Tamaño del mercado de bienes raíces comerciales de Israel y análisis de participación: tendencias y pronósticos de crecimiento (2025 - 2030)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario comercial de Israel

El auge de la expansión global de los inquilinos tecnológicos se concentra en Tel Aviv y Herzliya

Las empresas tecnológicas globales continúan expandiendo sus instalaciones de I+D y sedes regionales en el distrito financiero central de Tel Aviv y Herzliya Pituach. La demanda se centra en torres de primera categoría que ofrecen redes troncales de telecomunicaciones resistentes, energía redundante y plantas adaptables. La agrupación reduce la desocupación, mantiene las rentas premium y estimula la reurbanización de usos mixtos adyacentes. Las reformas gubernamentales en los sectores bancario, de mercados de capitales e inmobiliario agilizan las aprobaciones y fomentan los contratos de arrendamiento corporativo a largo plazo. Los promotores capaces de integrar energía de alta densidad, sistemas robustos de ciberseguridad y servicios colaborativos encuentran una ventaja a la hora de captar inquilinos ancla.

Demanda acelerada de parques logísticos y de cadena de frío de primera calidad impulsada por el comercio electrónico

La penetración del comercio minorista en línea impulsa la demanda nacional de almacenes de gran altura, nodos de distribución automatizados y almacenamiento con temperatura controlada cerca de los centros de población. Las instalaciones deben ser compatibles con la robótica, un alto rendimiento y la distribución multiusuario. La geografía central de Israel facilita los flujos regionales; sin embargo, los cuellos de botella operativos en el puerto de Haifa exponen las vulnerabilidades de la cadena de suministro, lo que impulsa a los inversores a construir capacidad redundante en torno a Ashdod y los centros del interior. Los parques de cadena de frío exigen primas de alquiler dada la necesidad de controles climáticos precisos para el inventario de alimentos y productos farmacéuticos.

Corredores de metro y tren ligero de Tel Aviv: revalorización de terrenos comerciales adyacentes

Las nuevas líneas de transporte público transforman la movilidad urbana, añadiendo estaciones que amplían las zonas de influencia y aumentan el tráfico peatonal. Las parcelas comerciales a poca distancia experimentan un aumento en el valor de tasación, mientras que la presión para la reurbanización aumenta en terrenos infrautilizados. Los propietarios de locales comerciales y oficinas aprovechan las mayores densidades, y los proyectos de uso mixto cobran impulso a medida que los urbanistas fomentan las agrupaciones residenciales que combinan trabajo y ocio. Los inversores valoran los proyectos con plazos de entrega largos basándose en las expectativas de un número sostenido de pasajeros y una creciente preferencia por el transporte público.

Rotación de fondos de pensiones hacia REIT israelíes en busca de flujos de caja vinculados a la inflación

Las gestoras locales de pensiones aumentan sus asignaciones a REIT para cubrir las subidas de precios al consumidor. Esta afluencia incrementa la liquidez del mercado y reduce los diferenciales de financiación para los emisores con experiencia. A su vez, las REIT reciclan capital en la reurbanización de activos antiguos y la adquisición de plataformas logísticas. La transparencia en la gobernanza y la divulgación trimestral satisfacen los requisitos de diligencia debida institucional, lo que refuerza un ciclo virtuoso de formación de capital.^{[ 2 ]Eyal Cohen, “Ley de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria de Israel: Actualización 2025”, Ministerio de Finanzas, mof.gov.il}.

La adopción persistente del trabajo híbrido suaviza la absorción de la red de oficinas del CBD

Las políticas de trabajo híbrido reducen la densidad de puestos de trabajo y prolongan los ciclos de decisión. Las torres principales mantienen la ocupación ofreciendo servicios de bienestar, equipamientos flexibles y control de acceso digital, mientras que las torres secundarias se enfrentan a periodos de desocupación más prolongados y a reducciones de alquiler. Los propietarios optan por espacios más pequeños, suites especiales y plantas de servicios compartidas para mantener el atractivo. Los operadores de coworking agrupan la demanda de clientes empresariales que equilibran el trabajo remoto con el presencial.

