Análisis del tamaño y la cuota de mercado del sector de viviendas compartidas en India: tendencias de crecimiento y previsiones (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado de viviendas compartidas en India

La migración urbana crea una demanda estructural que supera la oferta organizada.

El principal sustento del mercado de viviendas compartidas en India proviene del flujo constante de jóvenes que se trasladan a las ciudades para trabajar y estudiar. En 2025, los migrantes urbanos de entre 20 y 34 años se concentraban en las principales ciudades indias, mientras que la matrícula nacional en la educación superior alcanzó los 43.3 millones de estudiantes, lo que indica una importante necesidad de vivienda fuera del hogar.^{[ 1 ]The Economic Times, “El sector de viviendas compartidas de la India está preparado para un crecimiento masivo; se prevé que el inventario se triplique para 2030”, The Economic Times, economictimes.indiatimes.com}Para muchos inquilinos, una unidad amueblada con servicios públicos, mantenimiento y acceso a la ubicación resuelve los costos iniciales y los problemas de instalación que conlleva un contrato de alquiler estándar. Esta brecha es importante porque la oferta organizada aún cubre solo una pequeña parte de la demanda total, lo que deja margen a los operadores de marca para expandirse tanto en conglomerados urbanos orientados al trabajo como a los orientados a los campus universitarios. A medida que las ciudades de nivel II incorporan nuevos centros educativos y proyectos industriales, es probable que el mercado de coliving en India experimente un crecimiento de la demanda más rápido que en ciclos anteriores liderados por las grandes ciudades, ya que los modelos de los operadores y el interés de los inversores ya están establecidos.

El aumento de los costes de la vivienda amplía la brecha de asequibilidad y fomenta la adopción de la vivienda compartida.

El mercado de viviendas compartidas en India también se beneficia del fuerte aumento de los precios de alquiler en las principales zonas urbanas. Los alquileres en las ciudades más exclusivas subieron hasta un 25 % en 2025, lo que hizo que las opciones de vivienda compartida, tanto compartidas como privadas, fueran más competitivas frente al alquiler de apartamentos tradicionales para los nuevos inmigrantes y los jóvenes trabajadores de oficina. La comparación en Bengaluru muestra precios mensuales de entre 132 y 268 dólares para una vivienda compartida individual, frente a los 175 a 412 dólares de un apartamento tradicional de una habitación en ubicaciones similares. Al incluir el Wi-Fi, la limpieza, el mantenimiento y las zonas comunes en un solo pago, la diferencia de precio resulta más evidente para los inquilinos. La propuesta de enero de 2026 para un fondo específico de vivienda de alquiler asequible también sugiere que la presión sobre el alquiler se ha convertido en un problema político reconocido, lo que podría contribuir a que el mercado de viviendas compartidas en India obtenga una mayor aceptación en las políticas de vivienda y la planificación urbana.

La expansión del Centro de Capacidades Globales concentra la demanda de productos de alta gama en los principales clústeres urbanos.

El mercado indio de viviendas compartidas está experimentando un claro aumento de la demanda gracias a la expansión de la red de Centros de Capacidades Globales (Global Capability Centers) en los principales distritos de oficinas. En 2025, India registró 31.3 millones de pies cuadrados de arrendamiento de Centros de Capacidades Globales, y más de 200 nuevos centros se inauguraron en el país durante los dos años anteriores, lo que indica un mayor número de profesionales que se trasladan y buscan alojamiento gestionado cerca de sus lugares de trabajo.^{[ 2 ]CNBC TV18, “El arrendamiento en India y el CCG alcanza cifras récord en 2025; Bengaluru, Hyderabad y Pune lideran el crecimiento”, CNBC TV18, cnbctv18.com}Este grupo de inquilinos suele preferir habitaciones privadas, estudios o apartamentos completos con mejores servicios, mayor seguridad y plazos de mudanza más cortos que en un alquiler tradicional. El efecto es más pronunciado en Bengaluru, Hyderabad y Chennai, ya que estas ciudades captaron una gran parte de la demanda de oficinas vinculada a este segmento, lo que ayuda a explicar por qué también presentan una mayor cobertura de viviendas compartidas organizadas. Los operadores que consiguen propiedades cerca de grandes parques empresariales pueden cobrar mejores tarifas y mantener la ocupación con mayor eficacia. Esta tendencia está impulsando el mercado de viviendas compartidas en India hacia un crecimiento más selectivo por ubicación, en lugar de una expansión generalizada en toda la ciudad.

