Análisis de participación y tamaño del mercado de financiación hipotecaria de la India: tendencias y pronósticos de crecimiento (2025 - 2030)

Tendencias y perspectivas del mercado de financiación hipotecaria en India

Expansión del Impulso a la Vivienda Asequible (PMAY-Urbana y Rural)

PMAY-Urban 2.0 destina USD 536 mil millones hasta 2029, integrando infraestructura troncal, conexiones de transporte y servicios sociales que impulsan la demanda del usuario final. El Fondo de Garantía de Riesgo Crediticio del programa permite a las entidades crediticias ofrecer tasas inferiores al 8% a prestatarios de EWS y LIG al reducir los cargos de capital y las ponderaciones de riesgo. Las entidades crediticias con redes de abastecimiento rural se benefician, ya que el programa exige 2 millones de unidades rurales, lo que presiona a los bancos tradicionales para que se expandan a centros más pequeños. Las entidades financieras de bajo costo (HFC) como Aadhar Housing Finance y Aavas Financiers ganan margen competitivo gracias a que ya prestan servicios a prestatarios de bajo costo con operaciones ágiles y tecnológicas. Estas dinámicas, que se refuerzan, amplían el mercado de financiación hipotecaria para vivienda en India y fomentan la diversidad sostenible de la cartera.

Crecimiento rápido de los salarios del sector formal en ciudades de nivel 2 y 3

La descentralización económica ha trasladado el 60% de la creación del PIB a ciudades más pequeñas, donde la vivienda sigue siendo más asequible en relación con los ingresos. Los corredores industriales bajo el programa Gati Shakti reducen los tiempos de tránsito y elevan el valor de los terrenos, lo que permite a los prestamistas suscribir préstamos con garantías más sólidas. Las reubicaciones corporativas amplían la cartera de prestatarios asalariados, fomentando la exención de cuotas mensuales (EMI) personalizada y productos de pago progresivos que se adaptan a los perfiles de ingresos en constante evolución. Los empleos manufactureros creados por los programas de Incentivos Vinculados a la Producción estabilizan los flujos de caja de los prestatarios, lo que mejora las métricas de riesgo para los prestamistas activos en clústeres emergentes. En conjunto, estos cambios impulsan el reequilibrio geográfico dentro del mercado de financiación hipotecaria para vivienda en India y moderan el riesgo de concentración.

Creciente apetito de titulización de fondos mutuos y aseguradoras

La colocación inaugural de RMBS de la India en mayo de 2025 marcó un hito, ofreciendo una ventaja de costo de financiamiento de 50 a 75 puntos básicos para los originadores y ampliando las opciones de inversión para los administradores de activos que supervisan USD 500 mil millones.^{[ 2 ]Personal de Reuters, “Debut del primer RMBS de la India”, reuters.com}Las directrices revisadas del Banco de la Reserva de la India (RBI) exigen ahora una divulgación detallada a nivel de fondo común, lo que impulsa la transparencia y la confianza institucional. La liquidez del mercado secundario está aumentando, lo que permite a las HFC más pequeñas reciclar capital con mayor rapidez y ampliar la cartera de préstamos más allá de los límites del balance. La presión competitiva sobre los precios obliga a los bancos a modernizar sus estrategias de tasas, lo que amplía las opciones para los consumidores en todo el espectro crediticio. Este ciclo de titulización expande el mercado de financiación hipotecaria para vivienda en India al liberar nuevos flujos de capital.

Las API de banca abierta aceleran el KYC digital y los desembolsos

La Interfaz Unificada de Préstamos del Banco de la Reserva fusiona Aadhaar, UPI y datos bancarios, reduciendo drásticamente los tiempos de aprobación promedio de 21 días a 3 días para los primeros usuarios.^{[ 3 ]Banco de la Reserva de la India, “Directriz maestra sobre préstamos digitales”, rbi.org.in}Los prestamistas mencionan reducciones del 40 % en los costos de adquisición y una aceleración del 60 % en los volúmenes de aprobación, lo que se traduce en precios más competitivos y un mayor alcance. Las API estandarizadas fomentan las colaboraciones entre fintech y bancos, lo que permite una mayor escalabilidad en la originación sin grandes inversiones en sucursales. Los prestatarios rurales se benefician de la incorporación en idioma local y una menor fricción con la documentación, lo que permite canalizar la demanda de crédito, previamente informal, hacia canales formales. Estas mejoras amplían la base de prestatarios potenciales e intensifican la competencia en el mercado hipotecario de la India.

