Tamaño y cuota de mercado del sector de viviendas compartidas en China
Visión general del mercado
| Periodo de estudio | 2020 - 2031 |
|---|---|
| Año base para la estimación | 2025 |
| Período de datos de pronóstico | 2026 - 2031 |
| Tamaño del mercado (2026) | USD 0.62 mil millones |
| Tamaño del mercado (2031) | USD 1.30 mil millones |
| Tasa de crecimiento (2026 - 2031) | 15.96% CAGR |
| Concentración de mercado | Media |
Principales actores *Descargo de responsabilidad: los jugadores principales están clasificados sin ningún orden en particular Imagen © Mordor Intelligence. Reutilización permitida bajo la licencia CC BY 4.0. | |
Análisis del mercado de viviendas compartidas en China realizado por Mordor Intelligence
El mercado chino de viviendas compartidas (co-living) alcanzó un valor de 0.61 millones de dólares en 2025 y se estima que crecerá desde los 0.62 millones de dólares en 2026 hasta alcanzar los 1.30 millones de dólares en 2031, con una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 15.96% durante el período de previsión (2026-2031).
El mercado de viviendas compartidas en China se expande en medio de una continua concentración urbana, con una tasa de urbanización que alcanzará el 67.9% en 2025, lo que mantiene la demanda de alquiler concentrada en las grandes ciudades, donde la propiedad sigue estando fuera del alcance de muchos hogares jóvenes. La base de inquilinos potenciales también se mantiene amplia, ya que los responsables políticos declararon en mayo de 2026 que 250 millones de residentes urbanos aún carecían de registro de domicilio, lo que mantiene la demanda inclinada hacia formatos de alquiler formales en lugar de canales de propiedad pública. El Reglamento de Alquiler de Viviendas del Consejo de Estado, vigente desde el 15 de septiembre de 2025, redujo una importante fuente de incertidumbre al establecer un marco nacional para los derechos de los inquilinos, el registro de contratos y la responsabilidad de los operadores, proporcionando a los operadores con licencia de mayor tamaño un camino más claro para la expansión. Al mismo tiempo, la debilidad del mercado de la propiedad está impulsando la formación de más hogares hacia el alquiler, mientras que la oferta de alquiler asequible respaldada por el gobierno está presionando los precios de gama baja y obligando a los operadores privados a orientarse hacia productos de mayor calidad y balances más sólidos. Esa combinación está creando un mercado de viviendas compartidas en China en el que el crecimiento de los ingresos depende cada vez más del cumplimiento normativo, la calidad del servicio y la capacidad de gestión, en lugar de la simple acumulación de activos.
Conclusiones clave del informe
- En cuanto a la configuración de las propiedades, las habitaciones privadas representaron el 52% de la cuota de mercado de viviendas compartidas en China en 2025, mientras que se prevé que los estudios/unidades completas se expandan a una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 16.50% hasta 2031.
- Por modelo de negocio, el arrendamiento maestro/arrendamiento arbitral con pocos activos representó el 46% de la cuota de mercado en 2025, mientras que el acuerdo de gestión con pocos activos registró la mayor tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) proyectada, del 16.90%, hasta 2031.
- Por rango de precios, el segmento medio representó el 48% del mercado chino de viviendas compartidas en 2025, mientras que el segmento premium/de lujo avanza a una tasa de crecimiento anual compuesta del 17.30% hasta 2031.
- Por usuario final, los estudiantes lideraron con una cuota del 53% en 2025, mientras que se prevé que los profesionales en activo crezcan a una tasa de crecimiento anual compuesta del 17.50% hasta 2031.
- Por ciudades, Pekín representó el 28% de la cuota de mercado en 2025, mientras que se prevé que Shanghái crezca a una tasa de crecimiento anual compuesta del 17.90% hasta 2031.
Nota: El tamaño del mercado y las cifras de pronóstico en este informe se generan utilizando el marco de estimación patentado de Mordor Intelligence, actualizado con los últimos datos y conocimientos disponibles a enero de 2026.
