Análisis del tamaño y la participación del mercado de la construcción residencial en India: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado de la construcción residencial en India

Desarrollo de infraestructura urbana que expande nuevos micromercados

Los corredores de transporte están redefiniendo los mapas de demanda. El presupuesto del año fiscal 26 destinó 11.8 millones de dólares a un Fondo de Desafío Urbano dedicado a las extensiones del metro y las autopistas. ^{[ 1 ]Oficina de Información de Prensa, “Asignación de Infraestructura para Metro y Autopistas”, pib.gov.in}El distrito de Kokapet en Hyderabad ilustra esta tendencia; el terreno de 5 acres de Godrej Properties, adquirido mediante subasta electrónica, tiene un potencial de ingresos de 490 millones de dólares, aprovechando los centros tecnológicos cercanos. Patrones similares en Pune y la región metropolitana de Delhi muestran aumentos de precios del 17 % en el segundo trimestre de 2025, donde las nuevas líneas reducen los tiempos de viaje. Los promotores rentabilizan las zonas periurbanas con precios de terreno más bajos, manteniendo al mismo tiempo precios elevados gracias a una mejor conectividad.

Premiumización de la demanda: aumento de lanzamientos y ventas

La vivienda de lujo está concentrando los ingresos en menos proyectos. Las unidades con precios superiores a 118,000 USD capturaron el 63% del valor en el cuarto trimestre de 2025, frente al 53% del año anterior. Los promotores inmobiliarios cotizados registraron 19.100 millones de USD en el año fiscal 2025, y DLF y Prestige ya aseguraron casi la mitad de sus objetivos de ventas para el año fiscal 2026 en el primer trimestre. Kolte-Patil elevó su precio medio de venta un 11% hasta los 99 USD por pie cuadrado en el tercer trimestre del año fiscal 2025 mediante lanzamientos de lujo. La mayor rotación de viviendas reduce los periodos de tenencia, pero las brechas de asequibilidad en los mercados de segundo nivel obligan a las empresas a adoptar acuerdos de desarrollo conjunto y ofertas de terrenos parcelados. En general, la premiumización impulsa la resiliencia de los márgenes y refuerza la segmentación de la marca.

El programa PMAY-Urban 2.0 respalda la demanda de viviendas asequibles y de ingresos medios.

Aprobado en agosto de 2024, el programa PMAY-Urban 2.0 tiene como objetivo 10 millones de viviendas y asigna 27.1 millones de dólares en subsidios. Las subvenciones vinculadas al crédito y los incentivos de alquiler estabilizan las ventas en el rango de 36,000 a 60,000 dólares, amortiguando el mercado de la construcción residencial de la India frente a la debilidad cíclica en los segmentos de lujo. El fondo SWAMIH 2, con un capital de 1.8 millones de dólares, está desbloqueando proyectos retrasados, aumentando el inventario disponible y reduciendo el riesgo de litigios. Las construcciones asequibles buscan cada vez más la certificación IGBC Green Affordable Housing para obtener aprobaciones más rápidas y un mayor acceso a los subsidios. La cartera de proyectos públicos actúa como un ancla contracíclica, asegurando la continuidad de la construcción durante las recesiones.

Transición hacia proyectos más altos y densos que mejoren la rentabilidad del suelo.

La flexibilización de la normativa está liberando potencial para la construcción vertical. La reforma de febrero de 2026 en Karnataka permite coeficientes de edificabilidad de hasta 5.2 en calles de 30 metros, lo que ofrece entre un 40 % y un 50 % más de superficie vendible en Bengaluru. La normativa de octubre de 2025 en Mumbai eleva la altura máxima permitida para la construcción de rascacielos a 180 metros, reduciendo drásticamente los tiempos de aprobación. El proyecto inmobiliario de Sunteck Realty en Andheri-Kurla, valorado en 294 millones de dólares, apunta a unos ingresos de 1.43 millones de dólares, equivalentes a 168 millones de dólares por acre, alcanzables únicamente mediante diseños de alta densidad. Las torres más altas ofrecen servicios de primera calidad que justifican precios más elevados, ampliando aún más los márgenes y fomentando la adopción de sistemas avanzados de encofrado y grúas torre.

