Análisis del tamaño y la participación del mercado inmobiliario comercial en India: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario comercial de la India

La expansión del CCG impulsada por la IA impulsa la demanda de oficinas de TI de primer nivel

India albergaba más de 1,700 Centros de Capacidad Global para diciembre de 2025, que empleaban a 1.6 millones de profesionales y absorbían casi 60 millones de pies cuadrados al año, una escala que sustenta la demanda de los ocupantes de campus tecnológicamente avanzados.^{[ 1 ]Investigación de NASSCOM, “Informe sobre el panorama de la India en el CCG 2025”, NASSCOM, nasscom.in}Los alquileres en el corredor de la circunvalación exterior de Bangalore ascendieron a 90-110 INR por pie cuadrado al mes en 2025, una prima del 20% sobre las alternativas suburbanas, a medida que las multinacionales compiten por captar talento. El prealquiler es ahora habitual entre 18 y 24 meses antes de la finalización, lo que reduce el riesgo de vacancia futura, pero limita el margen de negociación de los inquilinos. La Ciudad del Conocimiento de Hyderabad y el corredor OMR de Chennai reflejan la tendencia, mientras que localidades de segundo nivel como Kochi y Coimbatore están implementando proyectos piloto en el CCG que podrían captar alrededor del 10% de la demanda incremental una vez que la infraestructura madure. Estas medidas consolidan el dominio del sur de la India, pero generan una expansión de los arrendamientos hacia los corredores cercanos a medida que los submercados principales se acercan a la saturación.

El crecimiento del comercio electrónico y del comercio rápido impulsa los centros logísticos urbanos de gran formato

La absorción logística superó los 45 millones de pies cuadrados en 2025, y los almacenes de categoría A en las zonas periurbanas de Mumbai, NCR y Bangalore se alquilaron a 25-35 INR por pie cuadrado al mes, lo que refleja una oferta limitada. Los proveedores de logística externos y los minoristas en línea firman cada vez más contratos de nueve a doce años para bloques de 500,000 pies cuadrados, reemplazando los plazos más cortos de tres a cinco años típicos antes de 2024. El plan del gobierno central, el primer ministro Gati Shakti, acortó los tiempos de carga en más de un 10%, fortaleciendo los modelos radiales. Sin embargo, los retrasos en la agregación de terrenos sumaron doce meses a los proyectos en Maharashtra y Uttar Pradesh, lo que mantuvo la presión al alza sobre los alquileres y las tasas de capitalización. Los operadores que logran gestionar las aprobaciones a nivel estatal con mayor rapidez se ven recompensados ​​con una ocupación casi completa en el momento de la entrega.

La expansión de la cartera de REIT y la flexibilización de los límites a la inversión extranjera directa (IED) liberan el capital institucional

La capitalización de los REIT cotizados en la India superó los USD 15 mil millones en diciembre de 2025 y distribuyó USD 1.2 mil millones en dividendos con rendimientos del 6-7%, atrayendo entradas de cartera de inversores de pensiones y seguros.^{[ 2 ]Junta de Valores y Bolsa de la India, “Notificación en la Gaceta: Regulaciones sobre REIT (Enmienda) 2024”, Junta de Valores y Bolsa de la India, sebi.gov.in}La revisión de SEBI de 2024, que redujo el importe mínimo de la compra a 10,000 INR, abrió esta clase de activos a compradores minoristas, mejorando la liquidez del mercado secundario. Los inversores extranjeros de cartera aumentaron su asignación en más de un 20 % en 2025, aprovechando las escaladas de los arrendamientos implícitos de aproximadamente un 12 % cada tres años. Además, la medida del DPIIT de elevar el límite automático de IED en REIT al 74 % permite a los promotores mantener el control operativo y, al mismo tiempo, monetizar los activos estabilizados. Promotores como DLF y Prestige están evaluando la escisión de sus carteras de oficinas y locales comerciales, lo que podría añadir entre 5 y 7 millones de dólares en nueva oferta en los próximos tres años.

Campus de coubicación de centros de datos y computación perimetral que reutilizan terrenos industriales

La capacidad nacional de centros de datos se acercó a los 950 MW a finales de 2025, respaldada por compromisos de inversión de capital superiores a los 10 2 millones de dólares por parte de hiperescaladores. Líderes en coubicación como Yotta Infrastructure y AdaniConneX transformaron parcelas industriales inactivas en Navi Mumbai, Chennai e Hyderabad en emplazamientos perimetrales para reducir la latencia de los usuarios de alta frecuencia. El valor de los terrenos en Navi Mumbai aumentó un 35 % en 2025, lo que pone de manifiesto la escasez en la intersección entre la fiabilidad del suministro eléctrico y el acceso por cable. Los gobiernos de Telangana y Tamil Nadu agilizaron las autorizaciones para proyectos de más de 50 MW, reduciendo los tiempos de ciclo a menos de un año. La demanda se está fragmentando hacia módulos de 5 a 10 MW en ciudades de segundo nivel, un cambio que beneficia a los promotores regionales cualificados con mejores redes locales de permisos.