Tendencias y perspectivas del mercado de viviendas compartidas en China
Análisis del impacto de los impulsores
| Factores de la migración | (~) % Impacto en el pronóstico de CAGR | Relevancia geográfica | Cronología del impacto |
|---|---|---|---|
| Aumento de los precios de la vivienda y asequibilidad del alquiler | + 3.0% | Pekín, Shanghái, Shenzhen y ciudades centrales de nivel 1. | Mediano plazo (2-4 años) |
| Urbanización rápida y crecimiento de la fuerza laboral migrante. | + 2.5% | Nacional, con avances concentrados en Pekín, Shanghái, Shenzhen y Guangzhou. | Corto plazo (≤ 2 años) y medio plazo (2-4 años) |
| Creciente población de jóvenes profesionales y graduados | + 2.5% | Nacional, con un impulso más rápido en las ciudades de nivel 1 y en las nuevas ciudades de nivel 1. | Mediano plazo (2-4 años) |
| Ayudas gubernamentales para la vivienda de alquiler | + 2.0% | Nacional, con ganancias iniciales concentradas en Pekín, Shanghái, Shenzhen y Guangzhou. | Corto plazo (≤ 2 años) y medio plazo (2-4 años) |
| Reurbanización de propiedades urbanas subutilizadas | + 1.5% | Pekín, Shanghái, Guangzhou, con repercusiones en ciudades de segundo nivel. | Mediano plazo (2-4 años) |
| Creciente demanda de viviendas de alquiler flexibles | + 1.5% | Ciudades de nivel 1, con repercusión en Chengdu y Hangzhou. | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Fuente: Inteligencia de Mordor | |||
Aumento de los precios de la vivienda y asequibilidad del alquiler
La asequibilidad de la vivienda sigue siendo el principal factor que impulsa la demanda en el mercado de viviendas compartidas en las ciudades de primer nivel de China, ya que los costos de compra de una vivienda aún superan con creces la capacidad de muchos trabajadores jóvenes, incluso después del ciclo de corrección de 2023 a 2025. El mercado de viviendas compartidas en China también se mantiene atractivo porque los proyectos gestionados institucionalmente en Beijing y Shanghai mantuvieron una ocupación cercana al 90 % a principios de 2025, incluso cuando los alquileres en general se moderaron, lo que demuestra que los productos de alquiler gestionados profesionalmente continúan atrayendo demanda incluso en condiciones de precios más bajos. Este patrón es importante porque la solidez de la demanda es más duradera en las mismas ciudades donde la propiedad es menos accesible. Por lo tanto, la presión sobre los alquileres no ha disminuido el papel de las viviendas compartidas, sino que ha impulsado a los inquilinos a buscar una mejor relación calidad-precio dentro de los formatos gestionados. Esto mantiene a Beijing, Shanghai, Shenzhen y Guangzhou en el centro de la demanda del mercado de viviendas compartidas en China y respalda la continua diferenciación de productos entre habitaciones privadas, estudios y propiedades de gama media con certificación de calidad.
La rápida urbanización y el crecimiento de la fuerza laboral migrante impulsan la demanda de viviendas compartidas.
La población de trabajadores migrantes de China alcanzó los 301.15 millones en 2025, un aumento de 1.42 millones con respecto al año anterior, lo que mantiene una gran parte de la demanda de vivienda urbana vinculada a inquilinos móviles en lugar de propietarios establecidos. El ingreso mensual promedio para los trabajadores de fuera de la provincia aumentó a 5,774 CNY (794 USD) en 2025. Sin embargo, este nivel de ingresos aún hace que la vivienda en las ciudades de primer nivel sea inasequible para muchos trabajadores que no cuentan con una solución de alquiler compartido o administrado. El mercado de viviendas compartidas en China se beneficia de este desajuste, ya que ofrece un formato de alquiler formal que se sitúa entre la vivienda compartida informal y los apartamentos privados completos. El debate político de mayo de 2026 sobre la extensión de los servicios públicos a 250 millones de residentes urbanos no registrados también apunta a un impulso continuo hacia una mejor regulación de la vivienda de alquiler, en lugar de una menor necesidad de operadores privados. Como resultado, los operadores con sistemas de cumplimiento sólidos están en posición de captar inquilinos que de otro modo permanecerían en acuerdos de alquiler no autorizados o fragmentados.
El creciente número de jóvenes profesionales y graduados aumenta la ocupación.
