Análisis del tamaño y la participación del mercado inmobiliario de oficinas en India: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario de oficinas en India

Crecimiento del stock de oficinas de grado A en Bengaluru, Hyderabad y Gurugram

Los propietarios institucionales impulsaron un aumento interanual del 33% en las nuevas terminaciones de Bengaluru durante el tercer trimestre de 3, a pesar de que las entregas en Hyderabad cayeron un 2024% debido a una cautelosa recalibración. Delhi-NCR experimentó un aumento del 25% en la oferta, vinculado a las mejoras en las autopistas, lo que aceleró el atractivo de Gurugram para inquilinos internacionales. Los espacios de categoría A combinan cada vez más zonas de bienestar, sistemas de energía renovable y control de acceso inteligente, características que generan primas de alquiler suficientes para compensar los costos de construcción de USD 360 por pie cuadrado. La cartera de suministro de ciclo largo integrada en estas áreas metropolitanas debería mantener la desocupación en los corredores principales, pero intensificar la competencia por los terrenos para los promotores.

Fuerte demanda de las multinacionales respaldada por la ventaja de costos y el talento

El campus Ananta de Google, de 1.6 millones de pies cuadrados (800,000 millones de pies cuadrados), en Bangalore demuestra cómo las empresas extranjeras ahora consideran a la India como una base estratégica de I+D, en lugar de un centro administrativo. El contrato de arrendamiento de 600,000 pies cuadrados (2 pies cuadrados) de Embassy REIT con Commonwealth Bank, más una opción de expansión de 2.1 pies cuadrados (XNUMX pies cuadrados), subraya la confianza sostenida en las perspectivas de crecimiento local. Las multinacionales buscan cada vez más talento especializado en IA, ciberseguridad y blockchain, lo que impulsa activos construidos específicamente para este fin en Jaipur, Coimbatore y otras localidades de segundo nivel. Los programas gubernamentales de capacitación refuerzan la oferta de habilidades especializadas, reduciendo la brecha de capacidad con sus homólogos de la OCDE. La confluencia del talento y la economía de costes añade XNUMX puntos porcentuales a la curva de crecimiento a largo plazo.

Creciente adopción de oficinas con certificación de sostenibilidad y tecnología avanzada

India ocupó el tercer puesto mundial en certificación LEED en 2023, con más de 5,155 proyectos que abarcan 3.18 millones de pies cuadrados. One Lodha Place de Lodha Group, gestionado íntegramente con energías renovables, demuestra que las credenciales ESG han pasado de ser un lujo a ser imprescindibles para los inquilinos principales. El índice de clasificación por estrellas actualizado de la Oficina de Eficiencia Energética abarca ahora más de 250 edificios, lo que aumenta la transparencia sobre el rendimiento operativo. El análisis de ocupación, los sensores IoT y las herramientas de mantenimiento predictivo aparecen cada vez más en las solicitudes de propuestas de arrendamiento, lo que amplía la oportunidad potencial de PropTech hacia el billón de dólares estadounidenses para 1. Estos factores contribuyen aproximadamente 2030 puntos porcentuales a la tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) agregada.^{[ 1 ]Siddheshwar Prasad, “Estándares de rendimiento energético de edificios de oficinas 2024”, Oficina de Eficiencia Energética, beeindia.gov.in}.

Iniciativas gubernamentales que aumentan la demanda

La Misión de Ciudades Inteligentes completó más de 3,800 proyectos por un valor de 17.1 millones de dólares para 2024, integrando servicios urbanos que refuerzan los nodos de demanda de oficinas. Treinta y dos corredores troncales de infraestructura prometen un flujo más fluido de mercancías y pasajeros en 11 rutas a nivel nacional, reduciendo así el tiempo de viaje entre centros industriales. La agilización de los permisos bajo el Sistema Nacional de Ventanilla Única y los incentivos especiales para los clústeres de centros de datos han reducido el riesgo de ejecución para los promotores. Este andamiaje de políticas eleva las perspectivas de demanda en aproximadamente 1.2 puntos porcentuales durante el horizonte de pronóstico.^{[ 2 ]Hardeep Singh Puri, “Informe sobre el estado del proyecto Misión Ciudades Inteligentes 2024”, Ministerio de Vivienda y Asuntos Urbanos, smartcities.gov.in}.