Sobrecarga persistente de NPA en las carteras hipotecarias de los bancos estatales

Los bancos del sector público reportan ratios de morosidad hipotecaria entre el 1.02% y el 5.73%, muy superiores a los rangos del 0.20% al 0.64% de sus pares privados, lo que refleja las deficiencias heredadas en la gestión de riesgos. Los procedimientos burocráticos de ejecución hipotecaria prolongan los ciclos de recuperación, lo que obliga a un mayor aprovisionamiento que limita la concesión de nuevos préstamos para vivienda asequible. La suscripción con aversión al riesgo margina a prestatarios en situación precaria que, de otro modo, podrían calificar, desviando cuota de mercado hacia las entidades financieras de crédito hipotecario (HFC) ágiles. Si bien las inyecciones de capital ayudan a reforzar los colchones, la disciplina operativa aún es deficiente, lo que limita la competitividad de precios en el mercado de financiación hipotecaria para vivienda en India. Hasta que se acelere la saneamiento de sus balances, los bancos del sector público estarán a la zaga de los líderes en crecimiento de volumen.

Desplazamiento del crédito minorista alternativo (BNPL y personal sin garantía)

Los préstamos personales sin garantía y de compra inmediata ofrecen crédito instantáneo, fomentando el consumo entre los millennials que postergan la decisión de comprar una vivienda. Estos productos ya representan el 52% de los nuevos NPA minoristas, lo que amenaza con repercutir en las carteras con garantía si el apalancamiento de los prestatarios alcanza su punto máximo. Las plataformas BNPL generan una mayor fidelidad del cliente que compite con el ahorro para el pago inicial de la hipoteca, reduciendo así los fondos de conversión. La mayor ponderación por riesgo del RBI en las carteras sin garantía puede moderar la oferta, pero también puede aumentar los precios entre productos, impulsando a los prestatarios hacia canales informales. Este efecto de sustitución limita ligeramente las vías de crecimiento en el mercado de financiación hipotecaria para vivienda en India.

Análisis de segmento

Por propósito del préstamo: Dominio de compras en medio de la aceleración del LAP

Las hipotecas para compra mantuvieron una participación del 71.23 % en el mercado hipotecario de vivienda de India en 2024, consolidando las aspiraciones de propiedad en una cultura que considera la propiedad residencial como el principal activo generador de riqueza. Los subsidios gubernamentales, los límites del 90 % de la relación préstamo-valor (LTV) para propiedades inferiores a 30 lakhs de INR y las mejores perspectivas laborales impulsan esta preferencia. Los promotores en centros de segundo nivel adaptan sus nuevos lanzamientos a los formatos de 2 y 2 dormitorios, garantizando así la adecuación del producto al mercado para los compradores asalariados. La caída de las tasas hipotecarias impulsa la demanda de refinanciación, ampliando el número de transacciones de cambio de tasa que aumentan los ingresos por comisiones para los prestamistas.

Los préstamos con garantía hipotecaria (PPI) disfrutan de una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 15.34 %, impulsada por propietarios de MIPYMES que convierten el capital residencial inactivo en capital circulante, en un contexto de canales de crédito empresarial sin garantía limitados. Las plataformas de valoración digitalizadas y las tasaciones de escritorio reducen los plazos de entrega a menos de 72 horas, lo que diferencia a los PPI de los descubiertos bancarios tradicionales. Los préstamos para mejoras del hogar cobran impulso a medida que el aumento de los ingresos disponibles fomenta las mejoras estéticas, especialmente en los mercados de segundo nivel en crecimiento, donde la apreciación de los precios de las propiedades libera capital utilizable. Los préstamos para la construcción se ajustan con cautela bajo modelos de desembolso por etapas vinculados a la RERA, que mejoran la protección del consumidor, pero prolongan el reconocimiento de ingresos para los promotores. El segmento "Otros" (préstamos de refinanciación y de recarga) se expande a medida que los diferenciales de tipos de interés fomentan la actividad de transferencia de activos, lo que amplía aún más el tamaño del mercado de financiación hipotecaria para vivienda en India.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por proveedor: Los bancos aprovechan las ventajas de costos a pesar de la innovación en HFC

Los bancos dominaron el 62.67 % del mercado de financiación hipotecaria para vivienda en India en 2024, aprovechando los depósitos CASA de bajo coste, la amplia red de sucursales y la capacidad de venta cruzada. La integración de cuentas de nómina reduce los gastos de adquisición, mientras que las operaciones de tesorería cubren el riesgo de interés mediante una gestión dinámica de activos y pasivos. Sin embargo, la optimización del balance es evidente: HDFC Bank vendió hipotecas por valor de 717 millones de dólares para liberar capital para activos de mayor rentabilidad. 

