Visión general del mercado
| Periodo de estudio | 2021 - 2031 |
|---|---|
| Año base para la estimación | 2025 |
| Período de datos de pronóstico | 2026 - 2031 |
| Tamaño del mercado (2026) | USD 88.14 mil millones |
| Tamaño del mercado (2031) | USD 116.67 mil millones |
| Tasa de crecimiento (2026 - 2031) | 5.77% CAGR |
| Concentración de mercado | Bajo |
Principales actores *Descargo de responsabilidad: los jugadores principales están clasificados sin ningún orden en particular Imagen © Mordor Intelligence. Reutilización permitida bajo la licencia CC BY 4.0. | |
Análisis del mercado inmobiliario comercial español por Mordor Intelligence
El mercado inmobiliario comercial español alcanzó un valor de 83.33 millones de dólares en 2025 y se estima que crecerá desde los 88.14 millones de dólares en 2026 hasta los 116.67 millones de dólares en 2031, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 5.77% durante el periodo de previsión (2026-2031). El sólido crecimiento del PIB del 2.6% previsto para 2025 y la posición del país como puerta de entrada entre Europa y Latinoamérica respaldan estas perspectivas. El interés de los inversores se mantiene fuerte, ya que los fondos de pensiones y las aseguradoras están reorientando su capital desde bonos volátiles hacia la rentabilidad del sector inmobiliario, mientras que el comercio electrónico, la deslocalización de la producción y la recuperación del turismo están reconfigurando los patrones de demanda en todos los tipos de propiedades.
Conclusiones clave del informe
- Por tipo de propiedad, las oficinas capturaron el 33.65% de la cuota de mercado inmobiliario comercial de España en 2025; se prevé que la logística se expanda a una CAGR del 6.72% hasta 2031.
- Por modelo de negocio, las transacciones de venta representaron el 59.55% del tamaño del mercado inmobiliario comercial de España en 2025, mientras que la actividad de alquiler registra la CAGR proyectada más alta con un 6.46% hasta 2031.
- Por usuario final, las empresas y las pymes representaron el 71.25% del tamaño del mercado inmobiliario comercial de España en 2025 y están avanzando a una CAGR del 6.05% hasta 2031.
- Por geografía, Madrid lideró con una participación del 44.58% del tamaño del mercado inmobiliario comercial de España en 2025; Málaga es el área de más rápido crecimiento con una CAGR del 6.85% hasta 2031.
Nota: El tamaño del mercado y las cifras de pronóstico en este informe se generan utilizando el marco de estimación patentado de Mordor Intelligence, actualizado con los últimos datos y conocimientos disponibles a enero de 2026.
Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario comercial en España
Análisis del impacto de los impulsores
| Destornillador | ( ~ ) % Impacto en el pronóstico de CAGR | Relevancia geográfica | Cronología del impacto |
|---|---|---|---|
| La relocalización pospandémica impulsa la demanda logística | + 1.2% | Madrid, Barcelona, Valencia | Mediano plazo (2-4 años) |
| La fuga de capitales de oficinas hacia la calidad en Madrid y Barcelona | + 0.8% | Madrid barcelona | Corto plazo (≤ 2 años) |
| La recuperación del turismo impulsa los activos hoteleros urbanos | + 0.6% | Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga | Mediano plazo (2-4 años) |
| La Taxonomía Verde de la UE acelera las inversiones en modernización | + 0.9% | Nacional | Largo plazo (≥ 4 años) |
| Deslocalización de empresas tecnológicas latinoamericanas a España | + 0.4% | Madrid barcelona | Largo plazo (≥ 4 años) |
| Rotación de capital institucional desde bonos hacia rendimientos básicos de bienes raíces comerciales | + 0.7% | Global | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Fuente: Inteligencia de Mordor | |||
La relocalización pospandémica impulsa la demanda logística
Las vulnerabilidades de la cadena de suministro expuestas en 2020 impulsaron a los fabricantes a reubicar la producción más cerca de los consumidores europeos, lo que elevó la cuota de inversión logística en el mercado inmobiliario comercial español del 15 % en 2014 al 34 % en 2024. La zona central de España registró un aumento del 25 % en la contratación anual, impulsado por la adquisición por parte de CBRE Investment Management de un complejo de 90,000 37 m² en Pinto para la entrega de última milla. Los centros secundarios ahora atraen el 1.9 % de la absorción total de almacenes, lo que indica que los ocupantes preocupados por los costes se están alejando de las zonas prime. El volumen de inversión podría alcanzar los 2025 millones de dólares en 2019, casi duplicando la cuota de inversión del país en XNUMX en las asignaciones logísticas europeas.
