Análisis del tamaño y la participación del mercado de condominios y apartamentos: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado global de condominios y apartamentos

Urbanización y creciente demanda de viviendas de alta densidad en las áreas metropolitanas del mundo

Se prevé que la población urbana aumente un 22 % entre 2023 y 2035, con el mayor crecimiento en el Sudeste Asiático y África. La sobrepoblación de los mercados inmobiliarios y las costosas infraestructuras inclinan las políticas municipales hacia la construcción vertical que maximiza el uso de parcelas limitadas. Los condominios de gran altura refuerzan los objetivos de desarrollo orientados al transporte público y reducen las emisiones per cápita, en consonancia con los mandatos de sostenibilidad. Los gobiernos consideran esta tipología esencial para frenar la expansión de los asentamientos informales y preservar la productividad económica. Este impulso a la migración estructural sustenta niveles de absorción resilientes incluso durante las desaceleraciones cíclicas.^{[ 1 ]Sara Colangelo, “Perspectivas de desarrollo urbano 2025”, Banco Mundial, worldbank.org}.

La creciente población de clase media está impulsando la demanda de condominios de mercado medio

El aumento de los ingresos disponibles en las economías emergentes empuja a los hogares a adquirir propiedades formales, especialmente en India, donde el sector inmobiliario residencial atrajo más de la mitad de las entradas de capital privado en 2024. Los compradores priorizan las unidades de precio medio que combinan asequibilidad con comodidades para un estilo de vida saludable, lo que obliga a los promotores a recalibrar sus ofertas de productos, alejándose del inventario exclusivamente de lujo. En Brasil, las hipotecas FGTS con respaldo gubernamental totalizaron USD 1.69 millones en 2024, a pesar de la desaceleración del crédito en general, lo que subraya la demanda sostenida de viviendas asequibles. Los formatos de condominios que optimizan el tamaño de las unidades y preservan las instalaciones comunitarias captan este creciente segmento demográfico.

Gran interés de los inversores en apartamentos de alquiler como activos generadores de rentabilidad estable

Las asignaciones institucionales a viviendas de alquiler aumentaron drásticamente a medida que la renta variable y los bonos se volvieron más volátiles, con 25,000 viviendas construidas para alquilar entregadas en 2023, lo que representa una inversión de 7.5 millones de dólares. Los gestores de cartera valoran las listas de alquileres estables que se ajustan a la inflación, mientras que las plataformas de gestión profesional optimizan la eficiencia operativa. Solo Blackstone destinó 1 millones de dólares a nuevos proyectos, lo que demuestra su convicción en la resiliencia de la demanda de alquiler. El perfil de flujo de caja predecible del modelo respalda las carteras de desarrollo incluso cuando aumentan los costos de la deuda, lo que proporciona un lastre al mercado de condominios y apartamentos.^{[ 2 ]Karen Smith, “Finalizaciones de viviendas de alquiler 2023”, Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar, nmhc.org}.

Programas gubernamentales de vivienda que apoyan la oferta de condominios asequibles y para personas de ingresos medios

Los responsables políticos utilizan subvenciones, fondos rotatorios y flexibilizaciones de zonificación para acelerar la construcción de viviendas multifamiliares. El Fondo Acelerador de Vivienda de Estados Unidos dirige el capital hacia proyectos para personas de ingresos mixtos, y un programa del condado de Montgomery, con un presupuesto de 100 millones de dólares, subvenciona los alquileres de los inquilinos de bajos ingresos mediante subsidios cruzados pagados por los residentes de mayores ingresos. El Catálogo de Diseño de Vivienda de Canadá, con un respaldo de 8.82 millones de dólares, estandariza los planes de viviendas adosadas y de cuatro pisos para reducir los costos de diseño. Estas iniciativas reducen los riesgos económicos del desarrollo y acortan los ciclos de aprobación, lo que enriquece el mercado de condominios y apartamentos.^{[ 3 ]Tom Wolf, “Plan de Acción para la Oferta de Vivienda 2025”, Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., hud.gov}.

