Análisis del tamaño y la participación del mercado de oficinas flexibles en Norteamérica: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado de oficinas flexibles en América del Norte

El auge de los modelos de trabajo híbrido y remoto impulsa la demanda corporativa de formatos de arrendamiento flexibles

El cambio hacia modelos de trabajo híbridos está reconfigurando las estrategias de ocupación corporativa. Si bien las políticas híbridas ahora guían el 92% de las decisiones de ocupación corporativa, apenas el 17% de las empresas imponen mandatos de asistencia estrictos. Esta laxitud ha dejado muchas sedes corporativas subutilizadas. En respuesta, las empresas están reasignando entre el 10% y el 50% de sus carteras a espacios flexibles, una tendencia que la gerencia anticipa que aumentará en los próximos dos años. Las tasas de utilización actuales se sitúan entre el 60% y el 85% de los puntos de referencia de 2019, lo que hace que los arrendamientos a largo plazo sean menos eficientes. Destacando este cambio, grandes empresas como Amazon firmaron recientemente un acuerdo por 141,000 pies cuadrados en una instalación de WeWork, para satisfacer sus necesidades dinámicas de asientos. Este movimiento estratégico enfatiza la creciente creencia de que los espacios ágiles juegan un papel fundamental en la retención de talento y la gestión de costos en medio de fluctuaciones impredecibles de la demanda ^{[1] Jose Maria Barrero, “Working From Home Around the Globe: 2025 Update,” National Bureau of Economic Research, nber.org}.

Crecimiento de las empresas emergentes y las pymes: creciente preferencia por configuraciones de oficina escalables y listas para usar

La creciente preferencia por oficinas flexibles entre startups y pymes está transformando el panorama inmobiliario comercial. La financiación de riesgo, especialmente en IA, está atrayendo a las empresas en fase inicial a oficinas físicas. Muchas de estas empresas están impulsando una semana laboral de cuatro días para impulsar la colaboración. Los espacios de oficina flexibles ahora ofrecen suites amuebladas, internet de alta velocidad y servicio de recepción. Esto se consigue sin el coste de acondicionamiento habitual de 135 USD por pie cuadrado, común en América. Al evitar este gasto, las startups demuestran disciplina de capital, una cualidad muy valorada por los inversores. A medida que los equipos crecen, los modelos de membresía flexibles permiten a los fundadores ajustar el número de escritorios mensualmente, alineando los costes inmobiliarios con la plantilla. Estas dinámicas, en conjunto, sustentan el crecimiento proyectado del 16.55 % de CAGR en la demanda de startups hasta 2030. Esta tendencia destaca la creciente importancia de las soluciones de oficina adaptables y rentables para impulsar el crecimiento empresarial.

Expansión estratégica de los principales operadores de coworking mediante empresas conjuntas y modelos de activos ligeros

La industria del coworking está experimentando un cambio estratégico a medida que los operadores adoptan modelos innovadores para impulsar el crecimiento y mitigar los riesgos. Operadores como IWG están optando por acuerdos de gestión en lugar de arrendamientos a largo plazo. Esta estrategia no solo allana el camino para aproximadamente 1,000 nuevos sitios globales, sino que también protege el balance general de los riesgos asociados con las rentas fijas. En un movimiento significativo, la salida de WeWork del Capítulo 11 en 2024 eliminó 4 millones de dólares en deuda y recortó 12 millones de dólares de futuras obligaciones de alquiler, lo que subraya la potencia de la reestructuración con activos reducidos. Los gigantes inmobiliarios comerciales también están dejando su huella: la adquisición de Industrious por parte de CBRE por 800 millones de dólares fusiona a la perfección las operaciones flexibles con sus servicios tradicionales de intermediación. Estas asociaciones no solo ofrecen a los propietarios una solución integral de gestión del espacio de trabajo, sino que también otorgan a los operadores un acceso rápido a torres premium que antes se consideraban demasiado arriesgadas para alquilar. 

