Análisis del tamaño y la cuota de mercado del sector de viviendas compartidas en los Países Bajos: tendencias de crecimiento y previsiones (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado de viviendas compartidas en los Países Bajos

La grave escasez de viviendas urbanas impulsa la demanda de viviendas compartidas.

El mercado de viviendas compartidas en los Países Bajos está marcado por una escasez de viviendas que ha persistido y se ha agudizado en los centros urbanos. El déficit alcanzó las 396,000 viviendas en 2025, lo que equivale al 4.8% del parque nacional de viviendas, mientras que las nuevas construcciones se mantuvieron muy por debajo del objetivo nacional establecido.^{[ 1 ]CBS (Oficina de Estadísticas de los Países Bajos), “El crecimiento del parque de viviendas se ralentiza por tercer año consecutivo”, CBS, cbs.nl}El informe del Parlamento sobre vivienda también reveló que se necesitan 702,100 viviendas entre 2025 y 2030 para satisfacer el crecimiento de la población, reducir el déficit de viviendas y reemplazar el parque inmobiliario obsoleto. Esta escasez de oferta ejerce presión sobre los canales de alquiler tradicionales y fomenta una demanda constante de viviendas compartidas amuebladas y gestionadas profesionalmente. El mercado de viviendas compartidas en los Países Bajos se beneficia de esta situación, ya que ofrece a los inquilinos rapidez, flexibilidad y un proceso de incorporación más sencillo que el que suele proporcionar el alquiler convencional. Esto hace que el apoyo a la ocupación dependa menos de la confianza del consumidor a corto plazo y más del desequilibrio subyacente en el mercado de la vivienda.

Los elevados alquileres urbanos aumentan la demanda de viviendas compartidas asequibles.

Los elevados alquileres en las ciudades holandesas siguen impulsando a un mayor número de inquilinos hacia formatos de vivienda compartida y con servicios integrados. Este cambio no se limita a un alquiler inicial más bajo, ya que muchos productos de co-living también combinan servicios públicos, mobiliario, acceso a internet y servicios de zonas comunes en un único pago mensual. Esta estructura integrada facilita la planificación de costes para estudiantes, jóvenes profesionales y personas que llegan del extranjero y que quizás no deseen asumir los costes de instalación de una vivienda estándar sin amueblar. Además, ayuda a los gestores a posicionar la vivienda compartida como una opción práctica y rentable, en lugar de un producto de nicho. A medida que la regulación se endurece en el segmento de alquileres medios, algunos propietarios privados pueden reducir su actividad o reinvertir selectivamente, lo que puede aumentar el atractivo de los formatos gestionados con estándares de servicio más claros. Por lo tanto, el mercado de co-living en los Países Bajos se beneficia de una base de demanda más amplia que ahora incluye inquilinos motivados tanto por la previsibilidad como por el precio.

La fuerte afluencia de estudiantes y profesionales internacionales aumenta la ocupación.

El mercado de alojamiento compartido en los Países Bajos sigue atrayendo el apoyo de estudiantes y profesionales que necesitan vivienda poco después de su llegada. Los estudiantes internacionales constituyen una parte fundamental de la demanda, ya que suelen requerir un proceso de alquiler en inglés, tiempos de búsqueda más cortos y un acceso más estructurado a viviendas amuebladas. El programa de alojamiento reservado de la Universidad de Utrecht demuestra que las universidades ya colaboran con socios como SSH, Xior y Plaza para canalizar la demanda hacia proveedores gestionados. Las grandes empresas y los clústeres tecnológicos también mantienen la demanda de personal de proyectos, empleados reubicados y profesionales en asignaciones de media duración. Este grupo valora la flexibilidad, las viviendas listas para usar y un proceso de mudanza más sencillo que la seguridad de un contrato de alquiler a largo plazo en la primera etapa de la reubicación. Esta combinación favorece la ocupación durante todo el año y ayuda al mercado de alojamiento compartido de los Países Bajos a mantener una demanda estable más allá del periodo académico.