Los elevados costes de adquisición de terrenos ponen en entredicho la viabilidad.

En 2024, los promotores inmobiliarios adquirieron 2,335 acres por 468.7 millones de dólares, a un precio medio de 2 millones de dólares por acre. Los terrenos en Bombay costaron 4.6 millones de dólares por acre, 2.3 veces la media nacional. El capital total destinado a estas adquisiciones supera los 733.3 millones de dólares, lo que obliga a recurrir en mayor medida a los acuerdos de reparto de ingresos. Godrej Properties firmó 12 de estos acuerdos en 2024, con reservas potenciales por valor de 275.9 millones de dólares.^{[ 2 ]Moneycontrol, “Las transacciones de terrenos en 2024 superan los 397 mil millones de rupias”, moneycontrol.com}Las empresas conjuntas reducen el desembolso inicial de efectivo, pero introducen riesgos de reparto de beneficios y de coordinación, lo que hace que la viabilidad sea más sensible a las desaceleraciones del mercado.

Los elevados costes de financiación y el endurecimiento del crédito están retrasando los inicios de las obras.

Si bien la tasa de recompra se sitúa en el 5.25%, el crecimiento de los préstamos hipotecarios en todo el sistema se desaceleró al 12% en el primer semestre del año fiscal 2026, en medio de criterios de concesión de crédito más estrictos. Se prevé que la expansión del crédito de las instituciones financieras no bancarias (NBFC) se sitúe entre el 13% y el 15%, por debajo de los máximos del año anterior, lo que refleja el escrutinio regulatorio y el aumento de la morosidad. Las constructoras más pequeñas, que carecen de calificaciones de grado de inversión, se enfrentan a ciclos de aprobación más largos y mayores márgenes, lo que retrasa el inicio de las obras. El endeudamiento de los compradores en las ciudades de segundo nivel también se ve afectado, lo que prolonga los plazos de decisión y reduce el volumen de préstamos en el segmento de vivienda asequible.

Análisis de segmento

Por tipo: Los apartamentos dominan el mercado, mientras que las villas crecen a un ritmo superior.

Los apartamentos y condominios representaron el 71.1% de la cuota de mercado de la construcción residencial en India en 2025, lo que refleja la escasez de terrenos y la preferencia de los compradores por servicios gestionados. Se prevé que las villas y casas unifamiliares registren la tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) más rápida, del 6.97%, hasta 2031, a medida que las familias busquen espacios privados más amplios cerca de las autopistas ampliadas. Bengaluru, Pune e Hyderabad lideran la demanda de villas; el terreno de Embassy, ​​valorado en 12.2 millones de dólares en el norte de Bengaluru, añade ampliaciones a su urbanización, atrayendo a compradores que priorizan el estilo de vida. ^{[ 3 ]Embassy Group, “Anuncio de expansión de Embassy Springs”, embassyindia.com}.

La demanda de apartamentos se está fragmentando según el precio. Las torres de lujo con precios superiores a 590,000 USD crecieron un 8 % interanual en el primer semestre de 2025, mientras que la absorción por parte de la clase media se ralentizó debido a la presión sobre la asequibilidad. Los formatos híbridos de casas adosadas y dúplex difuminan las fronteras, lo que brinda a los promotores flexibilidad para rentabilizar el terreno de manera eficiente. Los complejos residenciales integrados ahora destinan hasta un 30 % de su espacio a villas, equilibrando así la aspiración y la economía de la densidad.

Por tipo de construcción: Las construcciones nuevas lideran, las renovaciones se aceleran.

En 2025, la construcción de viviendas nuevas representó el 81.2 % del mercado inmobiliario residencial de la India, lo que subraya la escasez de viviendas en las metrópolis de rápida urbanización. La renovación, aunque de menor envergadura, se expande a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 7.05 % hasta 2031, a medida que los edificios de la década de 1980 se someten a mejoras sísmicas y de eficiencia energética. En Bombay, los proyectos de reurbanización cooperativa sustituyen las viviendas antiguas por torres modernas, liberando así espacio vendible que financia la reconstrucción.

