Análisis del tamaño y la cuota de mercado del sector de la vivienda compartida en Francia: tendencias de crecimiento y previsiones (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado de viviendas compartidas en Francia

La persistente escasez de viviendas en las principales ciudades impulsa la demanda de viviendas compartidas.

La escasez de vivienda en Francia sigue siendo estructural, y la presión es más visible entre los residentes más jóvenes que necesitan alojamiento asequible y flexible cerca de centros de estudio y trabajo.^{[ 1 ]Sénat, “Mission D'information Sur Le Logement Des Jeunes”, Sénat, senat.fr}Un estudio sobre vivienda juvenil realizado en 2025 y vinculado al Senado reveló que el 17 % de los estudiantes ya habían abandonado sus estudios por no poder acceder a una vivienda asequible, lo que subraya cómo la escasez de vivienda repercute en los resultados académicos. El mercado francés de viviendas compartidas se beneficia de esta situación, ya que las residencias amuebladas y gestionadas pueden acoger a residentes que no pueden esperar a que se disponga de las viviendas sociales o para estudiantes convencionales. Los ciclos laborales más cortos aumentan esta demanda, puesto que los contratos de los primeros empleos en Francia suelen durar cerca de dos años, lo que dificulta que muchos jóvenes profesionales se adapten a estructuras de arrendamiento largas y rígidas. Esto convierte a las viviendas compartidas en algo más que un simple estilo de vida, pues también sirven como alojamiento adicional para estudiantes, jóvenes trabajadores y otros residentes con movilidad reducida cuyas necesidades de vivienda cambian más rápido de lo que la oferta convencional puede responder. La presión se intensificó después de que las viviendas con baja calificación energética se enfrentaran a restricciones de arrendamiento más estrictas a partir de 2025, lo que eliminó parte del parque de alquileres más antiguo del mercado y aumentó la competencia por las unidades que cumplían con la normativa.

Los altos costos de los alquileres aumentan la demanda de viviendas compartidas asequibles.

Los elevados costes de alquiler en las ciudades siguen siendo un factor clave para el mercado de viviendas compartidas en Francia, ya que muchos residentes buscan alojamiento que reduzca los gastos mensuales totales de vivienda y mantenimiento, en lugar de solo el alquiler. Las autoridades parisinas señalaron que uno de cada dos inquilinos destinaba un tercio de sus ingresos a la vivienda, y este nivel de presión económica explica por qué los formatos compartidos siguen siendo relevantes incluso con precios superiores al alquiler básico. El fin del incentivo fiscal Pinel en enero de 2025 también redujo el apoyo a la oferta de nuevas viviendas de alquiler, lo que provocó una mayor escasez en el mercado y aumentó el valor de las viviendas listas para entrar a vivir. En la práctica, las viviendas compartidas reducen varias cargas financieras a la vez, ya que los residentes no necesitan amueblar las viviendas, abrir múltiples cuentas de servicios públicos ni financiar el mismo nivel de preparación inicial que suele requerir un contrato de alquiler tradicional. Esto resulta importante para los recién graduados y los trabajadores que se desplazan con frecuencia, que pueden tener ingresos pero pocos ahorros, y para los estudiantes que ya compiten en un mercado inmobiliario difícil. El resultado es que el mercado francés de viviendas compartidas compite no solo por el precio mensual, sino también por ofrecer menos trabas en el momento de la mudanza, que suele ser el mayor obstáculo para los inquilinos de corta estancia.

El creciente número de jóvenes profesionales y estudiantes aumenta la ocupación.

