Análisis del tamaño y la participación del mercado inmobiliario comercial en América Latina: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario comercial de América Latina

La deslocalización y la ola manufacturera “México+” impulsan la demanda de parques industriales y logística

El impulso del arrendamiento a corto plazo es más fuerte donde los productores de electrónica, automóviles y electrodomésticos reubican su capacidad para eludir el riesgo arancelario. Las plantas se agrupan a lo largo de la columna vertebral del Bajío mexicano y la frontera norte, lo que reduce la vacancia de naves Clase A por debajo del 3% en algunos submercados. Vesta ha incorporado terrenos en Guadalajara y Monterrey para asegurar el prearriendo de edificios antes del vertido de losas, una táctica que ancla el flujo de efectivo en las primeras etapas del ciclo de desarrollo. FIBRA Prologis financió su expansión mediante la emisión de 100 millones de certificados, lo que confirma la convicción institucional en el crecimiento vinculado al T-MEC. Las zonas francas de Colombia siguen un guion similar, posicionando a Bogotá y Medellín como embajadas secundarias para el ensamble ligero. El efecto general es un cambio estructural que favorece la logística como la porción más grande y de mayor crecimiento del mercado inmobiliario comercial de América Latina.  

La penetración del comercio electrónico está en aumento, impulsando el almacenamiento moderno, los centros de última milla y la cadena de frío.

Los volúmenes de venta minorista en línea no disminuyeron tras la pandemia, lo que presionó a los ocupantes para asegurar sitios de cross-docking urbanos y espacios con temperatura controlada. La compra de una instalación en Vallejo por USD 34.8 millones por parte de FIBRA Macquarie ejemplifica la prima de precio para la proximidad de última milla en la Ciudad de México, donde la reversión de rentas incorporada supera el 20% al renovarse el contrato de arrendamiento. Prologis reveló USD 38 millones en ingresos operativos netos trimestrales de su cartera "Otras Américas", lo que demuestra que las cadenas de suministro de venta directa a domicilio dependen de nodos de distribución a gran escala. Sin embargo, el inventario refrigerado sigue siendo escaso fuera de São Paulo, Ciudad de México y Santiago, lo que pone en riesgo los productos perecederos y crea una brecha de inversión para los desarrolladores de construcción a medida. El Banco Mundial clasifica a América Latina por debajo del promedio de la OCDE en eficiencia logística, lo que destaca las ventajas para los promotores que pueden integrar seguimiento en tiempo real, sistemas de eficiencia energética y protocolos acreditados de seguridad alimentaria.^{[ 1 ]Banco Mundial, “Logística y facilitación del comercio en América Latina”, worldbank.org} El apetito de los inversores por dichos activos sigue siendo sólido dada la fidelidad de los inquilinos una vez que se pongan en funcionamiento cadenas de frío de misión crítica. 

El repunte del turismo y el comercio minorista experiencial impulsan la hostelería y los proyectos de uso mixto

Las llegadas internacionales aumentaron al 97% de los niveles de 2019 en 2024, lo que restableció la ocupación hotelera e impulsó las ventas minoristas en las zonas de ocio. Parque Arauco informa que seis centros comerciales emblemáticos generan ahora más del 60% del ingreso operativo neto (NOI), con ventas de inquilinos en Parque Arauco Kennedy que superan los USD 606 millones en los últimos doce meses. Los desarrolladores están abandonando los centros cerrados en favor de complejos al aire libre que combinan entretenimiento, gastronomía y artesanía local, formatos que fomentan una mayor permanencia y un mayor gasto por visita. La cartera de infraestructura de Perú, valorada en USD 16.8 millones, incluye mejoras en aeropuertos y carreteras que acortan los viajes a Cusco y Arequipa, ampliando aún más la zona de influencia de los establecimientos hoteleros. Impulsados ​​por esta dinámica, los proyectos vinculados al turismo proporcionan flujos de ingresos diversificados y características anticíclicas que mejoran la resiliencia de la cartera.

Mejoras de infraestructura que crean nuevos corredores de desarrollo

El gasto público-privado en puertos, metros y carreteras está reestructurando las rutas de carga y elevando el valor de los terrenos. Tan solo Brasil ha destinado aproximadamente USD 74 mil millones hasta 2029 para conectores logísticos que reducen los costos de tránsito entre las granjas del interior y las terminales de exportación costeras. En Perú, la expansión del Puerto del Callao y las concesiones viales regionales amplían el alcance comercial e industrial de Lima, impulsando nuevos submercados para la construcción especulativa de almacenes. Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey están extendiendo las líneas de metro, lo que acorta los tiempos de viaje y aumenta el tráfico peatonal hacia los recintos de uso mixto. Los estándares ambientales ahora se incluyen en los pliegos de licitación, lo que impulsa a los patrocinadores hacia diseños que cumplen con LEED y el abastecimiento de energía renovable, lo que a su vez facilita la financiación de bonos verdes más económicos. Los grandes propietarios de terrenos y los fondos de infraestructura son los más indicados para aprovechar estas sinergias y reciclar capital entre clases de activos superpuestas. 

