Análisis del tamaño y la participación del mercado inmobiliario de oficinas: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario de oficinas global

La normalización del trabajo híbrido impulsa la demanda de lugares de trabajo con alta comodidad, flexibles y gestionados

La asistencia a oficinas se ha estabilizado en dos o tres días a la semana en Estados Unidos y Europa, poniendo fin a las especulaciones de que el teletrabajo reemplazaría por completo el espacio físico. Como resultado, los inquilinos reducen su espacio, pero optan por edificios que ofrecen tecnología para conferencias, zonas de bienestar e infraestructura lista para usar. Los propietarios ahora combinan contratos de arrendamiento más cortos, preparados para la expansión, con servicios de hostelería, reflejando la flexibilidad del coworking a escala empresarial. Este cambio beneficia a los propietarios capaces de modernizar el espacio rápidamente y penaliza a las torres de servicios básicos que carecen de conectividad digital y servicios in situ. Esta tendencia consolida un cambio permanente en la demanda dentro del mercado inmobiliario de oficinas, favoreciendo entornos experienciales que equilibran la participación de los empleados y el control de costos.^{[ 1 ]Informe del personal, “Los estadounidenses están adoptando el trabajo flexible”, McKinsey & Company, mckinsey.com} .

Vuelo hacia la calidad y primas ecológicas a medida que los inquilinos se actualizan con activos energéticamente eficientes y certificados como Grado A

Los criterios ambientales se han vuelto cruciales en las decisiones de arrendamiento. Las torres con certificación LEED Platino y BREEAM Excelente en Londres, Nueva York y Fráncfort obtuvieron primas de alquiler cercanas al 28% en 2025, mientras que sus homólogas sin certificación soportaron ciclos de arrendamiento más largos. Los inquilinos con criterios ESG ahora consideran obligatoria la divulgación de información sobre emisiones de carbono y la calidad del aire interior, lo que acelera la obsolescencia de los activos antiguos. Los edificios certificados también reportan una menor rotación de inquilinos, ya que una ventilación e iluminación natural superiores contribuyen al bienestar de los empleados. Esta preferencia ecológica reconfigura los flujos de capital dentro del mercado inmobiliario de oficinas, canalizando la inversión hacia activos que pueden validar su desempeño en sostenibilidad.^{[ 2 ]Informe del personal, «Actualización del mercado de oficinas del Reino Unido, tercer trimestre de 2024», JLL, jll.com} .

El crecimiento de los países del CCG, las tecnologías financieras y las ciencias de la vida en ciudades con ventajas de costos impulsa la absorción neta

Más de 1,800 GCC operaban en India para 2025, y los compromisos de desarrollo sugieren 2,500 centros para 2028. Estas unidades arrendaron grandes plantas contiguas en Bangalore, Hyderabad y Pune, con plazos de diez años que estabilizan los flujos de caja de los propietarios. Fuera de India, Manila y Ciudad Ho Chi Minh dan la bienvenida a las expansiones de back-office, mientras que Dubái y Riad atraen a desarrolladores fintech bajo regímenes de innovación en entornos de pruebas. Un efecto de clúster similar se observa en corredores biotecnológicos como Shanghái, Boston y Cambridge, donde las oficinas preparadas para laboratorios húmedos se comercializan con rentas premium. Este mosaico geográfico sustenta el corredor de mayor crecimiento del mercado inmobiliario de oficinas a mediano plazo.

Estrategias de reposicionamiento y conversión a flexibles que liberan valor en edificios de bajo rendimiento

Las torres con baja ocupación ya no se descartan como abandonadas; se reinventan como plantas flexibles, lofts residenciales o laboratorios de ciencias de la vida. Nueva York aprobó más de veinte proyectos de conversión de oficinas a viviendas entre 2024 y 2025, centrándose en edificios esbeltos construidos antes de 1980 que se adaptan fácilmente a plantas de viviendas. Mientras tanto, los propietarios de Boston y San Diego están adaptando el espacio sobrante a laboratorios a costos cercanos a los 300 dólares por pie cuadrado, apostando por la demanda biotecnológica. Las opciones de conversión a plantas flexibles ofrecen una vía más rápida y con menor riesgo, generando un flujo de caja positivo en cinco años, frente a una década para la conversión completa. Estas tácticas preservan el valor y la capacidad disponible, moderando la presión de la oferta en el mercado inmobiliario de oficinas.^{[ 3 ]Informe del personal, “El valor de los edificios de oficinas cae a su nivel más bajo desde 2016”, Bloomberg, bloomberg.com} .