Los costos récord de construcción y terrenos comprimen los márgenes de desarrollo

Los costos del hormigón, el acero y la mano de obra aumentaron entre un 15 % y un 20 % interanual en 2024, mientras que las subastas de terrenos en el centro de Tel Aviv alcanzaron niveles récord. Los promotores buscan empresas conjuntas, compromisos de prealquiler o una densidad vertical de uso mixto para justificar la rentabilidad proforma. La ingeniería de valor, los componentes modulares y los incentivos a la construcción ecológica reducen el gasto de capital, pero no pueden compensar por completo la presión sobre los precios, lo que retrasa el inicio de proyectos especulativos.^{[ 3 ]Lior Horowitz, “Perspectivas de la Asociación de Constructores de Israel para 2025”, Asociación de Constructores de Israel, iba.org.il}.

Análisis de segmento

Por tipo de propiedad: las oficinas tienen la mayor participación mientras la logística se acelera

Las oficinas controlaron una cuota de mercado inmobiliaria comercial israelí del 40% en 2024, impulsada por inquilinos de tecnología y servicios financieros agrupados en los distritos centrales de Tel Aviv. Las torres de primera calidad obtienen primas de alquiler gracias a servicios de primera clase, certificaciones ESG e infraestructura digital lista para usar. A pesar del trabajo híbrido, la absorción neta sigue siendo positiva para los edificios que ofrecen distribuciones flexibles y servicios de bienestar. Los promotores convierten el inventario obsoleto en laboratorios boutique de uso mixto o de ciencias de la vida para captar la demanda emergente. Mientras tanto, el subsegmento logístico registra una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) prevista del 7.77%, impulsada por el crecimiento del comercio electrónico y las estrategias de near-shoring. El capital institucional fluye hacia parques de almacenes "build to core" con gran altura libre y losas preparadas para la automatización. Los acuerdos de financiación a plazo reducen el riesgo de arrendamiento y aceleran los plazos de los proyectos.

El tamaño del mercado inmobiliario comercial israelí, vinculado a la logística, se beneficia de la diversificación portuaria y las mejoras en las carreteras, que acortan las entregas de última milla. Las instalaciones de cadena de frío cobran impulso gracias a que los importadores farmacéuticos y las plataformas de alimentación buscan el cumplimiento de estrictos estándares de temperatura. La oferta especulativa se mantiene moderada, lo que mantiene una ocupación saludable y fomenta el crecimiento de los alquileres. En comparación, el comercio minorista se enfrenta a un cambio estructural a medida que las estrategias omnicanal redefinen la presencia de las tiendas. La hostelería se recupera con el regreso de los viajes de negocios y el turismo regional; sin embargo, los propietarios priorizan la reutilización adaptativa para cubrir las fluctuaciones de la demanda.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por modelo de negocio: las ventas siguen dominando, pero el arrendamiento cobra impulso

Las transacciones de venta representaron el 74% de la actividad total en 2024, lo que refleja la preferencia local por la propiedad de activos y la disponibilidad inmediata de hipotecas. Inversores con alto patrimonio y oficinas familiares adquieren edificios generadores de ingresos para preservar el capital y cubrir la inflación. No obstante, el arrendamiento muestra una sólida perspectiva de CAGR del 7.45%, ya que las empresas optimizan sus balances y los nuevos operadores internacionales priorizan la flexibilidad operativa. Los arrendadores elaboran cláusulas de arrendamiento que incorporan escalamientos indexados, mantenimiento compartido y opciones de rescisión anticipada. Las estructuras de venta con arrendamiento posterior liberan capital para los ocupantes, a la vez que garantizan arrendamientos a largo plazo para los propietarios.

Los ingresos recurrentes por alquileres estabilizan el flujo de caja de las REIT, lo que favorece la visibilidad de los dividendos, lo que atrae a los fondos de pensiones. El tamaño del mercado inmobiliario comercial israelí atribuible al arrendamiento se amplía a medida que los promotores ofrecen campus diseñados específicamente para la ocupación de uno o varios inquilinos. Las plataformas de tecnología inmobiliaria digitalizan la gestión de contratos, automatizan la facturación y permiten la optimización de activos basada en datos, mejorando tanto la experiencia del inquilino como los márgenes de beneficio de los propietarios.

