Análisis del tamaño y la participación del mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita

Demanda acelerada de espacios industriales y logísticos de primera calidad impulsada por el comercio electrónico

El volumen de pedidos de comercio electrónico alcanzó los 290 millones de transacciones en 2024, lo que evidencia un cambio radical en la intensidad de la distribución y la necesidad de almacenes modernos y bien ubicados. Los centros logísticos de Clase A cercanos a los principales aeropuertos y autopistas están atrayendo proyectos multiusuario de operadores globales. Un proveedor líder se comprometió a invertir 130 millones de euros (140.4 millones de dólares) en una gran instalación en la Zona Logística Integrada Especial de Riad, respaldada por corredores aduaneros y acuerdos de terrenos a largo plazo. Los nodos cercanos a los aeropuertos y las zonas especiales se han consolidado como pilares estratégicos para las cadenas de suministro de los sectores automotriz, tecnológico y minorista, ofreciendo almacenamiento con temperatura controlada, servicios de valor añadido y cumplimiento normativo. En toda la red, 23 centros logísticos operativos abarcan actualmente 34.6 millones de metros cuadrados, de los cuales 20.4 millones corresponden a la región de La Meca, lo que refuerza el alcance regional de la logística. A medida que mejora la calidad de la construcción y los estándares operativos convergen con los parámetros globales, el mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita está preparado para una mayor consolidación de la infraestructura logística por parte de inquilinos multinacionales. ^{[1] https://www.stats.gov.sa/}

El oleoducto de infraestructura respaldado por el gobierno eleva el valor de los terrenos comerciales

Los programas urbanos a gran escala, los activos culturales y los distritos de uso mixto están redefiniendo los corredores comerciales y aumentando la demanda de terrenos aledaños. En Riad, el proyecto de reurbanización del centro de New Murabba alberga oficinas de primer nivel, espacios de I+D y centros de innovación en 14 millones de metros cuadrados, con una infraestructura asociada que impulsa nuevas ubicaciones corporativas y experiencias comerciales. Diriyah ha ejecutado rápidamente proyectos en clústeres de uso mixto, incluyendo un gran complejo con un estadio, torres de oficinas y servicios comerciales que amplían la base de ocupantes y los servicios comunitarios. A lo largo de la costa occidental, los complejos turísticos y las ofertas de uso mixto de Red Sea Global, desarrollados por fases, combinan la hostelería con espacios comerciales y experienciales que requieren altos estándares de rendimiento y operación de los edificios. Estas inversiones programáticas indican la creación de demanda a largo plazo y sustentan el aumento del valor del suelo que impulsa el mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita. ^{[2] https://www.diriyahcompany.sa/en}

Aumento de la asignación de capital institucional a activos centrales de oficinas

Las corporaciones multinacionales continúan expandiendo su presencia en Riad para alinearse con el marco de la Sede Regional, lo que refuerza la demanda de oficinas de categoría A en ubicaciones que concentran la formulación de políticas y los centros de toma de decisiones corporativas. La necesidad de operaciones locales sustanciales ha impulsado a los ocupantes hacia distritos integrados con administración institucional de propiedades y especificaciones modernas. El Distrito Financiero Rey Abdullah ha atraído a inquilinos clave, incluyendo firmas recientes de empresas globales de servicios financieros, lo que demuestra un impulso sostenido para los espacios de primera categoría. El amplio inventario certificado y las comodidades del distrito permiten plantas más grandes y una mayor eficiencia del espacio, lo que mejora la rentabilidad para los ocupantes en arrendamientos a largo plazo. A medida que los inquilinos principales se comprometen, el capital institucional sigue a través de adquisiciones y financiamiento para el desarrollo, profundizando el perfil de liquidez del mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita. ^{[3] https://www.kafd.sa/}

Recalificación de edificios ecológicos que cumplen con las normas ESG que liberan rentas premium

El programa Mostadam ha ampliado las certificaciones locales de construcción ecológica, creando un camino claro para que los proyectos alcancen estándares ambientales y de rendimiento reconocidos. La validación internacional ha fortalecido la credibilidad del programa, permitiendo a inversores e inquilinos comparar los resultados con marcos como GRESB y LEED. La concentración de activos con certificación LEED de KAFD y su credencial de vecindario inteligente ilustran la ventaja de los edificios de alto rendimiento en el arrendamiento, especialmente para multinacionales con compromisos corporativos de sostenibilidad. Los programas gubernamentales incorporan cada vez más estándares ecológicos desde el principio, impulsando a los promotores privados a adoptar sistemas MEP eficientes, gestión inteligente de la energía y medidas de ahorro de agua para mantenerse competitivos. A medida que se acumulan los ahorros operativos y cambian las preferencias de los inquilinos, las mejoras ESG impulsan una mayor fijación de precios y una mayor ocupación en el mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita.

