Análisis de participación y tamaño del mercado de financiamiento hipotecario de China: tendencias y pronósticos de crecimiento (2025 - 2030)

Tendencias y perspectivas del mercado de financiación hipotecaria en China

Política gubernamental de flexibilización de las tasas hipotecarias y los pagos iniciales

Una directiva de septiembre de 2024 del Banco Popular de China redujo los cupones hipotecarios existentes en 50 puntos básicos, recortando los pagos anuales en 150 mil millones de CNY (21.3 mil millones de USD) y reduciendo los pagos iniciales mínimos para primeras y segundas viviendas al 15%.^{[ 2 ]Banco Popular de China, “Ajuste de la tasa hipotecaria para préstamos existentes”, pbc.gov.cn}Al eliminar el límite mínimo de la tasa hipotecaria a nivel nacional, las autoridades permitieron a las entidades crediticias competir agresivamente en precios, creando un doble estímulo para la generación de nuevas operaciones y la refinanciación. Estas medidas coordinadas impulsan el flujo de caja de los prestatarios y refuerzan la confianza en un momento de escasa venta de propiedades. Los bancos ahora recalibran sus estrategias de financiación para equilibrar la menor rentabilidad de los activos con el aumento del volumen de operaciones, lo que pone de relieve el papel crucial de las políticas en la configuración del mercado chino de financiación hipotecaria.

Ampliación de la capacidad de préstamo del Fondo de Previsión de Vivienda

Los saldos pendientes en el Fondo de Previsión de Vivienda han aumentado significativamente, mientras que los activos totales del fondo también han crecido sustancialmente, lo que proporciona al plan subsidiado una amplia capacidad para ofrecer hipotecas a largo plazo por debajo del mercado.^{[ 3 ]Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, “Informe del Fondo de Previsión de Vivienda 2024”, mohurd.gov.cn}Los recientes cambios en las normas aumentaron los límites de endeudamiento individual y ampliaron la elegibilidad, lo que permite al fondo aliviar al segmento de la banca comercial durante períodos de estrés para los promotores inmobiliarios. Dado que los préstamos tienen un precio entre 100 y 150 puntos básicos por debajo del mercado, el programa impulsa la demanda de los hogares de ingresos medios y estabiliza el volumen de originación en el mercado hipotecario chino.

Demanda impulsada por la urbanización en ciudades de nivel inferior

Más del 60% del PIB y el parque inmobiliario de China se concentran en ciudades de nivel 3 y 4, que también concentran el 78% de la actividad de construcción de nuevas viviendas. La urbanización acelerada, la reubicación industrial y el desarrollo de infraestructuras sustentan el interés hipotecario en estas localidades, incluso a medida que las principales áreas metropolitanas maduran. Las entidades crediticias se diversifican geográficamente para aprovechar estos nichos de crecimiento, pero deben tener en cuenta los elevados niveles de inventario y el menor crecimiento de los ingresos, que pueden aumentar la volatilidad del riesgo crediticio con el tiempo.

Originación digital de hipotecas de extremo a extremo por parte de los principales bancos

WeBank y plataformas similares han demostrado que la suscripción basada en aprendizaje automático puede reducir los costos de procesamiento hasta en un 70%, acortando el ciclo de aprobación de solicitudes de semanas a días. Los bancos tradicionales se están moviendo rápidamente para lanzar experiencias móviles comparables, integrando calificación crediticia en tiempo real, reconocimiento óptico de caracteres para la carga de documentos y herramientas de firma electrónica. La digitalización integral mejora la experiencia del prestatario, reduce los errores de cumplimiento y diferencia a los primeros en adoptarla en el mercado de financiación hipotecaria de vivienda en China.

La prolongada crisis de los promotores inmobiliarios está mermando la confianza de los compradores

Aproximadamente la mitad de los promotores privados siguen con dificultades financieras, lo que deja un alto inventario de unidades sin terminar y desalienta las compras sobre plano, el modelo histórico de venta de viviendas nuevas. Un mecanismo gubernamental de "lista blanca" ha canalizado financiación bancaria para seleccionar proyectos; sin embargo, los consumidores aún evalúan cuidadosamente el riesgo de ejecución, lo que prolonga los ciclos de transacción y modera la trayectoria de crecimiento del mercado hipotecario chino.

Los vientos demográficos en contra reducen la formación de hogares

Las proyecciones oficiales indican que la población de China caerá por debajo de los 1.39 millones para 2035, debido a la disminución de la fertilidad y el envejecimiento acelerado que reducirán las tasas de formación de nuevos hogares. Esta disminución de nuevos hogares se traduce en una demanda base estructuralmente menor de vivienda principal y, por consiguiente, de hipotecas. Por lo tanto, las entidades crediticias están recurriendo a la financiación para reformas, las mejoras ecológicas y los productos de liberación de capital para compensar la disminución prevista del volumen de negocio.

Análisis de segmento

Por propósito del préstamo: expansión de los préstamos enfocados en la mejora

Los préstamos para la compra de viviendas nuevas o existentes representaron el 72.06 % del mercado hipotecario chino en 2024, lo que subraya su papel central en las transacciones inmobiliarias de los hogares. Sin embargo, los préstamos para mejoras del hogar registran la tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) más rápida, del 8.97 %, ya que los propietarios prefieren los proyectos de mejora a la reubicación en un contexto de leve apreciación de los precios. La demanda se ve impulsada por las subvenciones que apoyan las renovaciones energéticas y las subvenciones para la renovación urbana, lo que impulsa a las entidades crediticias a diseñar productos que combinan la financiación de renovaciones con la certificación del rendimiento de los edificios. Los préstamos con garantía hipotecaria atienden las necesidades de liquidez comercial, mientras que los préstamos puente para la construcción y los paquetes de refinanciación se adaptan a los prestatarios que buscan optimizar los tipos de interés en el actual entorno de tipos bajos.

