Análisis del tamaño y la participación del mercado inmobiliario comercial de Estados Unidos: tendencias de crecimiento y pronóstico (2025-2030)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario comercial de Estados Unidos

Normalización de las expectativas sobre las tasas de interés

Las señales de la Reserva Federal han puesto fin a la volatilidad que limitaba el flujo de operaciones, y se proyecta que el volumen de transacciones repunte a USD 322 2024 millones en 387 y USD 2025 XNUMX millones en XNUMX. La expansión de la tasa de capitalización se está desacelerando a medida que se estabilizan los costos de financiamiento, lo que permite a los promotores de valor agregado modelar los presupuestos de renovación con mayor certeza. Las propiedades de clase A en ciudades de acceso se cotizan nuevamente según métricas de flujo de caja anticipado en lugar de descuentos por dificultades, aunque los mercados secundarios aún exigen diferenciales de riesgo premium. La disposición de los prestamistas a fijar plazos para los títulos de deuda a cinco a siete años respalda la contratación de préstamos puente y las recapitalizaciones de capitales mezzanine. La transición de la preservación de capital en modo de crisis a un despliegue estratégico sustenta un crecimiento moderado pero duradero en el mercado inmobiliario comercial estadounidense.^{[ 1 ]Jerome H. Powell, “Política monetaria en 2025: Equilibrio entre inflación y crecimiento”, Junta de la Reserva Federal, federalreserve.gov}. 

Resurgente entrada de capital en REIT

Los datos de Nareit indican una emisión de deuda potencial récord de 42.5 2025 millones de dólares para 10, ya que los REIT aprovechan los diferenciales más bajos en comparación con el crédito privado. La adquisición de AIR Communities por parte de Blackstone, valorada en 7 XNUMX millones de dólares, y una empresa conjunta de centros de datos por XNUMX XNUMX millones de dólares, ilustran un renovado interés por las transacciones a gran escala. El acceso al mercado público permite a los REIT arbitrar liquidez mediante la adquisición de activos en dificultades que los fondos privados no pueden financiar rápidamente. Los sectores de la salud y los centros de datos reciben flujos desproporcionados debido a que la demanda secular de residencias para personas mayores e infraestructura en la nube los desvincula de los ciclos del PIB. La ventaja de la liquidez está acelerando la consolidación, profesionalizando aún más la gestión de activos en el mercado inmobiliario comercial estadounidense.^{[ 2 ]Steven A. Wechsler, “Perspectivas de los mercados de capitales REIT para 2025”, Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, nareit.org}. 

Aceleración de la demanda de espacio logístico por parte del comercio electrónico y 3PL

Prologis registró 58 millones de pies cuadrados de contratos de arrendamiento firmados en el primer trimestre de 1 y una ocupación de su cartera del 2025 %. Las iniciativas de relocalización y la presión de la distribución de última milla impulsan a los usuarios a prealquilar instalaciones cerca de centros de población, a pesar de que los costos de construcción superan los 94.9 USD por pie cuadrado en corredores clave. La clasificación automatizada, los módulos de cadena de frío y las estaciones de carga para vehículos eléctricos justifican rentas premium que superan la inflación general. La escasez de terrenos destinados a uso industrial limita la nueva oferta, por lo que los propietarios actuales reportan diferenciales de valor de mercado de dos dígitos en las renovaciones. La penetración del comercio electrónico sigue en aumento, consolidando el segmento logístico como motor de crecimiento estructural dentro del mercado inmobiliario comercial estadounidense. 

