Análisis del tamaño y la participación del mercado de espacios de coworking en Sudamérica: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado de espacios de coworking en Sudamérica

Crecimiento rápido de las empresas emergentes y las PYME en Brasil

El panorama tecnológico brasileño generó más de 1.7 millones de puestos de TI y BPO para 2025, creando una cartera estable de pequeños equipos que prefieren escritorios de pago por uso a contratos de arrendamiento plurianuales. Los subsidios del SEBRAE y las incubadoras municipales han impulsado a las empresas informales hacia espacios formales equipados con servicios empresariales. La financiación inicial se ha contraído, pero la proporción que fluye hacia Florianópolis, Belo Horizonte y otros centros secundarios ha aumentado, obligando a los operadores a establecer ubicaciones fuera del centro de São Paulo. Los promotores residenciales ahora están prealquilando áreas comunes como zonas de coworking, lo que garantiza que los residentes tengan oficinas profesionales a poca distancia. En conjunto, estas fuerzas expanden el mercado sudamericano de espacios de coworking al absorber la demanda suburbana latente y, al mismo tiempo, estabilizar los ingresos de los operadores durante el volátil ciclo crediticio de Brasil.

Los modelos de trabajo híbridos impulsan la demanda de contratos de arrendamiento flexibles a corto plazo

Las normas globales de asistencia se han establecido en torno a 4 días a la semana, lo que permite a los usuarios optimizar el tamaño de sus sedes y externalizar el exceso de ocupación a centros flexibles. São Paulo registró 250,000 m² de alquiler en 2024, el nivel más alto desde 2019, liderado por inquilinos de tecnología y servicios. Las empresas están dividiendo sus carteras: los equipos principales permanecen en torres propias, mientras que los equipos ágiles rotan entre membresías de coworking que pueden ajustarse trimestralmente. IWG captó este cambio al firmar 899 centros, principalmente suburbanos, en 2024 bajo acuerdos de franquicia que evitan las obligaciones de arrendamiento. Los operadores que ofrecen escritorios reservados, salas a la carta y gestión de correo digital ahora están obteniendo flujos de ingresos multiproceso del mismo cliente, fortaleciendo el mercado de espacios de coworking en Sudamérica frente a las fluctuaciones económicas.

Las asociaciones entre inversores y desarrolladores amplían la oferta de viviendas de primera calidad en áreas metropolitanas de primer nivel

Las empresas conjuntas completaron 84,132 m² de espacios Clase A en São Paulo durante 2024, encabezadas por JK Square, Corporativo Faria Lima y Estaiada Corporate. Otros 261,706 m² permanecen en construcción, pero la disponibilidad de espacios prime en Pinheiros y Paulista se sitúa por debajo del 3%, lo que revela un mercado dividido donde la calidad sigue siendo un factor clave. Los operadores flexibles que prearriendan pisos completos se aseguran instalaciones financiadas por el propietario y alquileres por debajo del precio de mercado durante la fase de arrendamiento. CORFO de Chile y subvenciones colombianas similares reflejan este modelo, cofinanciando espacios para exportadores y facilitando la entrada de marcas de coworking. Estas alianzas reducen la intensidad de capital, amplían el alcance geográfico y, en conjunto, elevan el tamaño del mercado de espacios de oficinas de coworking en Sudamérica a medida que se incorpora nueva oferta con espacios flexibles integrados.

Distritos de economía creativa financiados por el gobierno impulsan centros boutique en Chile y Colombia

Las zonas de la Economía Naranja de Colombia en Bogotá y Medellín combinan exenciones fiscales, mejoras de infraestructura y programación cultural que atraen a inquilinos de coworking a los centros cercanos. Las instalaciones de 2,200 m² de Impact Hub Medellín albergan a 3,000 participantes, quienes reportan un aumento promedio del 77 % en sus ventas desde 2018.^{[ 2 ]Red de Centros de Impacto, “Centro de Impacto Medellín”, impacthub.net}En Chile, los centros municipales de innovación conectan a emprendedores con universidades, canalizando las startups hacia centros comerciales a medida que escalan. Los operadores que se integran en estos distritos obtienen inquilinos subvencionados y una tramitación de permisos más ágil, acortando los plazos de expansión de seis a doce meses. Con el tiempo, la red resultante de ubicaciones boutique diversifica el mercado de espacios de coworking en Sudamérica, más allá de su dependencia de torres de primer nivel en el centro de la ciudad.