Los portales estatales de ventanilla única, implementados en 2025, redujeron los tiempos de aprobación para terrenos sin urbanizar, impulsando así la construcción de nuevos edificios. Las obras de rehabilitación se benefician de la certificación IGBC Green Residential, que puede reducir las facturas de energía entre un 20 % y un 30 % y facilitar la obtención de préstamos blandos [IGBC.IN]. Los contratistas especializados en fachadas e instalaciones electromecánicas están ampliando su capacidad para satisfacer esta demanda, creando una cadena de valor paralela a la de las grandes constructoras.

Por método de construcción: Los métodos convencionales siguen predominando, los métodos modernos ganan terreno.

En 2025, los métodos tradicionales in situ representaron el 90.5% del mercado, gracias a una amplia red de contratistas y un profundo conocimiento de la normativa. Se prevé que los sistemas prefabricados e impresos en 3D crezcan a una tasa compuesta anual del 7.21%, impulsados ​​por proyectos piloto en defensa y ayuda humanitaria. El IIT-Gandhinagar y el CPWD presentaron prototipos impresos en 3D en septiembre de 2025; sin embargo, los elevados costes de los equipos y las deficiencias normativas limitan su adopción masiva.

Las agencias de vivienda asequible utilizan unidades modulares para reducir los plazos de construcción entre 6 y 9 meses, pero los compradores privados siguen siendo cautelosos respecto al valor de reventa. Las técnicas convencionales mantienen una ventaja en cuanto a flexibilidad de diseño y absorción de mano de obra, aunque el aumento de los salarios podría inclinar la economía hacia las soluciones prefabricadas en la próxima década.

Por fuente de inversión: El capital privado domina, los proyectos públicos cobran impulso.

Los inversores privados captaron el 83.4% del gasto en 2025, respaldados por la mejora de los indicadores de apalancamiento; la relación deuda neta/capital de 0.05 de los principales promotores permite la adquisición estratégica de terrenos. El primer tramo de 21.2 millones de dólares que Blackstone destinó al 40% de Kolte-Patil ejemplifica la confianza institucional en las plataformas escalables.

Las construcciones del sector público vinculadas al programa PMAY-Urban 2.0 están creciendo a una tasa anual compuesta del 6.82 %, y los proyectos subvencionados en ciudades de segundo nivel están reduciendo la brecha de asequibilidad. La certificación IGBC es ahora un requisito previo para muchas licitaciones estatales, lo que impulsa la integración de estándares de sostenibilidad en toda la cadena de suministro.

Análisis geográfico

El valor de mercado se mantiene concentrado, con Mumbai, Delhi NCR, Bengaluru, Pune e Hyderabad superando conjuntamente el 60 % en 2025. Los corredores de mayor valor de Mumbai, como el sur de Mumbai y Bandra-Kurla, mantienen liquidez a pesar de los precios del suelo de 4.6 millones de dólares por acre, lo que impulsa a los promotores a construir torres verticales de uso mixto que amortizan los elevados costes iniciales. La flexibilización de la normativa, que elevó los umbrales automáticos para edificios de gran altura, está impulsando proyectos más altos, como lo demuestra el proyecto de Sunteck de 1.43 millones de dólares cerca del aeropuerto.

Hyderabad presenta la expansión más rápida, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 7.41 % hasta 2031, impulsada por la creación de empleo en el sector tecnológico y un coeficiente de edificabilidad favorable. La inversión acumulada de Godrej, de 796 millones de dólares, en tres parcelas, evidencia el interés nacional. El aumento interanual del 17 % en los precios de la región de Delhi NCR coincide con las entregas del metro y las autopistas, que convierten las zonas periféricas en trayectos de 60 minutos.

La dinámica de las ciudades de primer nivel se refleja en Bengaluru y Pune, donde el reciente aumento de la superficie edificable impulsa la reurbanización vertical a lo largo de las vías principales, favoreciendo formatos de alta densidad atractivos para los fondos institucionales. Chennai, Calcuta y una amplia zona del resto de la India muestran un crecimiento más constante, impulsado por los subsidios del programa PMAY-Urban 2.0 y la oferta de terrenos urbanizados. La madurez de la infraestructura ahora determina la absorción a nivel urbano más que las fluctuaciones macroeconómicas, lo que consolida el mercado de la construcción residencial en la India en fundamentos específicos de cada ubicación.