Reconfiguraciones del lugar de trabajo optimizadas con IA

Los inquilinos empresariales están implementando herramientas de utilización del espacio basadas en IA que integran sensores, automatización de sistemas de climatización y análisis de reserva de escritorios para reducir los costos de energía hasta en un 30%, a la vez que aumentan la satisfacción de los empleados. Los edificios equipados con estos sistemas garantizan una mayor ocupación y pueden cobrar primas tecnológicas de entre el 8% y el 12% en comparación con espacios comparables sin controles digitales. Los propietarios modernizan los vestíbulos con seguridad de visión artificial y señalización dinámica, creando experiencias interactivas para los inquilinos que mejoran la retención. La divergencia entre las oficinas inteligentes y las tradicionales se está ampliando a medida que las entidades crediticias aplican criterios ESG y de preparación tecnológica a la suscripción de seguros. Por lo tanto, las actualizaciones basadas en IA sirven como un factor de mejora de los ingresos y una estrategia de reducción de riesgos para los participantes del mercado inmobiliario comercial estadounidense. 

Vacante de oficina con trabajo remoto/híbrido

Se proyecta que la vacancia de oficinas alcance el 24% para 2026, lo que reducirá entre 8 y 10 millones de dólares en ingresos anuales por alquileres y pondrá en riesgo hasta 250 millones de dólares en valor de activos. Los contratos de arrendamiento a largo plazo firmados antes de la pandemia están venciendo, y los inquilinos están adaptando sus espacios a modelos de uso híbrido que requieren menos puestos de trabajo individuales. Los distritos comerciales centrales, que dependen de la afluencia de viajeros, se enfrentan a una lenta recuperación de la demanda y a una creciente presión fiscal y cívica. Las políticas de reutilización adaptativa prometen alivio, pero implican grandes presupuestos de capital y aprobaciones de zonificación que prolongan los plazos de amortización. La persistente vacancia estructural seguirá lastrando las perspectivas de crecimiento del mercado inmobiliario comercial estadounidense hasta que se estabilicen las normas híbridas. 

Costos elevados del servicio de la deuda y suscripción bancaria más estricta

La reducción de la banca regional está obligando a los prestatarios a optar por estructuras de capital estratificadas que incluyen hipotecas sénior, deuda mezzanine y capital preferente, como se observa en la hipoteca de 335 millones de dólares y el paquete de deuda mezzanine de 120 millones de dólares de Net Lease Office Properties. Los ratios de cobertura del servicio de la deuda se han reducido, lo que ha impulsado inyecciones de capital que diluyen la rentabilidad. Los diferenciales de los préstamos a tipo de interés variable se mantienen amplios incluso tras la moderación del rendimiento general, lo que refleja el escrutinio regulatorio de la exposición al sector inmobiliario comercial. Las entidades crediticias no bancarias ofrecen capital de rescate, pero con cupones más altos y cláusulas contractuales más estrictas, lo que eleva los umbrales de ocupación para alcanzar el punto de equilibrio. Por lo tanto, las restricciones financieras moderarán la expansión en el mercado inmobiliario comercial estadounidense hasta que se flexibilicen las condiciones crediticias.^{[ 3 ]Janet M. Yellen, “Informe sobre la estabilidad financiera del sector inmobiliario comercial de EE. UU.”, Departamento del Tesoro de EE. UU., home.treasury.gov}. 

Análisis de segmento

Por tipo de propiedad: La logística supera a los sectores tradicionales

Los activos logísticos contribuyeron con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 4.10 % al mercado inmobiliario comercial estadounidense entre 2025 y 2030, mientras que las oficinas mantuvieron la mayor participación, con un 28.67 %, en 2024, a pesar de los continuos obstáculos de la demanda. El auge logístico se debe al crecimiento del comercio electrónico, las exigencias de redundancia en la cadena de suministro y los incentivos fiscales que favorecen la deslocalización cercana, lo que genera un impulso sostenido previo al arrendamiento incluso con el aumento de los costos de capital. Los precios en las zonas altas, cerca de los nodos intermodales, restringen el desarrollo especulativo, lo que permite a los propietarios asegurar aumentos de alquiler superiores a la tendencia. Por el contrario, el tamaño del mercado inmobiliario comercial estadounidense asociado con las oficinas se está contrayendo en superficie absoluta, ya que la racionalización de la ocupación compensa los modestos aumentos de alquiler en los edificios trofeo. Las preferencias de los inquilinos están dividiendo el universo de oficinas en torres de clase A tecnológicamente avanzadas y activos de clase B de consumo masivo destinados a la reurbanización, lo que reduce las expectativas de rentabilidad entre las clases de inversores. 