El mercado francés de viviendas compartidas está estrechamente vinculado a la numerosa población estudiantil y de jóvenes adultos del país, ya que este grupo es el que más necesita movilidad, asequibilidad y vivienda amueblada. El Senado señaló que las personas de entre 18 y 29 años representaban el 17.6 % de la población en 2024, y que el 37.4 % de las personas de entre 15 y 24 años estaban matriculadas en educación superior, lo que mantiene la demanda concentrada en las ciudades universitarias y los centros de empleo. El Tribunal de Cuentas también informó que 2.7 millones de jóvenes de entre 18 y 30 años recibieron subsidios de vivienda en 2023, con un apoyo total que alcanzó los 4.4 millones de euros (4.8 millones de dólares), pero la escasez de oferta persistió en todo el sistema de vivienda. Los operadores han estado ampliando su oferta en función de esta demanda, y The Boost Society lo demostró al fijar como objetivo un número mucho mayor de camas a nivel nacional al expandir las marcas KLEY y Hife. La ocupación ya no está determinada únicamente por los estudiantes, como lo demuestran los datos de la cartera de Oqoro de 2025, donde los jóvenes profesionales casi igualaban a los estudiantes en el uso de viviendas compartidas, lo que sugiere una mayor diversidad de residentes. Este cambio es importante porque contribuye a una mayor resiliencia del mercado de viviendas compartidas en Francia a lo largo de los ciclos académicos y fortalece la demanda en ciudades con bases laborales diversificadas.

La preferencia por viviendas flexibles listas para habitar impulsa la adopción en el mercado.

El mercado francés de viviendas compartidas también se beneficia de una mayor preferencia por alojamientos amueblados, gestionados digitalmente y disponibles desde el primer día. Las reformas al marco de la fianza de movilidad en 2025 ampliaron la elegibilidad a trabajadores remotos, cuidadores familiares y personas que cambian de carrera, y cambios posteriores extendieron la duración posible de la ocupación para algunas estancias relacionadas con el empleo. Esta ampliación legal mejoró la alineación entre las estructuras de arrendamiento flexibles y los modelos de negocio de los operadores, ya que las viviendas compartidas dependen de ciclos de ocupación más cortos sin las dificultades de los arrendamientos residenciales tradicionales de larga duración. Las viviendas compartidas gestionadas y las residencias de estudiantes tienen alquileres con todo incluido que son entre un 10 % y un 15 % más altos que las ofertas comparables del mercado local, lo que refleja la demanda de comodidad, servicios y flexibilidad, más que solo de superficie. Los operadores que incorporaron aplicaciones para residentes, registro digital y servicios adicionales también lograron una alta tasa de ocupación. The Babel Community, por ejemplo, registró una tasa de ocupación del 94 % en toda su cartera en 2024. Esto respalda una tendencia generalizada en el mercado francés de viviendas compartidas hacia la calidad del producto y la facilidad de operación, y no solo hacia el precio de entrada más bajo posible.

Las estrictas normas de protección del alquiler y del inquilino limitan la flexibilidad del mercado.

El principal desafío regulatorio para el mercado de viviendas compartidas en Francia radica en que este tipo de vivienda aún se encuentra dentro de categorías legales y políticas que no fueron creadas específicamente para ella. El gobierno francés confirmó en enero de 2026 que no crearía un marco legal específico para las viviendas compartidas, lo que eliminó una vía hacia la claridad y obligó a los operadores a operar bajo las normas de alquiler vigentes. Posteriormente, París incrementó el riesgo político al adoptar una resolución de cero emisiones de carbono en noviembre de 2025, aunque no era vinculante, lo que indicaba una postura más estricta hacia los nuevos proyectos. Un proyecto de ley del Senado presentado ese mismo mes proponía registros públicos, autorización previa y medidas más estrictas de control de alquileres para las viviendas compartidas, lo que demuestra que el debate se está extendiendo más allá de una sola ciudad. Esta presión no afecta a todos los operadores por igual, ya que los modelos de contratos de gestión conllevan una menor exposición directa al arrendamiento que los modelos basados ​​en obligaciones de arrendamiento a largo plazo. Aun así, la falta de un marco específico mantiene elevado el riesgo de incumplimiento y puede ralentizar las decisiones de expansión en todo el mercado de viviendas compartidas en Francia.

Las restricciones de planificación y zonificación retrasan los nuevos proyectos de viviendas compartidas.

