Análisis del tamaño y la participación del mercado inmobiliario comercial en Tailandia: tendencias de crecimiento y pronóstico (2025-2030)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario comercial

Los incentivos del Corredor Económico Oriental están atrayendo la IED industrial

La Junta de Inversiones de la CEE aprobó proyectos de centros de datos por valor de 2.7 millones de dólares en los primeros cinco meses de 2024, lo que confirma el atractivo de la zona especial para infraestructura digital de alta demanda. Una visa de la CEE de 10 años, que ofrece un impuesto sobre la renta fijo del 17%, elimina la barrera para el talento de alto nivel, mientras que las conexiones de autopistas y trenes de alta velocidad, respaldadas por 17.8 millones de dólares en financiación pública, conectan el corredor con los puertos y aeropuertos de Bangkok. El valor de los terrenos industriales alcanzó los 169,000 dólares por rai en el primer semestre de 1, un aumento interanual del 2024%, lo que indica una escasez de oferta. La reubicación desde China, en medio de la guerra comercial, aceleró esta tendencia; el parque de 17 millones de dólares del Grupo TCC, ubicado en las afueras de Bangkok, está diseñado específicamente para este tipo de participantes.

Demanda de oficinas ecológicas de primera calidad

Los inquilinos corporativos se están moviendo rápidamente hacia edificios que cumplen con los marcos internacionales ESG, y el 90% de los nuevos contratos de arrendamiento firmados en 2024 se destinaron a activos con certificación LEED Oro o similar. La Ley de Gestión del Aire Limpio añade urgencia regulatoria al vincular las emisiones operativas con las obligaciones de información de los inquilinos. La financiación sigue la misma trayectoria: el bono vinculado a la sostenibilidad de 218 millones de dólares de Central Pattana logró un precio inferior al de la deuda convencional, lo que confirma el sólido interés de los inversores. Las acciones de Bangkok están envejeciendo; el 60% ya supera los 20 años, por lo que los propietarios que no pueden financiar las renovaciones se enfrentan a un creciente riesgo de obsolescencia. Nuevas torres, como el One City Centre de Mitsubishi Estate, capturan la tendencia contraria, contratando inquilinos de primera línea con rentas premium que superan las caídas del mercado general.^{[ 1 ]Central Pattana, “Comunicado de prensa sobre la oferta de bonos vinculados a la sostenibilidad”, Central Pattana Public Company Limited, cpn.co.th}.

Los centros de cumplimiento de comercio electrónico están expandiendo la adopción de la logística

La revisión de las normas del IVA, vigentes en mayo de 2024, eliminó las exenciones para los minipaquetes, lo que impulsó a los vendedores transfronterizos a optar por almacenes aduaneros que permiten el pago escalonado de los aranceles. Mitsui OSK Lines respondió con la instalación automatizada "OMEGA 1 Bang Na", prevista para febrero de 2027, para facilitar las entregas en el mismo día en las zonas metropolitanas. Los ingresos logísticos de WHA Corporation aumentaron un 61 % interanual en el primer trimestre de 1, como resultado directo de la integración de redes de distribución omnicanal en Bangkok por parte de fabricantes de electrónica y automóviles. Las aprobaciones de ventanilla única de la Autoridad de Polígonos Industriales acortan los plazos de fabricación a medida, mientras que el plan de expansión de DACHSER en Asia aspira a que el 2024 % de sus ingresos globales provengan de Tailandia para 10.^{[ 2 ]Autoridad de Polígonos Industriales de Tailandia, “Directrices de servicio integral para el desarrollo de almacenes”, Autoridad de Polígonos Industriales de Tailandia, ieat.go.th}.