La recuperación del turismo impulsa los activos hoteleros urbanos
El turismo generó 198 2023 millones de dólares en 4.7, impulsando el sector inmobiliario hotelero. La inversión hotelera total alcanzó los 2023 millones de dólares en 121, destacando la salida de Atom Hoteles de Tenerife por 83 millones de dólares, un 2019 % superior a su precio de compra de XNUMX. Los proyectos de uso mixto que combinan habitaciones, comercios y coworking se están beneficiando de la transición hacia los viajes experienciales.
La Taxonomía Verde de la UE acelera las inversiones en modernización
Las REIT españolas emitieron 770 millones de dólares en bonos verdes para financiar mejoras de eficiencia energética, mientras que Lar España obtuvo el 98% de la certificación BREEAM. El marco de financiación verde de Merlin Properties tiene como objetivo alcanzar cero emisiones netas para 2030, comprometiéndose a una reducción operativa de carbono del 85% para 2028. [ 3 ]Merlin Properties SOCIMI SA, «Marco de Financiación Verde 2024», merlinproperties.com
Near-shore de empresas tecnológicas de Latinoamérica a España
La actividad de las tecnologías de la información y la comunicación contribuye con el 22.6% del PIB, con su foco en Madrid y Cataluña, donde 160 centros tecnológicos generaron un impacto de 3.2 millones de dólares en 2024. La Estrategia Digital 2025 moviliza 17.25 millones de dólares de fondos públicos, impulsando la demanda de oficinas modernas equipadas con una conectividad robusta. [ 1 ]ACCIÓ Cataluña Comercio e Inversiones, “Tech Hubs en Cataluña 2024”, accio.gencat.cat
Análisis del impacto de las restricciones
| Restricción | ( ~ ) % Impacto en el pronóstico de CAGR | Relevancia geográfica | Cronología del impacto |
|---|---|---|---|
| Aumento de los costes de construcción por la escasez de mano de obra en la Península Ibérica | -0.9% | Nacional | Corto plazo (≤ 2 años) |
| La incertidumbre política sobre la ley de vivienda se extiende al sector inmobiliario comercial | -0.6% | Nacional | Mediano plazo (2-4 años) |
| La volatilidad de los tipos de interés comprime las valoraciones | -0.5% | Madrid, Barcelona, Valencia | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Fuente: Inteligencia de Mordor | |||
Aumento de los costes de construcción por la escasez de mano de obra en la Península Ibérica
Los permisos de construcción cayeron un 9% en 2024, ya que los desarrolladores absorbieron salarios más altos y precios volátiles de los materiales, ampliando la brecha entre los 1.53 millones de inicios de construcción de viviendas y los 2.40 millones de formaciones de hogares registrados desde 2008. Con el 26% del stock residencial estancado, los contratistas priorizan los activos prearrendados para gestionar el riesgo.
La incertidumbre política sobre la ley de vivienda se extiende al sector inmobiliario comercial
La ley de vivienda de 2023 limita los alquileres e impone impuestos a las viviendas desocupadas, lo que genera debate sobre su posible extensión al sector comercial. Los inversores extranjeros ahora deben aprobar las revisiones gubernamentales para transacciones superiores a USD 550 millones, lo que alarga los ciclos de negociación. [ 2 ]Gobierno de España – La Moncloa, “Ley de Vivienda 2023 en Explicación”, lamoncloa.gob.es
Análisis de segmento
Por tipo de propiedad: Las oficinas lideran hoy mientras la logística se acelera
En 2025, las oficinas representaron el 33.65% del mercado inmobiliario comercial español, consolidándose como la principal clase de activo a pesar de la evolución de los hábitos laborales. Los alquileres prime en el distrito financiero de Madrid se situaron un 12% por encima de los niveles de 2015, y el arrendamiento en Barcelona experimentó un incremento del 20% en 2024, impulsado por la búsqueda de espacios con criterios ESG por parte de empresas tecnológicas y financieras. Sin embargo, los activos logísticos registraron el mayor crecimiento anual compuesto (6.720%) hasta 2031, gracias al auge del comercio electrónico y la relocalización de la producción, que mantienen una demanda constante de almacenes. La inversión en zonas industriales secundarias ascendió al 37% de la absorción anual, lo que refleja la búsqueda de suelo rentable.