La vida centrada en la comunidad ayuda a que las plataformas de marca se diferencien de las opciones informales.

El mercado de alojamiento compartido en India no solo compite por el alquiler, ya que muchos inquilinos ahora valoran la comunidad y la comodidad diaria al tomar la misma decisión. En 2025, los operadores con una ocupación entre el 85 % y el 90 % vincularon una mayor retención a programas como sesiones de fitness, noches de juegos, acceso a espacios de coworking y eventos de networking. Esto es importante porque el alojamiento informal para huéspedes suele ofrecer un precio inicial bajo, pero generalmente no brinda la misma consistencia en el servicio ni el mismo ambiente social. Los operadores más grandes también están utilizando herramientas digitales para solicitudes de mantenimiento, reservas de eventos e interacción entre pares para mejorar la retención. Las expectativas en cuanto a servicios están aumentando en los formatos dirigidos por estudiantes, y las residencias estudiantiles de lujo en Mumbai ofrecen servicios como piscinas, jacuzzis, bares de jugos y médicos de guardia en 2025. Este cambio está ayudando al mercado de alojamiento compartido en India a justificar precios premium en ubicaciones selectas donde la calidad del servicio se ha convertido en parte del producto en sí.

La fragmentación regulatoria entre los estados aumenta la fricción en el cumplimiento normativo.

El mercado indio de viviendas compartidas aún carece de un marco operativo único y uniforme que se aplique en todos los estados y ciudades. Las leyes estatales de alquiler siguen difiriendo en cuanto a cómo afectan a las estructuras de arrendamiento, el uso de la propiedad y las obligaciones operativas, lo que dificulta la expansión de las plataformas multiciudad. La Ley Modelo de Arrendamiento de 2021 estableció una estructura más estandarizada para los contratos de arrendamiento, pero su adopción sigue siendo desigual entre los estados, lo que limita los beneficios de un modelo centralizado.^{[ 3 ]Mondaq, “Cambios introducidos por la Ley de Enmienda de Alquileres de Karnataka de 2025”, Mondaq, mondaq.com}La aplicación de la normativa local también puede ser perjudicial, como se observó cuando la Corporación Municipal de Bengaluru (Bruhat Bengaluru Mahanagara Palike) tomó medidas contra más de 100 alojamientos para huéspedes en Bengaluru en 2024 por infracciones de seguridad, lo que puso de manifiesto los riesgos asociados a una supervisión local fragmentada. El mercado de alojamiento compartido en India seguirá favoreciendo a los operadores más grandes hasta que mejore la coherencia de las políticas, ya que están mejor posicionados para absorber los costes legales y de cumplimiento normativo que los operadores más pequeños tienen dificultades para asumir.

Los costes de los arrendamientos urbanos de primera categoría presionan la estabilidad de los márgenes.