El auge de los equipos distribuidos fomenta la demanda de ubicaciones flexibles en satélites y suburbanos

La transición hacia espacios de coworking suburbanos está transformando el mercado estadounidense de espacios de trabajo flexibles. A medida que las empresas facilitan los desplazamientos de su personal híbrido, el 45 % de los espacios de coworking en EE. UU. se han trasladado a zonas suburbanas. La colaboración de WeWork con Vast Coworking ha abierto las puertas a más de 75 ubicaciones suburbanas, ofreciendo a las empresas centros de trabajo convenientes. Estos sitios son cada vez más populares entre las empresas para equipos de proyecto que se reúnen presencialmente varias veces por semana, manteniéndose cerca de sus clientes. Además, a medida que las empresas captan talento más allá de las zonas céntricas tradicionales, la demanda de espacios suburbanos aumenta. Esta estrategia no solo diversifica el riesgo geográfico, sino que también reduce los costes de ocupación en comparación con los distritos comerciales centrales. La creciente preferencia por los espacios de coworking suburbanos pone de manifiesto una evolución significativa en la dinámica laboral.

Los elevados costes de arrendamiento y operación en las áreas metropolitanas de primer nivel afectan a los márgenes de los proveedores

El mercado de coworking en 2024 está navegando un panorama desafiante marcado por el aumento de los costos y las dinámicas cambiantes. En 2024, los alquileres de Clase A aumentaron un 3.1%. Sin embargo, con los presupuestos de mejora de los inquilinos cada vez más ajustados, los operadores se encontraron absorbiendo mayores costos de acondicionamiento mientras mantenían estables los precios de membresía. Manhattan vio 192 arrendamientos que superaron los USD 100 por pie cuadrado, dejando fuera a numerosas marcas de coworking de edificios emblemáticos. Desde 2022, la inflación ha impulsado los costos de los materiales de construcción un 11%, inflando los gastos de construcción por escritorio y reduciendo los márgenes de ganancia. En respuesta, los proveedores están adoptando precios dinámicos, introduciendo niveles de servicio premium y saliendo estratégicamente de ubicaciones de bajo rendimiento para salvaguardar sus rendimientos ^{[2] David Augenbaum, “Commercial Rent Indices for Class A Buildings, 2024,” US Bureau of Labor Statistics, bls.gov}.

La saturación del mercado en las principales ciudades crea presión competitiva y dilución de precios

En los principales centros urbanos, los espacios de oficina flexibles superan en número a los inquilinos, lo que genera una intensa competencia de precios entre los proveedores. San Francisco reporta una tasa de vacancia de aproximadamente el 34.9%, y condiciones similares en Manhattan hacen que los operadores compitan por una cartera limitada de clientes. Si bien WeWork e IWG dominan, controlando casi el 50% del mercado estadounidense, el auge de marcas más pequeñas y arrendadores tradicionales —que impulsaron la oferta general en un 5% el último trimestre con sus suites de corta estancia— ha debilitado el poder de fijación de precios. El ritmo de reutilización de torres vacías es lento, y el 46% de los profesionales inmobiliarios señala las dificultades de zonificación y permisos como los principales obstáculos, lo que deja un exceso de espacio en el mercado. En un intento por proteger los márgenes, los operadores están adoptando precios dinámicos, introduciendo servicios de conserjería y aventurándose en las zonas residenciales. Cabe destacar que el 45% de los espacios de coworking en EE. UU. se han trasladado a estas zonas, buscando demanda fuera de los bulliciosos centros urbanos.

Análisis de segmento

Por tipo: El coworking mantiene su liderazgo mientras los modelos híbridos se aceleran

El coworking representó el 52.55% de los ingresos de 2025, consolidando el mercado norteamericano de oficinas flexibles con diseños diáfanos y familiares que atraen a freelancers, pymes y equipos de proyecto. Su ventaja de escala permite a los operadores negociar acuerdos de gestión favorables y comprar servicios al por mayor, manteniendo los precios de los escritorios competitivos. Sin embargo, los clientes ahora esperan más privacidad y tecnología avanzada, lo que impulsa a las marcas de coworking a modernizar cápsulas y salas con video. Estas mejoras mantienen la fidelidad del segmento más grande, incluso a medida que las necesidades evolucionan.

