Análisis del tamaño y la participación del mercado inmobiliario comercial: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario comercial global

Los gobiernos y los fondos de pensiones se orientan hacia el sector inmobiliario comercial generador de ingresos

Los inversores soberanos y los fondos de pensiones aumentaron sus asignaciones a propiedades generadoras de ingresos, lo que refuerza la liquidez en los segmentos principales y fortalece la profundidad de las ofertas para logística, viviendas multifamiliares e infraestructura digital. Los inversores estatales y los fondos de pensiones incrementaron su despliegue global en 2025, con Estados Unidos absorbiendo una gran parte centrada en infraestructura digital y activos vinculados a la IA. Los inversores soberanos con sede en el Golfo Pérsico aportaron una parte significativa del capital estatal, mientras que los fondos de pensiones norteamericanos y nórdicos continuaron favoreciendo los activos de arrendamiento a largo plazo con inquilinos de alta solvencia. El capital transfronterizo hacia Estados Unidos aumentó a principios de 2025, con inversores canadienses, noruegos y británicos activos en operaciones industriales, almacenes de varios pisos y operaciones de venta con arrendamiento posterior. La dirección política sobre los planes de contribución definida en Estados Unidos podría desbloquear nuevos flujos hacia activos privados, lo que respalda la financiación a largo plazo para estrategias con un alto componente de alquiler. Los fondos soberanos respaldados por energía y materias primas están posicionados para mantener sus asignaciones en 2026, mientras que los fondos dependientes de hidrocarburos gestionan las compensaciones fiscales en el despliegue de capital. ^{[2] https://globalswf.com/}

Aumento de la demanda impulsado por la logística en el comercio minorista omnicanal

El cambio de los minoristas hacia la logística omnicanal eleva el valor de los activos logísticos modernos con grandes alturas libres y un rendimiento eficiente. Los minoristas necesitan aproximadamente tres veces más espacio de almacén por dólar de ventas en línea que para los canales basados ​​en tiendas físicas, lo que aumenta la demanda de nodos de distribución modernos en corredores clave. Las redes de tiendas se están convirtiendo en centros para la actividad de compra en línea con recogida en tienda y envío desde tienda, a medida que los ejecutivos impulsan la comodidad y el inventario localizado, lo que refuerza la demanda de última milla en el mercado inmobiliario comercial. Los microcentros de distribución continúan concentrándose en submercados más densos para mejorar los tiempos de entrega y reducir los costos de la última etapa para los minoristas que gestionan un inventario integrado en todos los canales. Los desarrolladores priorizan los sitios cerca de los clientes y el transporte multimodal, mientras que los almacenes aduaneros y las instalaciones transfronterizas obtienen arrendamientos premium debido a la gestión de riesgos arancelarios y de la cadena de suministro. En conjunto, estos cambios consolidan el crecimiento de la logística impulsada por el comercio electrónico y elevan los requisitos de energía, HVAC y diseños preparados para la automatización en el mercado inmobiliario comercial. ^{[3] https://www.jll.com/en-in/}

Implementaciones rápidas de campus de centros de datos de hiperescala y de borde

El entrenamiento de IA y las cargas de trabajo de inferencia han convertido a los centros de datos en un pilar clave del crecimiento del mercado inmobiliario comercial, con grandes operadores planeando inversiones de capital récord y campus de varios gigavatios. Los proyectos de hiperescala ahora abarcan cientos de emplazamientos futuros e implican una rápida duplicación de la capacidad en los próximos años. La demanda de hiperescala en EE. UU. podría más que triplicarse para 2030, con los principales estados compitiendo por terrenos, acceso a la red eléctrica e incentivos fiscales para asegurar megacampus. La disponibilidad de energía y los plazos de interconexión determinan la selección del emplazamiento, lo que impulsa a los promotores hacia la generación de energía detrás del medidor y las energías renovables privadas cuando persisten las limitaciones de la red. El campus de Meta en Luisiana y otros supercúmulos anunciados ilustran la escala necesaria para el entrenamiento de IA, mientras que mercados secundarios como Kentucky y Ohio están cobrando impulso mediante acuerdos energéticos expandibles. Los responsables políticos están perfeccionando los marcos fiscales y de permisos para acelerar el despliegue, aunque los desafíos comunitarios y ambientales han paralizado grandes proyectos en varias jurisdicciones.