Los elevados costes de alquiler en las principales zonas urbanas siguen siendo una limitación directa para el mercado de viviendas compartidas en India. El modelo dominante de arrendamiento maestro funciona mejor cuando los operadores pueden mantener un margen saludable entre el alquiler pagado a los propietarios y el que cobran a los residentes. Sin embargo, este margen se reduce rápidamente cuando los alquileres locales suben bruscamente. Esto es especialmente evidente en los micromercados con predominio de oficinas en Bengaluru, donde la proximidad a grandes empresas impulsa tanto una mayor demanda por parte de los inquilinos como mayores expectativas por parte de los propietarios. Los operadores pueden responder ajustando los precios, pero esto podría perjudicar la retención si las marcas de la competencia absorben parte del aumento para proteger la ocupación. El crecimiento más rápido previsto para los acuerdos de gestión refleja esta realidad, ya que este modelo reduce la exposición a los contratos de arrendamiento fijos y ofrece al mercado de viviendas compartidas en India una vía más clara para expandirse en barrios caros.

Análisis de segmento

Según la configuración de la propiedad: Las habitaciones privadas mantienen el precio base mientras que los estudios suben.

En 2025, las habitaciones privadas representaban el 45.7 % de la cuota de mercado de viviendas compartidas en India, lo que las convertía en el formato de propiedad más importante del sector. Este liderazgo refleja las necesidades de los profesionales que buscan privacidad, costes mensuales predecibles y un menor compromiso que el de un apartamento completo. Las habitaciones privadas también resultan ventajosas para los operadores, ya que equilibran la densidad y la rentabilidad sin las deficiencias en el servicio que suelen encontrarse en las viviendas compartidas informales. Si bien las habitaciones compartidas siguen siendo una opción atractiva para los inquilinos sensibles al precio, especialmente estudiantes y jóvenes profesionales, su atractivo disminuye a medida que aumentan los ingresos y mejoran las expectativas de privacidad.

Se prevé que los estudios y las unidades completas crezcan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 25.11 % hasta 2031, convirtiéndose en la configuración de mayor crecimiento en la cartera de propiedades. El mercado de viviendas compartidas en India está experimentando este cambio principalmente en zonas con alta concentración de oficinas, donde los empleados de centros de capacitación global, los nómadas digitales y los gerentes que se trasladan prefieren un diseño independiente con servicios gestionados. El perfil de los inquilinos de viviendas compartidas se está ampliando, con una creciente presencia de ejecutivos de nivel medio y profesionales móviles en propiedades de marca. Esta tendencia motiva a los operadores a añadir más estudios en Bengaluru, Hyderabad y Pune, donde la mayor comodidad diaria y los menores tiempos de desplazamiento permiten fijar precios más altos. Con el tiempo, es probable que el mercado de viviendas compartidas en India mantenga las habitaciones privadas como su principal fuente de ingresos, mientras que los estudios y las unidades completas probablemente representen una proporción cada vez mayor del crecimiento de los ingresos.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por modelo de negocio: La expansión basada en arrendamientos está dando paso a estructuras de menor riesgo.

El segmento de arrendamiento maestro ligero y arbitraje de arrendamientos capturó el 45.5 % del mercado de viviendas compartidas de la India en 2025, lo que demuestra cómo el sector creció inicialmente mediante el alquiler de inventario en lugar de la construcción de propiedades propias. Bajo este modelo, un operador arrienda una propiedad completa y luego alquila habitaciones o unidades a usuarios finales, lo que permite una entrada rápida con una propiedad inmobiliaria limitada. Este enfoque ayudó a los primeros operadores a aumentar rápidamente su número de camas en las principales ciudades, donde la velocidad era más importante que el control de activos a largo plazo. Sin embargo, también los expuso a la inflación de los arrendamientos, los cambios en la ocupación y el riesgo de renovación, especialmente en micromercados donde la demanda corporativa impulsó los precios de los alquileres al alza.