La búsqueda de la calidad marca la diferencia en el rendimiento: el 76% del parque de oficinas tradicional se enfrenta a la obsolescencia sin modernización, mientras que las torres de categoría A registran una tasa de desocupación de un solo dígito. La expansión logística también avanza a dos velocidades, con centros de última milla en el tercer anillo de Madrid que generan primas de alquiler, mientras que las instalaciones de gama media en Valencia ofrecen diferenciales de rentabilidad de 150 puntos básicos. Los parques comerciales añadirán 850,000 m² de superficie bruta alquilable a través de 44 nuevos proyectos para 2026, lo que refleja una transición hacia formatos basados en la comodidad y el ocio. El sector hotelero se mantiene resiliente: las inversiones hoteleras alcanzaron los 4.7 millones de dólares en 2023, lo que subraya la recuperación del turismo.
Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.
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Por modelo de negocio: las ventas dominan, los alquileres ganan ritmo
Las transacciones de venta contribuyeron con el 59.55 % al mercado inmobiliario comercial español en 2025, impulsadas por la fuerte entrada de capital extranjero en activos trofeo en Madrid, Barcelona y zonas costeras. Sin embargo, la trayectoria del alquiler registra una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.46 % hasta 2031, superando el crecimiento de las ventas, ya que las instituciones buscan fuentes de ingresos recurrentes y los inquilinos prefieren el arrendamiento para preservar la flexibilidad de su balance. Se prevé que la rentabilidad de la vivienda prime se reduzca 40 puntos básicos para 2028, lo que confirma el atractivo de los instrumentos de flujo de caja.
Los cambios demográficos impulsan el crecimiento de los alquileres: la reducción del tamaño de los hogares, el retraso en la adquisición de vivienda y la movilidad laboral sustentan la demanda de co-living, residencias para estudiantes y oficinas flexibles. Los inquilinos corporativos estructuran contratos de arrendamiento a corto plazo con derechos de expansión, reflejando la rápida fluctuación de la plantilla en el sector de servicios tecnológicos. En cuanto a las ventas, los inversores de valor añadido se centran en centros comerciales secundarios y almacenes antiguos para su reposicionamiento, apostando por una reducción de la rentabilidad una vez que las mejoras ESG liberen liquidez.
Por usuario final: Las necesidades de las empresas y las pymes impulsan la demanda
Los ocupantes corporativos y pymes consumieron el 71.25 % del mercado inmobiliario comercial español en 2025, impulsados por un sector servicios que genera el 76 % de la producción nacional. Se prevé que sus necesidades de espacio crezcan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.05 % hasta 2031, centrándose en oficinas de primera categoría con infraestructura digital, almacenes preparados para robótica y proyectos de uso mixto que fomenten el bienestar de los empleados.
El trabajo híbrido impulsa instalaciones más pequeñas pero de mayor calidad: los principales bancos concentraron sus operaciones en Madrid en sedes inteligentes, mientras que las grandes empresas estadounidenses de software prealquilaron 25,000 m² en el distrito 22@ de Barcelona. Los inversores particulares acceden a productos comerciales a través de plataformas de tokenización que fraccionan las plantas de oficinas y los parques comerciales, ampliando así la cartera de compradores. Los fondos institucionales participan como arrendadores y socios en joint ventures con los promotores para garantizar la visibilidad de sus proyectos.
