Análisis del tamaño y la cuota de mercado del sector inmobiliario hotelero estadounidense: tendencias de crecimiento y previsiones (2025-2030)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario hotelero de EE. UU.

La recuperación de los viajes de ocio, negocios y "bleisure" mantiene el RevPAR y la ocupación en los mercados principales

La convergencia de la demanda de viajes de ocio y la recuperación gradual de los itinerarios de viajes corporativos está impulsando las estancias prolongadas de "bleisure". Estas estancias están reduciendo la diferencia entre días laborables y fines de semana, lo que contribuye a un aumento de las tarifas diarias promedio. En enero de 2025, el RevPAR registró un crecimiento interanual del 4.5 %. Se prevé que la oferta de habitaciones urbanas supere a la de las zonas suburbanas con un crecimiento adicional del 2.8 %. El resurgimiento de los negocios de grupo se evidencia en la mejora de los ingresos de Marriott por alimentos y bebidas procedentes de las reservas para convenciones. Los operadores hoteleros que logran atraer a trabajadores flexibles para estancias entre semana están logrando flujos de caja más estables y una planificación laboral optimizada. La continuidad de estas tendencias positivas dependerá del ritmo al que se estabilicen los presupuestos globales para viajes corporativos y de la persistencia de los modelos de trabajo híbridos.

La fortaleza de los formatos de servicio selecto y estadía prolongada sustentan los proyectos de desarrollo

Con un coste de la deuda de construcción del 10-12%, los promotores priorizan cada vez más los formatos hoteleros de servicio selecto y estancias prolongadas. Estos modelos requieren una menor inversión de capital por habitación, operan con una plantilla optimizada y ofrecen sólidos márgenes de beneficio. A principios de 2025, se estaban construyendo aproximadamente 157,000 habitaciones de hotel en Estados Unidos, con una proporción sustancial concentrada en estos segmentos. La adquisición de citizenM por parte de Marriott por 355 millones de dólares, junto con su acuerdo de licencia con Sonder, prevé añadir casi 19,000 habitaciones tecnológicamente avanzadas, que satisfacen las preferencias de los viajeros con visión digital. Las áreas metropolitanas del Cinturón del Sol, como Phoenix, Charlotte y Nashville, siguen atrayendo estos desarrollos gracias a los competitivos precios del terreno y las favorables tendencias demográficas.

Ecosistemas de fidelización y gestión de ingresos basados ​​en datos que mejoran la optimización del rendimiento

Marriott Bonvoy, con sus 237 millones de miembros, contribuye actualmente a más del 60% de las noches de hotel ocupadas de la marca. Estos miembros generan información detallada sobre la demanda que impulsa los sistemas de precios de la compañía, basados ​​en inteligencia artificial. De igual forma, Hilton e IHG utilizan plataformas comparables para implementar ajustes de tarifas en tiempo real, optimizados según parámetros competitivos y períodos de reserva. Este enfoque mejora los ingresos por habitación disponible e incrementa los flujos de ingresos adicionales. Las ofertas personalizadas, basadas en datos del programa de fidelización, fomentan ciclos de vida más largos para los clientes y reducen los costos de adquisición. Es probable que estas ventajas estratégicas fortalezcan aún más la posición competitiva de las grandes cadenas hoteleras frente a los operadores independientes más pequeños. En consecuencia, las inversiones en tecnología avanzada funcionan como un impulsor del crecimiento y un catalizador para la consolidación del mercado.

Conversiones de marca y reposicionamiento: mejora del NOI y la competitividad de los activos

Las transiciones de marca que optimizan el capital permiten a los propietarios modernizar activos antiguos, aumentar las Tarifas Diarias Promedio (ADR) y ampliar el alcance de distribución, a la vez que mitigan los riesgos asociados a los nuevos desarrollos. En 2024, Host Hotels & Resorts destinó 1.5 millones de dólares a adquisiciones, logrando un aumento del 2.1 % en los Ingresos Totales por Habitación Disponible (RevPAR) tras sus esfuerzos de reposicionamiento. De igual forma, Pebblebrook Hotel Trust concluyó una iniciativa de remodelación de 525 millones de dólares, que modernizó vestíbulos, locales de restauración y tecnología para huéspedes, impulsando el crecimiento de la ocupación a pesar de las difíciles condiciones macroeconómicas. Los operadores independientes están adoptando cada vez más marcas blandas para integrar la distinción local con los sistemas globales de reservas, especialmente en ciudades clave donde las marcas premium generan un valor significativo.