Las normas urbanísticas suponen otro freno para el mercado francés de viviendas compartidas, ya que los sistemas de zonificación municipal aún tienen dificultades para clasificar proyectos que combinan habitaciones privadas, servicios compartidos y otras comodidades. La propuesta legislativa del Senado permitiría a las autoridades locales supervisar y regular las viviendas compartidas de forma más directa e incluso podría respaldar la imposición de límites geográficos en zonas densamente pobladas si la oposición local persiste. Francia aprobó una ley en 2025 para facilitar la conversión de oficinas en viviendas, lo que ayuda a los operadores a acceder a más edificios para su reutilización adaptativa; sin embargo, el proceso de conversión aún implica complejidades en materia de permisos y diseño que pueden retrasar la entrega. La reutilización adaptativa ya es fundamental en las estrategias de algunos operadores, y The Babel Community afirmó que cerca del 80 % de sus proyectos implicaban este tipo de reciclaje urbano. Estos proyectos pueden desbloquear valiosas ubicaciones céntricas, pero también conllevan una mayor incertidumbre en materia de planificación, más trabajo técnico y una generación de ingresos más lenta. Esto significa que el mercado francés de viviendas compartidas puede seguir creciendo, pero a menudo lo hará mediante fases de desarrollo gradual en lugar de lanzamientos rápidos y masivos de proyectos en los centros urbanos más densos.

Análisis de segmento

Según la configuración del alojamiento: las habitaciones privadas lideran la lista, los estudios y las unidades completas ganan terreno entre los huéspedes que se alojan por largas temporadas.

Las habitaciones privadas representaron el 41 % de la cuota de mercado de coliving en Francia en 2025, lo que les permitió mantenerse en la posición de liderazgo gracias a su equilibrio práctico entre privacidad individual y uso eficiente del espacio. Este formato sigue en consonancia con la esencia del coliving, ya que proporciona a los residentes un espacio personal para dormir y trabajar, a la vez que mantiene cocinas, salones y zonas comunes compartidas. Además, permite a los operadores mantener una densidad de camas adecuada sin adoptar por completo diseños tipo residencia estudiantil, menos atractivos para los profesionales. Las habitaciones compartidas siguen siendo relevantes para ofertas de menor precio, pero se enfrentan a una creciente presión de sustitución por parte de otros formatos de alojamiento flexible que ofrecen precios similares y mayor independencia. Es probable que esta presión mantenga la importancia de las habitaciones compartidas en ofertas económicas, pero su relevancia disminuya en propiedades de alta gama, donde la privacidad es un factor clave en la propuesta de valor.

El cambio más rápido se está produciendo en los estudios/apartamentos completos, donde se prevé que el mercado francés de viviendas compartidas para este formato crezca a una tasa compuesta anual del 15.2 % hasta 2031. Este cambio refleja la mayor diversidad de inquilinos que ahora acceden al mercado francés de viviendas compartidas, especialmente trabajadores remotos y profesionales que buscan autonomía dentro de un edificio gestionado. Los cambios de 2025 en la ley de movilidad ampliaron el marco legal para estos residentes y facilitaron la organización de estancias más cortas y amuebladas. Marcas premium como Hife y Bikube también impulsan esta configuración al combinar más unidades privadas independientes con amplias zonas comunes y servicios que preservan el sentido de comunidad. El proyecto ECLA Lille-Lomme, con 787 camas y una inauguración prevista para el verano de 2026, demuestra cómo los inmuebles construidos específicamente para este fin están incorporando estándares medioambientales más elevados y una mayor oferta de servicios en este segmento del mercado francés de viviendas compartidas.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por modelo de negocio: Dominio del arrendamiento maestro con pocos activos / arbitraje de arrendamientos y el punto de inflexión del acuerdo de gestión.

El modelo de arrendamiento maestro/arrendamiento con pocos activos (Asset Light Master lease/lease arbitrage) representó el 44% del mercado francés de viviendas compartidas por modelo de negocio en 2025, lo que lo consolidó como la estructura líder para el crecimiento de los operadores. Este modelo ha mantenido su atractivo porque permite a los operadores controlar la experiencia de los residentes y los ingresos sin ser propietarios del edificio. Además, resultó idóneo en un periodo en el que los operadores buscaban seguir expandiéndose incluso cuando las condiciones de inversión se volvían menos favorables para el desarrollo directo. En términos operativos, el modelo facilita una entrada más rápida en ciudades donde el principal desafío no es la demanda de residentes, sino la rapidez para conseguir activos adecuados y ponerlos en marcha. Esto explica por qué sigue teniendo peso en el mercado francés de viviendas compartidas, incluso en un entorno de financiación cada vez más selectivo.

