulsadas por centros de datos a hiperescala y centros de comercio electrónico que requieren sistemas complejos de energía y refrigeración. El sector de la construcción en Canadá también se beneficia de la evolución de las necesidades inmobiliarias. El espacio de oficinas aún representó el 36.2 % del valor de la construcción en 2025, pero los nuevos proyectos disminuyeron, ya que la tasa de desocupación, aunque menor (18.0 %), se mantiene muy por encima de los niveles de 2019. Las normas de regreso a la oficina de los principales bancos y el mandato de cinco días de Ontario añadieron 2.2 millones de pies cuadrados de absorción neta, pero el exceso de inventario de subarrendamientos mantiene a los promotores cautelosos. La construcción de locales comerciales ahora favorece los mercados gastronómicos y los centros de entretenimiento, mientras que los sitios de hostelería, los vinculados a la atención médica y los de uso mixto se benefician de la presencia de grandes inquilinos institucionales en las cercanías. En general, los incentivos para la reutilización adaptativa y la dinamización del centro de la ciudad están orientando al sector minorista hacia la conversión de oficinas infrautilizadas en espacios experienciales en la planta baja.

La búsqueda de calidad por parte de los inquilinos está ampliando la brecha de clases, con una tasa de desocupación del 9.3 % para las clases AAA y A frente al 17.8 % para las clases B y C. La fase 2 de CIBC Square entregó 1.75 millones de pies cuadrados en 2026 y obtuvo un prearrendamiento completo de empresas financieras que buscaban consolidación. El área metropolitana de Columbia Británica añadió 4.3 millones de pies cuadrados de espacio industrial en 2025, la mitad de ellos construidos a medida para la cadena de frío y la entrega de última milla. Los centros de datos dentro de esta categoría ahora cuestan más de 300 USD por pie cuadrado debido a la redundancia de energía, la refrigeración líquida y la ingeniería sísmica. Los promotores minoristas siguen priorizando la reutilización adaptativa, ayudados por subvenciones municipales que incentivan los proyectos de revitalización del centro de la ciudad.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por tipo de construcción: La renovación cobra impulso bajo los mandatos de descarbonización.

Las construcciones nuevas aún representaron el 77.2% del volumen de 2025, pero se prevé que las renovaciones aumenten a una CAGR del 5.09% a medida que se implementen códigos energéticos más estrictos. El fondo de USD 148 millones de la Iniciativa Aceleradora de Retrofit Profundo se dirige a edificios anteriores al año 2000 para mejoras en envolventes, HVAC y automatización. Los propietarios de Ontario y Columbia Británica que obtengan la certificación LEED Oro o Platino en 2025 captaron primas de alquiler del 8 al 12% que justifican presupuestos de retrofit de USD 20 a 30 por pie cuadrado. Las conversiones de oficinas a viviendas están creciendo en Calgary y Edmonton, donde las tasas de desocupación superiores al 25% hacen que algunas torres sean obsoletas. Los códigos provinciales adoptados en 2024-2025 ahora activan retrofits integrales cada vez que se retiran permisos importantes.  

Los usuarios industriales y logísticos siguen prefiriendo la construcción nueva, ya que las estructuras antiguas no cumplen con los requisitos de altura libre de 40 metros ni con las altas cargas del piso. Todos los centros de datos son proyectos de nueva construcción, lo que exige mano de obra especializada para la instalación de sistemas de refrigeración líquida y fuentes de alimentación redundantes. Los comercios minoristas y las oficinas tradicionales dominan los planes de renovación, incorporando patios de comidas, gimnasios y espacios de coworking para mantenerse competitivos frente al comercio electrónico. El programa del Banco de Infraestructura de Canadá exige un ahorro energético de al menos el 30 % para liberar capital, lo que obliga a realizar mejoras profundas en lugar de incrementales. Estas presiones regulatorias y financieras vinculan la renovación a una demanda sostenida hasta 2031.

Por fuente de inversión: El gasto público sirve de ancla para los distritos institucionales.