Racionalización y densificación persistente del espacio: reducción de la huella por empleado en mercados maduros

Las corporaciones redujeron el espacio de trabajo por empleado hasta en un 20% entre 2020 y 2025, aprovechando el software de gestión de hoteles y las zonas colaborativas para optimizar su utilización. Las empresas financieras y de servicios profesionales consolidaron múltiples contratos de arrendamiento en edificios emblemáticos, liberando espacio secundario al mercado. Las startups y las empresas en expansión, que antes eran una fuente de demanda provisional, ahora optan por membresías en suites flexibles en lugar de firmar contratos de arrendamiento directos. Esta persistente densificación nivela los requisitos de nueva construcción y lastra las rentas efectivas en torres de oficinas de bajo costo, especialmente en el mercado inmobiliario de oficinas de Norteamérica y Europa Occidental.

Los elevados costes de financiación y el gasto de capital para las mejoras de ESG/cumplimiento reducen la rentabilidad y retrasan los proyectos

Las tasas base, que subieron 250 puntos básicos entre 2022 y 2024, elevaron los costos de refinanciación por encima de los objetivos de suscripción, obligando a los propietarios a inyectar capital o vender con descuento. Simultáneamente, los mandatos de modernización ecológica en Nueva York y la UE exigen inversiones de al menos 50 USD por pie cuadrado, lo que a menudo supera los límites tradicionales de rentabilidad. Muchos propietarios aplazan las mejoras, lo que genera un estancamiento en el que los inquilinos evitan los espacios que no cumplen con las normas y los inversores dudan en recapitalizar las torres antiguas. Por lo tanto, las dificultades a corto plazo limitan la posible tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del mercado inmobiliario de oficinas hasta que se normalicen los costos de capital.

Análisis de segmento

Por modelo de negocio: el dominio del alquiler refleja las prioridades de flexibilidad corporativa

Los contratos de alquiler representaron el 68.2% del mercado inmobiliario de oficinas en 2025, eclipsando las ventas directas. Se prevé que este segmento del mercado inmobiliario de oficinas crezca a una vigorosa tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 5.91% hasta 2031, a medida que las empresas eluden la carga de capital que supone la propiedad en favor de contratos de arrendamiento ágiles que pueden renegociarse cada cinco a siete años. Las empresas de tecnología, consultoría y creatividad se inclinan por las suites gestionadas, donde las construcciones llave en mano permiten a los equipos ocupar el espacio en cuestión de semanas. La aparición de estructuras de reparto de ingresos entre los propietarios de edificios y las marcas de espacios de trabajo flexibles aumenta aún más el atractivo de los alquileres, ofreciendo ventajas a ambas partes sin obligar a los inquilinos a cumplir con condiciones rígidas.

Las transacciones de venta, que suelen concentrarse en torres trofeo o sedes construidas a medida, siguen siendo importantes, pero con un crecimiento más lento, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 5.72 %. Los inversores institucionales (REIT, fondos soberanos de inversión y planes de pensiones) siguen siendo los compradores habituales, buscando flujos de caja estables en los corredores de los centros de negocios con barreras de entrada. Incluso en estos casos, los contratos de arrendamiento incorporan ahora derechos de expansión y cláusulas ESG que reflejan la agilidad de los espacios flexibles, difuminando las fronteras históricas entre el arrendamiento y la propiedad. En general, la trayectoria de alquiler se alinea con las preferencias de liquidez que sustentan el mercado inmobiliario de oficinas, manteniendo la demanda recurrente incluso cuando los ciclos macroeconómicos cambian.

Por grado de construcción: Grado A captura la ventaja de la calidad

Las torres de Grado A representaron el 63.4% del inventario de alquiler del mercado inmobiliario de oficinas en 2025, con primas de alquiler de hasta un 40% sobre sus pares de Grado B. Estos activos incorporan ventilación avanzada, acceso sin contacto y medición con criterios ESG, características que los convierten en la opción predilecta para los ocupantes multinacionales. La rotación de inquilinos es menor y el plazo promedio de los contratos de arrendamiento supera los ocho años, lo que ofrece a los propietarios un flujo de caja predecible y protección contra fluctuaciones de vacantes a corto plazo. A medida que las jurisdicciones implementan límites de carbono más estrictos, los propietarios de edificios de Grado A esperan resiliencia en la ocupación y un aumento en la valoración.

Los edificios de categoría B y C se enfrentan a un dilema de brecha de valor. Reubicarlos puede costar 100 USD por pie cuadrado, pero la falta de modernización acelera la desocupación y la erosión de los alquileres. Algunos propietarios se dirigen a las pymes sensibles a los costes ofreciendo alquileres más bajos, pero este grupo se está reduciendo a medida que incluso las empresas más pequeñas buscan credenciales ecológicas para cumplir con la transparencia de los inversores. La reutilización adaptativa, ya sea residencial, hotelera o laboratorios de ciencias de la vida, ofrece una vía de escape, pero las aprobaciones y las reformas estructurales ralentizan la ejecución. Por lo tanto, la brecha entre los inmuebles premium y los de consumo masivo se ampliará, reforzando la segmentación dentro del mercado inmobiliario de oficinas hacia productos de mayor calidad.

