Análisis del tamaño y la participación del mercado inmobiliario de oficinas: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario de oficinas global

La búsqueda de calidad y las rentabilidades obligatorias impulsan la demanda de activos ESG prime

Las políticas obligatorias de presencia en las instalaciones de los principales bancos y empresas de servicios profesionales han atraído a los inquilinos hacia edificios que hacen que el desplazamiento al trabajo sea rentable. La mayor demanda se concentra en torres con distintivos LEED v5, BREEAM v7 o WELL Health-Safety, que ahora suponen primas de alquiler de entre el 8 % y el 12 % en comparación con sus homólogos sin certificación en Nueva York, Londres y Singapur.^{[ 1 ]Consejo de Construcción Ecológica de EE. UU., “LEED v5: Lo que necesita saber”, usgbc.org}Los propietarios, que se apresuran a aprovechar esta prima, invierten entre 15 y 25 USD por pie cuadrado en sistemas de climatización avanzados, iluminación circadiana y acceso sin contacto para reducir el ausentismo y reforzar el valor de marca. Esta tendencia se alinea con las normas corporativas de informes de Alcance 3, que convierten los espacios verdes en una herramienta de cumplimiento en lugar de un beneficio. Como resultado, la tasa de desocupación de primera calidad en los submercados principales se sitúa por debajo del 10 %, mientras que los activos secundarios y terciarios registran desocupaciones superiores al 20 %, lo que confirma una división secular en la búsqueda de propiedades de calidad.

La construcción nueva, en mínimos históricos, reduce las vacantes en las zonas más demandadas

Las entregas de oficinas en Estados Unidos cayeron a 38 millones de pies cuadrados en 2024, el total más bajo desde 2009, debido a que los altos costos de financiamiento y el arrendamiento incierto detuvieron las obras.^{[ 2 ]Oficina de Estadísticas Laborales, “Índice de precios al productor de la construcción no residencial, tercer trimestre de 2024”, bls.gov}La escasa oferta ha reducido la tasa de desocupación de viviendas de clase A por debajo del 8% en Hudson Yards de Manhattan, Mission Bay de San Francisco y Denny Triangle de Seattle, lo que permite a los propietarios asegurar aumentos de alquiler superiores a la inflación. La escasez es más aguda en bloques contiguos de 50,000 pies cuadrados o más, espacio codiciado por desarrolladores de inteligencia artificial y diseñadores de chips que requieren zonas de alta densidad energética y de colaboración. Los gigantes tecnológicos ahora prealquilan con años de antelación; Nvidia reservó una torre de 500,000 pies cuadrados en Santa Clara para su ocupación en 2027. Estos compromisos anticipados están alimentando un círculo virtuoso de alquileres solicitados más altos y valores estabilizados en aumento para el limitado grupo de proyectos de primera calidad aún en desarrollo.

La flexibilización de las tasas y la revalorización atraen a las instituciones de vuelta a sus oficinas centrales

El cambio de la Reserva Federal de EE. UU. en 2024, de subidas de tipos a una política de estabilidad, comprimió las tasas de capitalización de las oficinas trofeo entre 50 y 75 puntos básicos entre mediados de 2023 y finales de 2024. La privatización de ElmTree Funds por parte de BlackRock por 7.3 millones de dólares y la compra de Paramount Group por parte de Rithm Capital por 1.6 millones de dólares ilustran cómo el capital de alto riesgo está buscando flujos de ingresos defensivos en los mercados de entrada. La mejora de la liquidez también respalda la emisión de CMBS, que aumentó un 18 % interanual hasta los 12.3 millones de dólares en 2024, lo que permite a los inversores obtener deuda más barata para activos energéticamente eficientes. Al mismo tiempo, los grandes descuentos en torres con servicios deficientes ofrecen a los compradores oportunistas margen para financiar mejoras; un edificio en Midtown Manhattan que cotizó con un descuento del 67 % respecto a su valor de 2019 subraya la magnitud de la revalorización. Estas fuerzas convergentes están empujando las asignaciones institucionales nuevamente hacia las oficinas después de una pausa de varios años.