Se prevé que los acuerdos de gestión crezcan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 26.10 % hasta 2031, convirtiéndose así en el modelo de negocio de mayor crecimiento en el mercado indio de viviendas compartidas. Esta estructura permite a los propietarios conservar el inmueble a la vez que contratan operadores para gestionar el edificio, reduciendo la presión sobre los costes fijos del operador y limitando el riesgo de desocupación para el propietario. El lanzamiento en mayo de 2026 de una gran plataforma institucional de alquiler de viviendas por parte de HDFC Capital Advisors y Curated Living Solutions demuestra que esta estructura se está volviendo más atractiva a gran escala, con un capital inicial de 113 millones de dólares y un enfoque en viviendas compartidas, residencias estudiantiles y alojamiento para trabajadores. El modelo de desarrollo y operación propios sigue siendo más pequeño porque requiere más capital, pero ofrece un mayor control sobre la calidad del producto y el valor del activo a largo plazo. A medida que el capital institucional se vuelve más activo, es probable que el sector indio de viviendas compartidas se incline por las estructuras diseñadas específicamente y gestionadas por particulares, en lugar del simple arbitraje de arrendamientos.

Por rango de precios: la gama media impulsa el volumen, mientras que la gama premium aumenta el valor.

En 2025, el segmento de precio medio representó el 60.2% del mercado, convirtiéndose en el más amplio del sector de viviendas compartidas en India. Esto refleja el rango de gasto de profesionales principiantes e intermedios, así como de estudiantes de posgrado, que buscan alojamiento gestionado pero con un presupuesto ajustado. Los datos de alquiler disponibles sugieren que las viviendas compartidas ofrecen una mejor relación calidad-precio que un apartamento tradicional cuando se incluyen paquetes de servicios en la cuota mensual. Además, el segmento de precio medio se beneficia de una mayor cobertura urbana, ya que funciona tanto en micromercados con predominio de oficinas como de campus universitarios, donde la demanda es diversa y constante.

Se prevé que el segmento premium y de lujo crezca a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 26.91 % hasta 2031, convirtiéndose en el segmento de precios de mayor crecimiento. El mercado indio de alojamiento compartido para formatos premium y de lujo está creciendo gracias a la expansión de los Centros de Capacidades Globales, el regreso de profesionales indios y la movilidad de empleados sénior, factores que impulsan la demanda de propiedades con especificaciones más altas. Las residencias estudiantiles de lujo en Mumbai tenían alquileres mensuales a partir de 565 USD por cama e incluían una gama de servicios mucho más amplia que el alojamiento estándar. Este precio máximo demuestra que la demanda premium ya no es un nicho reducido en micromercados selectos. Por lo tanto, es probable que el mercado indio de alojamiento compartido mantenga el segmento de gama media como su volumen principal. Al mismo tiempo, los segmentos premium generan mayores ingresos por cama a medida que aumentan los ingresos de los inquilinos y sus expectativas en cuanto a servicios.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por usuario final: Los profesionales en activo mantienen la demanda mientras que los estudiantes avanzan más rápido.

En 2025, los profesionales representaron el 65.7 % de la demanda de usuarios finales, convirtiéndose en la principal fuente de ingresos del mercado de viviendas compartidas en India. Sus prioridades se alinean con el modelo de vivienda gestionada, ya que valoran la eficiencia en los desplazamientos, la fiabilidad del servicio, la seguridad y la flexibilidad por encima de la duración del contrato de alquiler. Este segmento también se está diversificando, pues la composición de los inquilinos ahora incluye no solo a trabajadores noveles, sino también a profesionales de nivel medio y nómadas digitales en algunos mercados urbanos. Como resultado, los operadores están adaptando los formatos de las habitaciones, las zonas comunes y los paquetes de servicios a estilos de vida orientados al trabajo, en lugar de centrarse únicamente en viviendas económicas.

