Análisis del tamaño y la participación del mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita: tendencias de crecimiento y previsiones (2025-2030)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita

Aumento de la asignación de capital institucional a activos centrales de oficinas

Las plataformas respaldadas por PIF y los mandatos de sedes multinacionales están canalizando grandes inversiones hacia torres de categoría A, especialmente en el Distrito Financiero Rey Abdullah, donde la Torre PIF de 385 metros incorpora fachadas fotovoltaicas que reducen la intensidad energética y generan primas de alquiler. Una empresa conjunta Brookfield-PIF de 2 millones de dólares destina al menos la mitad de su capital a oficinas nacionales, lo que reduce la desocupación en el centro de Riad. La mayor transparencia tras las mejoras en la normativa REIT está ampliando las opciones de salida para los inversores globales, mientras que las estructuras que cumplen con la Sharia atraen capital regional. Como resultado, el mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudí registra una mayor liquidez en el nicho principal de oficinas.

Demanda acelerada de espacios industriales y logísticos de primera calidad impulsada por el comercio electrónico

La Zona Franca Logística Integrada ofrece exenciones fiscales de 50 años y propiedad 100% extranjera, lo que incentiva a empresas como DB Schenker y Ceva a expandir sus centros de distribución regionales. El sólido rendimiento portuario de la Ciudad Económica Rey Abdalá y los 4.5 millones de dólares destinados a mejoras marítimas están acortando los plazos de entrega e impulsando la implantación de almacenes modernos. A medida que aumenta la penetración del comercio minorista en línea, los promotores están convirtiendo fábricas obsoletas en centros logísticos con control de temperatura, consolidando el mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudí como líder logístico en el CCG.

El oleoducto de infraestructura respaldado por el gobierno eleva el valor de los terrenos comerciales

Arabia Saudita se encamina a convertirse en el mayor mercado de construcción del mundo para 2028, con USD 181.5 millones en proyectos en marcha. Proyectos emblemáticos como NEOM (USD 500 millones) y New Murabba (USD 48 millones) están expandiendo las redes de servicios públicos, las carreteras y las líneas de transporte público, lo que eleva el precio de los terrenos adyacentes e impulsa planes maestros de uso mixto. Los promotores que aprovechan estrategias de banca de tierras en etapas iniciales están obteniendo plusvalías de dos dígitos, consolidando el potencial alcista a largo plazo del mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita.

Recalificación de edificios ecológicos que cumplen con las normas ESG que liberan rentas premium

La Torre Forbes International, la primera en obtener la Certificación de Cero Carbono, utiliza un 75 % de hidrógeno limpio y energía solar in situ, lo que reduce los costos operativos en un 35 % y logra tasas de arrendamiento un 18 % superiores a la media del mercado. Programas nacionales como Mostadam y el Código de Construcción Ecológica Saudí formalizan incentivos para activos de alto rendimiento. Las entidades crediticias ahora aplican descuentos favorables en los márgenes de beneficio para los proyectos certificados, lo que anima a los promotores a integrar microrredes renovables y medidores inteligentes. Esta reclasificación ecológica amplía la brecha de valor entre los activos que cumplen con las normativas y los ya existentes en el mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudí.

La adopción persistente del teletrabajo reduce la absorción de la red de oficinas del CBD

Los volúmenes globales de arrendamiento se mantienen un 12 % por debajo de los picos prepandemia, y los edificios saudíes de menor categoría enfrentan un aumento de la desocupación, incluso mientras los activos trofeo se mantienen llenos. Los operadores de espacios de trabajo flexibles están captando inquilinos que buscan contratos cortos, lo que presiona a los propietarios para que revisen las estructuras de arrendamiento tradicionales. Si bien el sistema de sedes regionales exige presencia física, varias empresas minimizan su presencia mediante modelos de hot-desk por satélite, lo que modera el crecimiento inmediato de la demanda en el mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita.

Los elevados costes de construcción y la escasez de mano de obra retrasan la entrega del proyecto

Una cola nacional de proyectos de 850 18 millones de dólares presiona el suministro de materiales y la disponibilidad de mano de obra migrante, con un aumento del 2023 % en los precios del acero desde 22 y un incremento del XNUMX % en los salarios de los trabajadores cualificados. Los retrasos en los pagos de los contratos públicos limitan la liquidez de los contratistas, lo que prolonga los plazos de finalización de los activos de uso mixto en torno a los gigaproyectos. El aumento de los precios de contingencia se está reflejando en los alquileres y los valores de venta para los usuarios finales, lo que reduce los márgenes de asequibilidad en el mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudí.

Análisis de segmento

Por tipo de propiedad: La logística impulsa la diversificación

Las instalaciones logísticas son el componente de mayor crecimiento del mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita, registrando una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 7.34 % hasta 2030, gracias al aumento del comercio electrónico y a la búsqueda de la proximidad de los fabricantes a los centros de exportación. Las oficinas aún representan la mayor parte de los ingresos de 31, con un 2024 %, pero la absorción sostenida de almacenes construidos a medida está ampliando el tamaño del mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita para activos industriales. Los promotores aprovechan los incentivos de las zonas francas de 50 años para desplegar centros logísticos de varios niveles cerca de los puertos de Riad y Dammam, lo que eleva la rentabilidad en 120 puntos básicos por encima de la de las oficinas centrales. 

El mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita también se beneficia de 320,000 hoteles en desarrollo, lo que refleja una diversificación impulsada por el turismo. El comercio minorista evoluciona hacia formatos experienciales en centros comerciales de uso mixto, financiados con préstamos vinculados a la sostenibilidad por valor de 5.25 millones de SAR (1.39 millones de USD). Los edificios de centros de datos completan la categoría "otros", respaldados por 10 millones de USD en inversión a gran escala. En conjunto, estos cambios equilibran la cartera, alejándose de la concentración histórica en oficinas y ampliando la cuota de mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita para los segmentos no relacionados con oficinas.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por modelo de negocio: el alquiler cobra impulso

Las transacciones de venta retuvieron el 69% de la facturación en 2024, pero los alquileres crecen más rápido, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 7.12%, ya que los gestores de activos valoran los flujos de caja predecibles en un contexto de tasas de interés más altas. La ampliación de las directrices para REIT y las deducciones del 49% para la propiedad extranjera en el sector inmobiliario de ciudades santas amplían la base de patrocinadores e inversores, lo que refuerza el mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudí. La decisión de la Autoridad del Mercado de Capitales de permitir las actividades de valores extraterritoriales canaliza nueva liquidez hacia vehículos orientados a la generación de ingresos. 

Las instituciones prefieren cada vez más estrategias de ingresos a largo plazo, como los planes de venta con arrendamiento posterior y de construcción para alquiler. ROSHN está destinando parte de su cartera de 350 93.27 millones de SAR (4 40.5 millones de USD) a proyectos de uso mixto con 374.5 millones de m² de espacio comercial alquilable. La financiación bancaria, que aumentó un 99.80 % interanual hasta los XNUMX XNUMX millones de SAR (XNUMX XNUMX millones de USD), adopta un modelo de originación para distribución que redistribuye el riesgo a la vez que impulsa la expansión constante del parque inmobiliario comercial en Arabia Saudí.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por el usuario final: la demanda corporativa sustenta el crecimiento

Las empresas y pymes ocuparon el 65 % de la superficie en 2024, una proporción reforzada por la mejora crediticia A+, que reduce los costes de financiación e incentiva la expansión empresarial. Las normas obligatorias para las sedes centrales exigen a las multinacionales ubicar a su personal directivo localmente, lo que asegura la demanda de oficinas y aumenta el tamaño del mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudí para torres premium.^{[ 1 ]Administración de Comercio Internacional de EE. UU., “Arabia Saudita – Sector inmobiliario”, trade.gov}. 

La participación de los hogares se está recuperando, impulsada por un Programa Nacional de Vivienda que eleva la tasa de propiedad de vivienda al 70%. La emisión de sukuks con respaldo hipotecario y una cartera de proyectos del Fondo de Desarrollo Inmobiliario de 190 50.63 millones de SAR (XNUMX XNUMX millones de USD) mejoran la asequibilidad, impulsando la demanda de comercios locales y oficinas de pequeño formato. Los organismos gubernamentales y las entidades cuasisoberanas del grupo "otros" absorben activos especializados como centros de datos y parques de investigación, diversificando el mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita.

Análisis geográfico

Riad concentra el 48% del mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita, impulsado por el crecimiento poblacional hasta los 9.6 millones de habitantes para 2030 y la visión de Nueva Murabba, que añadirá 104,000 viviendas, 9,000 habitaciones de hotel y un emblemático centro de entretenimiento cúbico. Los incentivos para inversores de la Zona Franca Logística Integrada están atrayendo redes de distribución que incrementan la demanda de oficinas y almacenes en dos dígitos. La comunidad SEDRA de 20 millones de m² de ROSHN, ubicada cerca del aeropuerto internacional, amplía aún más la oferta de uso mixto y amplía el tamaño del mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita en la capital.

La Meca registra la tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) más rápida, del 7.22 %, impulsada por el megadesarrollo de Jabal Omar, que sitúa 5,000 alojamientos a poca distancia de la Gran Mezquita. El turismo religioso alcanzó los 35.8 millones de peregrinos de la Umrah en 2024, y los proyectos de megaproyectos prevén 252,000 futuras habitaciones de hotel, lo que amplía el mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudí mucho más allá de las zonas hoteleras tradicionales. La liberalización de la propiedad extranjera en empresas de lugares sagrados amplía las entradas de inversión dirigidas a galerías comerciales y apartamentos con servicios.

La Provincia Oriental aprovecha el puerto privado de la Ciudad Económica Rey Abdullah, uno de los de más rápido crecimiento del mundo, para atraer conglomerados industriales ligeros y empresas de logística marítima.^{[ 2 ]Mohammed Al-Rasheed, “Estadísticas de rendimiento portuario 2024”, Autoridad de Ciudades Económicas, ecza.gov.sa}El crecimiento residencial en el interior, alrededor de Khobar, se complementa con el comercio minorista de lujo en Dammam y Dhahran, equilibrando la demanda de oficinas impulsada por la industria petroquímica. Megaproyectos en el noroeste, como NEOM, en la isla de Sindalah.^{[ 3 ]NEOM Company, “Ficha técnica de la isla Sindalah”, NEOM, neom.com}y el corredor turístico del Mar Rojo amplían la huella geográfica del mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita al introducir hoteles con emisiones netas cero y aldeas con emisiones positivas de carbono que establecen nuevos puntos de referencia regionales.