El repunte impulsado por el turismo impulsa la afluencia de clientes en la hostelería y el comercio minorista

Las llegadas en el marco de la campaña tailandesa "Amazing Thailand 2025" superaron los máximos mensuales previos a la pandemia a principios de 2025, y los resorts de lujo en Phuket ahora tienen tarifas diarias promedio cercanas a los 109 USD. Los propietarios de locales comerciales están integrando el entretenimiento en destinos turísticos, como lo demuestra el estadio de uso mixto de The Mall Group, valorado en 1.36 millones de USD y destinado a eventos y conciertos internacionales. Asset World Corp reportó ingresos hoteleros un 63 % superiores a los comparables de 2019, lo que confirma la demanda acumulada una vez que se reabrieron las fronteras. Sin embargo, la divergencia geográfica es evidente: las localidades costeras secundarias mantienen precios reducidos para proteger la ocupación, y el aumento de las primas de los seguros contra riesgos climáticos está erosionando los márgenes en las costas expuestas.^{[ 3 ]Chayaporn Supawong, “Panel de llegadas de turistas internacionales 2025”, Ministerio de Turismo y Deportes, mot.go.th}.

El excedente de oficinas heredadas está presionando los alquileres efectivos

La tasa de desocupación en Bangkok ascendió al 27.8 % en el cuarto trimestre de 4, gracias a la entrada de 2024 300,000 m² de nueva oferta en un mercado ya debilitado por el trabajo híbrido. Se ha producido una bifurcación: las torres con certificación ESG logran una alta ocupación, mientras que los edificios de finales de los 1990 tienen dificultades para atraer interés sin una inversión de capital importante. Los propietarios que retrasan las reformas se arriesgan a tener desocupaciones durante varios años que mermen la cobertura del servicio de la deuda.

Arrendamiento de tierras engorroso para inversores extranjeros

La represión impuesta por la Corte Suprema en 2024 a las estructuras de propiedad absoluta de facto reavivó la incertidumbre justo cuando el capital entrante se recuperaba. El proyecto de ley de arrendamiento a 99 años promete claridad, pero su aprobación parlamentaria sigue siendo difícil, congelando algunos acuerdos de oleoductos. Los proyectos hoteleros en complejos turísticos son los más afectados porque los operadores buscan largos períodos de control para igualar la rentabilidad de las inversiones de capital. Frasers Property citó estas barreras entre los factores que reducen su asignación a Tailandia para 2025.

Análisis de segmento

Por tipo de propiedad: Las oficinas mantienen su escala mientras que “otras” aceleran

El segmento de oficinas conservó el 38.76 % de la cuota de mercado inmobiliario comercial de Tailandia en 2024, incluso con el aumento de la vacancia; las torres premium, preparadas para ESG, mantuvieron la ocupación cerca del 90 % y elevaron las rentas combinadas un 4 %. Las renegociaciones de contratos de arrendamiento incluyen cada vez más pases de coworking y membresías en clubes de hotel, lo que indica una mayor oferta de servicios. El espacio comercial está recuperando popularidad con el repunte del turismo, y el programa de expansión de Central Pattana, de 3.68 millones de dólares, prevé 200 locales para 2028 con diseños centrados en el entretenimiento. La superficie destinada a logística crece aproximadamente un 6 % anual gracias a la gestión omnicanal, con estanterías automatizadas y entrepisos que ahora son estándar para las ofertas de construcción a medida.

Otros sectores, como parques industriales, centros de datos y hostelería, representan el segmento de mayor crecimiento, con una previsión de CAGR del 9.20 %. Los incentivos de la Junta de Inversiones para el ensamblaje de la nube y semiconductores están desplazando la absorción de terrenos hacia el este, hacia Chonburi y Rayong. Las aprobaciones de centros de datos por valor de 2.7 millones de dólares ilustran cómo la infraestructura digital se ha convertido en una clase de activo discreta dentro del mercado inmobiliario comercial tailandés. El RevPAR hotelero en las propiedades de Asset World Corp superó los niveles de 2019 en un 63 %, lo que subraya la resiliencia, incluso con el aumento de los costes de los seguros climáticos para las propiedades costeras. La iniciativa de la Junta de Inversiones para albergar megaeventos genera una nueva fuente de demanda para hoteles con capacidad para reuniones, congresos y conferencias (MICE).