Los elevados costes de construcción y la escasez de mano de obra retrasan la entrega del proyecto

La inflación de los costos de insumos y la limitada capacidad de los contratistas presionan los plazos de entrega de proyectos complejos de uso mixto y hotelería. Los índices oficiales de costos de construcción mostraron aumentos interanuales persistentes hasta finales de 2025, impulsados ​​por las categorías no residenciales y la alta demanda de materiales. Los propietarios de proyectos están adoptando la construcción modular y la coordinación basada en BIM para mejorar la productividad y cumplir con los plazos. Las políticas del mercado laboral que promueven la localización también están redefiniendo la planificación de la fuerza laboral y las estructuras salariales en los ecosistemas de proyectos. Estas dinámicas aumentan el riesgo de ejecución a corto plazo y podrían escalonar la incorporación de nuevos proyectos en el mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita.

La adopción persistente del teletrabajo reduce la absorción de la red de oficinas del CBD

A medida que las prácticas de trabajo híbrido maduran, algunos ocupantes están recalibrando sus necesidades de espacio, ajustando la distribución y consolidando ubicaciones no esenciales. La categoría A en el CBD sigue estando respaldada por mandatos que exigen la presencia de altos ejecutivos y por grandes organizaciones que priorizan la proximidad a las partes interesadas gubernamentales. Sin embargo, los submercados secundarios con edificios más antiguos podrían experimentar una menor velocidad de arrendamiento, ya que los inquilinos buscan acuerdos flexibles y estándares de equipamiento más exigentes. Los proveedores de espacios de trabajo flexibles están expandiendo soluciones a medida que difuminan la línea entre las oficinas con servicios y los arrendamientos tradicionales. A mediano plazo, la debilidad selectiva en los nodos periféricos podría persistir, incluso mientras los activos principales del CBD en el mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita mantienen condiciones restrictivas.

Análisis de segmento

Por tipo de propiedad: la fortaleza de las oficinas centrales contrasta con el auge logístico

Las oficinas representaron la mayor participación, con un 32%, en 2025, gracias a la reubicación corporativa impulsada por políticas y a las ventajas de agrupación que ofrecen los distritos comerciales integrados. Los distritos de oficinas de primera línea con activos con certificación LEED e infraestructura inteligente han atraído a importantes firmas financieras y de servicios profesionales que valoran la proximidad a los reguladores y a los clientes. En el Distrito Financiero Rey Abdullah, los inquilinos internacionales han ampliado su presencia y consolidado sus compromisos a largo plazo, creando una base de demanda estable. Para complementar el impulso de las oficinas, los componentes comerciales y hoteleros de los distritos de uso mixto se están adaptando a los nuevos estilos de vida y formatos experienciales. Algunos grandes proyectos en Riad, como New Murabba y Diriyah, continúan expandiendo el ecosistema corporativo y minorista que sustenta el mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita.

La logística es el segmento de mayor crecimiento, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 7.88 %, lo que refleja el aumento de la capacidad de cumplimiento del comercio electrónico hasta alcanzar los 290 millones de transacciones en 2024 y la inversión continua en almacenamiento moderno. Los operadores internacionales están invirtiendo capital en instalaciones multiusuario cercanas a aeropuertos, como los 130 millones de euros (140.4 millones de dólares estadounidenses) asignados a un terreno de 53,000 metros cuadrados en la Zona Logística Integrada Especial de Riad. A nivel nacional, 23 centros logísticos activados cubren actualmente 34.6 millones de metros cuadrados, y solo en la región de La Meca se han activado 20.4 millones de metros cuadrados, lo que amplía el alcance de los comercios. Los alquileres de oficinas prime en Riad también han aumentado en los últimos años, con ubicaciones de referencia de Grado A que alcanzan tarifas anuales premium de alrededor de 2,700 SAR por metro cuadrado (720 dólares estadounidenses), gracias a la disponibilidad limitada en los activos más solicitados. Paralelamente, los formatos minoristas en evolución se están alineando con estrategias de uso mixto que integran comidas y bebidas, entretenimiento y hospitalidad para mejorar los tiempos de permanencia y captar un gasto más amplio del consumidor dentro del mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por modelo de negocio: el dominio de las ventas cede ante el impulso del alquiler