La escasez de mano de obra y la inflación salarial presionan los márgenes operativos

Los hoteles aún tienen un déficit de aproximadamente 190,000 puestos en comparación con su plantilla de 2019 y están recurriendo a salarios más altos para atraer talento. En 2023, el salario medio por hora del sector alcanzó los 17.16 USD, lo que supone un aumento del 26.7 % desde la pandemia. Este aumento salarial ha obligado a los operadores a aumentar la productividad en el servicio de limpieza y a adoptar procesos de registro digital. Para 2025, se prevé que los gastos totales de nómina se acerquen a los 128.47 millones de USD, lo que consumirá una parte significativa de los ingresos generados por el aumento de la Tarifa Diaria Promedio (ADR). Si bien los grupos del sector presionan para que se aumenten las cuotas de visados ​​y se ofrezcan más incentivos para la formación profesional, la persistente escasez de personal indica que las remuneraciones elevadas se han convertido en la norma. Esta tendencia está afectando especialmente a los márgenes de los segmentos de gama media y económica.^{[ 1 ]Andrew Hunter, “Estadísticas de empleo y salarios ocupacionales: sector de la hostelería, mayo de 2023”, Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU., bls.gov}. 

Los altos costos de construcción y las tasas de financiamiento frenan el inicio de nuevos proyectos

Los costos spot del acero, la mano de obra y los sistemas de construcción se mantienen elevados, y los cupones de préstamos para la construcción del 10-12% hacen que las rentabilidades proforma sean poco atractivas, especialmente en áreas metropolitanas secundarias donde los límites de ADR son más bajos. Algunos patrocinadores optan por adquirir activos existentes a precios inferiores a los de reemplazo, canalizando el gasto de capital hacia renovaciones en lugar de nuevas banderas. El freno de la oferta refuerza el poder de fijación de precios de los activos existentes, pero puede restringir la disponibilidad de espacio en nodos de alto crecimiento, lo que impulsa a los operadores a adoptar estrategias de precios dinámicos para equilibrar la utilización y la satisfacción del cliente. 

Análisis de segmento

Por tipo de propiedad: Los hoteles mantienen ventajas de escala ante el aumento de alternativas

En 2024, los hoteles representaban el 72.2% del mercado inmobiliario hotelero estadounidense, impulsados ​​por un sólido valor de marca, redes de distribución y eficiencia operativa. La cuota de mercado restante se repartía entre resorts, spas, centros de conferencias y la categoría "Otros", que incluye apartamentos con servicios y alojamientos boutique. Se proyecta que el segmento "Otros", con un crecimiento anual compuesto (CAGR) del 5.75%, represente el 12.5% de la nueva oferta para 2030, impulsado por la demanda de ambientes únicos y distribuciones flexibles. Las principales cadenas hoteleras están alquilando inventario a operadores como Sonder y mejorando sus programas de fidelización para atraer nuevos clientes. Los hoteles tradicionales mantienen su poder de fijación de precios, optimizando las tarifas durante las temporadas altas para mantener su dominio en ingresos.

Los alojamientos alternativos están cobrando impulso, pero la resiliencia de los precios de los hoteles impulsa el flujo de caja. Los resorts y spas se benefician del turismo de bienestar y los viajes de ocio de alto nivel, con Host Hotels & Resorts invirtiendo más de 400 millones de dólares en 2025 para mejorar sus ofertas de spa, restauración y sostenibilidad. El crecimiento del segmento "Otros" refleja una tendencia hacia estancias más largas y servicios que se sienten como en casa, impulsando los alquileres a medio plazo en los mercados urbanos. Los inversores monitorean la volatilidad de los ingresos en todos los segmentos, destacando la mayor ocupación entre semana de los hoteles tradicionales y el rendimiento constante de los apartamentos con servicios durante los fines de semana y las estancias prolongadas.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por tipo: Los hoteles de cadena dominan la cuota de mercado mientras que los independientes captan una demanda diferenciada

Las cadenas hoteleras captaron el 67.9 % del valor de 2024, gracias a la omnipresente plataforma de reservas y al atractivo de una enorme base de fidelización. Por ejemplo, la cartera de Hilton de 510 600 habitaciones refleja la confianza de sus propietarios en la capacidad de la marca para acelerar la expansión. Los hoteles independientes lograron una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 5.81 % al apostar por el diseño local, la individualidad culinaria y la interacción con reservas directas para captar a los huéspedes que buscan autenticidad. Los gestores externos y las marcas blandas proporcionan a los hoteles independientes experiencia en gestión de ingresos y distribución, reduciendo así las brechas de capacidad históricas.

Las cadenas hoteleras aprovechan la escala de datos para optimizar sus estrategias de rendimiento, generando ingresos incrementales por habitación ocupada e impulsando el gasto en servicios complementarios mediante ventas adicionales a través de dispositivos móviles. Esta ventaja podría ampliarse a medida que la inteligencia artificial se integre en la fijación de precios, la recuperación del servicio y la programación de la mano de obra. Los independientes contraatacan mediante alianzas hiperlocales, espacios seleccionados y estructuras de liderazgo ágiles capaces de adaptarse rápidamente a las tendencias emergentes. Sus ganancias se concentran en micromercados orientados al ocio y en puntos de referencia de reutilización adaptativa, lo que refuerza la riqueza de la oferta hotelera estadounidense y, al mismo tiempo, intensifica la diferenciación competitiva.