Los efectos de segundo orden refuerzan el liderazgo logístico. Prologis reportó un crecimiento del NOI en efectivo de tiendas comparables del 4.9% en el segundo trimestre de 2 y un valor de mercado del 2025% ​​tras la renovación, lo que confirma un apalancamiento duradero en la fijación de precios. Los inversores redistribuyen el capital de los fondos de oficinas con bajo rendimiento hacia plataformas industriales que integran capacidades de desarrollo, cadena de frío y automatización. Los promotores que evalúan la conversión de oficinas a logística deben abordar la separación estructural de las columnas, los requisitos de las puertas de los muelles y la resistencia de la comunidad ante factores como el tráfico de camiones, que complican, pero no impiden, la reutilización de los activos. Los centros comerciales se están estabilizando mediante ofertas experienciales y centros de recogida de última milla; sin embargo, persiste la desocupación en los centros comerciales cerrados tradicionales. Las propiedades hoteleras se recuperan gracias a la recuperación de los viajes, pero las ganancias del RevPAR varían considerablemente según el área metropolitana, lo que subraya la asignación matizada que se requiere en el mercado inmobiliario comercial estadounidense en general. 

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por modelo de negocio: Estabilidad de alquileres en medio de la recuperación de las transacciones

Las estructuras de alquiler representaron el 68.75 % del mercado inmobiliario comercial estadounidense en 2024, lo que subraya la demanda de los inversores de flujos de ingresos predecibles durante un período de incertidumbre macroeconómica. Las cláusulas indexadas a la inflación y los diseños de arrendamiento neto se adaptan a los impactos de los gastos operativos, preservando los márgenes de beneficio de los propietarios incluso con el aumento de los servicios públicos y las primas de seguros. Los inquilinos corporativos prefieren los contratos de arrendamiento que consideran la ocupación como un gasto operativo, lo que impulsa a los promotores de viviendas a medida a entregar instalaciones llave en mano con contratos de alquiler a largo plazo. Mientras tanto, se prevé que el tamaño del mercado inmobiliario comercial estadounidense, derivado de las transacciones de venta, se expanda a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 2.97 % a medida que mejoren la determinación de precios y la disponibilidad de crédito. 

El crecimiento del volumen de transacciones sigue siendo esporádico, concentrándose en operaciones de cartera en dificultades y adquisiciones privadas de REIT cuando los precios alcanzan el equilibrio. Los promotores orientados a las ganancias de capital se enfrentan a dificultades en la suscripción, ya que las hipótesis sobre el límite de salida deben reflejar una financiación más restrictiva y un crecimiento más lento del NOI. Por el contrario, los asignadores de larga duración, como las aseguradoras y los fondos de pensiones, aceptan rendimientos iniciales más bajos a cambio de aumentos contractuales, lo que refuerza el dominio del modelo de alquiler. Las estrategias de venta estructurada con arrendamientos parciales permiten a los propietarios-ocupantes monetizar el capital incorporado sin sacrificar el control operativo, ampliando así las vías de liquidez en el mercado inmobiliario comercial estadounidense. 