La preferencia por un estilo de vida flexible y con poco compromiso impulsa la adopción en el mercado.

El mercado de viviendas compartidas en los Países Bajos está ganando terreno, ya que muchos inquilinos prefieren ahora alojamientos que no requieran contratos de arrendamiento a largo plazo, una gran inversión en la instalación ni trámites de mudanza complejos. Esto cobra mayor importancia en un mercado donde el déficit de vivienda se mantuvo en 396,000 viviendas en 2025, puesto que los inquilinos suelen necesitar una opción viable rápidamente, en lugar de esperar a que haya un alquiler convencional disponible. Los operadores de viviendas compartidas satisfacen esta necesidad mediante unidades amuebladas, servicios integrados y un proceso de incorporación más sencillo, lo que facilita el acceso a este formato para quienes se mudan a una ciudad o país por primera vez. El atractivo es especialmente evidente entre los estudiantes internacionales, donde los sistemas formales de alojamiento, como el programa de vivienda reservada de la Universidad de Utrecht, ya dirigen la demanda hacia socios de vivienda organizados en lugar del mercado de alquiler abierto. También es relevante para los jóvenes profesionales que acceden a proyectos residenciales mixtos, como el Merwede Block 1 de Greystar en Utrecht, que combina viviendas para estudiantes, de gama media, del sector privado y de corta estancia en un mismo proyecto. Como resultado, la flexibilidad se está convirtiendo en una razón fundamental por la que la gente elige el alojamiento compartido, ya que se adapta mejor a los estilos de vida móviles que el proceso de alquiler estándar holandés.

La presión regulatoria sobre las políticas de alquiler y las normas de arrendamiento limita el crecimiento del mercado.

La Ley de Alquileres Asequibles modificó las condiciones operativas del mercado de viviendas compartidas en los Países Bajos al ampliar la regulación de alquileres en el sector residencial. La ley entró en vigor el 1 de julio de 2024, y las propiedades con una puntuación de hasta 186 puntos WWS están sujetas a un límite máximo de alquiler de 1,157 euros (1,238 dólares) al mes en los nuevos contratos. A partir de enero de 2025, los municipios recibieron facultades de control, incluyendo multas de hasta 100,000 euros (107,000 dólares) por incumplimiento. El alojamiento compartido también se ve afectado, ya que el marco de valoración se aplica a espacios residenciales no independientes, lo que influye directamente en las decisiones de precios por habitación. Esto reduce el número de activos que pueden convertirse u operarse de forma rentable con modelos de capital más ligeros. En consecuencia, los operadores más grandes, con mayores presupuestos para acondicionamiento, mejores sistemas de cumplimiento y la capacidad de mejorar los activos por encima de los umbrales regulados, tienen una clara ventaja.

Los elevados costes de desarrollo limitan las nuevas inversiones en viviendas compartidas.

Los elevados costes de desarrollo siguen ralentizando la oferta de nuevas viviendas en el mercado de la vivienda compartida en los Países Bajos. El estudio de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) de 2025 sobre los Países Bajos destacó los obstáculos regulatorios, las limitaciones medioambientales y las restricciones relacionadas con el nitrógeno como razones clave por las que la oferta de viviendas sigue estando por debajo de la demanda. Estas presiones son más importantes en la vivienda compartida, ya que muchos proyectos requieren estándares interiores más altos, un mayor rendimiento energético y más espacios comunes que un esquema de alquiler básico. Esto eleva el capital necesario para que los operadores puedan alcanzar niveles de precios que permitan obtener rentabilidades bajo el nuevo régimen de alquiler. Los promotores más pequeños y los operadores locales se enfrentan a la mayor presión, ya que carecen del mismo nivel de financiación que las plataformas institucionales. Esto ralentiza la entrada de nuevos actores y tiende a concentrar la expansión en torno a empresas con capital a largo plazo y socios de entrega consolidados.