Las soluciones de oficina híbrida y virtual registran una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 15.20 % y están redefiniendo las expectativas mediante pases bajo demanda, direcciones postales y créditos para videoconferencias, todo ello agrupado en una sola factura. A medida que los clientes empresariales prueban turnos de oficina de cuatro días, reservan bloques de espacio más pequeños en varias ubicaciones en lugar de grandes suites dedicadas. Este cambio facilita la estabilización de la ocupación para los operadores y genera un mayor rendimiento por metro cuadrado, lo que contribuye a que el tamaño del mercado de oficinas flexibles de Norteamérica para ofertas híbridas aumente de forma constante hasta 2031. Plataformas como la fusión de Deskpass con Industrious ilustran cómo las redes de reserva integradas amplían su alcance sin añadir inventario alquilado.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por sector: la tecnología domina mientras los servicios financieros ganan impulso

Las tecnologías de la información captaron el 34.63 % de la demanda de 2025 gracias a los desarrolladores de la nube y los laboratorios de IA que buscan centros de colaboración cerca de las áreas de talento. Muchas empresas combinan centros principales en San Francisco, Seattle o Austin con oficinas satélite en ciudades secundarias para ampliar la cartera de candidatos. También adoptan diseños basados ​​en sensores que facilitan el análisis de uso, lo que refuerza el patrón de adopción temprana del sector.

La banca, los servicios financieros y los seguros registran la tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) más rápida, del 15.48 %, a medida que las mesas de operaciones remotas y los equipos de asesoría se liberan de las torres del centro. Solo en Manhattan, el sector financiero firmó la mayoría de los contratos de arrendamiento, superando los 100 USD por pie cuadrado; sin embargo, incluso estas empresas asignan funciones selectivas a suites gestionadas que garantizan la privacidad de los datos. A medida que evolucionan los marcos de cumplimiento normativo, los operadores introducen niveles de red seguros y salas insonorizadas, lo que aumenta la credibilidad con los clientes regulados y eleva la cuota de mercado de oficinas flexibles en Norteamérica para este segmento para finales de la década.

Por uso final: las empresas lideran, pero el crecimiento de las startups las supera

Las empresas generaron el 47.90 % de la ocupación en 2025, aprovechando suites de gran formato para sprints de proyectos, equipos de integración de fusiones y adquisiciones y grupos de ventas regionales. Valoran los contratos flexibles que permiten a los gerentes aumentar o reducir la capacidad cada trimestre según la plantilla, estabilizando la utilización para los operadores y manteniendo una base de ingresos resiliente.

Las startups y los negocios emergentes muestran una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 16.02 % a medida que la inversión de riesgo repunta. Valoran la posibilidad de reubicarse dentro de una misma red a medida que los equipos escalan, evitando así las pérdidas de depósitos asociadas a los contratos de arrendamiento tradicionales. Los operadores adaptan programas de emprendimiento, sesiones de presentación para inversores y descuentos en consultorios jurídicos para consolidar la fidelidad. Los freelancers y consultores mantienen reservas de escritorios estables que cubren las vacantes diarias, garantizando así una ocupación diversificada incluso durante los ciclos de renovación de las empresas. Esta distribución mejora la previsibilidad de los ingresos en el sector de oficinas flexibles de Norteamérica.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Análisis geográfico

Estados Unidos dominó el mercado norteamericano de oficinas flexibles con una participación del 79.65 % en 2025, impulsado por la densidad de oficinas centrales y una base tecnológica consolidada que valora los espacios ágiles. Nueva York, San Francisco, Los Ángeles y Chicago registraron alquileres históricos superiores a los 100 USD por pie cuadrado para suites premium, lo que revela una demanda sostenida por parte de inquilinos de los sectores financiero, de medios de comunicación y de ciencias de la vida. Las agencias federales también impulsan la adopción, ya que la Administración de Servicios Generales (GSA) permite el uso del coworking para cumplir con los objetivos de espacio por empleado, que son más ajustados.

Canadá aporta una porción estable de los ingresos regionales, con Toronto, Vancouver y Montreal como base. Estas ciudades atraen a inquilinos multinacionales con habilidades bilingües y sólidos programas de innovación. Los operadores priorizan las credenciales de bienestar y sostenibilidad, alineándose con las políticas nacionales de carbono. El sector del coworking en Montreal se recuperó tras cierres previos, priorizando eventos comunitarios y colaboraciones con propietarios que intercambiaron participaciones en los ingresos por una renta base más baja, manteniendo así la oferta a pesar de las dificultades para la disponibilidad.