Alta competencia y riesgo de sobreoferta en los distritos centrales de São Paulo

Las tasas de desocupación alcanzaron el 48.16 % en Chácara Santo Antônio y el 43.64 % en Itaim durante el cuarto trimestre de 2024, lo que impulsó a los propietarios a ofrecer meses sin alquiler y bonificaciones por mejoras. Los desalojos de WeWork en septiembre de 2024 pusieron de manifiesto cómo la expansión excesiva hacia distritos vulnerables erosiona los márgenes cuando las cuotas no pueden cubrir las obligaciones del contrato de arrendamiento.^{[ 3 ]Reuters, “Desalojo de WeWork Brasil”, reuters.com}Con la llegada de 250,000 m² de nuevo inventario en 2025, la presión sobre los nodos vulnerables persistirá. Los operadores deben evitar el canto de sirena de las bajas rentas nominales en corredores con dificultades y, en su lugar, orientarse hacia zonas de alta ocupación como Faria Lima, donde las rentas solicitadas promedian los 283.85 BRL/m² (56.8 USD) mensuales y la tasa de desocupación es de tan solo el 10.4 %. Una selección rigurosa de ubicaciones protege al mercado sudamericano de espacios de coworking de las desestabilizadoras guerras de precios en la ciudad más grande de Brasil.

Penetración limitada en ciudades secundarias e interiores a pesar de la demanda latente

Florianópolis, Belo Horizonte, Lima y Montevideo albergaron el 25.5% de las nuevas empresas financiadas por capital de riesgo en 2023. Sin embargo, el espacio flexible en estas ciudades sigue estando fragmentado y descapitalizado. Los propietarios del interior rara vez liberan bloques contiguos, y la conectividad de fibra óptica fuera de las capitales es deficiente, lo que obliga a los operadores a financiar enlaces y generadores privados. La penetración de la banda ancha en América Latina promedió solo el 12% en los últimos años, lo que genera brechas de rendimiento que desalientan a los inquilinos empresariales. La inversión de capital para reforzar el espacio contra cortes de electricidad y caídas de ancho de banda extiende los plazos de recuperación más allá de la tolerancia de muchos inversores. Hasta que se cierren las brechas de infraestructura o los socios públicos coinviertan, el mercado sudamericano de espacios de coworking estará infravalorado en las prometedoras localidades del interior.

Análisis de segmento

Por tamaño y escala de las instalaciones: los centros de gran formato anclan la demanda empresarial

La categoría mediana capturó el 46% de la participación de mercado de espacios de coworking en Sudamérica en 2025, lo que refleja su punto óptimo para equipos de 20 a 100 personas. Sin embargo, se proyecta que los formatos grandes registren una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 12.7% entre 2026 y 2031, la más rápida de cualquier categoría de tamaño. En la práctica, las corporaciones ahora externalizan pisos completos como campus administrados, integrando recepción, TI, limpieza y seguridad en una factura mensual predecible. Las contrataciones de bajo capital de IWG y la adquisición de Remote Year por parte de Selina ilustran cómo los híbridos de franquicia y hospitalidad pueden extender este modelo a las zonas suburbanas. Los operadores que clasifican sus carteras (microcentros para autónomos, suites medianas para empresas en expansión y pisos de campus para empresas) mantienen a los clientes dentro del ecosistema de espacios de coworking en Sudamérica a medida que madura.

Las grandes instalaciones suelen superar los 5,000 m² y combinan suites privadas con cafeterías comunes y terrazas para eventos. Durante 2024-2025, nuevas instalaciones como JK Square ofrecieron a los inquilinos de coworking incentivos para entrar antes de tiempo, subsidiando eficazmente las instalaciones mientras se alquilaban las torres. Los centros medianos, a menudo de 2,000 a 5,000 m², siguen siendo la opción predilecta, equilibrando el coste y la variedad de servicios. Los pequeños centros de menos de 2,000 m² proliferan en distritos urbanos de 15 minutos, convirtiendo locales comerciales en lofts de 10 a 30 escritorios que atraen a freelancers locales. Este espectro escalonado sustenta la perdurable amplitud del mercado sudamericano de espacios de coworking.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por sector: TI/ITES domina mientras BFSI avanza gracias a los mandatos de resiliencia

Las tecnologías de la información y los servicios de TI representaron el 42.7 % de los ingresos de 2025, consolidando su papel como el principal grupo de inquilinos. Los sectores de banca, servicios financieros y seguros están en camino de registrar la tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) más rápida, del 12.9 %, hasta 2031, ya que los reguladores exigen centros de recuperación geográficamente dispersos. Las instituciones financieras ahora evalúan la certificación ISO 27001 y las salas de datos que cumplen con los requisitos antes de firmar, lo que permite precios premium para los operadores que invierten en infraestructura preparada para auditorías. Las empresas de servicios profesionales siguen de cerca esta tendencia, utilizando centros flexibles para ubicar a sus equipos de atención al cliente en ciudades secundarias sin contratos de arrendamiento a largo plazo. Mientras tanto, los sectores de energía, ciencias de la vida y derecho están entrando poco a poco en el mercado sudamericano de espacios de coworking a medida que se multiplican las asignaciones basadas en proyectos.