La tendencia más clara apunta ahora hacia los acuerdos de gestión, que se prevé que crezcan a una tasa compuesta anual del 14.90 % hasta 2031. Estos contratos representan un cambio estratégico importante, ya que alinean mejor los intereses del propietario y del operador, y reducen la exposición del operador al balance en comparación con las estructuras basadas principalmente en arrendamientos. La adquisición de Urban Campus por parte de Goldman Sachs Asset Management, anunciada en marzo de 2026, reforzó esta visión, dado que el plan de la plataforma hacía hincapié en la expansión mediante el crecimiento impulsado por acuerdos de gestión en Francia y mercados cercanos. Esta transacción es relevante porque demuestra que el capital institucional sigue viendo valor a largo plazo en el mercado francés de viviendas compartidas cuando el modelo operativo es más ágil y escalable. El modelo de propiedad, desarrollo y operación sigue siendo relevante para grandes grupos como Vinci Immobilier y UXCO, que pueden asumir ciclos de proyecto más largos y mayores compromisos de capital. Sin embargo, no es el formato que impulsa la siguiente fase de expansión.

Por rango de precios: Mayoría de gama media que enmascara un auge de gama alta/lujo.

En 2025, el co-living de gama media representaba el 52% del mercado, lo que demuestra que el mercado francés sigue centrado en la practicidad y la asequibilidad, en lugar de un nicho de lujo exclusivo. Este segmento atrae a estudiantes y profesionales noveles que necesitan alojamiento gestionado pero que siguen siendo conscientes del precio. Es, además, la expresión más directa del papel original del co-living como puente entre los alquileres convencionales caros y la escasa oferta de alojamiento para estudiantes. Los formatos económicos siguen atendiendo a usuarios sensibles al precio, sobre todo fuera de los distritos más caros, pero la presión sobre los márgenes se hace cada vez más difícil de ignorar a medida que aumentan los costes de adquisición, cumplimiento normativo y renovación. Esto significa que la gama media sigue siendo la base del volumen del mercado francés de co-living, incluso a medida que el producto evoluciona hacia segmentos superiores.

El segmento premium/de lujo destaca por su proyección de crecimiento anual compuesto del 15.50 % hasta 2031, la tasa más alta del segmento. Las residencias gestionadas en este segmento suelen cobrar alquileres con todo incluido entre un 10 % y un 15 % superiores a las opciones locales comparables, lo que se justifica por los servicios públicos, el bienestar, el espacio de coworking y los servicios personalizados, más que por el tamaño de la unidad. Este cambio también está transformando el posicionamiento del mercado francés de viviendas compartidas, ya que las ofertas premium son más fáciles de defender como un producto de vivienda diferenciado que como una alternativa a los alquileres convencionales con renta controlada. La próxima residencia ECLA Bordeaux, prevista para agosto de 2026, refleja esta tendencia con el cumplimiento de la normativa RE2020, la certificación BREEAM, unidades amuebladas y un paquete de servicios integrados. En efecto, el segmento de gama alta ya no es un segmento secundario, sino una de las formas más claras en que los operadores protegen sus márgenes y amplían la base de residentes del mercado francés de viviendas compartidas.

Por usuario final: Los estudiantes son el factor determinante del volumen, los profesionales en activo generan valor.

En 2025, los estudiantes representaron el 53 % del mercado de alojamiento compartido en Francia, lo que confirma que la demanda estudiantil sigue siendo el pilar de la ocupación total. La razón principal es sencilla: Francia continúa presentando una gran brecha entre el número de estudiantes y la capacidad de alojamiento disponible. Alrededor de 3 millones de estudiantes competían por casi 450,000 camas, de las cuales solo 150,000 se encontraban en el sector privado, lo que subraya la importancia que siguen teniendo los proveedores de alojamiento privado. El mercado de alojamiento estudiantil atrajo una fuerte inversión en 2025, lo que sugiere que el capital institucional sigue considerando que esta brecha de demanda es duradera, incluso cuando el interés general por la inversión en alojamiento compartido sigue siendo desigual. Por lo tanto, en el mercado francés de alojamiento compartido, la demanda estudiantil sigue siendo la principal base de volumen y el ancla de ocupación más fiable.

