Análisis del tamaño y la cuota de mercado de los espacios de coworking en Norteamérica: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado de espacios de coworking en América del Norte

La normalización del trabajo híbrido impulsa a las empresas y pymes hacia espacios flexibles y de corto plazo

Los datos de credenciales de oficina de EE. UU. se estabilizaron en aproximadamente el 60-70 % de los niveles de 2019 durante 2025, lo que impulsó a los empleadores a codificar horarios de dos a tres días y reducir las huellas propias mientras aseguraban capacidad a pedido a través de membresías.^{[ 1 ]Oficina del Censo de EE. UU., “Estadísticas de formación de empresas, noviembre de 2025”, census.gov} Las empresas de la lista Fortune 500 integran cada vez más el coworking en sus estrategias de portafolio, impulsando acuerdos multiubicación que sustituyen los arrendamientos puntuales. Las nuevas solicitudes de empleo superaron las 535,000 en noviembre de 2025, lo que mantiene sólida la cartera de clientes emprendedores. Las directivas gubernamentales sobre el regreso a la oficina se extienden a las normas del sector privado e impulsan la demanda en Washington, D. C. y otras ciudades cercanas a la capital. El efecto neto es una reorientación duradera hacia el sector inmobiliario variable que puede adaptarse a las fluctuaciones de personal y los ciclos de proyectos.

Vuelo hacia la calidad: los centros con servicios y bien ubicados superan a las oficinas tradicionales

Las torres del centro de clase A con servicios de bienestar, proximidad al transporte público e infraestructura digital avanzada absorben la mayoría de los nuevos arrendamientos, mientras que las antiguas torres de clase B/C sufren vacantes cada vez mayores.^{[ 2 ]CBRE, “Perspectivas de las ciencias biológicas en EE. UU. para 2025”, cbre.com} Los operadores que consiguen espacios premium ganan poder de fijación de precios y credibilidad empresarial. El acuerdo de Industrious para la adquisición de 240,000 pies cuadrados en la Torre 49 a mediados de 2024 ejemplifica las reasignaciones de alta calidad, transformando el antiguo buque insignia de WeWork en un centro de nivel empresarial. El nuevo producto "sala de trabajo" de WeWork, lanzado en julio de 2024, integra servicios de coworking para todos los inquilinos del edificio, lo que presagia un futuro integrado en lugar de independiente. Los entornos de alta calidad ahora marcan la pauta competitiva e impulsan a los propietarios rezagados a tomar decisiones de renovación o demolición.

Optimización de costos mediante expansión con inversión de capital reducida frente a arrendamientos a largo plazo

Los contratos de gestión y los modelos de reparto de ingresos dominan las nuevas contrataciones, ahorrando millones en gastos para mejoras de inquilinos y liberando los balances de ambas partes. La compra por parte de CBRE del capital restante de Industrious por 800 millones de dólares integra el espacio flexible en una línea de servicios de 20 000 millones de dólares que ofrece servicios de gestión y análisis de instalaciones.^{[ 3 ]Peter Grant, “Una gran empresa inmobiliaria apuesta por el coworking”, Wall Street Journal, wsj.com} El enfoque de franquicia de IWG, que ahora representa el 80% de las nuevas aperturas, transfiere el riesgo de acondicionamiento a los operadores, pero mantiene las tarifas de plataforma. Combinados, estos modelos permiten a los proveedores expandirse a zonas suburbanas y provinciales con un capital limitado en riesgo, una ventaja vital durante los ciclos de tarifas altas.

El auge de los equipos distribuidos y los nodos del Sunbelt impulsa la demanda del mercado secundario

Texas, Florida y Arizona absorben una gran afluencia de talento, lo que anima a los empleadores a abrir oficinas de radio que acortan los desplazamientos y amplían la base de datos de mano de obra. IWG transformó su red del 60 % urbana antes de la pandemia al 80 % suburbana para 2025, mientras que Industrious implementó la marca "Indy", de menor precio, para propiedades no prime. La deslocalización impulsa a las multinacionales a Monterrey y Guadalajara, donde las suites flexibles dan soporte a equipos de proyecto multifuncionales. La oferta de coworking en estas zonas de crecimiento se enfrenta a una menor saturación, lo que permite una ocupación sostenible y la integridad de las tarifas.

La incertidumbre económica y la reducción del personal tecnológico generan volatilidad en la ocupación y la rotación de personal

Los despidos, que superaron los 386,000 en el sector tecnológico entre 2023 y principios de 2025, redujeron la demanda de plazas en los principales centros de innovación y elevaron la tasa de vacantes en Silicon Valley a casi el 20 %. Las startups pasaron de oficinas privadas a escritorios compartidos, lo que elevó la rotación de personal y redujo los ingresos promedio por puesto de trabajo. La financiación de riesgo se desvió hacia rondas de financiación en etapas finales, agotando las oportunidades de captación de candidatos en fase inicial que antes cubrían las primeras cohortes de coworking. Los operadores mitigaron el riesgo apostando por acuerdos empresariales plurianuales y diversificándose geográficamente. No obstante, la volatilidad a corto plazo sigue siendo un obstáculo para las previsiones de ocupación.