Modernización de oficinas en el centro de la ciudad con un enfoque de calidad

La demanda de ocupación se concentra en torres de alta calidad, energéticamente eficientes y con fácil acceso al transporte público, que registran un consumo en días punta cercano a los niveles previos a 2020, mientras que las existencias de inmuebles de consumo se mantienen a la zaga. A mediados de 2025, los activos de primer nivel en los principales mercados estadounidenses registraron una utilización en días punta cercana al 90 % de los niveles prepandemia, mientras que la utilización total de oficinas se mantuvo baja durante la semana. Las vacantes se concentran en un pequeño subconjunto de edificios de menor calidad, y los programas de conversión han comenzado a reducir la oferta obsoleta, lo que estrecha el denominador de vacantes y estabiliza los alquileres en determinados distritos centrales de negocios (CBD). Las nuevas oficinas entregadas alcanzaron mínimos de varios años a principios de 2025, y la cartera de proyectos de construcción se mantiene muy por debajo de los picos de 2019, lo que limita la nueva oferta inmediata. Las regulaciones centradas en ESG, como la Ley Local 97 de la Ciudad de Nueva York, generan señales económicas claras que aumentan los costos de los inmuebles más antiguos que no cumplen con las normas y recompensan a los edificios eficientes y con bajas emisiones de carbono. Esta división determina los resultados de los arrendamientos en el mercado inmobiliario comercial, donde los inquilinos intercambian espacio por calidad mientras pagan primas por características modernas.

El trabajo híbrido persistente frena la absorción global de oficinas

Los horarios híbridos se han estabilizado en patrones donde la mayoría de los mandatos requieren de tres a cuatro días en la oficina, lo que mantiene una brecha con respecto a la utilización de la semana completa. A principios de 2026, solo una pequeña proporción del personal de grandes empresas seguía trabajando completamente en remoto, lo que representa una fuerte disminución con respecto a 2022, pero la tasa de desocupación nacional en EE. UU. se mantuvo alta hasta mediados de 2025. La absorción continua se mantuvo por debajo de las normas históricas durante 2024 y 2025, en consonancia con la optimización del tamaño y la huella. Las áreas metropolitanas costeras registraron una absorción negativa considerable en 2024, mientras que los mercados del interior mostraron mayor resiliencia. El espacio por trabajador continuó reduciéndose hasta cerca de 122 pies cuadrados para 2025, a medida que los inquilinos reconfiguraron sus oficinas para obtener más áreas de colaboración y menos puestos de trabajo asignados. La disponibilidad de subarrendamientos en Canadá mejoró a finales de 2024, pero la tasa de desocupación en el centro de la ciudad se mantuvo elevada, lo que indica una recuperación gradual en lugar de repentina. ^{[4] https://www.nar.realtor/}

La inflación de los costos de materiales de construcción y financiación reduce los rendimientos

Los elevados costes de materiales y mano de obra, junto con unas tasas de financiación superiores a las habituales a largo plazo, aumentaron los obstáculos para los proyectos en todas las clases de activos. Los costes de construcción de centros de datos promediaron cerca de 10.7 millones de dólares por megavatio en 2025 y se prevé que sigan aumentando en 2026, lo que añade presión a los planes de desarrollo y los plazos de entrega. Los costes de construcción no residencial en Canadá aumentaron en 2025 debido a factores laborales y arancelarios, lo que a su vez agravó las presiones de costes locales. Los cambios en la cadena de suministro y el abastecimiento mantienen la rigidez de los precios de los insumos, y una parte considerable de los insumos de construcción estadounidenses son importados, lo que añade riesgo cambiario y arancelario a los presupuestos. Los rendimientos de los préstamos en EE. UU. a menudo se situaron por encima de las tasas de capitalización en 2025, lo que retrasó las ventas hasta que el crecimiento de los ingresos pudiera compensar los costes de la deuda. Los recortes graduales de los tipos de interés oficiales comenzaron a flexibilizar las condiciones a finales de 2025; sin embargo, la financiación sigue siendo más restrictiva que antes de 2024, y las directivas ecológicas en Europa aumentan las necesidades de inversión en capital para los activos más antiguos.

