Análisis del tamaño y la participación del mercado inmobiliario comercial de los EAU: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario comercial de los EAU

Las entradas de Visa Dorada desbloquean una demanda permanente de inversores

Las reformas de residencia introdujeron permisos de cinco y diez años que eliminaron la necesidad de patrocinadores, transfiriendo capital de operaciones especulativas a activos de renta a largo plazo. Aproximadamente 10,000 inmigrantes de alto patrimonio neto ingresaron a los Emiratos durante 2025, y muchos dirigieron liquidez hacia oficinas de categoría A en el DIFC o unidades logísticas en Jebel Ali. Dubái registró 14.24 millones de dólares de IED en proyectos nuevos en 2024, un 48 % más que el año anterior, con el sector inmobiliario representando cerca de una décima parte de los proyectos ^{[2] Dubai FDI, “FDI Monitor 2024”, Dubaifdi.gov.ae} . Las oficinas, los parques logísticos y los espacios para centros de datos ahora sirven como vehículos de rentabilidad y anclas de residencia. La política también impulsa la diversificación de cartera hacia clústeres de propiedad absoluta en Ras Al Khaimah, ampliando la dispersión geográfica del mercado inmobiliario comercial de los EAU. De cara al futuro, la aprobación constante de visados ​​debería seguir comprimiendo la rentabilidad, especialmente para los activos de gran valor que combinan seguridad, prestigio y la posibilidad de obtener un pasaporte con flexibilidad.

La vacancia de oficinas prime por debajo del 1 % eleva los alquileres efectivos

Las vacantes de grado A en Dubái y Abu Dabi se redujeron al 0.3 % y al 0.1 %, respectivamente, durante 2025. Las limitadas entregas de propiedades hicieron que las tasas de arrendamiento subieran entre un 19 % y un 22 % en Dubái y entre un 29 % y un 31 % en Abu Dabi, incluso con la inflación contenida. Por lo tanto, las corporaciones renegociaron compromisos a corto plazo o se reubicaron en corredores emergentes como el Dubai Hills Business Park. Los promotores respondieron acelerando la adquisición de espacio en la Fase 4 del Centro de Innovación de TECOM y en la megatorre Uptown de 600 metros de DMCC. Mientras tanto, los edificios con certificación LEED disfrutaron de una ocupación del 96 % y una prima de alquiler del 33 % gracias a los mandatos ESG de los inquilinos. Con las incorporaciones de oferta retroactivamente ponderadas hasta 2027-2028, los propietarios están posicionados para mantener el poder de fijación de precios en el mercado inmobiliario comercial de los EAU.

Logística de combustibles de nearshoring Oleoductos a medida

Los fabricantes que están trasladando su producción más cerca de los centros de demanda están consiguiendo contratos de arrendamiento a largo plazo en zonas francas. El centro Erisha de Ras Al Khaimah, con un presupuesto de 10 000 millones de dólares, abarcará 25 millones de pies cuadrados para vehículos eléctricos, chips y sistemas de hidrógeno. KEZAD captó más de 1600 millones de dólares en nuevos compromisos en 2024-2025 de Azizi, Jindal SAW y Jotun. Las rentas industriales crecieron entre un 18 % y un 20 %, mientras que la ocupación se mantuvo cerca del 95 %, aunque los rendimientos de aproximadamente el 7 % aún ofrecen un diferencial de 250 puntos básicos sobre los bonos soberanos. La logística está pasando de una exposición táctica a una exposición principal en las carteras institucionales, lo que anima a promotores como Aldar y TECOM a adquirir terrenos que superan los 30 millones de pies cuadrados en la Ciudad Industrial de Dubái. A largo plazo, se espera que las instalaciones de almacenamiento de varias plantas y de cadena de frío encabecen las nuevas finalizaciones en el mercado inmobiliario comercial de los EAU.

El auge del turismo en el marco del Plan Dubái 2040 amplía la presencia hotelera

Dubái recibió a 19.59 millones de huéspedes internacionales en 2025, lo que elevó la ocupación promedio a cerca del 80 % y los ADR por encima de los picos previos a la COVID-19. El Plan Maestro de Dubái 2040 apunta a un aumento del 134 % en el suelo turístico designado y al crecimiento de la población hasta los 5.8 millones. Por lo tanto, los promotores están combinando hoteles, apartamentos con servicios y paseos comerciales: la renovación de Palm Jebel Ali en Nakheel y el complejo turístico Ras Al Khaimah de 12 000 habitaciones en Marjan ejemplifican esta tendencia. El comercio minorista contribuye con más de una cuarta parte del PIB de Dubái, y los alquileres de los centros comerciales superregionales de primera categoría aumentaron un 13.5 % en 2025, aunque los conceptos experienciales están desplazando a los anclajes tradicionales. La afluencia sostenida de visitantes sustenta los precios de los activos de uso mixto en todo el mercado inmobiliario comercial de los EAU, pero la capacidad de la infraestructura debe mantenerse al ritmo del número de turistas.