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Análisis geográfico
Madrid acaparó el 44.58% del mercado inmobiliario comercial español en 2025, lo que refleja su posición como núcleo político y financiero. La tasa de desocupación en el centro de la ciudad se mantuvo en el 4.3% y el crecimiento de los alquileres persistió a pesar de los elevados costes de obra nueva, ya que las multinacionales eligieron la capital para sus sedes en Iberia y Latinoamérica. La logística prospera en la red de tres anillos de la ciudad; la adquisición de Pinto, de 90,000 m², por parte de CBRE Investment Management demuestra confianza en las ubicaciones de última milla. La inversión en centros de datos de 6.72 millones de dólares complementó las subvenciones gubernamentales para la digitalización, consolidando la posición de Madrid como el principal centro tecnológico de España.
Barcelona es el segundo pilar del país. La ocupación de oficinas aumentó un 20 % en 2024 y la oferta futura se mantiene mayoritariamente prealquilada, lo que indica una persistente huida hacia la calidad. El ecosistema de centros tecnológicos de Cataluña generó 3.2 millones de dólares en actividad en 2024 a través de 160 incubadoras y prevé emplear a 42,752 2026 profesionales para XNUMX. La recuperación del turismo atrajo a inversores en hoteles de lujo, mientras que la hoja de ruta de la autoridad portuaria hacia la neutralidad en carbono impulsó a los promotores de almacenes que buscan flujos comerciales multimodales.
Málaga, históricamente un paraíso del ocio, es el mercado regional de mayor crecimiento, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.850 % hasta 2031. Gigantes tecnológicos internacionales abrieron oficinas satélite para aprovechar las ventajas de la calidad de vida y la reducción de costes, lo que aceleró la demanda de espacios de clase A. Valencia se beneficia de la conectividad portuaria y la relocalización de la cadena de suministro automotriz, ampliando su presencia manufacturera y estimulando la construcción especulativa de almacenes, respaldada por las optimistas previsiones de Proequity. Ciudades secundarias como Bilbao y Zaragoza atraen a inversores que buscan diferenciales de rentabilidad de 200 puntos básicos sobre el centro de Madrid, lo que es posible gracias a la mejora de las conexiones ferroviarias de alta velocidad (AVE) que acortan los tiempos de viaje.
Panorama competitivo
Los inversores internacionales aportaron más de la mitad del capital total en 2024, convirtiendo a España en el cuarto mayor destino europeo para los flujos inmobiliarios transfronterizos. La propiedad de oficinas en Madrid y Barcelona se concentra en torno a las SOCIMIs cotizadas Merlin Properties y Colonial; la primera emitió 770 millones de dólares en deuda verde para financiar reformas, mientras que los resultados de 2024 de la segunda subrayaron su enfoque en torres emblemáticas en el centro de la ciudad. En logística, las singapurenses GIC y Prologis continúan acumulando terrenos, compitiendo con la promotora local Montepino por terrenos a lo largo del corredor A-2.
La competencia en sostenibilidad se intensifica. La cartera de Lar España, con una certificación BREEAM del 98%, eclipsó sus 1.4 millones de dólares en activos; sin embargo, Fitch rebajó la calificación de la SOCIMI a "BB-" después de que un alto apalancamiento financiara una oferta pública de adquisición (OPA) de los nuevos propietarios. El sector minorista se está consolidando: Helios RE completó una operación de venta forzosa para adquirir el 100% de Lar España en febrero de 2025, migrando el vehículo a BME Scaleup para una mayor flexibilidad de financiación. Los operadores hoteleros Travelodge y Barceló prefieren las operaciones de sale-and-leaseback para liberar capital para proyectos de rehabilitación que buscan reducir el consumo energético antes de alcanzar los objetivos de eficiencia energética de 2030.
Abundan los espacios en blanco y los disruptores. Los desarrollos conjuntos de centros de datos con empresas de servicios públicos se multiplican en el anillo exterior de Madrid, donde el suelo es más barato y el acceso a la energía es más fácil. Plataformas de tecnología inmobiliaria como Clikalia implementan valoraciones con inteligencia artificial y transferencias de títulos de propiedad mediante blockchain, reduciendo los ciclos de transacción en un 30 %. Las empresas de tokenización Bricks&People y Reental fraccionan activos individuales en porciones de 100 USD, ampliando la participación minorista. Los propietarios tradicionales responden creando filiales de capital riesgo para buscar tecnología que reduzca los gastos operativos y mejore la retención de inquilinos.