Más de 12.22 millones de graduados ingresaron al mercado laboral chino en 2025, lo que mantuvo la temporada de graduaciones como un importante motor de demanda para el mercado de viviendas compartidas en los principales centros de empleo de China. Un estudio académico publicado en 2025 también mostró que los graduados de las ciudades de primer nivel enfrentan un claro desajuste entre sus ingresos iniciales y los costos de la vivienda, lo que convierte a las viviendas compartidas en una opción práctica para quienes buscan su primera vivienda tras graduarse. La demanda se está ampliando más allá de los inquilinos primerizos, ya que los inquilinos de 30 años o más representaron más del 50 % de los inquilinos institucionales en 2025, lo que indica una población de inquilinos con estancias más prolongadas. Este cambio modifica las expectativas sobre los productos, priorizando la privacidad, un mejor servicio y diseños adaptados a parejas o familias pequeñas, en lugar de solo a personas solas. También explica por qué los operadores que ofrecen contratos de arrendamiento flexibles y mejoras de calidad están captando una mayor cuota del mercado de viviendas compartidas en China que aquellos que aún se basan en una base de inquilinos puramente transitorios.
El apoyo gubernamental a la vivienda de alquiler fomenta el desarrollo de la vivienda compartida.
El apoyo político se ha convertido en una palanca de crecimiento directa para el mercado de viviendas compartidas en China desde que el Banco Popular de China y la Administración Nacional de Regulación Financiera emitieron directrices sobre financiación de alquileres de vivienda en febrero de 2024. Este marco impulsó a los prestamistas hacia productos de alquiler específicos y amplió las vías para la financiación de fondos de inversión inmobiliaria (REIT) de infraestructura, lo que mejoró el acceso al capital a largo plazo para los operadores que cumplen con la normativa. El informe de Invesco de 2025 también señaló que el índice de precios de los REIT de alquiler de vivienda aumentó un 31 % en 2024, lo que convirtió al alquiler de vivienda en el único subsector inmobiliario de China en registrar una compresión de la tasa de capitalización ese año. El Reglamento de Alquiler de Viviendas del Consejo de Estado, añadido en septiembre de 2025, estableció un marco jurídico nacional que reforzó la ventaja operativa de los proveedores con licencia frente a los propietarios informales. El resultado es un panorama de inversión más claro para el mercado de viviendas compartidas en China, ya que la regulación y la financiación ahora se mueven en la misma dirección.
Análisis del impacto de las restricciones
| Dominación | (~) % Impacto en el pronóstico de CAGR | Relevancia geográfica | Cronología del impacto |
|---|---|---|---|
| Los elevados costes de adquisición y operación de propiedades aumentan los gastos de desarrollo. | -2.0% | Pekín, Shanghái, Shenzhen y Cantón | Largo plazo (≥ 4 años) |
| La incertidumbre regulatoria en las ciudades retrasa la expansión del mercado. | -1.5% | Nacional, más pronunciado en ciudades de nivel 2 y 3. | Mediano plazo (2-4 años) |
| La competencia de los apartamentos de alquiler tradicionales limita la adopción de la vivienda compartida. | -1.5% | Nacional | Corto plazo (≤ 2 años) y medio plazo (2-4 años) |
| La baja aceptación por parte de los consumidores en las ciudades de menor tamaño limita el crecimiento del mercado. | -1.0% | Ciudades de nivel 3 y nivel 4 | Largo plazo (≥ 4 años) |
| Fuente: Inteligencia de Mordor | |||
Los elevados costes de adquisición y operación de propiedades aumentan los gastos de desarrollo.
La presión sobre los costes sigue siendo una limitación importante, ya que el modelo de arrendamiento maestro se ha vuelto mucho más difícil de defender una vez que los alquileres comenzaron a caer en 2025, dejando a los operadores con obligaciones de arrendamiento establecidas en niveles máximos anteriores. Los alquileres de apartamentos centralizados en Shanghái cayeron de 195.6 CNY (26.9 USD) por metro cuadrado al mes en 2021 a 149.6 CNY (20.6 USD) por metro cuadrado al mes en 2025, lo que pone de manifiesto el riesgo de ganancias de las estrategias de arbitraje de alquileres cuando la ocupación cae por debajo de los niveles de equilibrio. Los proyectos construidos específicamente para este fin también requieren grandes compromisos de capital, como lo demuestra la empresa conjunta de Invesco Real Estate y Ziroom en Pekín, con una inversión total prevista de 1.2 millones de RMB (165 millones de USD). Estos umbrales reducen el número de empresas que pueden añadir oferta de calidad en ubicaciones privilegiadas y ralentizan la expansión de los operadores independientes. Por lo tanto, el mercado de viviendas compartidas en China crece más rápido donde ya coinciden el capital institucional, el apoyo político y los equipos operativos experimentados.
La incertidumbre regulatoria en las ciudades retrasa la expansión del mercado.