Los inversores privados aportaron el 67.7% del capital para 2025, pero se espera que la financiación pública crezca a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 5.05%, impulsada por hospitales, líneas de transporte público y proyectos cívicos que dan origen a distritos de uso mixto. El plan de infraestructura de Ottawa, con un presupuesto de 159.000 millones de dólares y que se extiende hasta 2030, agrupa juzgados y oficinas con derechos de desarrollo adyacentes. La remodelación de hospitales en Columbia Británica y Ontario está generando una oleada de demanda de comercio minorista, vivienda y oficinas a poca distancia a pie. Las asociaciones público-privadas (APP) de transporte público, como la Línea Ontario y el REM de Quebec, permiten a los consorcios monetizar los derechos aéreos mientras los gobiernos financian la infraestructura básica. Las subvenciones federales para proyectos verdes, por un valor de 298 millones de dólares para el período 2025-2026, orientan aún más el gasto hacia la mejora de los activos comunitarios.  

El capital privado se concentra ahora en espacios industriales y centros de datos construidos a medida, donde la solvencia de los inquilinos y los contratos de arrendamiento a largo plazo reducen el riesgo crediticio. La construcción especulativa de torres de oficinas se ha paralizado en mercados con alta tasa de desocupación, lo que ha llevado a los inversores a optar por la reutilización adaptativa y las renovaciones de menor riesgo. El gasto público actúa de forma contracíclica, aliviando la carga de trabajo de los contratistas cuando los proyectos privados se estancan. Ontario y Quebec captan casi el 60 % de los fondos federales para infraestructura, dejando a otras provincias con menos recursos. Los fondos de pensiones y los REIT (fondos de inversión inmobiliaria) recurren cada vez más a la autofinanciación o a los mercados de deuda privada, eludiendo los estándares más estrictos de los bancos para los préstamos a la construcción.

Análisis geográfico

Ontario concentró el 34.1% de la construcción nacional en 2025 gracias al avance de la Fase 2 de CIBC Square y Union Centre. Sin embargo, una tasa de desocupación de oficinas del 18.0% desvió el capital hacia proyectos de centros de datos y logística en los suburbios de Mississauga, Brampton y Vaughan. La absorción neta alcanzó los 2.2 millones de pies cuadrados después de que los bancos restablecieran los mandatos de oficinas y Ontario ordenara el trabajo presencial de cinco días a partir de enero de 2026. Por otro lado, el campus planificado por QScale, con un presupuesto de entre 2.5 y 4.0 millones de dólares canadienses (entre 1.85 y 2.96 millones de dólares estadounidenses), puso de manifiesto la creciente demanda de contratistas especializados y energía. La fortaleza industrial se mantuvo en torno a los centros de Amazon y Walmart, respaldada por los permisos de construcción de febrero de 2025 por valor de 3.7 millones de dólares estadounidenses y las intenciones anuales de construcción no residencial por valor de 57 millones de dólares estadounidenses.

Se proyecta que Columbia Británica crecerá a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 5.41 % hasta 2031, con una tasa de desocupación industrial del 6.0 % en el área metropolitana y 1.3 millones de pies cuadrados de inicios especulativos en 2026. La ciudad entregó 4.3 millones de pies cuadrados de espacio industrial, en su mayoría construido a medida, en 2025, mientras que operadores de centros de datos como BCE y eStruxture aprovecharon la energía hidroeléctrica a menos de USD 0.05/kWh. La tasa de desocupación de oficinas del 11.6 %, junto con los altos costos del suelo, está impulsando la inversión hacia la reutilización adaptativa, ya que los grandes proyectos de transporte y hospitales aumentan la demanda comercial circundante en medio de una escasez de mano de obra que ha elevado los salarios de los electricistas a CAD 34 (USD 25.16) por hora.

La amplia oferta de contratistas en Ontario, la liberación de terrenos impulsada por el transporte público y la base de inquilinos financieros sustentan su escala, mientras que la escasez de terrenos en Columbia Británica genera almacenes de varios pisos más caros y una mayor presión salarial. Ambas áreas metropolitanas buscan el crecimiento de los centros de datos, pero Ontario depende de la energía nuclear y el gas, mientras que la combinación hidroeléctrica de Columbia Británica ofrece ventajas en cuanto a costos y sostenibilidad. El sector minorista en cada mercado ahora favorece los mercados gastronómicos y los formatos con entretenimiento como eje central, que reutilizan las plantas bajas de edificios antiguos.