Por usuario final: Las empresas y las pymes impulsan el impulso de la demanda

Las empresas y pymes contribuyeron con el 56% de la actividad del mercado en 2024, impulsadas por un dinámico ecosistema de startups y una expansión multinacional constante. Las entradas de capital riesgo financian la ocupación de espacios de trabajo, mientras que las empresas globales ubican sus centros de I+D cerca de las canteras de talento de Israel. Los proveedores de espacios de trabajo flexibles agrupan la menor demanda de inquilinos en contratos marco, lo que facilita la entrada de nuevas empresas. Se proyecta que el segmento se expanda un 6.41% hasta 2030, manteniendo una absorción constante en las carteras de oficinas, industria ligera y uso mixto.

Los usuarios domésticos e individuales siguen siendo importantes en el comercio minorista a pie de calle, los establecimientos de alimentación y bebidas, y los pequeños almacenes. Los inquilinos gubernamentales e institucionales aportan estabilidad mediante contratos de arrendamiento a largo plazo en Jerusalén y las capitales de distrito. El tamaño del mercado inmobiliario comercial israelí está vinculado a los usuarios gubernamentales, lo que impulsa la inversión en infraestructura, especialmente para la administración pública y los centros sanitarios. Los promotores equilibran estrategias especulativas y de prealquiler para adaptarse a los diversos plazos de contratación y requisitos de cumplimiento.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Análisis geográfico

La participación del 45% del distrito de Tel Aviv subraya su indiscutible estatus como núcleo financiero y tecnológico del país. Las torres de oficinas de primera calidad con certificaciones LEED o WELL alcanzan una ocupación superior a la media, a medida que los gigantes tecnológicos y las startups fintech amplían su plantilla de I+D. La proximidad del distrito al Aeropuerto Ben Gurión mejora la movilidad ejecutiva, mientras que la nueva red de tren ligero amplía la zona de influencia de los viajeros y aumenta la afluencia de comercios en los alrededores de las estaciones.

El crecimiento del Distrito Sur, de una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 7.12 %, refleja los esfuerzos concertados del gobierno para diversificar la actividad económica, alejándola del abarrotado centro. Los parques industriales cercanos a Beer Sheva atraen a subcontratistas de semiconductores, integradores de energías renovables y productores de tecnología de defensa. Los promotores logísticos adquieren grandes extensiones a lo largo de la Carretera 6 para construir centros de distribución multicliente que atienden tanto los flujos nacionales como los de exportación a través del puerto de Ashdod. Los menores costos del terreno permiten una mayor proporción de parcelas, mientras que los incentivos fiscales municipales refuerzan la viabilidad de los proyectos.

Los suburbios del Distrito Central, como Petah Tikva y Ramat Gan, ofrecen alternativas rentables para quienes ocupan grandes espacios. Las empresas que reubican sus funciones sin atención al cliente se benefician de alquileres competitivos y, al mismo tiempo, se mantienen a menos de 20 minutos en tren del centro de Tel Aviv. El distrito alberga la mayor concentración de proyectos de centros de datos edge, que aprovechan las robustas redes eléctricas y la conectividad de fibra.

La demanda comercial de Jerusalén se mantiene estable, liderada por ministerios gubernamentales, misiones diplomáticas e instituciones académicas. Las incubadoras de ciencias biológicas vinculadas a hospitales y universidades impulsan la demanda de oficinas especializadas con capacidad para laboratorios. Las normas de preservación del patrimonio limitan la nueva oferta, manteniendo la fidelidad de los ocupantes a los activos existentes de alta calidad.

Los nodos costeros del norte en torno a Haifa experimentan una absorción gradual vinculada a la privatización de los puertos y las mejoras ferroviarias. El almacenamiento cercano a la costa y las instalaciones de cross-docking reducen la congestión y permiten operaciones las 24 horas. Los inversores integran microrredes de energía renovable para mitigar la inestabilidad de la red y cumplir con los objetivos corporativos de sostenibilidad.