Por clase de activo: estabilidad de escala media versus impulso del lujo

Los activos de escala media representaron el 42.3% de la base de 2024 y siguen siendo la base de la cuota de mercado del sector inmobiliario hotelero estadounidense, atendiendo tanto a viajeros de negocios como a grupos de ocio con presupuestos ajustados. Su ocupación, históricamente constante, protege el flujo de caja, pero la presión salarial y el limitado margen de ADR podrían perjudicar la expansión del margen. Las acciones de lujo, aunque de menor tamaño, disfrutan de un gran potencial alcista con una previsión de CAGR del 6.03%, a medida que los viajeros con alto poder adquisitivo retoman sus itinerarios de larga distancia y las empresas restablecen los viajes de incentivo premium. La limitada oferta de lujo nueva, debido a los elevados costes de construcción, eleva el potencial de RevPAR y las valoraciones de los activos para los propietarios actuales.

Los niveles asequibles/económicos tienen dificultades para absorber el aumento de los gastos de mano de obra y servicios públicos, lo que obliga a los operadores a automatizar los procesos de atención al cliente y reducir los servicios no esenciales para defender la rentabilidad. Los establecimientos de lujo y de alta gama invierten agresivamente en mejoras de bienestar, restauración y sostenibilidad ambiental, social y de gobierno corporativo (ESG) para justificar las primas de tarifas y reforzar la promesa de marca. El dinamismo de la cadena, con un lujo dinámico por un lado y una gama media fiable por el otro, sugiere una erosión moderada para los hoteles de alta gama con servicio completo, a menos que redefinan sus propuestas de valor para un perfil de demanda más polarizado.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Análisis geográfico

California generó el 18.9 % del tamaño del mercado inmobiliario hotelero de EE. UU. en 2024, impulsado por una combinación de viajes corporativos impulsados ​​por la tecnología, turismo de entretenimiento global y tráfico de destinos turísticos costeros. La escasez de terrenos urbanizables y las estrictas normativas de construcción frenan la nueva oferta en Los Ángeles y San Diego, lo que preserva el poder de fijación de precios de ADR. El repunte de los viajes de negocios en el norte de California tras las políticas de regreso a la oficina fortalece la ocupación entre semana, aunque la presión salarial y los costos regulatorios urbanos afectan los márgenes.

Florida lidera el crecimiento futuro con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) prevista del 6.25 % hasta 2030, impulsada por el atractivo del ocio durante todo el año, la expansión de los centros de convenciones en Orlando y Miami, y un clima fiscal favorable que atrae reuniones corporativas. La afluencia de población impulsa la demanda interna, y las noches de estancia previas y posteriores a los cruceros aumentan la ocupación. Las adquisiciones de complejos turísticos por parte de REIT subrayan la confianza del capital en el potencial a largo plazo del Estado del Sol.^{[ 2 ]Megan Johns, “Proyectos de expansión de centros de conferencias de EE. UU. 2025”, Asociación Internacional de Centros de Conferencias, iacconline.org}.

Texas sigue siendo un mercado clave, respaldado por empleadores de los sectores energético, aeroespacial y tecnológico que sustentan la demanda entre semana en Houston, Dallas y Austin. El régimen regulatorio más flexible del estado y la menor sindicalización favorecen los márgenes de ganancia, mientras que la afluencia de sedes corporativas impulsa una cartera de desarrollos de servicios selectos y estancias prolongadas, adaptados al personal en reubicación. El calendario de eventos de Austin, desde SXSW hasta la Fórmula 1, ofrece noches de alta demanda que impulsan el RevPAR anualizado.

Nueva York sigue siendo una puerta de entrada indispensable a medida que las llegadas internacionales alcanzan picos prepandemia. Los prohibitivos precios del suelo y la estricta zonificación de Manhattan limitan la apertura de nuevos hoteles, lo que otorga ventaja en la fijación de precios a las reservas existentes. Sin embargo, los elevados impuestos a la propiedad y las exigencias de cumplimiento reducen los márgenes, lo que hace vital la disciplina en la gestión de activos. Chicago, que representa el punto de referencia de Illinois, aprovecha su ubicación central y su consolidada infraestructura para convenciones, aunque lidia con la estacionalidad invernal y la creciente competencia dentro del Medio Oeste.^{[ 3 ]Anna Barker, “Estadísticas de visitas internacionales 2024”, Oficina Nacional de Viajes y Turismo, trade.gov}.

Las ciudades secundarias y terciarias, denominadas colectivamente como el "Resto de EE. UU.", están acumulando una proporción desproporcionada de la nueva oferta neta. Nashville, Charlotte y Raleigh-Durham atraen capital institucional con políticas favorables para las empresas y prestigio cultural. Los menores costos de los terrenos, la simplificación de los trámites de permisos y el sólido crecimiento demográfico otorgan a estas áreas metropolitanas una economía de desarrollo favorable, lo que permite a los propietarios alcanzar las rentabilidades objetivo incluso con tipos de interés elevados. Este mosaico de demanda regional equilibra el mercado inmobiliario hotelero estadounidense en general, diluyendo el riesgo de concentración y ampliando las opciones de los inversores.