Líderes del sector inmobiliario comercial en España
MERLIN Properties SOCIMI
Avenida Colonial
Lar España
Vía Célere
Grupo inmobiliario Kronos
- *Descargo de responsabilidad: los jugadores principales están clasificados sin ningún orden en particular
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Desarrollos recientes de la industria
- Febrero de 2025: Helios RE completó la adquisición del 100% de Lar España Real Estate SOCIMI, creando una plataforma minorista de 1.4 millones de dólares.
- Febrero de 2025: Colonial publicó los resultados de 2024 que muestran el sólido desempeño de las oficinas de Madrid y Barcelona.
- Febrero de 2025: Merlin Properties publicó las cuentas auditadas de 2024 que destacan el progreso hacia los objetivos de cero emisiones netas.
- Enero de 2025: Travelodge compró una cartera de seis hoteles en España y presentó proyectos en desarrollo en San Sebastián, Cádiz y Alicante.
Marco metodológico de investigación y alcance del informe
Definiciones de mercado y cobertura clave
Nuestro estudio define el mercado inmobiliario comercial (CRE) de España como el valor total anual del capital de las propiedades no residenciales generadoras de ingresos, incluidas oficinas, locales comerciales, logística, hostelería y otros activos industriales o de uso mixto, situados dentro de las fronteras españolas y comercializados o mantenidos para alquiler o reventa.
Exclusión del ámbito de aplicación. Las viviendas ocupadas por sus propietarios, los terrenos baldíos sin permiso de planificación activo y los activos de infraestructura pública quedan excluidos del cálculo.
Descripción general de la segmentación
- Por tipo de propiedad
- Oficinas
- Venta al Por Menor
- Logística
- Otros (Industrial, Hostelería, etc.)
- Por modelo de negocio
- Subastas
- Rentas
- Por usuario final
- Individuos / Hogares
- Empresas y PYMES
- Otros
- Por geografía (ciudad clave)
- Madrid
- Barcelona
- Valencia
- Cataluña (ex-BCN)
- Málaga
- Otras ciudades
Metodología de investigación detallada y validación de datos
Investigación primaria
Los analistas de Mordor entrevistan a responsables de urbanismo, gestores de fondos, directores de corretaje y representantes de empresas inmobiliarias en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Bilbao. Las conversaciones indagan sobre las perspectivas de desocupación, las condiciones habituales de los contratos de arrendamiento, las expectativas de rentabilidad y el riesgo de los proyectos en desarrollo, lo que nos permite validar los hallazgos preliminares, subsanar las deficiencias de datos y ajustar las hipótesis del modelo.
Investigación documental
En primer lugar, recopilamos un conjunto de datos que abarca desde el nivel macro al micro, partiendo de información nacional del Instituto Nacional de Estadística (INE), el Banco de España y los registros de transacciones de la propiedad. Posteriormente, incorporamos información sectorial de organismos como la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI) y la asociación logística UNO. Los índices de costes de construcción de Eurostat y los proyectos en desarrollo del Ministerio de Transportes nos ayudan a comprender los cambios en la oferta, mientras que la prensa y los informes corporativos nos permiten realizar análisis a nivel de operaciones. Servicios especializados como D&B Hoovers (para información financiera de promotores) y Dow Jones Factiva (para noticias sobre proyectos en desarrollo) completan nuestro análisis. Estas fuentes, si bien son ilustrativas, no son exhaustivas; se revisan muchos otros conjuntos de datos, tanto abiertos como de suscripción, para la triangulación de datos.