Retrasos regulatorios y desafíos en la adquisición de tierras

Disputas legales sobre pequeñas parcelas retrasaron la autopista Delhi-Dehradun, lo que pone de manifiesto cómo la fragmentación de los registros de propiedad puede paralizar proyectos a gran escala. Metro 5 en Bombay ha conseguido solo el 40% de las 27 hectáreas requeridas, lo que ilustra los obstáculos de adquisición que repercuten en los plazos de suministro de oficinas. El Proyecto de Ley de Registro Nacional de 2025 pretende digitalizar los registros, pero las fricciones en la transición podrían retrasar inicialmente las aprobaciones. Cambios repentinos en las directrices, como una revisión del 100% al 400% en los valores de referencia de Telangana, alteran los cálculos de viabilidad a mitad del proyecto. Estas incertidumbres reducen aproximadamente 2.1 puntos porcentuales el crecimiento previsto.

Aumento de los costos de construcción y financiación

El costo promedio de construcción aumentó un 39% en cuatro años, alcanzando los USD 33.5 por pie cuadrado, impulsado por un aumento del 25% en los costos de mano de obra solo en 2024. La rentabilidad ajustada al riesgo se ha reducido, ya que los tipos de interés de referencia rondan el 9%, lo que ha obligado a algunos promotores a posponer o eliminar gradualmente proyectos de gran envergadura. Las especificaciones premium, como las fachadas de triple acristalamiento y la climatización inteligente, amplían los diferenciales de costos entre las viviendas de Grado A y las tradicionales, lo que agrava los problemas de asequibilidad para los ocupantes más pequeños. Se espera que estas presiones resten 1.6 puntos porcentuales a la tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) a corto plazo hasta que la inflación de costos se modere.^{[ 3 ]Nikhil Sawhney, “Seguimiento de la inflación de los costos de construcción 2024”, Consejo de Desarrollo de la Industria de la Construcción, cidc.in}.

Análisis de segmento

Por grado de construcción: Las especificaciones premium impulsan el liderazgo del mercado

Los edificios de grado A representaron el 60.75 % del mercado inmobiliario de oficinas de la India en 2025 y se espera que registren una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 10.63 %, lo que impulsará el tamaño del mercado inmobiliario de oficinas de la India para activos de alta gama hasta 2031. Los inversores institucionales prefieren los edificios con certificación LEED Platino o BEE Star, ya que estos activos atraen arrendamientos de larga duración y reducen el riesgo de desocupación. El arrendamiento de Embassy REIT de 800,000 m² a Commonwealth Bank y al campus Ananta de Google ejemplifica el interés de los inquilinos por campus integrados con energía renovable, sistemas avanzados de gestión de edificios y servicios de bienestar. Con el tiempo, es probable que la popularidad de estas características amplíe la brecha de renta entre los nuevos edificios de grado A y los no certificados, fomentando la rehabilitación de terrenos industriales abandonados en el parque inmobiliario más antiguo.

El mercado inmobiliario de oficinas de la India se beneficia de un círculo virtuoso en el que las rentas premium justifican mayores inversiones en desarrollo, lo que permite a los promotores incorporar sensores IoT, controles de acceso inteligentes y mantenimiento predictivo. Al mismo tiempo, los pequeños inquilinos que no pueden absorber las primas de alquiler están migrando a centros de trabajo flexibles gestionados, expandiendo el ecosistema de subarrendamiento. Si los costos laborales se estabilizan en 2026, la conversión de propiedades seleccionadas de Grado B en espacios casi de Grado A podría surgir como una estrategia paralela para satisfacer la demanda del mercado medio sin necesidad de adquirir nuevos terrenos.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por tipo de transacción: Los modelos de alquiler dominan las estrategias corporativas

Los contratos de alquiler representaron el 82.10 % del tamaño del mercado inmobiliario de oficinas de India en 2025 y se prevé que crezcan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 10.79 %, a medida que las empresas protegen la flexibilidad de capital en un contexto macroeconómico volátil. Los REIT desempeñan un papel catalizador, ofreciendo activos gestionados profesionalmente con una gobernanza transparente, favorecida por los inquilinos institucionales. La ocupación en el vehículo cotizado más grande promedió el 95 % en los activos de Bangalore, Bombay y Chennai en 2024, lo que subraya la limitada vacancia friccional para espacios premium. Las cláusulas de arrendamiento flexibles (períodos de permanencia más cortos, opciones de expansión y cláusulas de ampliación) son ahora estándar, lo que acelera la velocidad de las operaciones.