Las regulaciones nacionales han mejorado, pero su implementación local aún varía considerablemente entre ciudades, lo que limita la expansión del mercado de viviendas compartidas en China más allá de los principales centros urbanos. La política de conversión de Shanghái es un claro ejemplo, ya que permite que los edificios comerciales se destinen al alquiler bajo una estructura operativa de 15 años sin pagos adicionales por el uso del terreno, una flexibilidad que la mayoría de las ciudades más pequeñas aún no ofrecen. Los operadores en ubicaciones secundarias y terciarias siguen enfrentándose a una normativa de licencias desigual, menor claridad en los estándares de ocupación compartida y un acceso más limitado a herramientas de financiación vinculadas a activos de alquiler institucionales. Esto mantiene el mercado de viviendas compartidas en China concentrado en Pekín, Shanghái, Shenzhen y Cantón, a pesar de que la demanda de alquileres se está extendiendo por todo el territorio urbano chino. Además, favorece a los operadores más grandes, con mayor capacidad legal y de relaciones gubernamentales, ya que pueden absorber más fácilmente los costos de cumplimiento que los operadores locales más pequeños.
Análisis de segmento
Según la configuración de la propiedad: Las habitaciones privadas generan ingresos fijos, mientras que los estudios y las unidades completas generan ingresos compartidos.
Las configuraciones de habitaciones privadas representaron el 52 % de la cuota de mercado de alojamiento compartido en China en 2025, convirtiéndose en el principal motor de ingresos en toda la gama de configuraciones. Este liderazgo refleja una clara preferencia por la privacidad en un entorno de vivienda compartida, especialmente entre los inquilinos que buscan una opción más económica sin sacrificar su espacio personal. Los productos de habitaciones compartidas siguen siendo importantes en el segmento de entrada, ya que atienden a estudiantes y recién llegados que son más sensibles al alquiler mensual que a la calidad de la distribución. Al mismo tiempo, el mercado de alojamiento compartido en China está evolucionando más allá de una propuesta puramente de bajo costo, ya que se proyecta que los formatos de estudio/unidad completa crecerán a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 16.50 % hasta 2031. Este crecimiento está vinculado a un perfil de inquilino más amplio que incluye cada vez más a profesionales mayores y pequeñas familias.
El cambio ya es visible en los patrones de transacción: las operaciones de compraventa de viviendas completas de 3 dormitorios en ciudades clave aumentaron un 15% trimestre tras trimestre en el primer semestre de 2026.[ 1 ]Grupo de expertos en alquiler de viviendas urbanas de China e Instituto de Investigación Ziroom, “Informe semestral del mercado de alquiler a largo plazo del primer semestre de 2026”, NetEase News, 163.comEste aumento sugiere que la demanda de viviendas compatibles con la vida familiar o que priorizan la privacidad no se limita al alquiler de apartamentos tradicionales, sino que también influye en la lógica de producto de las viviendas compartidas gestionadas. La oferta de habitaciones compartidas se enfrenta a la mayor presión por parte de las viviendas de alquiler asequibles subvencionadas, ya que las unidades públicas compiten directamente en precio en el segmento más bajo. Las habitaciones privadas se sitúan en una posición intermedia más sólida, ya que equilibran mejor la asequibilidad, la comodidad y el control personal que los formatos abiertos tipo residencia estudiantil o las unidades privadas de mayor precio. Los operadores están respondiendo añadiendo acceso inteligente, servicios basados en aplicaciones y estándares de mantenimiento más consistentes a las habitaciones privadas y a las unidades completas, lo que ayuda a mantener la ocupación y reducir la rotación incluso cuando los alquileres generales son bajos.
Por modelo de negocio: Los acuerdos de gestión con pocos activos sustituyen a las estructuras con muchos activos.
El modelo de arrendamiento maestro/arrendamiento ligero en activos mantuvo una participación del 46% en 2025, lo que indica que siguió siendo el modelo de negocio más importante en el mercado de viviendas compartidas de China, incluso cuando su perfil de riesgo empeoró. Este modelo se expandió rápidamente en los primeros años porque los operadores podían escalar sin comprar activos, pero también los dejó expuestos cuando los alquileres del mercado dejaron de subir. La debilidad se hizo más evidente en 2025, ya que la deflación de los alquileres comprimió los márgenes mientras que los compromisos de arrendamiento se mantuvieron fijos, lo que limitó la flexibilidad de ganancias de los operadores con grandes carteras arrendadas. En contraste, se proyecta que el acuerdo de gestión ligero en activos crecerá a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 16.90% hasta 2031, convirtiéndose en el modelo de más rápido crecimiento en el mercado. Este crecimiento refleja un cambio más amplio de los operadores hacia los ingresos por comisiones y alejándose de la exposición directa al ciclo de los alquileres.