La volatilidad macroeconómica y el riesgo cambiario complican la financiación y la suscripción de préstamos

Las fluctuaciones cambiarias y los cambios de política pueden eliminar las reservas de suscripción de la noche a la mañana. El peso argentino cayó un 11% antes de estabilizarse en 1,195 por dólar tras la liberalización de abril de 2025, lo que impulsó a los patrocinadores a cubrir o fijar el precio de sus acuerdos en moneda fuerte. La reducción de la tasa de México al 7.25% facilitó el servicio de la deuda, pero no detuvo la caída del sector de la construcción en el tercer trimestre provocada por la incertidumbre arancelaria estadounidense. El real brasileño se ha negociado dentro de un rango del 15% durante 18 meses, lo que ha obligado a los inversores extranjeros a sopesar costosas coberturas frente a posibles pérdidas por conversión. Incluso Prologis señala que una fluctuación cambiaria adversa del 10% podría generar USD 152 millones en liquidaciones de derivados, lo que subraya la exposición de los actores más sofisticados. Como resultado, los prestamistas exigen diferenciales más amplios o capital adicional, lo que eleva los costos totales del proyecto y reduce el apalancamiento alcanzable.  

La complejidad regulatoria, de permisos y de títulos de propiedad varía ampliamente según el país y la ciudad

Los plazos de aprobación varían entre 18 meses en Chile y más de 36 meses en algunas partes de Argentina, lo que añade incertidumbre a los procesos de desarrollo.^{[ 2 ]Banco Central de Chile, “Informe de Política Monetaria Diciembre 2024”, bcentral.cl} En Perú, las consultas indígenas pueden pausar los proyectos logísticos hasta por dos años, un riesgo que a menudo subestiman quienes participan por primera vez. Los códigos municipales de Brasil difieren según la zona, lo que somete a los promotores a revisiones patrimoniales y ambientales superpuestas que prolongan las fases de diseño. El programa RIGI de Argentina centraliza la supervisión federal para proyectos superiores a USD 200 millones; sin embargo, las provincias mantienen su poder de veto, lo que deja los riesgos de titularidad sin resolver hasta una fase avanzada del ciclo. Estos obstáculos desalientan los proyectos especulativos y orientan la inversión hacia estructuras de terrenos industriales abandonados o de venta con arrendamiento posterior, donde el riesgo de titularidad es menor.

Análisis de segmento

Por tipo de propiedad: La logística capta la prima del nearshoring

El sector logístico representó el 30.78% del mercado inmobiliario comercial de Latinoamérica en 2025, consolidando su posición como el segmento inmobiliario más grande. La ocupación de espacios industriales de clase A en las zonas fronterizas con México cayó por debajo del 3%, impulsando las rentas efectivas a máximos históricos. Se prevé que la categoría registre una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 7.05% hasta 2031, muy por encima de las tasas de crecimiento de oficinas y comercio minorista.  

La persistente relocalización de empresas de electrónica y ensamblaje de automóviles impulsa el arrendamiento a futuro, lo que anima a propietarios como Vesta a adquirir 148 hectáreas de terrenos listos para construir en Guadalajara y Monterrey. La adquisición de Vallejo por parte de FIBRA Macquarie, con incrementos anuales de renta del 6.9%, demuestra cómo las infraestructuras de última milla en capitales con escasez de terrenos ejercen un gran poder de fijación de precios. Prologis reporta USD 38 millones en ingresos operativos netos trimestrales de "Otras Américas", lo que valida la tesis de que las cadenas de suministro globales requieren redes logísticas escalables y modernas. Las oficinas siguen siendo vitales para los clústeres financieros y tecnológicos en São Paulo, Ciudad de México, Santiago y Bogotá, aunque el trabajo híbrido comprime el espacio por empleado. Las torres premium con distintivos LEED y servicios de bienestar disfrutan de una demanda sólida, mientras que los activos de clase B registran una tasa de desocupación de dos dígitos y rentas estables. El comercio minorista se divide entre centros comerciales secundarios con dificultades y centros de estilo de vida al aire libre de alto rendimiento, con Parque Arauco alcanzando una ocupación del 96.4% en una cartera regional de 1.18 millones de metros cuadrados. Los activos hoteleros se benefician del repunte del turismo, y los centros de datos atraen capital fresco a medida que los proveedores de la nube expanden sus nodos en Latinoamérica, como lo demuestra la búsqueda de Brookfield de un socio en Ascenty.  

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por modelo de negocio: el predominio del alquiler refleja la flexibilidad del balance

Las estructuras de alquiler representaron el 67.65% del valor total de las transacciones en 2025, lo que las convierte en el modelo dominante en el mercado inmobiliario comercial de Latinoamérica. Se espera que esta participación aumente a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 7.31%, ya que las empresas priorizan la agilidad de sus balances durante la volatilidad cambiaria. La oferta de 100 millones de certificados de FIBRA Prologis destaca la liquidez disponible para los arrendadores dispuestos a mantener la propiedad y distribuir efectivo de forma predecible.  