Análisis de segmento

Por configuración de la propiedad: Las unidades privadas generan ingresos mientras que las habitaciones compartidas se expanden.

Los estudios/apartamentos completos representaron el 41% de los ingresos de 2025, convirtiéndose en la configuración de propiedad más grande del mercado de viviendas compartidas en los Países Bajos. Este segmento se beneficia de la demanda de profesionales que buscan privacidad en sus espacios para dormir y vivir, sin dejar de valorar las comodidades compartidas, los eventos y la experiencia de un edificio gestionado. Los formatos independientes también ofrecen a los operadores más margen para diferenciarse a través del diseño, la calidad de la distribución y los servicios para residentes. En un entorno regulatorio más estricto, las unidades mejor equipadas también pueden ayudar a los propietarios a posicionar sus activos de manera más efectiva dentro del marco de valoración que ahora determina los niveles de alquiler en el mercado de alquiler en general.^{[ 2 ]Volkshuisvesting Nederland, “¿Qué significa para mí la Ley de alquiler asequible?” Volkshuisvesting Nederland, volkshuisvestingnederland.nl}.

Las habitaciones privadas siguen siendo importantes porque combinan un menor coste con un mínimo de espacio personal, lo que las mantiene relevantes para estudiantes y profesionales en sus inicios laborales. Además, ofrecen al mercado de viviendas compartidas de los Países Bajos un formato que puede funcionar en propiedades orientadas a estudiantes, edificios de uso mixto y reconversiones en el centro de las ciudades. La ocupación del 98 % de Xior a finales de 2025 respalda la idea general de que las viviendas compartidas bien gestionadas siguen atrayendo una demanda estable cuando la ubicación y la calidad del servicio están alineadas. Se prevé que las habitaciones compartidas crezcan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 15.50 % hasta 2031, lo que refleja que una parte de los inquilinos prefiere un menor coste de entrada a la privacidad. Este crecimiento se debe más a la presión de la asequibilidad que a la preferencia por el producto. Los operadores que combinan estudios, habitaciones privadas y compartidas en un mismo edificio pueden atender a varios presupuestos a la vez y reducir el riesgo de desocupación. Este enfoque de configuración mixta seguirá siendo importante a medida que el mercado de viviendas compartidas de los Países Bajos se expanda, abarcando tanto la demanda de alta gama como la de bajo coste.

Por modelo de negocio: El arrendamiento maestro/arrendamiento arbitral lidera mientras que los acuerdos de gestión ganan terreno.

El modelo de arrendamiento maestro ligero en activos / arbitraje de arrendamiento captó el 51 % de los ingresos en 2025, lo que demuestra que la rapidez y la eficiencia del capital siguen siendo importantes en el mercado de viviendas compartidas de los Países Bajos. Bajo este modelo, los operadores arriendan edificios completos o grandes bloques a los propietarios y luego gestionan directamente el producto, la experiencia de los residentes y la monetización de las unidades. Los propietarios se benefician de una única contraparte operativa y flujos de ingresos más predecibles, mientras que los operadores se benefician de una implementación más rápida que con un enfoque basado en el desarrollo. Este modelo se ha mantenido vigente porque la demanda de vivienda es inmediata, mientras que el desarrollo de nuevos proyectos sigue siendo más lento debido a las restricciones de planificación y medioambientales.