La viabilidad económica del modelo es atractiva, ya que los operadores pueden obtener entre el 20 % y el 30 % de los ingresos por alquiler como comisión de gestión, evitando así la carga financiera que suponen los contratos de arrendamiento a largo plazo. La empresa conjunta de Mofang con Shanghai Huayi Holdings Group Co. Ltd. demostró la eficacia práctica de este enfoque, donde la entidad estatal gestiona el activo y la empresa privada se encarga de las operaciones. Esta separación entre la propiedad pública y la gestión privada es crucial, dado que la expansión de la vivienda de alquiler asequible representa una amenaza competitiva en el segmento de menor precio y, a la vez, una fuente directa de contratos de gestión. Las estructuras de propiedad, desarrollo y operación con un alto volumen de activos también están despertando un renovado interés, principalmente a través de alianzas institucionales como Invesco Real Estate y la plataforma Ziroom, en lugar de mediante la expansión de operadores independientes. Aun así, los contratos de entre 3 y 5 años generan un riesgo de continuidad, lo que sugiere que el mercado chino de viviendas compartidas probablemente premiará a los operadores con un mejor desempeño a largo plazo frente a aquellos que se basan únicamente en un rápido crecimiento de su presencia.
Por rango de precios: la gama media domina el volumen mientras que la gama premium/de lujo se desvincula del mercado.
El segmento de gama media representó el 48% de la cuota de mercado en 2025, convirtiéndose en el segmento de precios más amplio del mercado chino de viviendas compartidas, ya que se ajusta mejor a los presupuestos de los trabajadores urbanos que alquilan sus viviendas. Este segmento se sitúa entre la oferta económica subvencionada y las viviendas premium con servicios superiores, lo que le proporciona una amplia base de clientes, desde jóvenes profesionales hasta inquilinos de larga estancia. El segmento premium/de lujo sigue siendo el de mayor crecimiento, con una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 17.30% hasta 2031, lo que indica que el crecimiento no proviene únicamente de la demanda de alquileres bajos. El mercado chino de viviendas compartidas premium/de lujo se está expandiendo a medida que un mayor número de inquilinos mayores de 30 años valora más la privacidad, la fiabilidad de las operaciones y los estándares de vida de marca. Esta preferencia también incrementa el valor de la integración tecnológica y de mejores servicios para los inquilinos en las propiedades de mayor precio.
La resiliencia de la demanda en el segmento de lujo se ha mantenido mejor que el ciclo general de alquileres, ya que las propiedades gestionadas institucionalmente en Pekín y Shanghái mantuvieron tasas de ocupación del 90 % al 91 % a principios de 2025, incluso cuando los alquileres generales disminuyeron. El alojamiento compartido económico se enfrenta a la competencia más directa de la vivienda de alquiler subvencionada, y el 84 % de la nueva oferta centralizada de apartamentos en 2025 provino de proyectos de alquiler asequible con precios inferiores a las alternativas del mercado. Esa diferencia de precios reduce el margen para que los operadores privados compitan únicamente en función del coste en el segmento más bajo. Por lo tanto, el segmento de gama media sigue siendo el ancla de volumen porque atiende a inquilinos que no pueden acceder a la propiedad y a viviendas de lujo y que aún buscan mayor estabilidad que la que pueden ofrecer los alquileres informales. Por el contrario, el segmento premium/de lujo se está convirtiendo en la vía más clara para los operadores que buscan mayores márgenes y menor exposición a la presión de precios respaldada por el Estado.
Por usuario final: La base estudiantil mantiene el volumen mientras que los profesionales en activo impulsan la mezcla.
En 2025, los estudiantes representaron el 53 % del mercado de viviendas compartidas en China, convirtiéndose en el grupo de usuarios finales más numeroso. Su importancia radica en la afluencia anual de graduados a los principales mercados laborales urbanos, donde más de 12.22 millones se incorporaron al mercado laboral ese año. Esta demanda estacional impulsa la ocupación en torno a los centros educativos y laborales, especialmente en Pekín, Shanghái y Shenzhen, donde la competencia por el alquiler es mayor. Sin embargo, se prevé que los profesionales en activo crezcan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 17.50 % hasta 2031, lo que los convierte en el segmento de usuarios finales de mayor crecimiento en el mercado de viviendas compartidas de China. Este crecimiento acelerado demuestra la transición del sector, que está pasando de ofrecer una solución temporal para graduados a un formato de vivienda urbana de mayor duración.