Parque Arauco revela que las rentas mínimas fijas representan aproximadamente el 85% de sus ingresos, un acuerdo que protege a los arrendadores de la volatilidad de las ventas y otorga estabilidad a los inquilinos. Si bien el próximo impuesto del 5% en Brasil sobre las distribuciones de IFI podría impulsar reasignaciones de cartera, el efecto neto probablemente sea una inclinación hacia vehículos institucionales que puedan optimizar la retención mediante tratados de doble imposición o fondos alimentadores extraterritoriales. El segmento de ventas, con una participación del 32.35%, sigue siendo relevante para los promotores que buscan reciclar capital, pero cederá terreno a los modelos de alquiler, ya que los inversores prefieren flujos de ingresos de larga duración en arrendamientos indexados a la inflación. 

Por usuario final: empresas y pymes lideran la absorción de arrendamientos

Las empresas y las pymes representaron el 50.85% del espacio ocupado en 2025, la mayor porción del mercado inmobiliario comercial de América Latina y el grupo que se proyecta que crecerá más rápido a una tasa compuesta anual del 7.74% hasta 2031. Los fabricantes de primera línea y los operadores de comercio electrónico están firmando contratos de arrendamiento de 5 a 10 años con indexación al IPC o al dólar que protegen las ganancias de los propietarios.  

La operación de Vallejo con FIBRA Macquarie presenta una estructura de triple red con traspasos de seguros y mantenimiento, lo que demuestra la disposición de los inquilinos a absorber los costos operativos de las ubicaciones estratégicas. Los usuarios finales, como las cadenas minoristas experienciales, valoran las infraestructuras flexibles y modulares que se adaptan a la gestión omnicanal, lo que impulsa la demanda de zonas urbanas de uso mixto. Particulares, hogares y organismos públicos controlan el resto del espacio; su crecimiento está ligado a la conversión de edificios multifamiliares de torres de oficinas obsoletas y al despliegue de unidades de convivencia en zonas de tránsito.  

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Análisis geográfico

Brasil representó el 39.85% del valor regional en 2025, impulsado por el parque de oficinas de 10 millones de metros cuadrados de São Paulo, la regeneración del paseo marítimo de Río, "Porto Maravilha", y el cinturón industrial en rápida expansión que atiende la demanda de consumo y exportación. La división "Otras Américas" de Prologis, que incluye Brasil, generó 38 millones de dólares en ingresos operativos netos (NOI) del primer trimestre de 2025, lo que demuestra la magnitud del capital institucional en la logística brasileña. Un próximo impuesto del 5% sobre las distribuciones de IFI ya ha impulsado a algunos inversores minoristas hacia acuerdos directos; sin embargo, los grandes patrocinadores mantienen su compromiso, dados los desembolsos en infraestructura de 74 1 millones de dólares que prometen una mayor fluidez en los flujos de carga y una mayor generación de efectivo a nivel de activos.  

México se perfila para registrar la trayectoria más rápida, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 8.01% proyectada hasta 2031, a medida que las disposiciones sobre las reglas de origen del T-MEC impulsan la producción de electrónica y automóviles hacia el sur. FIBRA Prologis controla 46.9 millones de pies cuadrados en seis centros industriales y está incorporando activos mediante su última emisión de certificados, lo que indica su convicción en la demanda a largo plazo de los inquilinos. Los recortes de la tasa de interés oficial del Banco de México han reducido los costos de financiamiento, aunque los inicios de proyectos a corto plazo disminuyeron debido a la incertidumbre arancelaria; la reserva de terrenos de Vesta en Guadalajara y Monterrey refuerza la confianza de los desarrolladores una vez que se aclaren las políticas. Argentina, Chile, Colombia y Perú conforman el siguiente grupo. El programa de estabilización respaldado por el FMI en Argentina, junto con el programa de incentivos RIGI, atrajo USD 19 mil millones en presentaciones de proyectos para mediados de 2024, reactivando corredores logísticos inactivos. Chile registró un crecimiento turístico del 16% en 2024, manteniendo una alta ocupación en la cartera nacional de 534,000 metros cuadrados de Parque Arauco. Colombia experimentó un aumento del 37% en llegadas, lo que impulsó la construcción de hoteles y edificios de uso mixto en Bogotá y Medellín. Perú creció un 3.1% en 2024 y mantiene una cartera de proyectos de infraestructura de USD 16.8 millones que está abriendo terrenos en la periferia de Lima a nuevos proyectos comerciales y de oficinas. Los mercados más pequeños de Centroamérica y el Caribe siguen siendo nichos de mercado donde el turismo, la manufactura en zonas francas y la logística agrícola pueden generar grandes retornos, pero conllevan mayores primas de liquidez y riesgo político.