Los altos costos del terreno y la construcción están elevando los precios unitarios en las principales ciudades

Los precios de los materiales subieron un 4.9 % en 2023 y siguen subiendo debido a las fricciones geopolíticas y las perturbaciones de la oferta provocadas por el clima. La escasez de mano de obra infla los salarios, ya que el 42 % de la fuerza laboral de la construcción ya trabaja en edificios residenciales, lo que dificulta los plazos de los proyectos. El alto coste de los terrenos en las principales áreas metropolitanas obliga a los promotores a reducir la superficie de las viviendas o a trasladarse a ubicaciones secundarias, lo que a veces pone en peligro la viabilidad del proyecto. El aumento de las primas de seguros reduce aún más los márgenes, lo que impulsa modelos de reparto de riesgos y materiales de construcción alternativos para mantener la asequibilidad. Estas presiones frenan los lanzamientos a corto plazo en las ciudades de primer nivel.

Restricciones regulatorias y límites de propiedad extranjera en países seleccionados

Canadá prorrogó su prohibición a compradores extranjeros hasta 2027, y Australia promulgó una moratoria de dos años para las compras de viviendas establecidas en el extranjero a partir de abril de 2025. Texas implementó la SB 17, que añadió obligaciones de verificación de propiedad para agentes inmobiliarios y promotores. Estas restricciones reducen la cartera de compradores en los segmentos premium y complican la recaudación de fondos para torres de lujo que históricamente dependían de preventas internacionales. Los costos de cumplimiento aumentan a medida que se expanden los procesos de diligencia debida y los sistemas de informes. Si bien estas políticas buscan aumentar la asequibilidad a nivel nacional, pueden reducir la liquidez y afectar el mercado de condominios y apartamentos en las regiones afectadas.

Análisis de segmento

Por modelo de negocio: el impulso del alquiler gana escala

Las operaciones de alquiler se están expandiendo rápidamente, a pesar de que las transacciones de venta representaron el 61.55% del mercado de condominios y apartamentos en 2025. La demanda de viviendas flexibles aumenta a medida que los millennials posponen la compra de vivienda y las personas que se mudan sin hijos aprovechan el capital de su vivienda para reducir su tamaño. El segmento de alquiler del mercado de condominios y apartamentos se beneficia de una gestión profesional, servicios integrados y un mantenimiento predecible, elementos que atraen a los inquilinos con un estilo de vida definido. Los inversores institucionales, como Blackstone, invierten grandes fondos de capital en activos de construcción para alquiler porque la estabilidad de los rendimientos se alinea con los pasivos a largo plazo.

El inventario de viviendas construidas para alquilar se acerca a las 350,000 unidades, y los indicadores de cartera se mantienen sólidos a pesar de las dificultades macroeconómicas. Los promotores aprovechan la compra masiva de materiales y las técnicas modulares para acelerar la entrega. Las comunidades unifamiliares de alquiler tienen mayores ventajas que las multifamiliares tradicionales porque ofrecen patios privados y entornos suburbanos. Estas características sustentan mayores tasas de retención, impulsando los flujos de caja que se traducen en nuevas adquisiciones. Esta tendencia incrementa la liquidez en el sector de condominios y apartamentos y aumenta la sofisticación de los estándares de gestión inmobiliaria.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por rango de precios: el crecimiento del lujo supera el liderazgo del sector asequible

Los proyectos asequibles mantuvieron una participación del 49.20 % en el mercado de condominios y apartamentos en 2025, gracias a subsidios y una normativa urbanística más flexible. Sin embargo, los lanzamientos de viviendas de lujo registran una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) más rápida, del 6.41 %, hasta 2031, impulsada por la creación de riqueza y la fuga de capitales hacia activos tangibles. Los compradores con un alto patrimonio se inclinan por las residencias de marca, que incluyen servicios de conserjería, bienestar e instalaciones de coworking. Los promotores integran sistemas energéticos avanzados y diseño biofílico para justificar precios premium y, al mismo tiempo, cumplir con los criterios ESG que buscan los inversores globales.