El diseño de los productos está cambiando a la par que la composición de los inquilinos, ya que los operadores se alejan de las habitaciones compartidas tipo residencia estudiantil para ofrecer habitaciones privadas, estudios y diseños adaptados a familias. El Informe de Tendencias de Alquiler para Jóvenes de Shanghái de 2025 reveló que más del 70 % de los jóvenes inquilinos de Shanghái vivían con sus parejas, hijos o padres, lo que respalda la necesidad de formatos de unidades más flexibles en lugar de productos exclusivamente para una sola persona. Esto es importante porque los operadores que se centran demasiado en inquilinos jóvenes solteros corren el riesgo de perder una base de renovación más amplia y estable. Los profesionales que trabajan suelen renovar con mayor regularidad y muestran menor sensibilidad a la desocupación que los estudiantes, lo que mejora la visibilidad de los ingresos. Si bien los estudiantes aún representan un volumen importante de ingresos, la calidad de las ganancias en el mercado de viviendas compartidas de China está cada vez más influenciada por inquilinos mayores que buscan comodidad, privacidad y un servicio confiable para estancias prolongadas.
Análisis geográfico
Pekín representó el 28% del mercado chino de viviendas compartidas en 2025 y sigue siendo el ejemplo más claro de la solidez institucional del sector. La ciudad contaba con 243 proyectos de viviendas compartidas en funcionamiento y casi 116,000 unidades a finales de 2025, con alquileres promedio de 121 CNY (16.6 USD) por metro cuadrado al mes y una tasa de ocupación del 91%.[ 2 ]JLL China, “Oportunidades de inversión en vivienda de alquiler: perspectivas del 15.º Plan Quinquenal”, JLL China, joneslanglasalle.com.cnEse nivel de ocupación demuestra que las propiedades gestionadas con calidad siguen atrayendo inquilinos, incluso en un mercado nacional de alquileres menos dinámico. Las transacciones de inversión a gran escala, que totalizaron 3.100 millones de RMB (426.4 millones de USD) en tres operaciones en 2025, confirmaron que Pekín continúa atrayendo capital global a proyectos de vivienda de alquiler. La nueva oferta sigue concentrada en distritos periféricos como Chaoyang, Fengtai y Daxing, lo que refleja las limitaciones en el costo del suelo dentro del núcleo urbano.
Shanghái es la ciudad de más rápido crecimiento en el mercado de viviendas compartidas de China, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) proyectada del 17.90 % hasta 2031 y la mayor base de oferta entre las principales ciudades de entrada. La ciudad contaba con 695 proyectos y casi 330,000 unidades a finales de 2025, con alquileres promedio de 113 CNY (15.5 USD) por metro cuadrado al mes. El volumen de transacciones a granel alcanzó los 8.24 millones de RMB (1.13 millones de USD) en 2025, más de 2.6 veces el total de Pekín, lo que subraya el papel de Shanghái como principal centro de inversión institucional. La afluencia de talento a la ciudad se mantuvo fuerte entre 2021 y 2025, ampliando la futura base de inquilinos para viviendas institucionales. Su política de conversión de edificios comerciales también está creando un nuevo canal de oferta a partir de activos de oficinas infrautilizados, lo que le da a Shanghái una ventaja para expandir el stock de alquiler gestionado sin tener que esperar a que haya nuevos terrenos disponibles.
Shenzhen y Guangzhou conforman el centro del mercado de viviendas compartidas en el delta del río Perla en China. La oferta centralizada de viviendas compartidas en Shenzhen alcanzó las 281,000 unidades en el primer trimestre de 2026, la segunda mayor entre las ocho ciudades principales de China. La composición de los inquilinos en Shenzhen está marcada por el empleo en el sector tecnológico, lo que impulsa una mayor demanda de viviendas de gama alta y media que en muchas otras ciudades. Guangzhou está utilizando políticas de conversión de locales comerciales a viviendas de alquiler para aumentar la oferta, mientras que su base de empleo mantiene una amplia demanda en formatos asequibles y de gama media. Más allá de las cuatro ciudades principales, Chengdu, Hangzhou, Suzhou y otros nuevos mercados de nivel 1 están entrando en una fase de desarrollo más centrada en la calidad, y el crecimiento de las transacciones en la primera mitad de 2026 indica que están surgiendo nuevos centros de demanda fuera del núcleo tradicional.
