Análisis del tamaño y la participación del mercado inmobiliario comercial de Omán: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario comercial de Omán

Omán Visión 2040: Gasoducto de infraestructura

Megaproyectos como Madinat Al Irfan (624 ha, con un objetivo de 280,000 habitantes y 90,000 empleos) y Yiti (11 millones de m² de espacio turístico integrado) demuestran cómo el proyecto Visión 2040 está transformando la demanda de activos en todos los segmentos comerciales. El Ferrocarril Nacional, con un presupuesto de 15 millones de dólares, conectará Sohar con Mascate y la frontera con los Emiratos Árabes Unidos, impulsando la creación de clústeres de almacenes basados ​​en corredores. La Zona Económica Especial (ZEE) de Duqm, con una extensión de 2,000 km² y compromisos de 14 millones de dólares, está generando submercados completamente nuevos para hoteles, oficinas y parques industriales. Estos proyectos generan un efecto dominó: las instalaciones comerciales, sanitarias y educativas impulsan la migración laboral y refuerzan el mercado inmobiliario comercial de Omán como una palanca esencial de diversificación.^{[ 1 ]Suhail Al Maawali, “National Railway Project Factsheet”, Ministerio de Transporte, motc.gov.om}.

Entrada constante de IED del CCG y Asia hacia activos reales

El capital de inversores del Golfo y Asia está fluyendo hacia proyectos industriales, turísticos y logísticos a gran escala, lo que impulsa la liquidez en el mercado inmobiliario comercial de Omán. El compromiso de Investcorp de 500 millones de dólares con el puerto y la infraestructura industrial de Duqm ejemplifica este impulso. El puerto y la zona franca de Sohar han atraído 30 85 millones de dólares en inversión acumulada, con una ocupación del 1.35 % del terreno, incluyendo una planta de polisilicio de 14 millones de dólares, lo que estimula la demanda de almacenes adyacentes y alojamiento para trabajadores. El marco de financiación sostenible de Omán, el primero en el CCG, ofrece bonos verdes etiquetados en XNUMX categorías, lo que atrae al capital asiático centrado en ESG hacia activos con certificación LEED y BREEAM. Esta diversificación financiera impulsa una mayor demanda de oficinas premium, hostelería y espacios logísticos que cumplen con los criterios de referencia de los inversores globales.^{[ 2 ]Haitham Al Said, “La OIA lanza un Fondo Futuro de USD 5.2 millones”, comunicado de prensa de la Autoridad de Inversiones de Omán, oia.gov.om}.

Aumento de la población en edad laboral y urbanización

La creciente fuerza laboral de Omán está acelerando la migración interna hacia corredores de uso mixto en Mascate, Sohar y Salalah. El proyecto Sultan Haitham City, con un presupuesto de 1 millones de rumanos, albergará a 39,000 residentes en 7,000 unidades para 2030, impulsando la demanda de oficinas, comercios y espacios comunitarios. Iniciativas paralelas, como el proyecto frente al mar de New City Salalah, para 60,000 residentes y 200,000 m² de espacio comercial y hotelero, generan una demanda secundaria de activos logísticos y de servicios. El proyecto Al Khuwair Downtown en Mascate, con un presupuesto de 1.3 millones de dólares, prevé una expansión demográfica de 1.5 millones a 2.7 millones para 2040, impulsando la absorción de oficinas de primera categoría. El Decreto Ministerial 501/2024 está acelerando la omanización, impulsando la inversión corporativa en centros de formación y espacios de trabajo que cumplan con las normativas. En conjunto, estos cambios demográficos brindan un apoyo fundamental al mercado inmobiliario comercial de Omán hasta 2030.

Los mandatos ESG corporativos impulsan las oficinas con certificación ecológica

Los inquilinos multinacionales exigen cada vez más calificaciones LEED Plata o superiores, lo que impulsa a los promotores a modernizar o construir según los estándares ambientales globales. El parque de oficinas del Grupo Omran en Madinat Al Irfan obtuvo la precertificación LEED Oro en 2024, lo que indujo a iniciativas similares por parte de empresas privadas. Las entidades crediticias internacionales ofrecen descuentos en las tasas de interés de hasta 50 puntos básicos para el inventario verde certificado en el marco del programa de financiación sostenible de Omán, lo que reduce el coste medio ponderado del capital para los promotores que cumplen con las normas. Los primeros en adoptarlo reportan primas de alquiler del 7% al 10% para edificios verdes, lo que mejora la retención del valor de los activos a pesar del aumento de los costes de construcción. La demanda se está expandiendo desde el centro de Mascate hacia centros emergentes como Sohar y Duqm, consolidando la sostenibilidad como un requisito competitivo en todo el mercado inmobiliario comercial de Omán.^{[ 3 ]Aisha Al Rawahi et al., “Adopción de edificios ecológicos en el sector inmobiliario comercial del CCG”, Journal of Sustainable Construction, jsusc.org}.