El modelo de gestión de activos ligeros es el de mayor crecimiento, con una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 16.40 % hasta 2031 en el mercado de viviendas compartidas de los Países Bajos. Esta estructura reduce la responsabilidad del operador en materia de arrendamiento y resulta más atractiva cuando la regulación limita los márgenes de los activos con menor puntuación. El lanzamiento de Leaze por parte de Habyt en mayo de 2026 es una clara señal de que los operadores están creando plataformas específicas para este segmento del mercado de viviendas compartidas de los Países Bajos, centrado en la gestión. El modelo también resulta adecuado para los propietarios que ahora comprenden mejor la categoría y desean experiencia operativa sin transferir toda la responsabilidad económica a un contrato de arrendamiento principal. El modelo de propiedad, desarrollo y operación sigue siendo importante para los inversores institucionales, ya que ofrece el mayor control sobre el diseño, la combinación de residentes y la calidad del activo a largo plazo. Sin embargo, es la opción que requiere mayor inversión de capital y, por lo tanto, sigue concentrada en grupos con mayor financiación, como Greystar y otros especialistas residenciales de gran envergadura. Con el tiempo, es probable que el mercado de viviendas compartidas de los Países Bajos sea compatible con los tres modelos, pero el mayor crecimiento se está orientando hacia estructuras con menor balance, combinadas con sistemas operativos más sólidos.

Por rango de precios: la gama media impulsa los ingresos, mientras que el segmento premium/de lujo supera el crecimiento.

El segmento de viviendas de gama media representó el 45 % de los ingresos en 2025, lo que le otorgó la mayor cuota de mercado en el sector de la vivienda compartida en los Países Bajos. Este segmento está dirigido a profesionales, estudiantes de posgrado y nuevos inquilinos urbanos que buscan un entorno gestionado pero con costes mensuales razonables. Las viviendas de gama media suelen valorarse menos por su lujo ostentoso y más por la eficiencia de su distribución, la fiabilidad de sus servicios y el valor que aportan a la comunidad. En el contexto normativo actual, esto significa que los operadores necesitan una gestión sólida en el diseño, la administración de la ocupación y la operación de los edificios para proteger la rentabilidad.

Se prevé que el segmento Premium/Lujo crezca a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 15.9 % hasta 2031, convirtiéndose en el segmento de precios de mayor crecimiento en el mercado de viviendas compartidas de los Países Bajos. Esto se ve impulsado por los esfuerzos de los operadores por crear unidades de mayor calidad, mejores paquetes de servicios y un rendimiento energético optimizado, lo que permite fijar precios superiores al límite regulado. La Ley de Alquileres Asequibles refuerza indirectamente esta estrategia al proporcionar una mayor rentabilidad a los activos que cumplen con los estándares de calidad más exigentes. La demanda de viviendas Premium también se ve favorecida por profesionales internacionales que buscan un diseño de calidad, unidades amuebladas y un proceso de reubicación más sencillo. En el extremo inferior, el segmento Económico sigue siendo relevante, pero la oferta de nuevas viviendas exclusivas es más limitada, ya que los promotores priorizan proyectos con una mayor rentabilidad operativa. Esto deja al segmento de gama media como el de mayor volumen y al segmento Premium/Lujo como el de mayor impulso de crecimiento. En conjunto, estos dos segmentos conforman la mayor parte de los ingresos actuales y la mayor parte de la futura innovación de productos en el mercado de viviendas compartidas de los Países Bajos.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por usuario final: Los profesionales en activo son el pilar de los ingresos a medida que crece la demanda estudiantil.

Los profesionales en activo representaron el 55 % de los ingresos de 2025, convirtiéndose en el mayor grupo de usuarios finales del mercado de viviendas compartidas en los Países Bajos. Este segmento se beneficia de una ocupación constante durante todo el año y una menor dependencia de la estacionalidad académica. Los profesionales que se trasladan por motivos laborales suelen valorar la rapidez de entrada, las viviendas amuebladas y los periodos de compromiso más cortos durante la primera fase de la reubicación. Esto hace que las viviendas compartidas gestionadas sean especialmente relevantes en los grandes centros de empleo y corredores tecnológicos, donde la movilidad del talento es elevada.