Los profesionales en activo constituyen el grupo de usuarios de más rápido crecimiento, con una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) proyectada del 14.88 % hasta 2031. Su crecimiento está ligado a la movilidad laboral, a contratos más cortos al inicio de la carrera profesional y a una mayor preferencia por viviendas amuebladas que requieren periodos de instalación más cortos. La ampliación de la libertad de movimiento (bail mobilité) en 2025 también amplió la elegibilidad a más adultos con movilidad, lo que reforzó la adecuación legal para este grupo de residentes. Operadores como Hife y Ecla están respondiendo ofreciendo formatos privados más amplios y servicios centrados en el trabajo, el bienestar y la comodidad, en lugar de un estilo de vida exclusivamente estudiantil.^{[ 2 ]Banque des Territoires, “ECLA Lille Lomme, Une Nouvelle Résidence Étudiante Innovante”, Banque des Territoires, banquedesterritoires.fr}Esto significa que los profesionales se están convirtiendo en un factor clave para el valor del mercado de viviendas compartidas en Francia, incluso mientras los estudiantes siguen cubriendo la mayor parte de la demanda base.

Análisis geográfico

París representó el 42% de los ingresos en 2025, convirtiéndose en la mayor región del mercado francés de viviendas compartidas. Esta posición se debió a la sólida demanda de la ciudad, su alta concentración de estudiantes y jóvenes profesionales, y su liderazgo previo en la presencia de operadores. París y la región circundante también ofrecían la mayor cantidad de edificios que podían reconvertirse en viviendas gestionadas. La expansión de Babel Community en 2025 incluyó una residencia de 245 unidades en Saint-Quentin-en-Yvelines, lo que demuestra que los operadores ya se estaban expandiendo hacia la región metropolitana de París para permanecer cerca de la capital y, al mismo tiempo, reducir su exposición directa a las restricciones del centro de la ciudad.^{[ 3 ]Après-demain SA, “Après-Demain SA y la comunidad de Babel, una alianza para promover la convivencia en Francia”, Après-demain SA, apres-demain.com}Por lo tanto, París sigue siendo el epicentro del mercado francés de viviendas compartidas, pero su expansión se está orientando ahora más hacia las afueras y es más selectiva que antes.

Lyon, Burdeos y Lille conforman ahora el siguiente nivel de importancia estratégica. Estas ciudades combinan la demanda estudiantil con un atractivo creciente para los trabajadores móviles, lo que proporciona a los operadores una mezcla de residentes más equilibrada durante todo el año. Lille está ganando mayor visibilidad gracias a su oferta de viviendas de gran formato construidas específicamente para este fin, y el proyecto ECLA Lille-Lomme añadirá 787 camas con su inauguración prevista para el verano de 2026. Burdeos también está adquiriendo mayor relevancia en el mercado francés de viviendas compartidas, ya que importantes operadores se han expandido allí y están surgiendo proyectos de alta gama. Lyon sigue siendo importante por las mismas razones, aunque también comparte cierta cautela regulatoria, similar a la de París. 

Marsella ha atraído a operadores tanto locales como internacionales, lo que sugiere que la ciudad se está consolidando como un destino escalable para la vivienda gestionada, en lugar de un mero experimento periférico. Montpellier sigue esta tendencia con un nuevo proyecto híbrido que combina vivienda, espacios de coworking y zonas comunes, lo que se ajusta a la dirección que está tomando el mercado francés de la vivienda compartida. Este cambio regional no implica que París esté perdiendo relevancia, sino que el crecimiento futuro de la oferta se está redirigiendo hacia ciudades donde los permisos son más viables, la competencia es menor y la vivienda gestionada puede expandirse con menos obstáculos políticos.