Análisis de segmento

Por tipo de propiedad: La logística supera a las oficinas como motor de crecimiento

Las oficinas representaron el 35% del mercado en 2025, lo que refleja los compromisos de arrendamiento heredados y el lento ciclo de ajuste de las superficies empresariales. Se proyecta que la parte logística e industrial del mercado inmobiliario comercial global se expanda a una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 6.32% hasta 2031, a medida que los minoristas omnicanal reconfiguran la ubicación del inventario para mayor rapidez. Los minoristas requieren una capacidad de almacenamiento significativamente mayor por dólar de ventas en línea que los canales tradicionales, lo que impulsa la construcción de edificios de alta eficiencia y listos para la automatización en ubicaciones urbanas y cercanas a puertos. Las instalaciones de microdistribución están ganando terreno dentro y cerca de las ciudades, ya que los minoristas priorizan el servicio en el mismo día, lo que aumenta la demanda de espacios más pequeños con sistemas robustos de climatización y energía. Los sitios de última milla cerca de nodos multimodales y los almacenes aduaneros cerca de las fronteras siguen generando alquileres más altos, lo que amplía la brecha de rendimiento con respecto a las propiedades más antiguas.

Los centros comerciales se estabilizaron con una baja tasa de desocupación a medida que los formatos experienciales y de conveniencia recuperaron el flujo de clientes, y muchos locales ahora admiten el procesamiento de pedidos en línea para diversificar las ventas. Las grandes plataformas logísticas invirtieron capital para expandir su cobertura regional, como se observa en las importantes adquisiciones de carteras en los corredores del Cinturón del Sol para satisfacer la demanda del comercio electrónico en el mercado inmobiliario comercial. Las políticas y regulaciones están reforzando la bifurcación de carteras, ya que los mandatos de rendimiento energético y las normas de emisiones a nivel municipal hacen que los activos que cumplen con la normativa sean más atractivos para los compradores principales. Las renovaciones profundas son ahora una herramienta central para el reposicionamiento de oficinas, y los planes de capital se están orientando hacia mejoras específicas donde es factible el arrendamiento a largo plazo. A medida que los desarrolladores lidian con la inflación de costos y las restricciones de permisos, la logística moderna continúa superando a otros tipos de propiedades gracias a la constante demanda de inquilinos en la industria inmobiliaria comercial.

Por modelo de negocio: el alquiler avanza gracias a la flexibilidad operativa

Los modelos de venta representaron el 69% del valor transaccional en 2025, lo que refleja el reciclaje de carteras y las oportunidades comerciales en segmentos de oficinas con dificultades. Las ventas de activos en dificultades presentaron importantes descuentos en determinados distritos comerciales centrales, y los compradores transfronterizos se centraron en carteras logísticas y contratos de venta con arrendamiento posterior con inquilinos a crédito. A medida que la revalorización se refleja en los balances, los grandes adjudicadores continúan comprando deuda o adquiriendo el control mediante procesos de préstamo, lo que favorece la liquidez pero enfatiza la disciplina de suscripción. Los flujos de ingresos por alquileres se expandieron un 6.49% durante el pronóstico, ya que los ocupantes favorecieron la flexibilidad y evitaron la carga sobre el balance general del espacio de las sedes centrales en el mercado inmobiliario comercial. En los centros de datos, los arrendamientos de larga duración "build-to-suit" son comunes para los hiperescaladores, lo que transfiere el riesgo de obsolescencia tecnológica a los propietarios a cambio de escalables estables.

El sector inmobiliario comercial se adapta a este cambio de preferencias con innovación a nivel de producto y una alineación financiera que favorece las carteras de alquiler estabilizadas. Los cambios en las políticas que amplían el acceso a planes de contribución definida para activos privados podrían canalizar nuevo capital hacia estrategias centradas en el alquiler. La liquidez multifamiliar procedente de canales patrocinados por el gobierno y las superposiciones de financiación verde siguen siendo favorables, lo que sustenta la demanda de grado de inversión en edificios eficientes. Los estándares de referencia y las certificaciones, como la ISO 14001 y los informes GRESB, se han convertido en estándar para las plataformas institucionales, lo que ayuda a alinear las asignaciones con los mandatos ESG. En conjunto, estos elementos impulsan el crecimiento del modelo de alquiler en las áreas de logística, multifamiliar e infraestructura digital, ya que los inquilinos valoran la flexibilidad en el mercado inmobiliario comercial.

Por el usuario final: las empresas se consolidan en edificios con abundantes servicios

Las empresas y pymes representaron el 61% de la demanda de los usuarios finales en 2025 y se prevé que crezcan un 6.28% hasta 2031, lo que refleja un cambio de la cantidad a la calidad en las estrategias de cartera. El espacio promedio por trabajador se redujo para 2025, ya que los planes empresariales priorizaron las zonas de colaboración, el bienestar y la infraestructura digital por encima de las ratios de escritorios dedicados. La ocupación en días punta en activos de primer nivel en el CBD suele superar los promedios generales, lo que demuestra el valor de las torres con fácil acceso al transporte público y repletas de servicios para la atracción de talento. Los líderes inmobiliarios empresariales que priorizan el coste no abandonan la calidad; en cambio, buscan espacios más pequeños en mejores ubicaciones que satisfagan las necesidades de experiencia y cumplimiento normativo del mercado inmobiliario comercial. Los inquilinos se muestran dispuestos a pagar primas de alquiler por atributos destacados cuando las políticas híbridas dependen de lugares de trabajo atractivos para impulsar la asistencia.