Se prevé que el número de estudiantes crezca a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 25.89 % hasta 2031, lo que los convierte en el grupo de usuarios finales de más rápido crecimiento en el mercado de alojamiento compartido de la India. La demanda se ve impulsada por el creciente número de estudiantes procedentes de fuera de la ciudad y la continua escasez de alojamiento estudiantil gestionado por instituciones. El mercado indio de alojamiento compartido para formatos dirigidos por estudiantes cobra impulso cuando las residencias universitarias no pueden dar cabida a los nuevos estudiantes, lo que los lleva a buscar alojamiento organizado cerca de los campus. El ciclo de demanda estudiantil es recurrente, no puntual, ya que cada año académico trae consigo un nuevo grupo de inquilinos a las mismas ubicaciones. Los operadores que construyen cerca de los campus y establecen relaciones directas con las universidades tienen más probabilidades de lograr una ocupación más estable que aquellos que dependen únicamente de la ocupación espontánea en el mercado libre.

Análisis geográfico

Bengaluru lideró con una participación del 30.4% en 2025, convirtiéndose en la mayor región del mercado de viviendas compartidas en India. La ciudad ha consolidado su liderazgo gracias a la demanda de oficinas, especialmente de los Centros de Capacidades Globales (GPC), que ha creado una base estable de inquilinos que buscan alojamiento gestionado cerca de sus centros de trabajo. El récord de arrendamiento de GPC en 2025 reforzó la posición de Bengaluru como el principal foco de demanda profesional en esta categoría, lo que ayuda a los operadores a mantener una mayor ocupación en los principales corredores. Hyderabad también se mantiene como uno de los mercados más fuertes, ya que sus distritos de oficinas en Gachibowli y HITEC City siguen atrayendo a profesionales que se reubican con preferencias de vivienda similares. Chennai crece a un ritmo más constante, impulsado por el empleo en los sectores automotriz, sanitario y de tecnología de la información. Al mismo tiempo, Pune continúa beneficiándose de la combinación de la demanda de oficinas y estudiantes, lo que le proporciona un mejor equilibrio de ocupación durante todo el año que una ciudad exclusivamente académica.

La Región Metropolitana de Bombay y la Región de la Capital Nacional de Delhi conforman el siguiente segmento importante de demanda en el mercado indio de viviendas compartidas. Bombay destaca porque los altos costos de la vivienda y la fuerte movilidad laboral hacen que los formatos de viviendas compartidas con bajos requisitos de depósito y todo incluido sean más competitivos frente al alquiler tradicional. La Región de la Capital Nacional de Delhi tiene un perfil diferente, con Gurugram y Noida atrayendo la demanda de consultoría, análisis, servicios tecnológicos y funciones de oficina relacionadas. Pune sigue siendo importante porque combina la movilidad impulsada por los campus universitarios con el empleo en grandes parques tecnológicos, ampliando así la base de inquilinos potenciales durante todo el año. Calcuta aún se encuentra en una etapa temprana de adopción organizada. Sin embargo, los menores costos de entrada al mercado inmobiliario y la afluencia de estudiantes de los estados vecinos crean espacio para que las plataformas de tamaño mediano se establezcan antes de que el mercado se sature.

Se prevé que el resto de la India crezca a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 27.19 % hasta 2031, convirtiéndose en la región de mayor crecimiento en el mercado indio de viviendas compartidas. Este grupo incluye ciudades con una fuerte presencia educativa e industrial, donde el flujo estudiantil, las inversiones en incentivos vinculados a la producción y las mejoras en la infraestructura local impulsan el mercado de alquileres organizados. Los planes de expansión de HooLiv tras su ronda de financiación de 2025, junto con su alianza institucional en Jammu en febrero de 2026, demuestran que los operadores ya consideran las ciudades secundarias como un importante corredor de crecimiento, en lugar de una oportunidad secundaria. Estos mercados ofrecen menores costes de adquisición y arrendamiento que las principales metrópolis, por lo que los operadores suelen lograr una mayor rentabilidad por unidad, incluso cuando los alquileres son más bajos en términos absolutos. A medida que las empresas organizadas y las universidades privadas se expanden más allá de las principales metrópolis, es probable que el mercado indio de viviendas compartidas siga creciendo geográficamente y se vuelva menos dependiente de un pequeño conjunto de centros urbanos tradicionales.