Aumento de los costos de materiales y mano de obra de construcción

La volatilidad global de los precios del acero y el cemento está reduciendo los márgenes de los promotores, al tiempo que la omanización impulsa la inflación salarial. El presupuesto de 36 millones de OMR (93 millones de dólares estadounidenses) del complejo turístico Bandar Al Khairan subraya la presión de los costes que se filtra a los activos hoteleros. Las restricciones del Ministerio de Trabajo a los puestos técnicos para expatriados exigen gastos adicionales de formación y contratación, lo que eleva aún más los costes de los insumos. El Manual de Propiedad y Construcción de AECOM 2025 cita a Omán entre los países del CCG que se enfrentan a un aumento superior al promedio regional en el precio de las varillas corrugadas y el hormigón premezclado. Los retrasos en los proyectos y las revisiones del alcance se han vuelto habituales, especialmente para las pymes con poca resiliencia financiera. Si bien los incentivos a la financiación verde ofrecen un alivio marginal, la inflación de costes a corto plazo sigue siendo un lastre significativo para el mercado inmobiliario comercial de Omán.

Creciente amenaza de exceso de oferta en oficinas y comercios minoristas de categoría B

El flujo de nuevas existencias continúa a un ritmo mayor que la absorción de inquilinos, especialmente en corredores secundarios, donde la demanda es menor. El Programa de Incentivos del Mercado de Capitales ha impulsado un aumento repentino de las cotizaciones en la Bolsa de Valores de Mascate; sin embargo, muchas entidades recién cotizadas mantienen una plantilla reducida, lo que limita la ocupación neta de oficinas. El riesgo de vacancia en locales comerciales ha aumentado tras la apertura de City Centre Sohar (35,301 m², 120 tiendas), lo que aumenta la oferta en un mercado que ya lidia con la sustitución del comercio electrónico. Datos de la Cámara de Comercio de Omán revelan que una gran franquicia minorista registró una quintuplicación de sus pérdidas operativas durante 2024, debido al traslado de la clientela a internet. Los propietarios de viviendas de categoría B se enfrentan a incentivos crecientes y plazos de arrendamiento más cortos, lo que pone en peligro la estabilidad de los ingresos en el mercado inmobiliario comercial de Omán.

Análisis de segmento

Por tipo de propiedad: La logística lidera la expansión

Los activos logísticos contribuyeron al crecimiento incremental más rápido del mercado inmobiliario comercial de Omán, superando a todas las demás categorías, con una previsión de CAGR del 7.45 % hasta 2031. La ocupación del 85 % del suelo en el puerto de Sohar, las inversiones acumuladas de 30 33.21 millones de dólares y la nueva terminal de carga agrícola a granel ilustran la sólida absorción de almacenes a lo largo de la costa de Batinah. La cuota de mercado inmobiliario comercial de Omán para oficinas se mantuvo en su nivel más alto, con un 2025 %, en 10.2, impulsada por los programas gubernamentales de reubicación a Madinat Al Irfan y la creación de campus corporativos en Duqm. Los activos minoristas se enfrentan a un cambio estructural a medida que crece el comercio móvil; no obstante, centros emblemáticos como City Centre Muscat mantuvieron una afluencia anual superior a los XNUMX millones, manteniendo el atractivo de su ubicación privilegiada.

Los patrones de demanda de los inquilinos están evolucionando hacia especificaciones sostenibles. Los promotores inmobiliarios centrados en puertos están integrando techos con capacidad solar e iluminación LED para cumplir con los requisitos de emisiones de carbono de sus clientes del sector naviero. Los activos industriales en la ZEE de Duqm se benefician de compromisos de fabricación por valor de 14 731.6 millones de dólares, centrados en sectores de alto consumo energético, como el hidrógeno verde y la petroquímica. El sector hotelero se mantiene activo, como lo demuestran el complejo turístico de Duqm, con una inversión de 100 millones de dólares, y el resort Club Med Musandam, con una inversión de 450 millones de dólares, que aspira a la certificación BREEAM. Entre los subsectores emergentes se incluyen los centros de datos. La iniciativa de XNUMX millones de dólares del Parque de Datos de Omán (Oman Data Park) demuestra la creciente demanda de energía resiliente y conectividad de fibra óptica. En conjunto, estas fuerzas están reorientando el capital hacia clases de activos con visión de futuro dentro del mercado inmobiliario comercial de Omán.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por modelo de negocio: los alquileres mantienen su primacía, las ventas se aceleran

Los alquileres controlaron el 70.02 % de la cuota de mercado inmobiliario comercial de Omán en 2025, lo que refleja la preferencia de las empresas por la flexibilidad operativa en una economía diversificada. El volumen de arrendamientos se disparó tras un incremento interanual del 28.1 % en el valor de las transacciones a noviembre de 2024, impulsado por la creación de nuevas empresas en el marco de la Visión 2040. Simultáneamente, las transacciones de venta registran una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.47 % hasta 2031, impulsadas por los permisos de propiedad absoluta en las ZEE y las exenciones fiscales de 10 años introducidas por el Real Decreto 38/2025. El tamaño del mercado inmobiliario comercial de Omán, vinculado a los compradores expatriados, continúa expandiéndose, con compradores indios, británicos y emiratíes representando, en conjunto, más del 57 % de las compras en el Complejo Turístico Integrado.

