Tamaño del mercado inmobiliario comercial de Qatar y análisis de participación: tendencias de crecimiento y pronósticos (2025-2030)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario comercial de Qatar

Aumento de la demanda de infraestructura heredada de la FIFA

La remodelación de recintos de la era de los torneos para convertirlos en hoteles, centros comerciales y distritos de uso mixto está generando una nueva actividad de arrendamiento en torno a los recintos de los estadios, contrarrestando la caída de las tarifas de alquiler tras el evento de 2022. La Autoridad de Obras Públicas ha destinado 22.2 2025 millones de dólares estadounidenses para mejoras urbanas entre 2029 y XNUMX que aprovechan estos terrenos, garantizando la absorción a corto plazo de las instalaciones vacantes y catalizando la construcción de locales comerciales relacionados.

Diversificación económica en el marco de la Visión Nacional de Qatar 2030

La estrategia desvía el PIB de los hidrocarburos impulsando la manufactura, la logística y los servicios tecnológicos, todos los cuales demandan inmuebles a medida, como laboratorios de investigación, fábricas de lotes pequeños y espacios de coworking. La manufactura aportó 18 2024 millones de dólares al PIB en 7.1, mientras que el sector logístico crece un XNUMX % anual, lo que sustenta un impulso a largo plazo en la absorción de almacenes y la industria ligera.^{[ 2 ]Lim Meng Hui, “La Autoridad de Zonas Francas de Qatar inaugura un parque logístico de 1,500 parcelas cerca del puerto de Hamad”, Autoridad de Zonas Francas de Qatar, qfz.gov.qa}.

Reformas de zonas francas y de propiedad 100% extranjera

La Ley de Inversión Extranjera N.° 1 de 2019 eliminó los topes de capital y permitió la asignación de tierras dentro de QFZ y QFC, impulsando la ocupación de oficinas de Grado A por encima de las 2,400 empresas registradas a principios de 2025. Las exenciones de impuestos que lo acompañan reducen los costos totales de ocupación, lo que impulsa a las multinacionales hacia arrendamientos largos e impulsa los compromisos previos para las próximas torres en Lusail y Energy City.

Auge de la logística de última milla en el comercio electrónico

El volumen de ventas minoristas en línea sigue en aumento, lo que ha impulsado al gobierno a liberar un parque industrial de 6.3 km² cerca del puerto de Hamad, con 1,500 parcelas con servicios adaptadas para muelles de transbordo automatizados, almacenes oscuros y nodos de cadena de frío. Pequeños inversores controlan dos tercios de las parcelas, lo que amplía la diversidad de promotores e impulsa la innovación competitiva en el diseño de instalaciones y la integración de robótica.

Exceso de oferta en oficinas y hostelería tras el Mundial

La expansión de aproximadamente el 40% en el parque de oficinas prime durante los preparativos del Mundial superó la demanda inmediata, lo que provocó una caída del 20% en los alquileres entre 2021 y 2024 y elevó el riesgo de morosidad para los bancos con grandes carteras inmobiliarias. Los promotores están mitigando la desocupación convirtiendo torres de uso único en espacios de trabajo flexibles e incorporando tiendas experienciales en las plantas bajas, mientras que los hoteleros están renovando el excedente de habitaciones para ofrecerles alojamientos de estancias prolongadas de escala media.

Inflación de los costos de construcción impulsada por ESG

Los mandatos de construcción ecológica del Sistema de Evaluación de la Sostenibilidad de Catar añaden primas de dos dígitos a los proyectos con certificación LEED o GSAS, lo que dificulta la viabilidad de los proyectos sensibles a los precios. La volatilidad de los precios de los materiales (47.3 % determinada por factores regulatorios) agrava la incertidumbre; sin embargo, los inquilinos a largo plazo y el capital institucional prefieren los activos certificados, lo que ayuda a los promotores a recuperar la inversión inicial mediante alquileres premium y facturas de servicios públicos más bajas.^{[ 3 ]Francis Oppong, “Factores que impulsan la volatilidad de los precios de los materiales de construcción en la industria de la construcción de Qatar”, Buildings (MDPI), mdpi.com}.

Análisis de segmento

Por tipo de propiedad: La infraestructura logística impulsa el crecimiento

Las oficinas mantuvieron la mayor participación del mercado inmobiliario comercial de Qatar (38%) en 2024, gracias al desarrollo del CBD de Doha y la finalización de la torre Lusail. Sin embargo, la presión por la vacancia y la adopción del trabajo híbrido moderan el crecimiento, lo que lleva a los propietarios hacia plantas modulares y servicios tecnológicos que optimizan el espacio. El tamaño del mercado inmobiliario comercial de Qatar atribuible a las oficinas aumentará solo ligeramente hasta 2030, ya que los inquilinos buscan flexibilidad en los contratos de arrendamiento y espacios con certificación ESG.