Por el usuario final: La demanda corporativa impulsa los fundamentos del mercado

Las empresas y pymes abastecieron el 85.67 % de la demanda en 2024, consolidando las tendencias de ocupación en los principales submercados. Las empresas de tecnología, salud y servicios profesionales continúan absorbiendo espacios de alta gama equipados con ventilación avanzada, conectividad digital y certificaciones de bienestar. La resiliencia de las pequeñas empresas se ve reforzada por leyes estatales como la SB 1103 de California, que impone plazos de preaviso escalonados para los aumentos de alquiler, lo que favorece la continuidad de los arrendamientos. Sin embargo, los usuarios individuales y domésticos son el grupo de mayor crecimiento, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 3.70 %, lo que refleja la conversión, respaldada por políticas, del exceso de oficinas en centros de servicios residenciales o de uso mixto. 

Los formatos híbridos de vivienda y trabajo fomentan la microventa minorista y los centros de coworking en activos remodelados, ampliando la diversidad de la afluencia de personas. Los operadores de espacios de trabajo flexibles ahora diseñan suites compatibles con pases diarios y membresías de corta duración que atraen a freelancers y equipos satélite, expandiendo la demanda potencial. Los inquilinos corporativos están recalibrando sus espacios hacia zonas colaborativas y salas de reuniones orientadas al cliente, reduciendo la proporción de escritorios dedicados. Las métricas ESG y de bienestar influyen cada vez más en la selección de ubicaciones; los propietarios que integran renovaciones energéticamente eficientes y diseño biofílico atraen plazos de arrendamiento más largos y primas de alquiler, lo que refuerza las demandas adaptativas que configuran el mercado inmobiliario comercial estadounidense. 

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Análisis geográfico

California conservó una participación del 18.76 % en los ingresos del mercado inmobiliario comercial estadounidense en 2024, impulsada por la concentración del sector tecnológico, incentivos agresivos para la reutilización adaptativa y una sólida entrada de capital riesgo. El plan estatal 30x30 busca convertir 5 millones de pies cuadrados de excedente de oficinas en viviendas para 2030, acelerando la densificación de usos mixtos y aliviando las limitaciones de oferta en los núcleos urbanos. Los riesgos de incendios forestales y sísmicos elevan las primas de seguros; sin embargo, áreas metropolitanas del interior como Sacramento y Riverside se benefician de la migración desde las zonas costeras, captando la demanda de activos industriales y residenciales. 

Texas, Florida, Nueva York e Illinois contribuyen cada uno a vectores de crecimiento distintivos. Texas aprovecha regímenes fiscales favorables a las empresas e innovación energética diversificada para atraer reubicaciones corporativas, aunque las fluctuaciones en los precios de las materias primas inyectan volatilidad cíclica en la absorción de oficinas. La afluencia de población a Florida sustenta la demanda de viviendas multifamiliares y logísticas, pero el aumento de las primas por huracanes amenaza los flujos de caja a nivel de activos. Las reformas de la "Ciudad del Sí" de la ciudad de Nueva York permiten la conversión de locales comerciales a residenciales en plantas bajas, lo que mitiga la desocupación y estimula el sector de la construcción. Illinois se enfrenta a dificultades fiscales que limitan las mejoras de infraestructura; sin embargo, el corredor de ciencias de la vida de Chicago atrae a inquilinos de laboratorios especializados menos sensibles a las fluctuaciones macroeconómicas. 

Se prevé que el segmento del Resto de EE. UU., incluyendo las Carolinas, la Cordillera Occidental y algunas áreas metropolitanas del Medio Oeste, crezca a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 5.81 %, superando a sus competidores en el mercado de entrada. Estos mercados combinan indicadores favorables del costo de vida con mejores conexiones de transporte, lo que atrae tanto a ocupantes industriales como a profesionales que priorizan el teletrabajo y buscan mejorar su calidad de vida. La flexibilidad de la zonificación a nivel estatal acorta los ciclos de adjudicación, lo que permite a los promotores responder con mayor rapidez a la demanda de los inquilinos. Los diferenciales de capitalización del mercado secundario, de 150 a 200 puntos básicos, con respecto a las propiedades comparables costeras, siguen atrayendo capital orientado a la rentabilidad al mercado inmobiliario comercial estadounidense en general.