El impulso de crecimiento en la categoría de mejoras indica una maduración de los patrones de consumo de vivienda. Los bancos ahora suscriben saldos promedio más altos, dado el aumento de los costos de los materiales y las renovaciones con alto consumo de tecnología. Para controlar el riesgo crediticio, las instituciones incorporan colchones para el valor de las propiedades y programas de desembolso por etapas vinculados a la finalización verificada de las obras. Estas prácticas protegen la calidad de las garantías a la vez que impulsan la expansión continua del mercado hipotecario chino.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por proveedor: El desafío de las fintech para los bancos tradicionales

Los bancos dominaron el 84.57 % del mercado chino de financiación hipotecaria en 2024, beneficiándose de las ventajas de la financiación con depósitos y la familiaridad regulatoria. Sin embargo, los bancos comerciales urbanos y por acciones se enfrentan a una compresión de márgenes, lo que los impulsa a asociarse con proveedores de tecnología para digitalizar la incorporación y reducir los gastos operativos por préstamo. Otros proveedores están ganando terreno con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 13.67 % al priorizar interfaces móviles fluidas, ciclos de aprobación rápidos y modelos de calificación crediticia basados ​​en datos.

Las autoridades reguladoras fomentan la innovación responsable, otorgando entornos de prueba controlados por bancos digitales ("sandboxes regulatorios") para pilotar la gestión de garantías basada en contratos inteligentes. La competencia resultante acelera la diversificación de productos, mejora la experiencia del cliente y redistribuye gradualmente los volúmenes dentro del mercado chino de financiación hipotecaria.

Por las tasas de interés: Creciente preferencia por la certeza de las tasas

Las hipotecas a tipo variable aún controlaban el 94.23 % del mercado hipotecario chino en 2024. Sin embargo, se prevé que los productos a tipo fijo se expandan a una sólida tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 10.41 % entre 2025 y 2030, a medida que los prestatarios aprovechen cupones históricamente bajos para estabilizar sus desembolsos mensuales. Los bancos ofrecen plazos fijos de 3, 5 y 10 años, además de hipotecas híbridas que cambian a tipo variable tras un período introductorio, ampliando así las opciones en el mercado hipotecario chino.

Los diferenciales fijos-flotantes más ajustados reducen la prima de seguro para la certeza de pago. Las entidades crediticias utilizan swaps de tipos de interés y depósitos estructurados para gestionar la creciente proporción de activos a tipo de interés fijo en sus balances.

Por plazo del préstamo: los plazos de pago más largos aumentan la asequibilidad

Las hipotecas a más de 20 años representaron el 49.18 % del mercado hipotecario chino en 2024 y se proyecta que crezcan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 8.55 %. Los plazos extendidos reducen los pagos mensuales, lo que facilita la adquisición de vivienda incluso en áreas metropolitanas de alto costo como Pekín y Shenzhen. Los productos con un plazo de 11 a 20 años están dirigidos a personas de ingresos medios que buscan un equilibrio entre la comodidad de pago y el interés total. Los plazos inferiores a 10 años resultan atractivos principalmente para prestatarios adinerados que consolidan sus pasivos a corto plazo o aprovechan las oportunidades de reducción de tipos para liquidar rápidamente su deuda hipotecaria.

Para mitigar la exposición al riesgo crediticio a largo plazo, las entidades crediticias integran la verificación dinámica de ingresos y la reevaluación periódica de las garantías durante el ciclo de vida del préstamo. En combinación con las alianzas de seguros de crédito, estas salvaguardias preservan la calidad de los activos y, al mismo tiempo, respaldan los objetivos de asequibilidad que sustentan el crecimiento continuo del mercado hipotecario chino.

Análisis geográfico

La originación de hipotecas sigue concentrándose en ciudades de primer nivel, donde prevalecen importantes saldos de préstamos y mercados secundarios líquidos. Las rebajas de tipos de interés de abril de 1 redujeron los cupones para compradores primerizos en Pekín al 2025%, lo que impulsó una leve recuperación del volumen de transacciones. A pesar de las elevadas relaciones precio-ingreso, la densidad de empleo y la afluencia migratoria sustentan la demanda base, lo que permite a las entidades crediticias comercializar servicios de asesoría premium junto con hipotecas estándar.

Los centros urbanos de segundo nivel, como Hangzhou y Nanjing, captan la demanda incremental generada por la flexibilización de las restricciones de compra y los programas de subsidios específicos. Los bancos regionales aprovechan su conocimiento detallado de las normas de zonificación locales y la reputación de los promotores para competir eficazmente con las entidades crediticias nacionales. La venta cruzada de servicios financieros integrados (gestión patrimonial, seguros y pagos minoristas) consolida aún más las relaciones con los clientes en este segmento del mercado hipotecario chino.

Las ciudades de menor nivel asumen la responsabilidad del crecimiento a mediano plazo, ya que la reubicación industrial y los corredores de infraestructura siguen atrayendo a migrantes rurales. Los índices de penetración hipotecaria aún son inferiores a los de las áreas metropolitanas costeras, lo que ofrece margen para una expansión responsable. Sin embargo, las entidades crediticias aplican límites de préstamo a valor más estrictos y precios ajustados al riesgo para adaptarse a la mayor volatilidad idiosincrásica derivada de las salidas demográficas y la sensibilidad al macrociclo.