México presenta la tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) más alta, con un 16.47%, impulsada por la estrategia de nearshoring de fabricantes y empresas de logística estadounidenses que buscan proximidad a los mercados de consumo sin las estructuras de costos estadounidenses. Los parques industriales reportan una ocupación del 98%, lo que genera una demanda excesiva de oficinas cercanas que albergan al personal de compras, control de calidad e ingeniería. Los menores costos salariales y de construcción permiten a los operadores establecer precios competitivos para las membresías, a la vez que ofrecen acabados de primera calidad, lo que posiciona a los centros mexicanos como puentes estratégicos para las empresas que buscan equilibrar costos y capacidad de respuesta en todo el horizonte de pronóstico del mercado de oficinas flexibles de Norteamérica.

Panorama regulatorio

En Estados Unidos, las políticas sobre la utilización de espacios de trabajo federales se han vuelto más estrictas, lo que influye en la demanda de espacios compartidos, a corto plazo y bajo demanda. La Ley de Utilización Eficiente del Espacio y Mejora de las Tecnologías (USE IT, por sus siglas en inglés) (PL 118-272), firmada en enero de 2025, estableció un objetivo de ocupación del 60 % para los edificios de oficinas federales. El memorando M-25-25 de la OMB (publicado en febrero de 2025) también exige a las agencias que implementen estándares de diseño de espacios con un límite de 150 pies cuadrados por persona y que informen los datos de utilización a la GSA y la OMB. En conjunto, estas medidas respaldan la consolidación de la cartera y el seguimiento de la utilización, lo que tiende a aumentar el interés en formatos flexibles que se pueden ampliar sin compromisos fijos a largo plazo.

En Canadá, los cambios en la planificación y las políticas de construcción pueden afectar los costos de ejecución y cumplimiento de proyectos para la remodelación y conversión de oficinas. Ontario promulgó la Ley de Construcción de Viviendas y Mejora de la Infraestructura de Transporte de 2026 (Proyecto de Ley 98) en junio de 2026, que modifica la Ley de Planificación para limitar la autoridad municipal para imponer estándares de desarrollo mejorados obligatorios en los planos de obra. Canadá también actualizó el Reglamento de Bienes Inmuebles (GST/HST) mediante una publicación en la Gaceta de Canadá en junio de 2026. Paralelamente, una acción ejecutiva de Estados Unidos en marzo de 2026 ordenó una revisión de las barreras regulatorias federales al desarrollo, incluyendo permisos y aplicaciones retroactivas del código de construcción. Estas acciones evidencian un entorno regulatorio activo en torno a permisos, estándares y normas de bienes inmuebles que puede influir en los plazos de ampliación y renovación de espacios de oficina flexibles en toda Norteamérica.

Análisis de la cadena de valor

La cadena de valor comienza con los propietarios de activos (REITs, promotores y arrendadores institucionales) que ofrecen inventario de oficinas infrautilizado o reacondicionado, y continúa con los operadores de espacios de trabajo flexibles que diseñan el producto, gestionan la experiencia de los miembros y llevan a cabo las operaciones diarias. Una proporción cada vez mayor de la oferta se entrega a través de acuerdos de gestión, estructuras de reparto de ingresos y acuerdos de franquicia, en lugar de los tradicionales contratos de arrendamiento maestros a largo plazo. Este enfoque traslada la intensidad de capital y el riesgo de arrendamiento a los arrendadores, mientras que los operadores se centran en el rendimiento operativo. La adquisición de Industrious por parte de CBRE en enero de 2025 pone de manifiesto cómo las capacidades de intermediación, la gestión de edificios y la administración de espacios flexibles pueden integrarse en una única plataforma.

Entre los facilitadores iniciales se incluyen arquitectos, estrategas de espacios de trabajo, contratistas generales, proveedores de mobiliario modular y proveedores de tecnología de oficina (control de acceso, reservas, conectividad, sistemas audiovisuales y análisis). En la fase posterior, las empresas, las pymes y los profesionales independientes adquieren espacios flexibles mediante ventas directas a operadores y, cada vez más, a través de productos de acceso en red que amplían la cobertura sin necesidad de añadir inventario alquilado. Por ejemplo, el acuerdo de red de socios de WeWork con Vast Coworking, anunciado en octubre de 2024, facilita el acceso distribuido. Los requisitos de informes de utilización en el sector inmobiliario federal y la creciente complejidad de las reformas también aumentan la importancia de los manuales operativos estandarizados, la captura de datos y los paquetes de modernización repetibles en carteras multiurbanas.