Los corredores de IA y semiconductores impulsan el arrendamiento de grandes bloques

IA generativa Los laboratorios y los centros de diseño de semiconductores se han convertido en la principal fuente de absorción de grandes bloques de oficinas. El contrato de arrendamiento de 486,600 pies cuadrados de OpenAI en Mission Bay, la demanda vinculada a TSMC en Phoenix y la expansión de Nvidia en Santa Clara ponen de manifiesto la necesidad de plantas contiguas, suministro eléctrico redundante y un ancho de banda de fibra óptica superior a las especificaciones convencionales. Los alquileres promedio de oficinas de clase A en el submercado de Tempe, en Phoenix, aumentaron un 9 % durante 2024, reflejando primas similares en The Domain de Austin y la circunvalación de Bengaluru, a medida que las empresas tecnológicas superan las ofertas de los inquilinos tradicionales por el espacio. Estas empresas pagan por la infraestructura en lugar de por las vistas panorámicas, lo que crea un nicho para los propietarios dispuestos a modernizar sus instalaciones con salas de datos refrigeradas por líquido y sistemas de respaldo de microrredes. A medida que aumentan las cargas de trabajo de IA, los propietarios ubicados cerca de centros de talento y clústeres de fabricación parecen estar preparados para captar un crecimiento desproporcionado de los alquileres hasta la década de 2030.

Persiste la vacancia estructural en activos obsoletos

Las torres de clase B y C que carecen de sistemas HVAC modernos, redes troncales de fibra o alturas libres de 9 pies soportan tasas de desocupación superiores al 20 % en varias áreas metropolitanas de EE. UU.^{[ 3 ]Contralor de la Ciudad de Nueva York, “Potencial y limitaciones de las conversiones de oficinas a viviendas”, comptroller.nyc.gov}Goldman Sachs calcula que 330 millones de pies cuadrados, el 8% de la oferta nacional, están funcionalmente obsoletos y se encaminan hacia la reutilización adaptativa o la demolición para 2030. En Europa, Savills advierte que el 25% de las oficinas de Londres no cumplirán con la Banda B del EPC, lo que probablemente dejará capital inutilizado y obligará a los inquilinos a optar por instalaciones más ecológicas. La economía de conversión solo funciona cuando los costos de adquisición caen por debajo de los 150 USD por pie cuadrado, un obstáculo que superan menos del 15% de las propiedades en venta, lo que prolonga la desocupación y afecta las bases impositivas locales. Hasta que los precios se estabilicen o surjan incentivos, el inventario obsoleto lastrará la absorción y diluirá el rendimiento agregado del sector.

El muro de refinanciación 2025-27 genera dificultades y limita el gasto de capital

Aproximadamente 929 mil millones de dólares estadounidenses en deuda de oficinas CMBS vencen entre 2025 y 2027, de los cuales el 42 % está vinculado a propiedades con flujo de caja negativo. La morosidad alcanzó el 7.67 % en noviembre de 2024, un máximo tras la crisis financiera mundial. Los prestatarios se enfrentan a diferenciales de refinanciación entre 200 y 300 puntos básicos superiores a los cupones iniciales, lo que provoca impagos, como el de las torres Brookfield de Los Ángeles, valoradas en 784 millones de dólares, en 2024. La preservación del efectivo supera las mejoras de capital en situaciones de crisis, lo que debilita aún más la competitividad frente a los REIT bien capitalizados. La oleada de ventas resultante lastra los valores a corto plazo y reajusta los costes base para los inversores oportunistas.

Análisis de segmento

Por grado de construcción: los activos de primera calidad captan la fuga de capitales

Las torres de Grado A controlaron el 56.94% de la cuota de mercado inmobiliario de oficinas en 2025, y este grupo crecerá a una tasa compuesta anual del 5.27% hasta 2031, lo que subraya un giro de inversores e inquilinos hacia espacios energéticamente eficientes y con abundantes servicios. El tamaño del mercado inmobiliario de oficinas para las acciones de Grado A equivalía a aproximadamente 975 mil millones de dólares en 2026, una cifra que refleja las crecientes asignaciones de fondos de pensión y vehículos de inversión soberana. Los huecos de desocupación resultan decisivos: la Clase A de Manhattan era del 9.8 % a finales de 2024 frente al 22.1 % de la Clase C, mientras que se observaron diferencias similares en el West End de Londres y en Raffles Place de Singapur.

