Análisis del tamaño y la participación del mercado inmobiliario hotelero de Canadá: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario hotelero de Canadá

Crecimiento de la población y recuperación del turismo que elevan la ocupación y la ADR

La inmigración sumó un récord de 1.3 millones de residentes en 2024, y los viajes nacionales con pernoctación alcanzaron los 105.6 millones, un 8.8 % más interanual, lo que apoya directamente la demanda hotelera.^{[ 1 ]Statistics Canada, “Encuesta nacional de viajes, segundo trimestre de 2024”, statcan.gc.ca}Los ingresos por alojamiento ya se situaban un 9.6 % por encima de los de 2019 en 2022, y el consumo de alojamiento en el cuarto trimestre de 2024 aumentó un 2.6 % intertrimestral. Si bien las llegadas internacionales se mantienen un 12 % por debajo de las de 2019, el continuo avance en la tramitación de visados ​​sugiere un mayor potencial de crecimiento. Las tarifas diarias promedio aumentaron un 2.9 % en el primer trimestre de 2025, a pesar de una ligera caída en la ocupación, lo que subraya el poder de fijación de precios en áreas metropolitanas con capacidad limitada. La nueva infraestructura para eventos, como la ampliación del Centro BMO de Calgary, potencia la demanda incremental de grupos por habitaciones cercanas.

La demanda estadounidense e internacional se ve impulsada por un CAD más débil y la reconstrucción de la capacidad aérea

El CAD se cotizó entre 1.35 y 1.44 por dólar estadounidense entre 2024 y 2025, lo que convirtió a Canadá en un destino competitivo para estadounidenses y visitantes de larga distancia. Los viajeros estadounidenses registraron 23.5 millones de viajes en 2024, y la capacidad aérea internacional superó los niveles de 2019 durante cuatro trimestres consecutivos. Las llegadas a Europa y Asia aumentaron más del 8 % interanual en agosto de 2024, lo que amortiguó la caída de los viajes canadienses al extranjero. Los viajes de ocio y eventos, como conciertos y torneos deportivos de alto nivel, canalizaron el gasto hacia hoteles en Toronto, Vancouver y Ottawa. Este impulso al turismo entrante impulsa directamente el RevPAR urbano, dada la concentración de visitantes internacionales en los mercados de entrada.

Los formatos de estadía prolongada, servicio selecto y servicio limitado muestran márgenes resilientes

Las marcas de servicios especializados representaron la mitad de las aperturas de Hilton en Canadá en la última década, mientras que sus hoteles de estancias prolongadas se duplicaron, lo que indica la preferencia de los franquiciados por modelos con personal reducido. La evidencia de la tasa de capitalización coincide: los activos de servicios selectos se negociaron con rendimientos del 6.0% al 9.5%, pero alcanzaron el punto de equilibrio más rápido que sus homólogos de servicio completo. La eficiencia en la dotación de personal es importante cuando el salario semanal del sector hotelero está casi un 50% por debajo de la media nacional, y las vacantes aún rondan el 4%. Las comodidades hogareñas y los menores gastos generales en alimentos y bebidas mantienen los márgenes estables incluso durante la fluctuación de la demanda. Los datos de cartera —más de 20 aperturas programadas para el próximo año— apuntan a un interés sostenido por parte de los promotores.

Reposicionamiento urbano: conversiones de oficinas y comercios, y proyectos de uso mixto: expansión de la oferta

La persistente alta tasa de vacancia de oficinas en el centro de la ciudad incita a los propietarios a convertir sus propiedades en hoteles o apartahoteles. El Îlot Dorchester de la ciudad de Quebec, un hotel de 150 habitaciones dentro de una torre de uso mixto de 17 pisos, y el hotel Granville Street de Vancouver, de 464 unidades, ejemplifican esta vía de reutilización. Los proyectos adaptativos aprovechan las líneas de servicios públicos y transporte público existentes, acortando las fases de predesarrollo en comparación con las nuevas instalaciones. Las renovaciones patrimoniales también se alinean con los objetivos municipales de carbono; la profunda reforma de carbono del Fairmont Royal York redujo las emisiones en un 80% y liberó USD 46.5 millones de deuda a bajo interés a través del Banco de Infraestructura de Canadá. No obstante, las aprobaciones suelen extenderse entre 18 y 36 meses, lo que prolonga los plazos de ejecución y presiona la rentabilidad de los promotores.

