Tamaño del mercado inmobiliario comercial y análisis de participación: tendencias y pronósticos de crecimiento (2025 - 2030)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario comercial global

Aumento de la demanda impulsado por la logística en el comercio minorista omnicanal

Las estrategias de logística del comercio electrónico se centran ahora en instalaciones de última milla dentro de los núcleos de población, lo que aumenta las primas en los almacenes de clase A. La adquisición de un terreno de 143 hectáreas (15 acres) por parte de Amazon en Fort Myers subraya esta expansión logística. Minoristas como Sam's Club, que planea abrir 600 nuevas tiendas al año mientras renueva 5 locales, combinan canales físicos y digitales, lo que aumenta la necesidad de centros de distribución híbridos. Los alquileres de almacenes australianos aumentaron un 1 % interanual en el primer trimestre de 2025, con una oferta de 2.3 millones de m² en construcción. Por lo tanto, los edificios preparados para la automatización y energéticamente eficientes alcanzan valoraciones más altas, lo que mantiene el impulso del mercado inmobiliario comercial. Los nuevos mandatos ESG favorecen aún más los activos con infraestructura de energía solar en azoteas y carga de vehículos eléctricos.

Modernización de oficinas en el distrito financiero principal con enfoque en la calidad

Las corporaciones prefieren cada vez más ubicaciones de primera categoría con abundantes servicios para contratar personal híbrido, lo que ha impulsado el aumento de los alquileres de oficinas en Tokio durante cinco trimestres consecutivos en 2025. Mientras que las torres premium se reducen, las oficinas secundarias se enfrentan a vacantes, lo que impulsa programas de conversión respaldados por la ciudad: San Francisco aprobó una legislación para transformar edificios vacíos en 4,400 viviendas. Esta reutilización adaptativa aumenta el beneficio operativo neto, como lo demuestra el Edificio Palladium de New Haven, cuyo NOI aumentó de 154,380 USD a 267,000 USD tras la conversión.^{[ 1 ]Alcaldesa London Breed, “Legislación para impulsar la conversión de edificios de oficinas vacíos en nuevas viviendas en el centro”, Ciudad y Condado de San Francisco, sf.gov}Los inversores que se centran en las acciones de CBD en crisis pueden desbloquear valor mediante el reposicionamiento, lo que apuntala la resiliencia del mercado inmobiliario comercial a pesar de las fricciones del trabajo híbrido.

Los gobiernos y los fondos de pensiones se orientan hacia el sector inmobiliario comercial generador de ingresos

El Fondo de Inversión de Pensiones del Gobierno de Japón mantiene una asignación del 25% en bienes raíces para proteger sus pasivos. Los fondos soberanos de Oriente Medio canalizan los ingresos del petróleo hacia activos clave en el extranjero, y el programa sueco de infraestructura de IA de Brookfield, con un presupuesto de 95 8.9 millones de coronas suecas (30 XNUMX millones de dólares estadounidenses), ejemplifica las inversiones a gran escala en el sector inmobiliario vinculado a la tecnología. Las comisiones de gestión de activos de Blue Owl Capital crecieron más del XNUMX% gracias a las estrategias inmobiliarias alternativas. Esta afluencia institucional eleva las valoraciones de los activos estabilizados e impulsa los vehículos de coinversión en las economías emergentes, fortaleciendo la presencia en el mercado inmobiliario comercial.

Implementaciones rápidas de campus de centros de datos de hiperescala y de borde

Blackstone destinó 25 100 millones de dólares a instalaciones de hiperescala que consumen energía a escala de red, lo que indica una excepcional ocupación del espacio. El "Proyecto Stargate" de Microsoft y OpenAI, con un presupuesto de 5 100 millones de dólares, requerirá 215 GW de energía en un campus de 2025 hectáreas, lo que pone de relieve las limitaciones de terreno y servicios públicos. Los hiperescaladores de la nube planean una inversión de capital de 75 XNUMX millones de dólares para XNUMX, de los cuales XNUMX XNUMX millones corresponden solo a Amazon. Las regiones nórdicas atraen proyectos gracias a las energías renovables y la refrigeración natural. Estas dinámicas impulsan un sector vertical especializado dentro del mercado inmobiliario comercial en general.