Dimensionamiento y pronóstico del mercado
La reconstrucción, de arriba hacia abajo, comienza con los valores de transacciones registradas y las participaciones en los balances de los REIT, que luego se ajustan para las operaciones fuera del mercado utilizando ratios de escrituras notariales. Los resultados se contrastan mediante consolidaciones selectivas, de abajo hacia arriba, de los valores brutos de los activos de los principales propietarios y los precios de venta promedio muestreados, multiplicados por los volúmenes reportados por los corredores. Los insumos clave incluyen el crecimiento del PIB, la compresión de los rendimientos prime, la tasa de vacantes a nivel de ciudad, la inflación de los costos de construcción, las tasas de absorción de arrendamientos y la penetración del comercio electrónico para la demanda logística. La regresión multivariante, complementada con un análisis de escenarios para las fluctuaciones de las tasas de interés, proyecta estos factores hasta 2030. Cuando los totales de abajo hacia arriba se desvían de los totales macroeconómicos, los factores de brecha se prorratean según las ponderaciones de segmento acordadas en entrevistas con expertos.
Ciclo de validación y actualización de datos
Los resultados superan controles de varianza con respecto a ciclos históricos, índices de referencia de ciudades similares e índices de alquiler independientes antes de ser revisados por un analista sénior. Los modelos se actualizan anualmente; se realizan recalibraciones intermedias si los flujos de inversión o los cambios en las políticas provocan variaciones en el mercado de ±5 %.
¿Por qué Mordor's Spain Commercial Real Estate Baseline exige fiabilidad?
Las estimaciones publicadas a menudo divergen porque las empresas aplican diferentes cestas de propiedades, umbrales de transacción y cadencias de previsión.
Entre los principales factores que generan brechas se incluyen alcances más limitados centrados únicamente en transacciones, la omisión de activos hoteleros o de uso mixto, la dependencia de muestras de una sola ciudad o supuestos monetarios estáticos; todo lo cual Mordor Intelligence evita a través de su censo de activos a nivel de ciudad, actualizaciones continuas de divisas y verificaciones cruzadas combinadas de arriba hacia abajo y de abajo hacia arriba.
Comparación de referencia
| Tamaño de mercado | Fuente anónima | Principal causante de la brecha |
|---|---|---|
| 83.33 millones de dólares (2025) | Mordor Intelligence | - |
| 62.64 millones de dólares (2024) | Consultoría Global A | Excluye proyectos de hostelería y rehabilitación de activos; ciclo de renovación de cinco años |
| 10.56 millones de dólares (2024) | Revista comercial B | Solo contabiliza las transacciones registradas; omite el stock de alquiler en propiedad del propietario y los parques logísticos. |
Estas comparaciones demuestran que cuando se combinan la amplitud del alcance, las aportaciones oportunas y la validación desde dos perspectivas, como en la metodología de Mordor, los responsables de la toma de decisiones reciben una base equilibrada y transparente que pueden rastrear fácilmente hasta variables claras y pasos repetibles.
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Preguntas clave respondidas en el informe
¿Cuál es el valor actual del mercado inmobiliario comercial en España?
El mercado inmobiliario comercial de España está valorado en 88.14 mil millones de dólares en 2026.
¿Qué tipo de propiedad ocupa la mayor cuota del mercado inmobiliario comercial de España?
Las oficinas lideran con un 33.65% de cuota de mercado en 2025.
¿Qué segmento está creciendo más rápido dentro del mercado inmobiliario comercial de España?
Se proyecta que las propiedades logísticas crecerán a una CAGR del 6.720 % hasta 2031.
¿Por qué se espera que la actividad de alquiler supere a las ventas?
Las instituciones buscan flujos de ingresos estables y los ocupantes prefieren el arrendamiento por la flexibilidad del balance, lo que impulsa una CAGR de alquiler del 6.460 % frente a un crecimiento más lento en las transacciones de venta.
¿Qué ciudad domina el mercado inmobiliario comercial en España?
Madrid controla el 44.58% de la cuota de mercado nacional, apoyada en su papel de capital política y financiera.
¿Cómo influyen las regulaciones de sostenibilidad en las decisiones de inversión?
Las normas de la Taxonomía Verde de la UE y los mandatos ESG de los inversores están presionando a los propietarios para que financien profundas reformas, y los REIT españoles están emitiendo 770 millones de dólares en bonos verdes para mejorar el rendimiento energético.