Los mayores costos de endeudamiento y las necesidades de TI/Capex presionan la economía de la unidad operadora

Las tasas de los fondos federales superaron el 5% en 2024, lo que elevó el costo de la deuda para las mejoras de los inquilinos, que a menudo ascienden a entre 50 y 150 dólares por pie cuadrado. Algunos propietarios suspendieron sus presupuestos de mejoras, desviando más gastos de capital a los operadores, quienes, a su vez, frenaron el crecimiento de su cartera de proyectos. Las pequeñas empresas independientes con balances limitados encontraron escasez de financiación y abandonaron las ciudades saturadas. Los contratos de gestión reducen la exposición al capital, pero limitan el potencial de crecimiento, creando un delicado equilibrio de márgenes hasta que bajen las tasas.

Análisis de segmento

Por tamaño de instalación: los centros de gran formato ascienden gracias a la demanda empresarial

Las grandes instalaciones que superan los 50,000 pies cuadrados capturaron el 32% del mercado de espacios de coworking de América del Norte en 2024, solo superadas por el grupo de escala media con el 45.7%. Se benefician de la coinversión de los propietarios, conjuntos de servicios de piso a techo y la capacidad de dedicar pisos enteros a inquilinos de Fortune 500 que buscan privacidad sin contratos de arrendamiento largos. Se prevé que el segmento presente la tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) más rápida, del 10.33%, hasta 2031, impulsada por modelos corporativos de "centro y radio" y el reposicionamiento de torres de operaciones flexibles de un solo inquilino a múltiples inquilinos. Estados Unidos ofrece una amplia gama de rascacielos infrautilizados en el centro de la ciudad, listos para la conversión, mientras que los propietarios de la Ciudad de México reacondicionan de forma similar el inventario obsoleto en espacios de coworking de varios pisos para satisfacer los aumentos repentinos de la deslocalización cercana. Los operadores aprovechan las economías de escala (conserjes, cafeterías, estudios de podcast) para aumentar el rendimiento por pie cuadrado. Los sitios de escala mediana continuarán anclando nodos suburbanos y vecinales donde la demanda es más constante, pero los tamaños de las transacciones son menores.

Los grandes centros también permiten a los proveedores implementar plataformas tecnológicas para el control de acceso, el análisis de espacios y la gestión de eventos en un área más extensa, mejorando la experiencia del usuario y la captura de datos. La integración de Industrious con CBRE ejemplifica esta estrategia de escala: el acuerdo de 800 millones de dólares integra suites flexibles de gran formato en un motor de servicios global de 20 000 millones de dólares. La estrategia de reingreso de WeWork se centra de forma similar en sedes emblemáticas de 9 500 metros cuadrados en áreas metropolitanas resilientes. Durante el horizonte de pronóstico, se espera que la cuota de mercado de este segmento se acerque al 40 % a medida que se reconviertan o cierren espacios más pequeños en el centro de la ciudad, lo que reafirma la tendencia a escalar del mercado de espacios de coworking de Norteamérica.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por sector: TI/ITES sigue siendo dominante, pero los servicios diversifican los ingresos

Las tecnologías de la información y los servicios basados ​​en TI representaron el 35.6 % de la demanda en 2024, lo que refleja la posición de este segmento como pionero y su sólida presencia en Seattle, Austin y Silicon Valley. Sin embargo, su ritmo de crecimiento se modera a medida que los despidos y los ajustes presupuestarios se propagan a través del software y la publicidad digital. Se prevé que "Otros servicios", un sector que incluye ciencias de la vida, servicios legales, energía y soporte minorista, registre la tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) más rápida, del 10.67 %, lo que amplía la cartera de inquilinos y reduce la ciclicidad. El coworking con laboratorios para empresas biotecnológicas con IA nativa cobra impulso en Boston y San Diego, donde las salas de laboratorio integradas con oficinas aceleran la I+D sin contratos de arrendamiento multianuales. Los despachos de abogados prefieren cada vez más las suites llave en mano con salas de reuniones insonorizadas y almacenamiento de registros in situ para facilitar la dotación de personal híbrida. Las grandes empresas energéticas adoptan centros suburbanos en Houston y Calgary para alojar a sus equipos de proyecto cerca de las operaciones de campo.