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por modelo de negocio: Dominio del alquiler con impulso de ventas

Los ingresos por alquileres generaron el 69.87 % del tamaño del mercado inmobiliario comercial de Tailandia en 2024, lo que refleja la preferencia de los inquilinos por la flexibilidad de su balance y un ecosistema de REIT consolidado que canaliza el capital institucional hacia activos estabilizados. Solo Asset World Corp cerró 16,000 2 m² de nuevos contratos de arrendamiento en el segundo trimestre de 2024, utilizando formatos de co-living y food-fair para prolongar la duración de las estancias. La actualización de las normas de la Bolsa de Valores eliminó los requisitos de capital mínimo, lo que redujo los obstáculos para que los promotores de nivel medio invirtieran en vehículos públicos, lo que debería aumentar la liquidez del sector inmobiliario comercial tailandés.

Las transacciones de venta, si bien representan solo el 30.13 % del volumen, avanzan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 8.07 %, a medida que la liberalización de las normas de propiedad atrae a compradores extranjeros hacia activos turísticos e industriales. El precio promedio de los condominios en distritos privilegiados alcanzó los 3,600 USD por m², lo que indica una tendencia hacia propiedades premium, ya que los promotores se protegen contra la inflación de precios. La aprobación del proyecto de ley de arrendamientos a 99 años haría las adquisiciones directas más atractivas para los fondos transfronterizos, lo que podría acelerar la cuota de mercado de ventas del mercado inmobiliario comercial tailandés.

Por usuario final: núcleo corporativo, recuperación de hogares

Los ocupantes corporativos y pymes ocuparon el 72.54 % del espacio total en 2024, y solo las multinacionales arrendaron el 65 % de las oficinas de categoría A, lo que confirma el papel de Tailandia como nodo para sedes regionales. Los incentivos de la CEE atrajeron a 317 empresas extranjeras en los primeros cinco meses de 2024, impulsando la demanda de naves industriales y espacios de trabajo flexibles. La participación de los hogares está en aumento, ya que la Ley de Arrendamiento de Bienes Arrendados extiende los plazos a 99 años, lo que permite a las familias considerar las viviendas comerciales y las oficinas en régimen de propiedad horizontal como patrimonio generacional.

Los inversores institucionales y los REIT, la categoría "Otros", están creciendo rápidamente, impulsados ​​por los mandatos ESG que dirigen los fondos globales hacia activos inmobiliarios con certificación verde. La sobresuscripción de bonos de Central Pattana y la inclusión de 54 empresas cotizadas en SET en el índice de sostenibilidad SETTHSI ponen de relieve la creciente influencia de los filtros del mercado de capitales. Esta tendencia consolida una demanda duradera de edificios eficientes, un círculo virtuoso que beneficia al mercado inmobiliario comercial tailandés.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Análisis geográfico

Bangkok concentra el 42.50% del valor gracias a su condición de centro de transporte y a la concentración de sedes. La ciudad inteligente "Bangkok 36.5", de 2 millones de dólares, en la cercana Huai Yai, albergará a 350,000 residentes y 200,000 empleos una vez finalizada, lo que reforzará el atractivo de la región capitalina. Sin embargo, la tasa de vacantes superior al 27% indica una transición hacia la calidad a medida que el trabajo híbrido cobra impulso. Las mejoras en el tren de alta velocidad y el aeropuerto U-Tapao conectan el metro con los puertos marítimos, manteniendo el mercado inmobiliario comercial tailandés integrado con las cadenas de suministro regionales.

Phuket destaca como el nodo de mayor crecimiento, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.18 % hasta 2030. La ocupación hotelera alcanzó el 75 % en 2024, y un ADR promedio de 109 USD apoya la reurbanización de propiedades frente al mar en formatos de lujo. Los modelos de coinversión entre propietarios locales y empresas extranjeras proliferan, mientras que las primas por riesgo climático impulsan a los constructores a elevar los terrenos y reforzar los retranqueos costeros.

En el resto de Tailandia, principalmente en las provincias de la CEE, la compra de terrenos industriales aumentó un 53 % interanual, con precios de venta cercanos a los 169,000 1.8 USD por rai. Google y GDS IDC Services están invirtiendo 10 millones de USD en emplazamientos de hiperescala en Chonburi, lo que subraya el impulso de la infraestructura digital. El plazo de XNUMX años de la visa CEE garantiza la disponibilidad de mano de obra cualificada, lo que convierte a Rayong y Chachoengsao en alternativas fiables a Bangkok para la fabricación avanzada y las operaciones con gran volumen de datos.