Los altos costos de financiamiento y la suscripción más estricta ralentizan las transacciones

El tipo de interés a un día se redujo al 2.25 % para diciembre de 2025; sin embargo, los rendimientos a cinco y diez años se mantienen 100 puntos básicos por encima de las normas anteriores a 2022, lo que mantiene una mayor carga del servicio de la deuda. El aviso de la OSFI de noviembre de 2024 endureció las normas de aprovisionamiento, obligando a los prestamistas a exigir más capital y una trayectoria más sólida de los patrocinadores. La venta de 14 hoteles por parte de Morguard por 410 millones de dólares es un ejemplo de la reasignación de capital por parte de los propietarios a sectores menos riesgosos. El apalancamiento en el desarrollo ha disminuido, llegando a menudo al 55 % de la relación préstamo-costo, lo que ralentiza la puesta en marcha de nuevas obras. Esta situación de escasez de capital frena el ritmo de expansión del mercado inmobiliario hotelero canadiense, a pesar de los sólidos fundamentos de la demanda.

La inflación en la construcción, los retrasos en la cadena de suministro y la complejidad de los permisos elevan el gasto de capital y los plazos

Los índices de costos de construcción continuaron aumentando hasta 2024, a medida que las tarifas de los materiales y la escalada salarial influyeron en las licitaciones. Las aprobaciones municipales en Vancouver o Toronto con frecuencia superan los dos años, lo que acumula inflación indirecta en los proyectos estancados. Los contratistas incorporan las primas de riesgo de la cadena de suministro en los presupuestos hoteleros, ya que los sistemas mecánicos suelen depender de componentes importados. Estos obstáculos elevan los costos por llave y empujan las TIR del proyecto por debajo de las tasas mínimas, a menos que las previsiones de ADR se reajusten al alza. En consecuencia, algunos promotores optan por la conversión de edificios existentes para evitar gastos y trámites burocráticos.

Análisis de segmento

Por tipo de propiedad: Los hoteles anclan los ingresos, los resorts captan la demanda de bienestar

Los hoteles captaron el 79.65 % de los ingresos del mercado inmobiliario hotelero canadiense en 2025, lo que refleja su amplia presencia en todos los principales corredores urbanos. Los ingresos provienen de una combinación equilibrada de hoteles corporativos, de ocio y de grupos, lo que permite a las cadenas distribuir los costos fijos entre las temporadas de alta ocupación. Los operadores de marca continúan renovando vestíbulos para convertirlos en salas de coworking, rentabilizando la superficie no destinada a habitaciones e incrementando el gasto en servicios complementarios. Se prevé que los resorts y spas, aunque representan una base menor, se expandan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 4.02 % hasta 2031, superando al mercado inmobiliario hotelero canadiense en general, a medida que el turismo de bienestar cobra mayor impulso.

El interés de los inversores se centra en propiedades ricas en experiencias, como la remodelación de Ontario Place de Therme Canada, que integra parques acuáticos, atracciones botánicas y termales bajo un mismo techo. Hoteles emblemáticos como el Fairmont Chateau Lake Louise incorporan instalaciones termales ecológicas para garantizar primas de ocupación durante todo el año. La escasa disponibilidad de terrenos cerca de parques nacionales y lagos protege el ADR, mientras que las marcas buscan acuerdos de gestión con pocos activos para limitar las pérdidas. En general, los hoteles seguirán dominando el volumen de transacciones, pero se prevé que los resorts generen un mayor crecimiento del RevPAR, ya que los viajeros adinerados priorizan las experiencias de bienestar holístico.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por tipo: Las cadenas aprovechan su escala, los independientes se benefician de las marcas blandas

Las cadenas hoteleras controlaban el 62.15% de 2025 habitaciones, una cifra respaldada por potentes ecosistemas de fidelización y ahorros en compras que amplían los márgenes de EBITDA. Su cartera de productos prioriza conceptos de servicio enfocado y estilo de vida que requieren espacios reducidos para banquetes y cocina, pero que, aun así, generan un RevPAR comparable. Los hoteles independientes, impulsados ​​por las afiliaciones a marcas no convencionales, se encaminan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 4.36%, la tasa de crecimiento más rápida en este segmento. Ascend Hotel Collection y Tapestry Collection amplían el alcance de los CRS y la fidelización a los propietarios de boutiques que mantienen la autonomía de diseño.