Dubái ilustra esta división: los precios de las viviendas premium aumentaron un 20 % en 2024 y la rentabilidad media alcanzó el 6.7 %. En otros lugares, las ciudades de entrada asiáticas atraen fondos extranjeros que buscan diversificación de divisas y un estilo de vida más seguro. Incluso dentro del segmento asequible, el aumento de los costes de los materiales fomenta una mayor adopción de microunidades. Los productos que equilibran la eficiencia del espacio con los recursos comunes mantienen el liderazgo en volumen, lo que garantiza que el mercado de condominios y apartamentos siga satisfaciendo las necesidades de todos los niveles de ingresos.

Por modo de venta: los lanzamientos primarios desafían el dominio secundario

Las reventas secundarias aún representan el 56.60% del volumen de transacciones, lo que refleja la riqueza del inventario de viviendas tradicionales en las áreas metropolitanas consolidadas. Sin embargo, las promociones de viviendas primarias están creciendo a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.72%, ya que los consumidores prefieren el diseño moderno, la eficiencia energética y las distribuciones personalizadas. Las casas adosadas representan casi el 20% de las viviendas iniciadas en EE. UU., lo que resulta atractivo para los compradores que buscan una menor densidad sin sacrificar el acceso urbano. Los constructores también ofrecen incentivos, como reducciones de las tasas hipotecarias, para convencer a los compradores indecisos.

El inventario de viviendas nuevas alcanzó las 494,000 unidades a mediados de 2024, lo que equivale a una oferta de 8.5 meses, lo que contribuye a aliviar la escasez de mercado. Los contratos de compraventa aumentaron un 10.6 % en julio de 2024 tras la reducción de los costes de financiación y la mejora de la confianza de los constructores. Las plataformas digitales de venta, las visitas virtuales y las fábricas modulares in situ reducen los ciclos de venta y los plazos de entrega. Estas eficiencias sustentan la trayectoria de crecimiento del segmento principal del mercado de condominios y apartamentos.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Análisis geográfico

Asia-Pacífico mantiene una participación dominante del 46.20% en el mercado de condominios y apartamentos, respaldada por la rápida urbanización y el crecimiento de la clase media en China, India y el Sudeste Asiático. Las mejoras en la infraestructura y una demografía favorable impulsan una absorción resiliente tanto en productos de gama media como premium. India por sí sola atrajo más del 50% de los flujos globales de vivienda de capital privado en 2024, impulsada por reformas regulatorias que mejoran la transparencia de los títulos de propiedad. Los inversores siguen apostando por el mercado multifamiliar japonés debido a los bajos costes de financiación y la casi nula tasa de desocupación en los distritos centrales, mientras que el déficit de vivienda en Australia sigue siendo un factor estructural favorable para los promotores.

Oriente Medio y África registran el crecimiento más rápido, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.93 % hasta 2031, gracias al aumento de la demanda residencial gracias a los programas de diversificación económica. Arabia Saudí prevé un valor inmobiliario de 101 620 millones de dólares para 2029, impulsado por megaeventos como la FIFA 2030 y la EXPO 2030. En 2024, los precios de las viviendas en Dubái aumentaron un 20 % y los alquileres un 19 %, lo que ilustra el efecto imán de las ventajas fiscales y la conectividad global. Los EAU albergan proyectos activos de vivienda y hostelería por valor de más de 100 000 millones de dólares. La construcción asistida por robótica y los controles de proyectos basados ​​en IA están acortando los plazos de construcción, convirtiendo a la región en un banco de pruebas para técnicas avanzadas.

Europa se está recuperando tras la flexibilización monetaria, que elevó los tipos hipotecarios medios al 3.32 % a principios de 2025, lo que generó la mayor inversión residencial trimestral desde 2022, con 9.79 millones de dólares. Alemania prevé un aumento del 5-6 % en los precios de los apartamentos en 2025, gracias a las generosas deducciones por depreciación para las viviendas de alquiler. La oferta limitada y las normativas energéticas más estrictas mantienen la tasa de desocupación baja, impulsando el crecimiento de los alquileres en las ciudades de acceso. Norteamérica muestra señales contradictorias: la demanda de los compradores se mantiene alta, pero los problemas de asequibilidad y las restricciones a los compradores extranjeros limitan la velocidad de las transacciones en algunos estados. No obstante, los centros urbanos centrales mantienen una oferta de alquiler insuficiente, lo que mantiene las tasas de ocupación por encima de los promedios a largo plazo.