Panorama competitivo
El mercado chino de viviendas compartidas está moderadamente consolidado, con un grupo líder de operadores que fortalecen sus posiciones a través de la escala, las alianzas institucionales y la diversificación de sus modelos operativos. Port Apartment de Vanke y Guanyu de Longfor siguen siendo las marcas líderes, y los 30 principales operadores gestionaban 1.98 millones de habitaciones a finales de 2025, un 13 % más que el año anterior.[ 3 ]Asociación China de Bienes Raíces, “Informe de seguimiento de la industria de alquiler de viviendas en China 2025, edición de mitad de año”, Asociación China de Bienes Raíces, fangchan.comLas empresas estatales también expandieron su presencia, representando más del 20 % de los 30 principales operadores en 2025, lo que refleja la creciente importancia del capital respaldado por políticas y la participación gubernamental en la expansión del mercado. Como resultado, los operadores más grandes se benefician de una mayor capacidad de financiamiento, un acceso más amplio a terrenos y una mayor escala operativa que sus competidores más pequeños.
Las empresas líderes están adoptando cada vez más modelos de expansión con activos reducidos, colaboración institucional y servicios de gestión profesional. En febrero de 2025, Invesco Real Estate y Ziroom crearon Izara Holdings para invertir y gestionar activos de vivienda de alquiler en toda China, lanzando un proyecto de 1,500 habitaciones en Pekín con una inversión total de 1.2 millones de RMB (165 millones de USD). Mofang Living formó una empresa conjunta de gestión con Shanghai Huayi Holdings Group Co. Ltd., lo que pone de manifiesto la transición del sector desde los modelos tradicionales de arbitraje de arrendamiento hacia servicios de gestión basados en comisiones. Por su parte, Port Apartment de Vanke informó de 273,000 apartamentos de alquiler a largo plazo gestionados durante el primer semestre de 2025, incluyendo más de 130,000 viviendas de alquiler asequible y alianzas con más de 6,200 clientes corporativos. Estos avances demuestran cómo las alianzas institucionales y las plataformas operativas escalables están reforzando la posición competitiva de los principales operadores.
La tecnología, el cumplimiento normativo y la eficiencia operativa se están convirtiendo en factores diferenciadores cada vez más importantes en el mercado chino de viviendas compartidas. Los operadores más grandes siguen invirtiendo en la gestión digital de inquilinos, el mantenimiento estandarizado y los sistemas de cumplimiento normativo para toda la cartera, lo que fortalece su capacidad para obtener contratos de propietarios de activos institucionales y del sector público. La expansión de los REIT de vivienda de alquiler asequible desde 2022 ha mejorado aún más las oportunidades de financiación y reciclaje de capital para los operadores establecidos. Si bien los proveedores regionales y especializados siguen compitiendo en mercados específicos, se espera que el mercado chino de viviendas compartidas se mantenga moderadamente consolidado, con ventajas competitivas impulsadas cada vez más por las alianzas institucionales, la capacidad operativa, el acceso al capital y la gestión basada en tecnología, en lugar del tamaño de la cartera por sí solo.
Líderes de la industria de viviendas compartidas en China
Ziroom
Apartamento Danke
Vida Mofang
Apartamento Anxin
Coliving Tujia
- *Descargo de responsabilidad: los jugadores principales están clasificados sin ningún orden en particular
Desarrollos recientes de la industria
- Junio de 2026: China Rongtong Real Estate anunció que su marca de alquileres a largo plazo "Rongyu" se había expandido a 19 ciudades del país a finales del primer trimestre de 2026, con una oferta total de viviendas, incluyendo unidades en construcción y en operación, que superaba las 1 20,000. La ocupación promedio en los proyectos en operación se mantuvo por encima del 90 %, y la propiedad de Wuhan Jianghan Road registró específicamente una tasa de ocupación dinámica superior al 90 % y un índice de satisfacción de los residentes del 95 %. Este anuncio representa un hito significativo en la capacidad de esta empresa estatal respaldada por el gobierno central.