Las ventas lideraron con un 71% en 2025, lo que refleja una fuerte actividad en comunidades con planificación maestra, terrenos corporativos y preventas en barrios integrados. Los promotores y socios del sector público continúan ejecutando grandes acuerdos residenciales y de uso mixto que amplían la presencia comunitaria y los servicios esenciales. En la capital, los distritos emblemáticos impulsan las ventas de terrenos circundantes a medida que la implementación de infraestructuras abre nuevos corredores. El inventario premium vinculado a los principales nodos ha generado un interés constante de compradores, tanto de hogares locales como de expatriados. Estas transacciones refuerzan las carteras de construcción que alimentan el mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita.

El segmento de alquileres es el modelo de mayor crecimiento, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 7.33 %, a medida que los inversores buscan ingresos predecibles y la entrada de activos de calidad institucional en el mercado. Las mejoras regulatorias de la Autoridad del Mercado de Capitales han ampliado la flexibilidad para los fondos inmobiliarios y los REIT, incluyendo la participación en el desarrollo en mercados selectos y políticas de distribución estructuradas. Grandes distritos están explorando el reciclaje de capital a través de fondos de renta, con activos que cumplen con los estándares modernos de ESG e infraestructura digital que están captando la atención de los inversores con visión a largo plazo. El rendimiento de los alquileres se beneficia de la restricción en los nodos principales y de las mejoras operativas que reducen los gastos operativos y mejoran la experiencia del ocupante. A medida que los balances se ajustan al entorno de tasas, los activos de renta siguen siendo fundamentales para la inversión de capital en el mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita.

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Por el usuario final: Los gigantes corporativos satisfacen la creciente demanda de los hogares

Las empresas y pymes representaron el 66% en 2025, gracias al programa de Sedes Regionales, que concentra a los equipos ejecutivos, consolida la toma de decisiones e incrementa la demanda de espacios de primera categoría. Los distritos comerciales de alta gama, con entornos con certificación LEED e infraestructura digital resiliente, siguen atrayendo a empresas multinacionales. La cartera de inquilinos de KAFD ilustra el atractivo de los centros integrados y con servicios donde las empresas de servicios financieros, consultoría y tecnología pueden ubicarse conjuntamente. La presencia de la distribución corporativa también se está expandiendo debido al crecimiento del comercio electrónico, con la cobertura de centros logísticos nacionales que permite entregas más rápidas en las principales rutas. Estos comportamientos de los ocupantes refuerzan una amplia base de demanda y la profundidad del mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita.

Los individuos y los hogares constituyen el grupo de mayor crecimiento, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 7.10 %, gracias a las reformas políticas y las comunidades con planificación estratégica que mejoran la accesibilidad y las comodidades. Las comunidades de gran escala continúan incorporando apartamentos y casas adosadas que amplían la oferta de productos más allá de las villas independientes. Las viviendas ancla conectan a los residentes con comercios, educación y atención médica a corta distancia, lo que mejora la comodidad entre la vivienda y el trabajo. Con el lanzamiento de nuevas fases, los barrios integrados atraen a compradores primerizos e inquilinos de larga estancia que valoran los servicios comunitarios y los estándares de construcción modernos. Este impulso impulsado por el consumidor complementa la demanda corporativa, impulsando la vitalidad de los usos mixtos en el mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Análisis geográfico

Riad captó el 49% de la facturación de 2025, lo que refleja su papel central en la consolidación de sedes corporativas y la inversión pública. Distritos emblemáticos como el KAFD atraen a inquilinos de primera línea, respaldados por edificios con certificación LEED e infraestructura digital sofisticada. New Murabba impulsa los planes para un centro de 14 millones de metros cuadrados con un emblemático punto de referencia de uso mixto y un importante espacio comercial y de I+D, mientras que el corredor más amplio se beneficia del transporte público y los servicios. Entre los principales compromisos logísticos se incluye una instalación multiusuario de 130 millones de euros (140.4 millones de dólares estadounidenses) en la Zona Logística Integrada Especial, cerca del Aeropuerto Internacional Rey Khalid, que refuerza la distribución basada en la carga aérea. La cartera de oficinas de primera categoría e infraestructura logística refuerza el atractivo de Riad para las empresas y el capital con perspectivas de futuro en el mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudí.