El operador nacional Germain Hotels ilustra la solidez del modelo híbrido tras obtener 118 millones de dólares para expandir sus marcas Alt y Le Germain. Las estructuras de franquicia atraen a nuevos operadores al ofrecer manuales operativos estandarizados, pero el aumento de las comisiones motiva a algunos propietarios a renegociar o cambiar a gestores emergentes de marca blanca. Entre 2026 y 2031, el tamaño del mercado inmobiliario hotelero canadiense vinculado a los independientes se expandirá a medida que el marketing digital reduzca las barreras de distribución, mientras que las cadenas mantienen su dominio gracias a su escala y valor de marca.

Por clase de activo: el segmento medio domina el volumen, el lujo lidera el crecimiento de las primas

Las propiedades de escala media captaron el 40.35 % de los ingresos de 2025 en el mercado inmobiliario hotelero canadiense, aprovechando la demanda en autopistas, aeropuertos y zonas suburbanas. Estas propiedades operan de forma eficiente, con servicio de desayuno automatizado y espacio reducido para banquetes, lo que mantiene bajos los costos fijos. Los puntos de fidelidad y la calidad constante de los colchones siguen siendo una opción atractiva para los viajeros preocupados por los precios y las pequeñas empresas.

El lujo, con una proyección de crecimiento anual compuesto (TCAC) del 4.63%, supera a los viajeros con un alto poder adquisitivo que buscan estancias personalizadas y centradas en la experiencia. La apuesta por el estilo de vida de Hilton —Curio, Canopy y el próximo Tempo en Toronto— ilustra la ambición de la cadena por captar la cuota de mercado del lujo boutique. El capital sigue su ejemplo: la conversión de edificios patrimoniales en el centro de la ciudad en hoteles de cinco estrellas suele lograr una compresión de la tasa de capitalización cercana al 6%, lo que refleja la confianza de los inversores en la resiliencia de las tasas. La gama media seguirá siendo la columna vertebral del volumen del mercado, pero los activos de lujo impulsarán de forma desproporcionada el RevPAR incremental y atraerán capital con interés en los trofeos.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Análisis geográfico

Ontario generó el 30.35 % de los ingresos de 2025, impulsado por la demanda de convenciones de Toronto, el tráfico gubernamental de Ottawa y la afluencia de turistas de ocio de las cataratas del Niágara. Columbia Británica lidera el crecimiento con una previsión de CAGR del 4.92 %, impulsada por la recuperación del impulso de la región Asia-Pacífico en Vancouver y el atractivo turístico de Victoria. Quebec cuenta con una sólida base de turismo cultural; el calendario de festivales de Montreal impulsa la ocupación estival, mientras que la ciudad de Quebec se beneficia de los viajes patrimoniales y las actividades gubernamentales. Alberta, aún vinculada a los ciclos del sector energético, aprovecha el nuevo Centro BMO para diversificar las reservas de grupos, aunque el RevPAR de Calgary disminuyó a principios de 2025 antes de estabilizarse con la recuperación de los precios de las materias primas.

Saskatchewan y las provincias del Atlántico muestran fluctuaciones volátiles en el RevPAR vinculadas a los grupos de eventos y la demanda de contratos. La disminución del 13% del RevPAR en Manitoba en el primer trimestre de 2025 ilustra que los contratos puntuales de vivienda del gobierno pueden sesgar las comparaciones. Por el contrario, el aumento del 8% en Saskatchewan subraya el potencial positivo cuando los eventos provinciales se alinean con una oferta limitada de habitaciones. Los territorios del norte siguen siendo nicho, prestando servicios a proyectos de recursos y turismo de aventura, pero la escasez de oleoductos mantiene estable el ADR. En todas las regiones, el aumento de la capacidad aérea, especialmente en el Aeropuerto Internacional de Vancouver y el Aeropuerto Pearson de Toronto, concentra las noches de huéspedes internacionales en las áreas metropolitanas de entrada, mientras que las áreas alimentadas por carreteras dependen de los viajes nacionales de placer en coche. Los mandatos ESG también varían geográficamente: los municipios de Columbia Británica y Ontario ofrecen incentivos fiscales para la electrificación, lo que genera una mayor proporción de hoteles ecológicos certificados en estas provincias. Mientras tanto, la abundancia de gas natural en Alberta impulsa a algunos operadores hacia soluciones de cogeneración. Las agencias provinciales de turismo se coordinan cada vez más con las comunidades indígenas, como lo demuestra la participación mayoritaria de las Primeras Naciones en Hilton Québec, para garantizar un desarrollo equitativo y la autenticidad cultural. Estos matices regionales determinan la asignación de capital y las estrategias de lanzamiento de marca en el mercado inmobiliario hotelero de Canadá.