- Mayo de 2026: Xinhua Net y el Instituto de Investigación Ziroom publicaron conjuntamente en Beijing el Libro Azul sobre el Desarrollo del Mercado de Alquileres Urbanos a Largo Plazo de China 2026, la primera revisión estructural integral del sector bajo las Regulaciones de Alquiler de Viviendas de China (implementadas en septiembre de 2025). Entre los hallazgos clave se incluyen que aproximadamente el 80% de los 260 millones de inquilinos de China ahora aceptan contratos de arrendamiento de cinco años o más; los inquilinos de 30 años o más superaron el 50% de los ocupantes de viviendas institucionales por primera vez en 2025; y más del 70% de los inquilinos ahora comparten vivienda con miembros de la familia, lo que marca un cambio decisivo en la demanda, pasando del alojamiento compartido transitorio a la convivencia de calidad centrada en la familia.
- Septiembre de 2025: El Reglamento de Alquiler de Viviendas de China (Orden del Consejo de Estado n.º 812, emitida el 16 de julio de 2025) entró en vigor el 15 de septiembre de 2025, estableciendo el primer marco jurídico nacional integral para el sector del alquiler residencial. El reglamento exige el registro de contratos, establece estándares de densidad de ocupación y otorga al Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural (MOHURD) la autoridad supervisora nacional.
Alcance del informe sobre el mercado de viviendas compartidas en China
El informe del mercado de viviendas compartidas en China se segmenta por tipo de propiedad (estudio/unidad completa, habitación privada y habitación compartida), modelo de negocio (arrendamiento maestro con bajos activos/arrendamiento arbitral y más), rango de precios (económico, gama media y premium/lujo), usuario final (estudiantes y profesionales) y región (Pekín, Shanghái, Shenzhen, Cantón y el resto de China). Las previsiones del mercado se presentan en dólares estadounidenses (USD).
| Estudio / Unidad completa |
| Habitación privada |
| Habitación compartida |
| Contrato de arrendamiento maestro con pocos activos / Arbitraje de arrendamiento |
| Acuerdo de gestión con pocos activos |
| Gran inversión en activos propios, desarrollo y operación. |
| Economía |
| Mediana escala |
| Premium / Lujo |
| Estudiantes |
| Profesionales que trabajan |
| Beijing |
| Shanghai |
| Shenzhen |
| Guangzhou |
| Resto de China |
| Por configuración de propiedades | Estudio / Unidad completa |
| Habitación privada | |
| Habitación compartida | |
| Por modelo de negocio | Contrato de arrendamiento maestro con pocos activos / Arbitraje de arrendamiento |
| Acuerdo de gestión con pocos activos | |
| Gran inversión en activos propios, desarrollo y operación. | |
| Por banda de precios | Economía |
| Mediana escala | |
| Premium / Lujo | |
| Por usuario final | Estudiantes |
| Profesionales que trabajan | |
| por la ciudad | Beijing |
| Shanghai | |
| Shenzhen | |
| Guangzhou | |
| Resto de China |
Preguntas clave respondidas en el informe
¿Cuál es la perspectiva actual de la demanda de viviendas compartidas en China hasta 2031?
Se prevé que el sector crezca de 0.62 millones de dólares en 2026 a 1.30 millones de dólares en 2031, con una tasa de crecimiento anual compuesta del 15.96%, impulsado por el aumento de los inquilinos urbanos, una regulación más estricta y la creciente demanda de viviendas gestionadas formalmente.
¿Qué grupo de inquilinos genera el mayor volumen de alquileres en el sector de viviendas compartidas en China?
Los estudiantes siguieron siendo el grupo de usuarios finales más numeroso, con una cuota del 53 % en 2025, gracias a la incorporación anual de más de 12.22 millones de graduados a los mercados laborales urbanos.
¿Qué modelo de negocio está ganando mayor terreno en el sector de la vivienda de alquiler gestionada en China?
El contrato de gestión es el modelo de mayor crecimiento, con una tasa de crecimiento anual compuesta del 16.9 % hasta 2031, porque permite a los operadores obtener ingresos por comisiones sin asumir el riesgo directo del ciclo de alquileres en las obligaciones de arrendamiento a largo plazo.
¿Por qué son tan importantes Pekín y Shanghái para este sector?
En 2025, Pekín ostentaba una cuota del 28%, mientras que Shanghái era la ciudad de mayor crecimiento, con una tasa de crecimiento anual compuesta del 17.90%. Ambas ciudades combinaban una fuerte demanda de alquileres con un mayor apoyo político y acceso a capital institucional.