Las compañías de financiación de vivienda registran un crecimiento del 13.78 % al dirigirse a prestatarios desfavorecidos con estructuras de costes ajustadas y ciclos de sanción ágiles. Sus ratios brutos de morosidad (NPA) inferiores al 1.5 % subrayan una suscripción disciplinada, incluso a medida que se adentran más en zonas semiurbanas. Los modelos de co-préstamo combinan la liquidez bancaria con la capacidad de originación de las HFC, combinando ventajas en costes y alcance. Las HFC basadas en tecnología financiera extraen datos alternativos (pagos de servicios públicos, devoluciones del GST) para ampliar los canales de crédito, desafiar a los operadores tradicionales y diversificar la distribución de la cuota de mercado de financiación hipotecaria en India.

Por tasas de interés: preferencia por tasas flotantes en medio de un ciclo descendente

Los préstamos a tipo de interés variable dominan el mercado hipotecario indio con una cuota del 83.92 % en 2024, ya que los prestatarios esperan una continuidad de la política monetaria flexible. La reducción del tipo de interés repo de 2025 pb al 50 % en junio de 5.5 implicó inmediatamente reducciones de entre 10 y 15 pb en el tipo de interés máximo (MCLR). Las entidades crediticias ahora fijan el precio de las hipotecas flotantes con reajustes quincenales del tipo de interés repo, lo que ofrece transparencia a los clientes sensibles a las tasas. 

Los productos de tasa fija atraen a perfiles reacios al riesgo que anticipan mínimos al final del ciclo, pero los prepagos sin penalización en préstamos flotantes influyen en la percepción del valor. Las estructuras híbridas (fija a dos años con transición a flotante) abordan las incertidumbres del ciclo de tasas para prestatarios sofisticados que comparan sus tasas con las expectativas de inflación. La competencia impulsa bandas de precios granulares vinculadas a la calificación crediticia, lo que mejora la elección del cliente y mantiene la amplitud del mercado hipotecario indio.

Por plazo del préstamo: los plazos extendidos reflejan presiones de asequibilidad

El plazo de 11 a 20 años captó el 56.46 % del mercado hipotecario de vivienda de India en 2024, equilibrando la asequibilidad de las cuotas mensuales con un gasto total de intereses manejable. Este plazo se beneficia de una morosidad históricamente baja, lo que impulsa a las entidades crediticias a fijar precios más competitivos. 

Los préstamos a más de 20 años crecen un 13.55% a medida que el aumento de los costos inmobiliarios metropolitanos estira los ratios de servicio de la deuda; la amortización extendida mantiene las cuotas mensuales dentro del 35% de los límites de ingresos mensuales. Los bancos experimentan con cuotas mensuales incrementales sincronizadas con el crecimiento salarial previsto para profesionales de TI y manufactura. Los contratos a menos de 10 años siguen siendo un nicho, atractivo para prestatarios con altos ingresos que priorizan la rápida acumulación de capital y la optimización de la dedicación fiscal. Estas diversas estructuras de tenencia enriquecen el mercado de financiación hipotecaria para vivienda en India y mejoran la dispersión del riesgo de la cartera.

Análisis geográfico

Los estados del sur y del oeste dominan la penetración del crédito: Maharashtra y Telangana registran ratios de préstamos hipotecarios a PIB del 18.49% y el 18.44%, respectivamente, impulsados ​​por los clústeres de TI, una infraestructura bancaria consolidada y un mayor empleo en el sector formal. La fuerte afluencia demográfica de jóvenes profesionales asegura la demanda, mientras que las devoluciones del impuesto de timbre a nivel estatal incentivan las compras por primera vez. 

La Región de la Capital Nacional del norte de la India se beneficia de su proximidad a la administración federal y de una inversión constante en infraestructura. Ciudades satélite como Noida Extension y Sohna Road atraen a promotores enfocados en compradores de ingresos medios. Las asignaciones de PMAY-Urban 2.0 priorizan las zonas periurbanas de Delhi, garantizando la alineación de la oferta con los prestatarios que cumplen los requisitos para recibir subsidios. Los corredores industriales que conectan Lucknow y Kanpur estimulan el empleo asalariado, impulsando la solicitud de hipotecas. 

Los corredores orientales aún se encuentran por debajo de los promedios nacionales en penetración hipotecaria debido a menores ingresos per cápita, pero las mejoras de conectividad en el marco del programa Gati Shakti reducen los costos logísticos y atraen inversiones en manufactura. La formalización gradual de los salarios promete un aumento futuro de la demanda. Las ciudades de segundo y tercer nivel en todas las regiones representan el 2 % de las adquisiciones de terrenos por parte de promotores inmobiliarios, impulsadas por un crecimiento interanual del 3 % en las ventas de viviendas y aumentos de los precios de las propiedades de hasta un 44 % en 20. El potencial rural se expande a medida que la Ley de Registro de 65 digitaliza los registros de tierras, reduciendo el riesgo de título y allanando el camino para los préstamos con garantía prendaria. Estos patrones en evolución garantizan que el mercado de financiación hipotecaria para vivienda de la India se mantenga geográficamente diversificado.