El tamaño del mercado norteamericano de espacios de coworking vinculados a las ciencias de la vida superó los 500 millones de dólares en 2024 y se prevé una expansión de dos dígitos a medida que el inventario excedente de laboratorio se convierte en un uso flexible. La adopción de servicios profesionales también crece porque las grandes firmas de contabilidad y consultoría asignan consultores a las instalaciones de sus clientes, pero necesitan oficinas de destino para la presencia de la marca. El cambio sectorial modera la dependencia de inquilinos tecnológicos volátiles respaldados por capital de riesgo y facilita períodos de membresía promedio más largos, lo que mejora la previsibilidad de los ingresos.

Por uso final: las empresas tienen la mayor parte, las empresas emergentes lideran el crecimiento

Los usuarios empresariales representaron el 47.2 % de la facturación de 2024, gracias a la capacidad de implementar oficinas de proyecto, centros regionales y pases de acceso directo en todas las redes. Los acuerdos multimercado suelen combinar la gestión de instalaciones, la seguridad y el análisis del espacio de trabajo, aprovechando las ventajas de intermediarios como CBRE y JLL que ofrecen servicios de venta cruzada. Este grupo también genera precios premium por puesto debido a los mayores requisitos de seguridad y privacidad. Las startups y las pequeñas empresas, si bien representan una porción menor, registrarán una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 11.12 % hasta 2031, por encima del crecimiento empresarial, gracias al continuo impulso de la creación de empresas y a la popularidad de las suites para una a tres personas. Solo en noviembre de 2025 se registraron 71 214 solicitudes de servicios profesionales, lo que mantiene una cartera de futuros miembros.

Las empresas suelen comprometerse con membresías de 12 a 36 meses, lo que mejora la visibilidad de la ocupación para los operadores, mientras que las startups registran una rotación más rápida, pero generan volumen. Las marcas exitosas diseñan productos por niveles: plantas empresariales con ascensores privados y tecnología resiliente, y plantas comunitarias ocupadas por empresas más pequeñas que impulsan el dinamismo. El mercado de espacios de coworking en Norteamérica dependerá de la armonización de estos segmentos, equilibrando los flujos de caja corporativos predecibles con la cultura de innovación que atrae talento.

Análisis geográfico

Estados Unidos mantuvo el 78.1 % de los ingresos en 2025, gracias a 7,695 ubicaciones activas y a políticas de trabajo híbrido consolidadas en las áreas metropolitanas de acceso y del cinturón solar. Los proveedores nacionales implementan herramientas de selección de ubicaciones basadas en datos para priorizar los nodos suburbanos donde la afluencia de población pospandemia ha incrementado el uso de pases diarios, mientras que los grandes arrendadores adoptan suites flexibles como protección contra el malestar de los contratos de arrendamiento a largo plazo. Los clústeres de ciencias de la vida en las costas emergen como focos de conversión de laboratorios de coworking, amortiguando el impacto de la reducción de personal tecnológico en San Francisco y Seattle. Se espera que Estados Unidos añada un promedio de 500 nuevas ubicaciones anualmente hasta 2031, aunque el crecimiento del inventario se modera después de 2027, a medida que los operadores pasan de la expansión de la superficie a la optimización de los ingresos por ubicación.

Canadá muestra un impulso maduro, aunque más lento; Toronto y Vancouver anclan la actividad gracias a los servicios financieros y los estudios de videojuegos que valoran el prestigio del centro y el acceso al transporte público. La vacancia en torres históricas impulsa a los propietarios a firmar acuerdos de gestión con operadores regionales o cadenas estadounidenses como IWG, que aprovechan los contratos empresariales transfronterizos. Calgary y Edmonton registran repuntes vinculados a los ciclos de proyectos del sector energético, mientras que Montreal se inclina por las agencias creativas. Los obstáculos regulatorios y la reducida densidad de población frenan el crecimiento explosivo, pero la profundidad del mercado respalda una expansión constante de un solo dígito alto.

México presenta las perspectivas más prometedoras, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 11.41% hasta 2031, gracias a la solidez de la deslocalización y un floreciente ecosistema de servicios tecnológicos. Monterrey, Guadalajara y Ciudad de México son puntos focales, ya que las multinacionales estadounidenses establecen centros de ingeniería y soporte para aprovechar las ventajas comerciales del T-MEC. Los operadores suelen ingresar mediante empresas conjuntas con propietarios locales para gestionar los trámites de permisos y seguridad. El aumento de los ingresos disponibles de la clase media también impulsa la demanda interna de entornos de trabajo profesionales entre trabajadores autónomos y pymes. Las deficiencias en infraestructura fuera de las áreas metropolitanas de primer nivel limitan el crecimiento inmediato, pero la inversión gubernamental en corredores de transporte promete mercados más amplios y accesibles después de 2028.