Las transacciones de venta siguen siendo relevantes para propietarios-ocupantes en sectores altamente regulados que valoran el control sobre las especificaciones de los edificios y la seguridad de los datos. Sin embargo, los elevados precios de los terrenos y la prima de iliquidez asociada a la propiedad directa limitan el segmento a nichos específicos. Las cotizaciones pendientes de REIT por valor de 578 millones de dólares deberían ampliar el universo de rentabilidad por renta estabilizada, lo que reforzará aún más la preferencia por el alquiler en el mercado inmobiliario de oficinas de India.

Por uso final: el liderazgo del sector tecnológico enfrenta presiones de diversificación

Las TI/TIeS aún representan el 37.15 % de la demanda del mercado inmobiliario de oficinas de India en 2025, pero su cuota se está diluyendo gradualmente debido a los inquilinos de BFSI, consultoría y ciencias de la vida que requieren entornos preparados para el cumplimiento normativo. Se proyecta que el sector de Otros Servicios avance a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 11.01 %, impulsado por los países del Golfo centrados en IA, analítica y ciberseguridad. Los inquilinos más sofisticados buscan edificios con energía redundante, redes SCADA y resiliencia de datos de Nivel III o superior, estándares tradicionalmente asociados con operaciones críticas.

Las empresas tecnológicas están modernizando sus complejos industriales abandonados para convertirlos en campus a medida que integran zonas de colaboración, materiales bajos en carbono y medidas para el bienestar de los empleados. Mientras tanto, los inquilinos de BFSI suelen priorizar la proximidad ante desastres y una mayor eficiencia de planta. Este cambio en la segmentación impulsa a los promotores a adoptar distribuciones universales de planta y núcleo, así como cuadrículas interiores modulares que permiten una rápida reconfiguración, preservando la relevancia de los activos durante los arrendamientos de varios ciclos.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Análisis geográfico

Bengaluru conservó una participación del 22.55% en el mercado inmobiliario de oficinas de India en 2025, con corredores premium en Outer Ring Road y Whitefield operando casi a plena capacidad. La ciudad registró un aumento interanual del 33% en la nueva oferta inmobiliaria durante el tercer trimestre de 3, manteniendo la estabilidad de los alquileres, lo que demuestra una sólida absorción de inquilinos. Las deficiencias en infraestructura, como la congestión vehicular, están impulsando programas municipales para ampliar las arterias viales y acelerar la finalización de la Fase II del Metro. La alta adopción de LEED y la contratación de energías renovables subrayan la orientación ESG de la ciudad, un criterio de selección cada vez más crítico para las multinacionales.

Se prevé que Hyderabad registre la tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) más rápida, del 11.41 %, impulsada por una política estatal proactiva, un ecosistema HITEC en desarrollo y alquileres más bajos en comparación con Bangalore. La expansión de 90 millones de dólares de Infosys en Pocharam y el continuo crecimiento de las oficinas administrativas de Amazon demuestran la confianza de los inquilinos. Sin embargo, la tasa de desocupación podría alcanzar el 24 % en 2025, ya que el aumento de la oferta se combina con una moderada demanda neta, lo que probablemente provocará modestas correcciones de alquileres concentradas en el inventario más antiguo. La decisión del estado de revalorizar las propiedades hasta en un 400 % podría reducir los márgenes de los promotores a corto plazo, pero indica confianza en una demanda sostenida.

La limitada cartera de proyectos de la Región Metropolitana de Mumbai, de 7.4 millones de pies cuadrados, mantiene su nivel de oferta, con una tasa de desocupación en el CBD inferior al 8% en 2024. Delhi-NCR registró un aumento del 360% en la nueva oferta gracias a la puesta en servicio de la autopista, pero el ritmo de absorción determinará si la desocupación se estabiliza por debajo del 18%. Ahmedabad, Kochi y Jaipur son beneficiarios emergentes de la diversificación geográfica, impulsada por los 32 proyectos del Programa Nacional de Desarrollo del Corredor Industrial que integrarán nodos logísticos, reducirán los tiempos de viaje y alimentarán futuros clústeres de oficinas.