Se prevé que el segmento estudiantil crezca al ritmo más rápido, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 15.98 % hasta 2031 en el mercado de viviendas compartidas de los Países Bajos. Los canales de demanda vinculados a las universidades respaldan esta perspectiva, y el programa de alojamiento reservado de la Universidad de Utrecht es un claro ejemplo de acceso estructurado a través de socios como SSH, Xior y Plaza. El edificio Merwede Block 1 de Greystar en Utrecht incluye 300 apartamentos para estudiantes dentro de un proyecto más amplio de 779 viviendas, lo que demuestra cómo la demanda estudiantil se está integrando en plataformas residenciales más grandes en lugar de tratarse como un nicho aparte. Los estudiantes siguen siendo muy relevantes porque a menudo necesitan un acceso más rápido, contratos más sencillos y canales de vivienda más estructurados que los que ofrece el mercado de alquiler abierto. Al mismo tiempo, la línea divisoria entre el alojamiento para estudiantes y las viviendas compartidas para jóvenes profesionales se está volviendo menos rígida en los desarrollos de uso mixto. Esto mantiene la segmentación del usuario final importante para el diseño y la fijación de precios, pero menos restrictiva para la estrategia de activos. Por lo tanto, el mercado de viviendas compartidas de los Países Bajos obtiene demanda tanto de una población trabajadora estable como de un flujo creciente de estudiantes.

Análisis geográfico

Ámsterdam representó el 34 % de los ingresos de 2025, manteniéndose a la cabeza del mercado de viviendas compartidas en los Países Bajos. La ciudad sigue siendo el destino más consolidado para la demanda internacional, con una posición de prestigio y una gran visibilidad para los operadores. Además, continúa siendo uno de los lugares más importantes para la inversión de capital, ya que los grandes inversores y promotores pueden justificar su expansión con mayor facilidad que en ciudades más pequeñas. Incluso con una regulación más estricta, Ámsterdam sigue marcando la pauta en el mercado de viviendas compartidas de los Países Bajos gracias a la combinación de una fuerte afluencia de inquilinos con una amplia gama de perfiles de residentes potenciales.

Rotterdam y Utrecht conforman el próximo gran polo de crecimiento para el mercado de viviendas compartidas en los Países Bajos. Rotterdam ofrece una amplia base urbana y facilita la expansión de los operadores más allá de la capital, mientras que Utrecht muestra una gran demanda tanto de estudiantes como de jóvenes profesionales. Greystar inició la construcción del proyecto Merwede Block 1, de 779 viviendas, en Utrecht en diciembre de 2025, financiado dentro del marco de la iniciativa ABP.^{[ 3 ]Greystar, “ABP y Greystar invierten 500 millones en el mercado inmobiliario holandés”, Greystar, greystar.com}El proyecto incluye unidades para estudiantes, viviendas de gama media, viviendas privadas y estancias cortas, lo que refleja el perfil de demanda mixto que define cada vez más el mercado de viviendas compartidas en los Países Bajos. Ballast Nedam Development y McAleer & Rushe Property (MRP) también completaron la venta de 1,000 viviendas de alquiler en el distrito Cartesius de Utrecht a CBRE Investment Management, lo que refuerza el atractivo de la ciudad como destino de inversión a largo plazo.

Se prevé que Eindhoven crezca a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 17.00 % hasta 2031, convirtiéndose en el segmento urbano de mayor crecimiento en el mercado de viviendas compartidas de los Países Bajos. Su fortaleza reside en el corredor de innovación Brainport y la afluencia de trabajadores con movilidad internacional vinculados a la tecnología avanzada y la manufactura. La plataforma SSLV, lanzada por ABP y Rockfield, también está dirigida a ciudades universitarias y a la demanda de viviendas para quienes compran su primera vivienda, lo que respalda una red urbana más amplia que la de Ámsterdam. Esto significa que el mercado de viviendas compartidas de los Países Bajos se está expandiendo gradualmente hacia una plataforma multicéntrica, con Ámsterdam como principal fuente de ingresos, Utrecht y Rotterdam como centros de desarrollo y Eindhoven como el nodo de demanda de mayor crecimiento.