La base estable de TI/ITES protege la ocupación cuando los mercados de capitales se contraen, mientras que los contratos BFSI generan ingresos plurianuales e impulsan la diversificación de la presencia en Brasil, Perú y Chile. Los operadores que garantizan la conectividad en la nube con soberanía de datos y el acceso biométrico pueden monetizar esta prima de cumplimiento, aumentando la cuota de mercado general de los espacios de coworking sudamericanos captados por centros de alta gama.

Por uso final: Las empresas proporcionan estabilidad, las empresas emergentes impulsan el crecimiento

Las empresas representaron el 44.6 % de los ingresos en 2025, firmando contratos de arrendamiento marco para campus híbridos que reducen el riesgo de las líneas inmobiliarias corporativas al convertir los gastos de capital en gastos operativos. Las startups y otras empresas registrarán una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 12.2 % hasta 2031, impulsada por empresas en fase inicial que conservan efectivo durante periodos de escasa recaudación de fondos. Las membresías flexibles (dispositivos compartidos para fundadores, módulos privados a medida que los equipos se expanden) permiten a los operadores vender más espacio de trabajo, además de eventos y créditos en la nube. Los freelancers compran pases diarios y salas de reuniones, lo que genera ingresos adicionales con un alto margen, aunque la rotación de personal sigue siendo alta.

Una combinación equilibrada de inquilinos limita la exposición de las startups a aproximadamente un tercio de los ingresos, lo que protege a los operadores cuando los ciclos de financiación de riesgo se ralentizan. Las alianzas con promotores residenciales, como las renovaciones de Magik LZ, agrupan las cuotas de coworking en las cuotas de condominio, habilitan la ocupación y amplían el alcance del mercado sudamericano de espacios de oficinas de coworking a bloques exclusivamente residenciales.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Análisis geográfico

Brasil generó el 35.6% de la facturación regional en 2025, impulsado por 150,182 m² de absorción neta en el segmento Clase A de São Paulo, la mayor captación en siete años. Si bien la vacancia total en el CBD descendió al 17.35%, las disparidades son marcadas: Pinheiros se encuentra cerca de la ocupación total con rentas mensuales premium de USD 35.4/m² (BRL 176.85), mientras que Chácara Santo Antônio se mantiene por encima del 48%, lo que confirma un mercado bifurcado donde la microubicación supera la oferta principal. Las iniciativas gubernamentales para reubicar las oficinas estatales en el centro impulsan la afluencia de público entre semana, alimentando la demanda de microcentros a diez minutos del transporte público. Sin embargo, la sobreoferta advierte a los operadores que deben promover una selección de ubicaciones disciplinada, preservando la rentabilidad y reforzando la confianza en el mercado de espacios de coworking de Sudamérica.

Perú se perfila como el mercado de mayor crecimiento en la región hasta 2031, impulsado por la creciente posición de Lima como centro de externalización nearshore. El operador local Comunal atiende a una amplia base de clientes corporativos en ubicaciones clave como Santa Cruz, Panorama y El Polo. Mientras tanto, las marcas globales Regus y Spaces han expandido su presencia en Lima, ofreciendo formatos flexibles que incluyen escritorios por hora y pases diarios. Una mayor expansión a ciudades secundarias como Arequipa y Cusco está posicionando a los operadores por delante de las grandes multinacionales arrendadoras. A medida que la infraestructura de banda ancha y la actividad comercial continúan fortaleciéndose en estas ciudades, es probable que los primeros en incorporarse se beneficien de las ventajas de ser pioneros.

Chile y Colombia se benefician de la cofinanciación pública y las designaciones ADN que atraen a emprendedores creativos a distritos subsidiados. El campus de Impact Hub en Medellín demuestra el potencial de creación de empleo que ofrecen estos programas, atrayendo a empresas con una misión que posteriormente se convierten en centros comerciales. Argentina, en recuperación de la turbulencia macroeconómica, presenta un potencial oportunista; Regus y Spaces mantienen su presencia en Buenos Aires, listas para capitalizar una vez que la volatilidad monetaria y política disminuya. Países más pequeños —Uruguay y Ecuador principalmente— aprovechan la migración por estilo de vida, con Montevideo emergiendo en el circuito de nómadas digitales y atrayendo híbridos de hotelería y coworking. En conjunto, estas trayectorias divergentes afirman que el mercado de espacios de oficina de coworking en Sudamérica dependerá de estrategias específicas de cada país, en lugar de una implementación uniforme.