La economía costera de Yedda sustenta activos comerciales diversificados, que incluyen oficinas, logística y formatos minoristas que atienden a una amplia base de residentes y visitantes. Las oficinas de categoría A siguen atrayendo servicios profesionales, con alquileres anuales en edificios de primera calidad de alrededor de SAR 1,393 por metro cuadrado (USD 371.5) y una alta ocupación en el segmento superior. Los grandes destinos comerciales se están integrando con conceptos experienciales y una mayor oferta de entretenimiento para prolongar la estancia. La expansión logística impulsada por el puerto y el crecimiento industrial asociado impulsan la demanda de almacenes cerca de corredores clave. Estas características posicionan a Yedda para el arrendamiento estable de activos de alta calidad en el mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita.

Se proyecta que La Meca será la región de más rápido crecimiento, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 7.33%, impulsada por el turismo religioso y el consiguiente desarrollo de usos mixtos. El destino multifase de Jabal Omar, junto a la Mezquita Sagrada, integra hoteles, comercios y residencias que aumentan la capacidad y los servicios para los visitantes. El continuo progreso en el transporte y las mejoras urbanas adyacentes favorece una mejor circulación y expande el comercio. El crecimiento de las zonas hoteleras y las zonas comerciales adyacentes alimenta la demanda de logística interna y soluciones de alojamiento para la fuerza laboral. A medida que la región crece, una planificación equilibrada en torno al acceso, los servicios y el rendimiento ambiental será fundamental para mantener el impulso del mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita.

Panorama regulatorio

El mercado inmobiliario comercial de Arabia Saudita opera bajo un marco interinstitucional liderado por la Autoridad General de Bienes Raíces (REGA) para el sector inmobiliario no gubernamental, junto con el Ministerio de Municipios y Vivienda (MOMAH) para la concesión de licencias municipales y permisos de desarrollo relacionados. Un cambio político clave fue la entrada en vigor, el 22 de enero de 2026, de la Ley de Propiedad Inmobiliaria por No Saudíes, seguida de la aprobación por parte del Consejo de Ministros de su Reglamento de Aplicación el 23 de junio de 2026, que orienta los permisos de propiedad extranjera hacia un modelo más basado en normas y vinculado a zonas geográficas designadas.

La formalización y el cumplimiento de las transacciones cuentan cada vez más con el apoyo de plataformas digitales gubernamentales, como la aplicación Aqari de REGA para consultar contratos, licencias y títulos de propiedad, y el Registro de la Propiedad (RER) para el registro centralizado de propiedades y las transacciones posteriores. En el caso de terrenos y activos públicos, el Reglamento del Ministerio de Asuntos Municipales y Humanidades (MOMAH) para la Enajenación de Bienes Inmuebles Municipales exige licitaciones públicas para la inversión en terrenos y edificios municipales, lo que determina cómo los promotores y operadores acceden a parcelas y locales comerciales bajo control municipal.

Análisis de la cadena de valor

La cadena de valor del sector inmobiliario comercial en Arabia Saudita está conformada por promotores principales del sector público y entidades afiliadas que adquieren terrenos, planifican la infraestructura y adjudican grandes contratos de construcción integrales, junto con promotores privados que financian, construyen, arriendan y gestionan activos generadores de ingresos. Posteriormente, los agentes y corredores facilitan la captación de inquilinos y las transacciones, mientras que los administradores de propiedades y los operadores de instalaciones diferencian los activos mediante el rendimiento de los edificios, la experiencia del inquilino y la digitalización, especialmente en oficinas de categoría A, centros comerciales y parques logísticos institucionales.

En el lado de la oferta, los contratistas y proveedores de materiales de construcción enfrentan limitaciones de ejecución vinculadas a la inflación de costos, la dependencia de insumos importados y la volatilidad logística. Los costos de construcción aumentaron un 2 % en marzo de 2026 en comparación con marzo de 2025, impulsados ​​por mayores costos de alquiler de equipos, mano de obra y energía, mientras que los volúmenes de adquisición de megaproyectos se mantienen altos, incluyendo adjudicaciones que superaron los 30.03 millones de SAR en mayo de 2026 y grandes paquetes de proyectos individuales como la adjudicación de 8 millones de SAR para el superbloque de Rua Al Madinah (abril de 2026) y el contrato de reurbanización de Khalidiyah de 6 millones de SAR (junio de 2026). Esta dinámica aumenta la importancia de la planificación de adquisiciones, las iniciativas de localización promovidas por el Fondo de Inversión Pública (PIF) y las estructuras contractuales que puedan absorber cambios en las condiciones de mano de obra, energía y transporte.