Las instalaciones logísticas presentan la tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) más rápida, del 6.12 %, hasta 2030, gracias a la adopción del comercio electrónico, la expansión de North Field LNG y los parques industriales financiados por el gobierno cerca del puerto de Hamad. Las estanterías automatizadas, las zonas de temperatura controlada y los techos preparados para la energía solar ya se incluyen en la mayoría de las licitaciones, mientras que la construcción impulsada por IA, presentada en ConteQ Expo24, acorta los ciclos de entrega y reduce los costos energéticos a largo plazo.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por modelo de negocio: el crecimiento del alquiler se acelera

Las transacciones de venta representaron el 64% del mercado inmobiliario comercial de Catar en 2024, gracias al aumento de la demanda de propiedades extranjeras en Lusail y La Perla. Los compradores con un alto poder adquisitivo consideran las oficinas y los locales comerciales como coberturas contra la inflación, y los programas de residencia vinculados a compras de un millón de dólares refuerzan el interés. Aun así, el endurecimiento de las condiciones financieras globales y la preferencia por balances con bajo capital frenan las adquisiciones directas por parte de las empresas.

Los alquileres presentan una trayectoria de CAGR del 6.33 % hasta 2030, lo que refleja la tendencia de los inquilinos hacia modelos que optimizan los gastos operativos y preservan el capital circulante. La Ley de Alquileres n.º 4 de 2008, actualizada, y los Comités de Disputas de Arrendamiento en funcionamiento aumentan la certidumbre contractual, mientras que los arrendadores incentivan a los inquilinos con instalaciones llave en mano, periodos de carencia más cortos y cláusulas de arrendamiento ecológico que comparten las mejoras en la eficiencia de los servicios públicos.

Por el usuario final: Impulso de la inversión institucional

Las empresas y pymes representaron el 55 % del mercado inmobiliario comercial de Catar en 2024, impulsado por la diversificación de la industria manufacturera, la creación de startups en el Parque Científico y Tecnológico de Catar y la reubicación de las cadenas de suministro en almacenes construidos específicamente para este fin. Los inquilinos prefieren clústeres que ofrecen laboratorios de investigación, plantas de ensamblaje ligero y despacho de aduanas in situ.

Los inversores institucionales representan el segmento con la tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) más rápida, del 6.10 %, impulsados ​​por el Fondo de Fondos de 1 millones de dólares de la Autoridad de Inversiones de Qatar, que atrajo a B Capital y Deerfield a Doha en 2025. Los fondos soberanos, las gestoras de activos y las aseguradoras demandan oficinas con infraestructura core-plus, sistemas de gestión de edificios con gran capacidad de datos y proximidad a los reguladores financieros. Los perfiles de rentas a largo plazo y la financiación mediante bonos verdes facilitan costes de financiación competitivos, lo que convierte a los activos trofeo en Lusail y West Bay en sus objetivos predilectos.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Análisis geográfico

Doha conservó el 71% del tamaño del mercado inmobiliario comercial de Catar en 2024 gracias a la capacidad de 70 millones de pasajeros del Aeropuerto Internacional de Hamad, las sólidas instituciones gubernamentales y el bloque de 1.1 millones de m² de las Torres Lusail, que alberga al Banco Nacional de Catar y al banco central. Si bien la capital aún concentra la mayor parte de la demanda multinacional, el exceso de oferta en oficinas y hoteles de primera categoría mantiene estables los alquileres a corto plazo. Los programas de reutilización adaptativa que transforman las suites de hotel sobrantes en apartamentos con servicios y unidades para personas mayores ayudan a moderar la presión de la desocupación.

Al Wakrah es la ciudad con mayor crecimiento, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.51 % hasta 2030, impulsada por un parque logístico de 6.3 km² junto al puerto de Hamad y la ciudad industrial de Mesaieed. La Autoridad de Obras Públicas presupuesta 22.2 24 millones de dólares estadounidenses para carreteras, servicios públicos y drenaje, lo que eleva la competitividad de la ciudad, mientras que la venta de terrenos en pequeñas parcelas incentiva a los emprendedores locales a implementar módulos especializados de almacenamiento y cadena de frío. La mejora de las carreteras costeras acorta los tiempos de transporte hasta el puerto, lo que permite ciclos de cumplimiento de XNUMX horas para los operadores del comercio electrónico.

Al Rayyan y el resto de Qatar ofrecen bases estables, aunque más pequeñas, para el crecimiento futuro. Al Rayyan se beneficia de la demanda de inquilinos a medida que el centro de Doha se consolida, impulsando zonas de uso mixto que combinan coworking, comercio minorista de gama media y torres residenciales. Las zonas industriales periféricas albergan plantas de fabricación y bases de servicios para el proyecto de GNL North Field, con terrenos construidos a medida que atraen a contratistas de ingeniería, compras y construcción. El crecimiento en estos distritos favorece una distribución geográfica equilibrada del mercado inmobiliario comercial de Qatar, reduciendo la dependencia excesiva de la capital.