Las oscilaciones de las tasas de interés reducen los diferenciales entre tasas de capitalización

El Banco Central recortó su tipo de interés oficial al 3.65 % en 2025; sin embargo, la compresión del tipo de interés de capitalización superó los recortes de los costes de financiación, reduciendo los diferenciales para los compradores apalancados. Los rendimientos logísticos institucionales se mantuvieron cerca del 7 %, aún 250 puntos básicos por encima de los bonos a cinco años de los Emiratos Árabes Unidos, pero las oficinas prime se negociaron a rendimientos mínimos históricos en medio de un aumento del 84 % en las transacciones de oficinas en Dubái, hasta alcanzar los 1.470 millones de dólares en el primer semestre de 2025. Si la inflación mundial repunta, las subidas de tipos erosionarían la rentabilidad financiada con deuda y reducirían el tamaño del mercado inmobiliario comercial de los Emiratos Árabes Unidos asignado a activos trofeo. Los pagos de los REIT también podrían moderarse, presionando los precios unitarios. En consecuencia, los patrocinadores están incrementando las coberturas a tipo fijo y explorando la emisión de sukuks para estabilizar los costes de financiación.

Las escasas zonas no francas fuera de Dubái limitan la entrada de capitales extranjeros

Dubai ofrece títulos de propiedad claros en la mayoría de los distritos, pero Abu Dhabi y los emiratos del norte todavía dependen del usufructo o arrendamientos a largo plazo, lo que limita los mandatos de asignación de activos que requieren propiedad plena ^{[3] Abu Dhabi Real Estate Centre, “Market Report 2025”, Adrec.gov.ae} . Los compradores extranjeros representaron el 62 % de las ventas residenciales de Abu Dhabi en 2025, sin embargo, las opciones comerciales siguen estando en gran medida vinculadas a ADGM y la isla Al Reem. El centro Erisha de Ras Al Khaimah utiliza modelos de tenencia híbridos que los fondos de pensiones suelen señalar como de mayor riesgo. Sin una expansión más amplia de la propiedad plena, el mercado inmobiliario comercial de los EAU corre el riesgo de depender excesivamente de Dubai para las entradas transfronterizas. Los responsables políticos están estudiando marcos de títulos unificados, pero la ejecución a corto plazo sigue siendo incierta.

Análisis de segmento

Por tipo de propiedad: La logística surge desde una base más pequeña

Las oficinas representaron el 41% de la cuota de mercado inmobiliario comercial de los EAU en 2025, gracias a las reubicaciones en DIFC y ADGM. Aun así, se prevé que el tamaño del mercado inmobiliario comercial de los EAU, atribuible a la logística, crezca a un ritmo más rápido, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 7.80% hasta 2031, a medida que la deslocalización cercana, las necesidades de la cadena de frío y la gestión del comercio electrónico redefinen la demanda de suelo en Jebel Ali, KEZAD y Erisha. La ocupación industrial se mantuvo cerca del 95% en 2025, lo que impulsó un crecimiento de dos dígitos en las rentas a pesar de la oleada de almacenes especulativos. Las rentabilidades cercanas al 7% siguen atrayendo a los fondos soberanos, lo que ha impulsado a Aldar y TECOM a adquirir 33 millones de pies cuadrados de terrenos en la Ciudad Industrial de Dubái. 

Los promotores están preparando sus inmuebles para el futuro con bahías de gran altura, estanterías automatizadas y techos solares para cumplir con los estándares Estidama. Por el contrario, las oficinas secundarias se enfrentan al riesgo de obsolescencia a menos que se actualicen para cumplir con los estándares ESG, una tendencia subrayada por las primas LEED de Abu Dabi. La oferta minorista ascendió a 8.24 millones de metros cuadrados en 2025; mientras que los centros comerciales superregionales mantuvieron una ocupación superior al 95%, los centros comunitarios compiten en ofertas experienciales como patios de comidas y deportes electrónicos. Rascacielos de uso mixto como Uptown Phase 3 de DMCC, que combina un hotel de cinco estrellas, residencias en el cielo y un 50% de espacio de oficinas, ilustran la rotación de capital hacia activos verticales multipropósito que diversifican los ingresos. En general, la dicotomía entre el crecimiento logístico y el dominio de las oficinas definirá la asignación de capital dentro del mercado inmobiliario comercial de los EAU.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por modelo de negocio: Los alquileres siguen siendo el núcleo institucional

Las transacciones de alquiler captaron el 67% de la cuota de mercado inmobiliario comercial de los EAU en 2025, lo que refleja el interés de los fondos de pensiones por un flujo de caja predecible y una rentabilidad por dividendo del 5% al ​​8%. Dubai Residential REIT recaudó 3.9 millones de dólares en su salida a bolsa de mayo de 2025 y registró una ocupación del 98.3%, lo que subraya la confianza de los inversores en carteras estabilizadas. Emirates REIT registró un aumento interanual del 24% en los ingresos por propiedades, ya que la relación préstamo-valor se redujo al 20%, lo que mejoró el margen de endeudamiento. 