El arrendamiento de lujo en enclaves como Shatti Al Qurum y Muscat Hills mantiene rentabilidades superiores al 7%, gracias a la exención del impuesto predial y a la nueva Ley Bancaria, que favorece las hipotecas y mejora la protección del consumidor. Los incentivos del mercado de capitales agilizan la conversión a sociedad anónima, lo que facilita la financiación preferencial para empresas que buscan adquirir locales operativos. Las sólidas ganancias del sector bancario, que totalizaron 522.6 millones de OMR en 2024, indican un apoyo crediticio sostenido para los desarrollos inmobiliarios en propiedad. Estos factores, en conjunto, sustentan una trayectoria dual: los alquileres dominan la estabilidad del flujo de caja, mientras que las ventas impulsan la revalorización del capital en el mercado inmobiliario comercial de Omán.

Por usuario final: pilar corporativo, auge de los hogares

Los inquilinos corporativos y pymes generaron el 88.31 % del tamaño del mercado inmobiliario comercial de Omán en 2025, respaldados por el Fondo Futuro de 5.2 millones de dólares y la creciente demanda de empleo del sector privado. Los inquilinos de primera línea se inclinan por las acciones de categoría A; el Grupo Omran registró una tasa de omanización del 94 % y un beneficio neto de 25.2 millones de OMR en 2024, lo que indica una sólida demanda de locales premium. El mercado inmobiliario comercial de Omán está experimentando una nueva ola de expansión corporativa hacia edificios sostenibles, con el objetivo de reducir los costes de servicios públicos y cumplir con las normas ESG.

La participación de los hogares, aunque menor, se está expandiendo a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 7.12 % hasta 2031, impulsada por un crecimiento de la población de expatriados que supera el 43 % de los residentes. Los complejos turísticos integrados permiten la propiedad absoluta de extranjeros, atrayendo a compradores de alto nivel a proyectos de uso mixto que combinan viviendas, comercios y espacios de trabajo. Las pymes se benefician de las zonas de incubación específicas dentro de Sultan Haitham City y otros proyectos de Visión 2040, que ofrecen alquileres subsidiados y acceso a servicios de apoyo empresarial. Los inversores domésticos priorizan cada vez más las propiedades con diseños energéticamente eficientes y servicios comunitarios, en consonancia con la trayectoria de sostenibilidad más amplia del mercado inmobiliario comercial de Omán.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Análisis geográfico

Mascate controlaba el 69.25 % del mercado inmobiliario comercial de Omán en 2025, gracias a las funciones gubernamentales y megaproyectos como la regeneración del centro de Al Khuwair, con un presupuesto de 1.3 millones de dólares, que aspira a una población de 2.7 millones en el centro de la ciudad para 2040. El plan maestro de 624 hectáreas de Madinat Al Irfan prevé 90,000 280,000 empleos y 2044 XNUMX residentes para XNUMX, lo que impulsará la ocupación sostenida de oficinas, comercios y hoteles. Los desarrollos costeros de lujo, como Al Mouj y AIDA, captan la demanda de personas con alto poder adquisitivo, a la vez que impulsan el alza de los precios del suelo en Shatti Al Qurum y Muscat Hills. Sin embargo, la sobreoferta de oficinas de categoría B y el aumento de los costes están impulsando la migración de capitales hacia ciudades secundarias.

Sohar destaca como el nodo de mayor crecimiento, con inversiones portuarias por valor de 30 85 millones de dólares y una ocupación del suelo del 1.6 % para atraer proyectos logísticos. Próximos proyectos, como la planta de abastecimiento de GNL de 35,301 millones de dólares y una nueva conexión ferroviaria con Mascate y la frontera con los Emiratos Árabes Unidos, refuerzan las ventajas de conectividad. La expansión del comercio minorista continúa, destacada por la apertura de XNUMX XNUMX m² en City Centre Sohar, aunque el riesgo de desocupación exige una selección cautelosa de inquilinos. La ubicación geoestratégica de Sohar, fuera del estrecho de Ormuz, atrae a inversores globales que buscan resiliencia en la cadena de suministro, lo que impulsa un mayor crecimiento del mercado inmobiliario comercial de Omán.

Salalah y el corredor más amplio del "Resto de Omán" crecen a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.94 % hasta 2031, impulsados ​​por iniciativas de diversificación turística e industrial. La nueva ciudad de Salalah promete 60,000 200,000 residentes y 2,000 14 m² de espacio destinado a hostelería y comercio minorista, lo que amplía la demanda de activos de uso mixto. La superficie de 731.6 km² de la ZEE de Duqm, con compromisos de XNUMX XNUMX millones de dólares, fomenta la creación de clústeres hoteleros, de oficinas e industriales en zonas nuevas. El complejo turístico de Duqm, con una inversión de XNUMX millones de dólares, ejemplifica la creciente inversión de capital en hostelería. Las reservas estratégicas de combustible en Dhofar y los generosos incentivos fiscales de la zona franca aumentan el atractivo para los promotores inmobiliarios al compensar la elevada estructura de costes de Mascate. En conjunto, estos centros regionales diversifican la presencia geográfica del mercado inmobiliario comercial de Omán.