Por uso final: TI e ITES marcan el ritmo de absorción

Las tecnologías de la información y los servicios de TI captaron el 34.1 % de la demanda de usuarios finales en 2025, la mayor parte del mercado inmobiliario de oficinas. Se proyecta que este segmento se expanda a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.03 % hasta 2031, impulsada por la expansión del CCG y las incesantes agendas de transformación digital. Solo en India, los usuarios de tecnología firmaron contratos de arrendamiento por un total de 45 millones de pies cuadrados en 2025, priorizando espacios de 100 000 pies cuadrados que puedan escalar a la par con las nuevas plantillas. Un impulso similar se observa en Manila, Ciudad Ho Chi Minh y Cracovia, ciudades que ofrecen habilidades lingüísticas y talento en las áreas STEM.

Otros sectores —banca, consultoría, ciencias de la vida, energía y legal— equilibran colectivamente la composición de inquilinos, pero crecen a un ritmo más moderado. Los grupos de ciencias de la vida buscan estructuras híbridas de oficinas y laboratorios, generalmente en Boston, San Francisco y Cambridge (Reino Unido), lo que genera competencia por espacios especializados con climatización. Las empresas de servicios financieros siguen consolidando torres de primera clase en Nueva York y Londres, pero reducen la superficie al trasladar el trabajo administrativo a áreas metropolitanas de menor costo. A medida que se extiende la adopción de tecnología, las empresas digitales seguirán marcando los estándares de ocupación, consolidando su papel como eje central de la demanda del mercado inmobiliario de oficinas.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Análisis geográfico

Norteamérica conservó el 28.9% del mercado inmobiliario de oficinas en 2025; sin embargo, su crecimiento, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 5.15% hasta 2031, se queda atrás de las regiones emergentes. Ciudades de acceso como Nueva York y San Francisco ilustran una bifurcación donde las torres trofeo energéticamente eficientes alcanzan rentas récord, mientras que las propiedades tradicionales de clase B y C lidian con una tasa de desocupación del 25%. Las áreas metropolitanas del Cinturón del Sol, como Austin, Miami y Nashville, atraen reubicaciones corporativas y satélites del CCG, aprovechando las ventajas fiscales, el menor coste de la vida y las políticas de desarrollo. Los corredores canadienses de Toronto y Vancouver registran un flujo constante de arrendamientos por parte de empresas financieras y tecnológicas, aunque los elevados costes de construcción moderan la nueva oferta. Ciudad de México y Monterrey se benefician de estrategias de nearshoring, que atraen a fabricantes estadounidenses a contratos de arrendamiento bilingües con cotización en dólares.

Asia-Pacífico registra la tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) más rápida, del 6.51 %, y está transformando el mercado inmobiliario de oficinas con volúmenes de absorción inigualables. India lidera el mercado, registrando 70 millones de pies cuadrados de alquiler durante 2024-2025, mientras que los países del CCG y las empresas de servicios en la nube priorizan Bangalore, Hyderabad y Pune. Shanghái, Shenzhen y Pekín se enfrentan a una baja demanda, pero las torres de clase A en el CBD mantienen una alta ocupación gracias a los inquilinos de las ciencias de la vida y las tecnologías financieras. Tokio aprovecha los incentivos de reurbanización para modernizar los distritos de Marunouchi y Shibuya, mientras que Sídney y Melbourne registran alquileres ecológicos premium hasta un 20 % superiores a los de sus pares no certificados. Los centros del Sudeste Asiático (Singapur, Manila y Ciudad Ho Chi Minh) aprovechan la estabilidad política y el talento digital, con campus construidos específicamente para este fin que garantizan contratos de arrendamiento de una década.

Europa muestra dinámicas divergentes. Londres sigue siendo el buque insignia del continente, pero el trabajo híbrido y las reubicaciones posteriores al Brexit impulsan parte de la demanda hacia París, Dublín y Ámsterdam. Fráncfort y Múnich consolidan el mercado alemán de arrendamientos gracias a las empresas financieras y automotrices que buscan sedes neutrales en carbono. Los mercados del sur de Europa, en particular Madrid y Milán, experimentan repuntes graduales a medida que los servicios profesionales y las marcas de moda renuevan sus carteras obsoletas. La Directiva de la UE sobre el Rendimiento Energético de los Edificios acelera los programas de modernización, canalizando capital hacia activos sostenibles. Los mercados de Oriente Medio y África (Dubái, Riad y Johannesburgo) se benefician de las agendas de diversificación y los incentivos de las políticas para las sedes, aunque los costos de financiación y el riesgo geopolítico limitan el desarrollo especulativo a gran escala. El principal centro de Latinoamérica, São Paulo, combate la volatilidad cambiaria estructurando arrendamientos en equivalentes de dólares estadounidenses para atraer a multinacionales, manteniéndose así en el mercado inmobiliario de oficinas.