Las tasas de política monetaria elevadas y los estándares de préstamos bancarios más estrictos aumentan el riesgo de refinanciamiento

El Banco de la Reserva de la India mantuvo la tasa repo en el 6.50 % a principios de 2026 y los bancos comerciales fijaron el precio de los préstamos para promotores entre el 9.5 % y el 11 %, elevando el coste medio ponderado del capital al 12 % o 13 %. Las entidades financieras no bancarias redujeron los límites de la relación préstamo-valor al 60 % o 65 %, lo que obligó a los promotores a inyectar más capital o a buscar empresas conjuntas. Los márgenes de las empresas medianas se redujeron a medida que los diferenciales de refinanciación se ampliaron entre 150 y 200 puntos básicos entre 2024 y 2025, lo que desencadenó desinversiones selectivas de terrenos en los corredores de Mumbai y NCR.^{[ 3 ]Autoridad Reguladora y de Desarrollo de Seguros de la India, “Directrices sobre riesgos climáticos y primas de seguros 2025”, IRDAI, irdai.gov.in}Los promotores se diversificaron en la gestión de propiedades con ingresos por comisiones de activos reducidos y el codesarrollo para preservar el flujo de caja. Las empresas con carteras multiactivo, como DLF y Prestige, resistieron mejor la crisis que los propietarios de un solo activo que enfrentaron dificultades de liquidez.

El trabajo híbrido/remoto reduce persistentemente la absorción neta en los CBD

Las políticas híbridas estabilizaron alrededor del 45% de los puestos de oficina en 2025, reduciendo las necesidades de densidad de asientos de 90-100 pies cuadrados per cápita a 65-75 pies cuadrados. El complejo Bandra-Kurla de Bombay y el Connaught Place de Delhi registraron una tasa de desocupación del 18-22%, ya que los inquilinos migraron a parques suburbanos que ofrecían alquileres más bajos y superficies más amplias. Los propietarios extendieron los períodos de exención de alquiler de seis a nueve meses para las renovaciones, lo que redujo la rentabilidad efectiva. Mientras tanto, algunos activos suburbanos en Gurugram y Powai experimentaron un crecimiento neto de absorción del 10-12%, lo que destaca la sensibilidad de los ocupantes a los costos y su preferencia por campus con abundantes servicios. Los diferenciales de tasa de capitalización de aproximadamente 150 puntos básicos ahora separan las torres suburbanas de Grado A y las antiguas del CBD, lo que sugiere escepticismo de los inversores ante las costosas renovaciones.

Análisis de segmento

Por tipo de propiedad: La logística supera el crecimiento de las oficinas tradicionales

La superficie bruta alquilable logística se expandió en 45 millones de pies cuadrados en 2025, y se proyecta que el segmento registre una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 18.60 % entre 2026 y 2031, la trayectoria más rápida entre todas las clases de propiedades, a medida que los operadores de comercio electrónico y comercio rápido firman contratos de arrendamiento de 9 a 12 años para megaalmacenes cerca de centros de consumo. Las oficinas conservaron el 49.14 % de la cuota de mercado inmobiliario comercial de la India en 2025, pero la creciente adopción de modelos híbridos modera la demanda incremental. El comercio minorista captó el 21 % del valor cuando los promotores de centros comerciales añadieron características experienciales que aumentan el tiempo de permanencia y justifican aumentos anuales de la renta del 8 % al 10 %. La hostelería y otros activos especializados representaron en conjunto aproximadamente el 11 %, impulsados ​​por la recuperación de los viajes de ocio en Goa y Rajastán.

El tamaño del mercado inmobiliario comercial de la India para logística está en camino de superar los 30 1 millones de dólares para 2031, mientras que se prevé que el de oficinas alcance los 55 2 millones de dólares a medida que la absorción neta se normalice después de 2028. Las tasas de capitalización logística se redujeron al 7.25-7.75 % en 2025, solo 25 puntos básicos por encima de los rendimientos de oficinas comparables, lo que subraya la confianza de los inversores en los fundamentos del comercio electrónico a largo plazo. Las oficinas aún atraen capital básico debido a la amplia cartera de inquilinos y a los aumentos graduales de alquiler del 12 % al 15 % cada tres años. La cartera de proyectos minoristas sigue siendo selectiva, centrándose en las zonas de captación de primer y segundo nivel, donde el gasto discrecional es resiliente. Las transacciones hoteleras superaron los 900 millones de dólares en 2025, ya que los operadores internacionales cerraron contratos de gestión en un contexto de creciente ocupación.

Por modelo de negocio: el segmento de alquiler gana apoyo institucional

Se prevé que la estructura de alquileres se expanda a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 18.50 % hasta 2031, ya que los promotores de REIT y los fondos de pensiones priorizan los cupones estables sobre las ganancias de capital especulativas. Las transacciones de venta representaron el 54.14 % del tamaño del mercado inmobiliario comercial de la India en 2025, lideradas por empresas que adquirieron locales comerciales y parcelas industriales en calles comerciales para autoconsumo. La cartera de proyectos de construcción para arrendamiento experimentó una fuerte expansión: promotoras como RMZ y Tata Realty prealquilaron torres completas con 24 meses de antelación a su entrega, lo que garantizó la rentabilidad y redujo los costes de financiación.