Se prevé que las ventas, principalmente de oficinas en régimen de propiedad horizontal y condominios industriales de construcción para la venta, crezcan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.10 %, impulsadas por los solicitantes de visas doradas que buscan residencia con respaldo de activos. Promotores como Azizi están combinando las ventas con opciones de arrendamiento posterior a largo plazo para satisfacer tanto a inversores privados como institucionales. La norma de distribución de beneficios del 80 % de los REIT de los EAU y las exenciones del impuesto de sociedades mantienen a los vehículos cotizados con un gran interés en las adquisiciones, consolidando aún más la penetración del alquiler en el mercado inmobiliario comercial de los EAU. Con el tiempo, podrían evolucionar modelos mixtos que combinen los ingresos por ventas iniciales con contratos de arrendamiento marco, ofreciendo a los promotores flexibilidad en su balance general y manteniendo al mismo tiempo los ingresos recurrentes.

Por el usuario final: Las empresas anclan la demanda, los hogares la aceleran

Las empresas y las pymes representaron el 58 % del tamaño del mercado inmobiliario comercial de los EAU en 2025, impulsadas por la banca, la gestión de activos y las entidades soberanas agrupadas en DIFC y ADGM. A medida que las reformas en materia de visados ​​atraen a emprendedores, la ocupación de oficinas para pymes en Dubai Hills y Masdar City crece rápidamente. Se prevé que la participación de los hogares se expanda a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.90 % a medida que los expatriados cambian de arrendamientos cortos a propiedad o alquiler a largo plazo en comunidades integradas como Palm Jebel Ali y Ghaf Woods. 

Los REIT cotizados están empezando a desdibujar las fronteras entre los usuarios finales: la ocupación del 96% de ENBD REIT abarca tanto oficinas corporativas como residencial de gama media, mientras que su valor neto de los activos aumentó un 20.3% en el primer semestre de 2025. Las oficinas familiares y los fondos soberanos de inversión ("Otros") aumentaron sus asignaciones tras la proyección de Bloomberg de que los activos bajo gestión de los REIT del CCG alcanzarían los 16.700 millones de dólares para 2030. La confluencia de las expansiones corporativas, la afluencia de inmigrantes adinerados y la formación de fondos institucionales continúa enriqueciendo el mosaico de la demanda en el mercado inmobiliario comercial de los EAU.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Análisis geográfico

Dubái retuvo el 55 % del valor de las transacciones en 2025, impulsado por la actividad en el DIFC, el centro y Jebel Ali, donde los precios de las oficinas aumentaron un 22 % y los alquileres un 26 % interanual. La inauguración de Dubai Square y Dubai Mansions por parte de Emaar en diciembre de 2025, parte de un plan maestro de 27 200 millones de dólares, añade 40 000 residencias de ultralujo dirigidas a los beneficiarios de la visa dorada. Mientras tanto, TECOM lanzó la Fase 4 del Centro de Innovación y adquirió 138 terrenos en la Ciudad Industrial de Dubái por 436 millones de dólares para satisfacer la demanda de los inquilinos tecnológicos, reforzando así el dominio del emirato en el mercado inmobiliario comercial de los EAU.

El valor total de las operaciones en Abu Dabi aumentó un 44 %, hasta alcanzar los 38.7 millones de dólares en 2025, ya que las ventas representaron dos tercios de la actividad y los precios de los apartamentos subieron un 19 %. Aldar emitió contratos de desarrollo por valor de 18 millones de dólares, amplió su empresa conjunta Dubai Holding a 10.3 millones de dólares y avanzó en activos industriales de Noon-Emtelle por un valor superior a los 155 millones de dólares, expandiendo su presencia más allá de las islas Yas y Al Reem. KEZAD selló contratos de fabricación por valor de 1.6 millones de dólares, impulsando la absorción de almacenes y posicionando a Abu Dabi como un referente logístico.

Se prevé que Ras Al Khaimah lidere el crecimiento con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 8.1 %, sustentada por el centro comercial Erisha, de 10 000 millones de dólares, y las 12 000 habitaciones de hotel y 22 000 unidades residenciales de Marjan Beach. Sharjah y Ajmán se benefician de la rentabilidad derivada de la asequibilidad, como lo demuestra el plan Downtown UAQ de Sobha, de 20 000 millones de dólares, que incluye 7 km de playa. El mosaico geográfico subraya una expansión gradual del mercado inmobiliario comercial de los EAU desde Dubái hacia centros multiemiratíes, aunque la divergencia en los regímenes de títulos de propiedad y los códigos de construcción aumenta los costes de diligencia debida y prolonga los ciclos de las operaciones.