El trabajo híbrido persistente frena la absorción global de oficinas

El 2024% de los empleados del sector del conocimiento permanecieron total o parcialmente remotos en 2030, lo que redujo la contratación neta de nuevos contratos. Goldman Sachs proyecta un aumento significativo de las vacantes para 92.8. La recuperación del centro de Seattle es frágil, lo que pone de relieve la escasez de tráfico peatonal que afecta a los ingresos urbanos. La caída de la valoración de Portland generó un déficit presupuestario municipal de 4.8 millones de dólares. Los bancos otorgan préstamos para evitar amortizaciones, y los analistas de la Reserva Federal advierten una disminución del 5.3-2022% en las originaciones desde XNUMX.^{[ 2 ]Andrew Haughwout, “Extender y simular en el mercado inmobiliario comercial estadounidense”, Banco de la Reserva Federal de Nueva York, newyorkfed.org}Las reformas de viviendas suponen un alivio, aunque en Los Ángeles cada unidad puede costar 240,000 dólares.

La inflación de los costos de materiales de construcción y financiación reduce los rendimientos

El aumento de las tasas de interés impulsa a los compradores potenciales a alquilar, lo que impulsa la ocupación, pero reduce la rentabilidad de los promotores. Fitch prevé un debilitamiento de las garantías en las titulizaciones norteamericanas a medida que aumentan los riesgos de refinanciación. La rebaja de las tasas en Canadá al 3.25 % ha reactivado la cartera de transacciones entre instituciones. Las fluctuaciones en los precios de los materiales retrasaron cinco meses la conversión de paladio y elevaron los costes un 34 %. Por lo tanto, los grandes promotores con acceso a capital alternativo ganan cuota de mercado en el mercado inmobiliario comercial, mientras que la prefabricación cobra impulso para controlar los sobrecostes.

Análisis de segmento

Por tipo de propiedad: El auge logístico transforma las jerarquías tradicionales

El segmento de oficinas mantuvo una cuota de mercado del 34% en el mercado inmobiliario comercial en 2024. Se prevé que los activos logísticos e industriales crezcan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.21%. El plan de Amazon para alimentar los centros de datos de Oregón con tecnología nuclear avanzada subraya la convergencia de la infraestructura logística y energética. Los obstáculos derivados del cierre de tiendas afectan al comercio minorista tradicional, pero los formatos experienciales y los puntos de recogida omnicanal abren vías de reutilización. Los hoteles se recuperan junto con el turismo, mientras que los centros de datos se consolidan como una subclase de gran importancia dentro de las métricas de tamaño del mercado inmobiliario comercial.

Los proyectos de uso mixto protegen el flujo de caja al combinar viviendas, comercios y espacios de trabajo. La conversión de un molino de Georgetown, valorada en 16.5 millones de dólares, en apartamentos frente al río y locales comerciales ilustra el potencial de valor añadido. Las torres gemelas BLUE FRONT SHIBAURA de Tokio refuerzan la prima para destinos multiusos. Los propietarios industriales integran infraestructura solar y de vehículos eléctricos para cumplir con los objetivos ESG de los inquilinos, lo que fortalece la resiliencia y el posicionamiento para rentas más altas en el mercado inmobiliario comercial.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por modelo de negocio: la flexibilidad en el alquiler cobra impulso

Las transacciones de venta preservaron el 68% de los ingresos en 2024, lo que satisfizo las demandas de reciclaje de cartera de los inversores con alta inversión de capital. Se prevé que los ingresos por alquileres alcancen una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.39%, lo que subraya el interés corporativo por priorizar los gastos operativos en lugar de los compromisos de gastos de capital. La cartera de Equity Residential registró un crecimiento del 3% en los ingresos comparables en 2024 y prevé un crecimiento del 2.25% al ​​3.25% para 2025, lo que demuestra una buena ocupación.^{[ 3 ]Equipo de Comunicaciones Corporativas, “Resultados del cuarto trimestre de 2024”, Equity Residential, finance.yahoo.com}Las comunidades unifamiliares construidas para alquilar, como las que Tricon lanza en Texas, atraen a hogares que no pueden comprar sus viviendas debido a los altos precios.