La rentabilidad del alquiler de oficinas de categoría A se estabilizó entre el 7.5% y el 8.5% en Bangalore e Hyderabad durante 2025, ofreciendo un colchón de 250 puntos básicos sobre los bonos del Estado a 10 años y atrayendo 3 millones de dólares de inversiones de cartera extranjera hacia las REIT cotizadas. Por el contrario, los precios de venta al público de las tiendas de lujo en Linking Road, Bombay, superaron las 80,000 INR por pie cuadrado, gracias a los inquilinos de lujo, cuyas rentas estables mitigan las rentabilidades de entrada por debajo del 5%. Los precios de los terrenos industriales en los cinturones logísticos de Chennai y Pune aumentaron un 25% interanual, lo que animó a los propietarios a considerar estructuras de arrendamiento a largo plazo que preservan el potencial de crecimiento y reducen la fuga de impuestos de timbre.

Por el usuario final: la participación individual se expande a través de plataformas fraccionadas

Las corporaciones y pymes captaron el 79.14 % del mercado inmobiliario comercial de India en 2025, principalmente mediante arrendamientos a largo plazo de oficinas y almacenes de categoría A. Sin embargo, se proyecta que los inversores individuales crecerán a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 18.30 %, ya que los portales de propiedad fraccionada permiten un mínimo de 500 000 INR para activos estabilizados. El segmento "Otros" (instituciones gubernamentales y educativas) se mantiene por debajo del 7 % de la demanda, pero muestra un arrendamiento estable para oficinas administrativas y ampliaciones de campus.

Las plataformas fraccionarias sindicaron aproximadamente mil millones de dólares en acciones comerciales en 2025, incluyendo 60 activos que generaron rendimientos en efectivo del 6-7% pagados trimestralmente. Los inversores minoristas favorecieron las tiendas de segunda línea en ciudades como Jaipur y Kochi, donde los costos de entrada son más bajos y los diferenciales de rendimiento frente a la permanencia residencial son más amplios, de 200 a 300 puntos básicos. La claridad regulatoria aún es incipiente, pero el borrador de las normas de la SEBI, previsto para 2026, podría categorizar los vehículos fraccionarios como esquemas de inversión colectiva, mejorando la gobernanza y facilitando la coinversión institucional.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Análisis geográfico

El sur de la India controló el 41.14 % del mercado inmobiliario comercial de la India en 2025, impulsado por la absorción anual de oficinas de Bangalore, de aproximadamente 22 millones de pies cuadrados, y los más de 400 GCC de Hyderabad, que emplean a 300 000 profesionales. Chennai obtuvo 1800 millones de dólares en inversión de capital en centros de datos durante 2025 gracias a la instalación de cables independientes y a la abundante energía renovable. Kochi y Coimbatore crecieron un 1.8 % y un 20 %, respectivamente, gracias a que los GCC piloto validaron la disponibilidad de talento de nivel 2 y las ventajas de habitabilidad.

El norte de la India probablemente registrará la tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) más rápida, del 18.70 %, hasta 2031, impulsada por la autopista Delhi-Meerut y el futuro aeropuerto de Jewar, que acorta el tránsito y libera terrenos a lo largo de la autopista Yamuna. Gurugram y Noida, en conjunto, ocuparon alrededor de 17 millones de pies cuadrados en 2025, y los inquilinos de servicios financieros y comercio electrónico se inclinaron por parques suburbanos que combinan grandes superficies, alquileres más bajos y acceso al metro. Un renovado enfoque político en los clústeres de centros de datos dentro del Parque del Conocimiento de NCR y el futuro centro de Digital Gateway podrían acelerar las inversiones a gran escala.

La India Occidental, con Bombay y Pune a la cabeza, representó el 31% del valor en 2025. El complejo Bandra-Kurla y Lower Parel exigieron las rentas de oficinas más altas de la India, entre 150 y 200 INR por pie cuadrado al mes. Sin embargo, la tasa de desocupación aumenta ligeramente a medida que algunos inquilinos se trasladan a parques tecnológicos en Powai y Thane, donde obtienen un ahorro del 30%. Los corredores Hinjewadi y Kharadi de Pune registraron una ocupación de 9 millones de pies cuadrados en 2025, gracias al crecimiento de los centros cautivos por parte de exportadores de tecnología.

La India Oriental, dominada por Calcuta, aún representa menos del 10% del parque inmobiliario nacional. La limitada oferta de viviendas de categoría A y la construcción híbrida han frenado la absorción, pero los promotores están lanzando activos de uso mixto, centrados en el comercio minorista, para aprovechar las ventajas del gasto de los consumidores. Las ciudades de segundo nivel registraron un crecimiento promedio de la absorción del 22% en 2025, a medida que los ocupantes diversifican el riesgo geográfico; sin embargo, las limitaciones de liquidez de salida mantienen primas de tasa de capitalización de entre 100 y 150 puntos básicos sobre sus equivalentes de primer nivel.