Las personas y los hogares contribuyen a una demanda constante en formatos comerciales multifamiliares y de barrio, lo que favorece la visibilidad de los ingresos en las carteras orientadas al alquiler. Los centros comerciales con tiendas de comestibles y los diseños orientados a la comodidad tienen un buen rendimiento, y los subtipos con escasez de oferta, como las residencias para estudiantes y las residencias para personas mayores, atraen capital a medida que cambia la demografía. Las asociaciones y organizaciones sin fines de lucro suelen preferir suites a medida que reducen los tiempos de mudanza y los costos iniciales de acondicionamiento, lo que se alinea con las tendencias actuales de flexibilidad. Los informes de sostenibilidad corporativa y las normas energéticas influyen en los arrendamientos, lo que aumenta la importancia de las certificaciones LEED, BREEAM o DGNB en la elección de la ubicación. Estas preferencias siguen favoreciendo a los activos y propietarios certificados más nuevos que ofrecen reducciones mensurables de emisiones en el mercado inmobiliario comercial.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Análisis geográfico

Asia-Pacífico mantuvo una participación del 33% en 2025, impulsada por una sólida producción industrial, la estrecha red de oficinas de primera clase en Japón y una sólida absorción en los centros tecnológicos y de servicios compartidos de la India. El aumento salarial y la dirección política en Japón impulsaron las rentas de primera clase en Tokio a finales de 2025, mientras que los mercados urbanos de Australia se beneficiaron de la migración interna y los programas de infraestructura preolímpico. Singapur y la RAE de Hong Kong enfrentaron limitaciones de terreno y energía para centros de datos; sin embargo, el interés institucional en los formatos de vivienda de alquiler se mantuvo estable en submercados con escasez de oferta. Los centros de capacidad global de la India y los inquilinos de BFSI impulsaron el crecimiento de la ocupación y las rentas en los principales mercados durante 2025, lo que subraya la diversificación de los impulsores de la demanda en el mercado inmobiliario comercial. Esta combinación mantiene a Asia-Pacífico como líder en participación, mientras que el crecimiento se normaliza a partir del período inmediatamente posterior a la pandemia.

Sudamérica registra el crecimiento regional proyectado más rápido, con un 6.46 % hasta 2031, a medida que la inversión extranjera directa se orienta hacia la expansión industrial y logística. Los principales mercados industriales de México y Brasil consolidaron sus ductos en 2025, ya que los inversionistas se enfocaron en corredores de distribución con disponibilidad de energía y mano de obra. La recuperación y estabilización en varios mercados de oficinas en capitales indicaron una mejora en el dinamismo, a pesar del elevado nivel de vacancia en áreas metropolitanas seleccionadas. La estabilización macroeconómica, la moderación de la inflación en varios países y la continua inversión extranjera directa (IED) respaldan una plataforma más sólida para el desarrollo y el arrendamiento. Estos fundamentos posicionan a la región para obtener ganancias duraderas en el mercado inmobiliario comercial.

Norteamérica y Europa se expanden a un ritmo más estable, ya que el capital se centra en infraestructura digital, logística y activos de oficinas de primera calidad que cumplen con altos estándares ESG. Los inversores estatales destinaron más capital a infraestructura digital estadounidense y activos vinculados a IA en 2025, lo que agudizó el enfoque en ubicaciones de hiperescala con potencial de expansión. Los flujos de inversión de Canadá aumentaron en áreas metropolitanas clave en 2025, impulsados ​​por la migración y el crecimiento provincial, que mantuvo activo el arrendamiento en segmentos favorecidos. Los inversores europeos encuestados esperaban mejores condiciones de arrendamiento y financiación en 2026, lo que apunta a una base más sólida tras un 2024 lento para las transacciones en el mercado inmobiliario comercial. La exposición a la refinanciación sigue siendo mayor en Alemania y Francia, y los posibles programas fiscales podrían catalizar nueva actividad si mejora la claridad política. Londres mantuvo su estatus de ciudad de primer nivel en profundidad y liquidez de cara a 2026, mientras que Madrid mejoró en métricas económicas y de calidad de vida.