Los sale-leaseback combinan liquidez con control operativo, como se evidencia en el DST de USD 194 millones de Hines para el centro Rookwood de Cincinnati^{[ 4 ]Equipo de Comunicaciones Corporativas, “Completa con éxito un DST de USD 194 millones”, Hines, hines.com}Las cláusulas de arrendamiento ahora incorporan métricas de renta basadas en el rendimiento y sostenibilidad. Como resultado, el tamaño del mercado inmobiliario comercial vinculado a las estructuras de renta se amplía.

Por el usuario final: la optimización corporativa impulsa la demanda

Las empresas y pymes representaron el 59% de la demanda en 2024 y crecerán a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.15%, gracias a la consolidación de la presencia y a las mejoras de calidad. Las empresas adaptan sus espacios de trabajo a zonas de colaboración y sensores inteligentes para edificios, reforzando así la capa tecnológica integrada en el mercado inmobiliario comercial.

Las pymes acuden en masa a centros flexibles que evitan los contratos de arrendamiento largos, mientras que los organismos públicos encargan instalaciones especializadas de educación y salud. La designación por parte de China de 15 nuevas ciudades de primer nivel, entre ellas Chengdu y Hangzhou, amplía las necesidades nacionales de oficinas y comercio minorista. Los REIT de viviendas para personas mayores se benefician de las oleadas demográficas a medida que la generación del baby boom envejece, expandiendo un nicho, pero de rápido crecimiento, del mercado inmobiliario comercial en general.

Análisis geográfico

Asia-Pacífico retuvo el 32% de los ingresos de 2024, impulsada por la urbanización y la deslocalización cercana. Las rentas de clase A de Tokio aumentaron durante cinco trimestres consecutivos, y las acciones de logística prime registraron ganancias del 10.1% en el primer trimestre de 1. La encuesta de inversores de CBRE para 2025 muestra que la mitad de los encuestados planea una mayor exposición a Australia, Corea, Singapur, Hong Kong y, especialmente, Tokio. La cautela del consumidor chino modera el consumo minorista discrecional; no obstante, la mejora de la categoría de Chengdu y Hangzhou impulsa la construcción de nuevos centros comerciales y oficinas. La trayectoria de las rentas premium de los almacenes australianos, del 2025% interanual, subraya la continua preferencia por naves preparadas para la automatización.

Sudamérica presenta la tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) más rápida hasta 6.26, del 2030 %, impulsada por los ciclos de infraestructura y materias primas. México captó una inversión extranjera directa (IED) récord de 36 2023 millones de dólares en 2025 gracias a la reubicación de la cadena de suministro, lo que elevó los prearrendamientos industriales cerca de Estados Unidos. Se prevé que el PIB de Brasil crezca un 2.4 % en 14, y la adopción del comercio social a través de TikTok Shop requiere más espacio para la logística. El aumento del 30 % en el precio de la vivienda en Cancún y el incremento del 2027 % en la demanda de condominios de lujo para 3.6 reflejan el interés del turismo por los proyectos de uso mixto. La estabilización macroeconómica de Argentina y las mejoras portuarias de XNUMX millones de dólares en Perú amplían el corredor industrial, expandiendo el tamaño del mercado inmobiliario comercial para los desarrolladores logísticos.

Europa presenta señales mixtas. El mercado alemán de inversión residencial se recupera, mientras que en Austria las rentas prime superaron los 20 EUR/m² en tres estados debido a la escasez de oferta. Las perspectivas para el capital privado mejoran en los clústeres de software y farmacéutico, lo que mejora los plazos de salida del sector inmobiliario. Francia anticipa volúmenes más estables para 2025 a medida que los activos logísticos recuperan la confianza de los inversores, aunque las oficinas más antiguas aún se deterioran. La diversificación en Oriente Medio inyecta capital en las carteras africanas y europeas: Arabia Saudí autorizó participaciones extranjeras en REIT de ciudades sagradas y Egipto dio luz verde a un rascacielos de 1 millones de dólares impulsado por hidrógeno. Las operaciones tokenizadas en Dubái ilustran cómo las fintech pueden reorientar los flujos de capital dentro del mercado inmobiliario comercial.