Las restricciones de capital aceleran la divergencia. Las entidades crediticias ofrecen un LTV del 70% para torres de grado A bien arrendadas, pero limitan el apalancamiento al 50% para activos de grado medio, lo que obliga a los propietarios de activos más antiguos a aplazar el mantenimiento. Las directivas europeas que exigen que todos los edificios alcancen la Banda B del EPC para 2030 agravan la presión. Los inversores esperan una prima verde; en consecuencia, los edificios listos para cero emisiones netas se negociaron con tasas de capitalización entre 50 y 75 puntos básicos más sólidas que sus pares que no cumplen en 2025. Durante el horizonte de pronóstico, el capital institucional seguirá gravitando hacia la prima, lo que reducirá los rendimientos y ampliará las brechas de valor entre las diferentes calidades.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por tipo de transacción: la velocidad de las ventas aumenta en medio de la revisión de precios

Los contratos de alquiler representaron el 78.64% de las transacciones en 2025, lo que refleja las típicas estructuras de arrendamiento plurianuales que sustentan el flujo de caja del arrendador. Sin embargo, se prevé que las transacciones de venta crezcan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 5.43%, ya que la revisión de precios revela oportunidades tanto en bloques trofeo como en dificultades. El tamaño del mercado inmobiliario de oficinas en operaciones de venta alcanzó los 135 000 millones de dólares a nivel mundial en 2024, un repunte del 15% con respecto al año anterior, gracias a la reapertura de la financiación para activos esenciales.

Dos estrategias de capital distintas impulsan el crecimiento de las ventas. Compradores clave como Rithm Capital y BlackRock buscan propiedades emblemáticas del centro de la ciudad que se han estabilizado, apostando por arrendamientos de larga duración y una alineación con los criterios ESG. Mientras tanto, el capital privado obtiene valor de las propiedades que se vendieron con descuentos del 40% al 70% respecto a los precios prepandemia, una tendencia ejemplificada por la operación en 2024 de 321 West 44th Street por 65 millones de dólares. Los mercados de deuda facilitan ambas estrategias; la emisión de CMBS ascendió a 12.3 millones de dólares entre enero y septiembre de 2024, a medida que las entidades crediticias recuperaron la confianza en las garantías de primer nivel. Con la revalorización impulsada en gran medida por el mercado secundario, la recuperación del volumen de transacciones parece sostenible hasta 2027.

Por usuario final: Los inquilinos de tecnología lideran la absorción

Los ocupantes de TI e ITES representaron el 25.14 % de la demanda en 2025, a la vez que registraron la mejor tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del segmento, del 5.54 %, hasta 2031. Silicon Valley, Austin, Phoenix, Bengaluru y Shenzhen registraron aumentos de absorción de dos dígitos en 2024 gracias al diseño de chips de IA y la implementación de servicios en la nube. Estos inquilinos necesitan bloques contiguos para clústeres de GPU e I+D colaborativo, lo que los lleva a prealquilar con años de antelación con primas de alquiler. Las líneas BFSI, aunque con menor participación, recuperan espacio a medida que la dirección exige reubicar a los altos directivos en las instalaciones cinco días a la semana. Deloitte, Accenture y EY también se consolidan en menos centros, pero con mayores especificaciones, que mejoran la transferencia de conocimiento y la cohesión de la marca.

El movimiento híbrido continúa influyendo en los diseños. Muchas empresas tecnológicas reducen los escritorios dedicados en favor de zonas de colaboración, pero la superficie total alquilada se expande a medida que las funciones se ubican cerca de plantas de fabricación o universidades de investigación. La administración de ciencias de la vida añade otro nicho: Seaport, en Boston, y Torrey Pines, en San Diego, registran primas de alquiler del 15 al 25 % para oficinas adyacentes a laboratorios que facilitan la formación de equipos multidisciplinarios. En el horizonte de pronóstico, la demanda de espacios resilientes y de alta capacidad por parte de la tecnología debería consolidar la absorción, mientras que los servicios profesionales se aseguran espacios más pequeños y flexibles dentro de las torres de primera clase.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Análisis geográfico

Mercado inmobiliario de oficinas de América del Norte

Norteamérica representó el 26.84% del mercado inmobiliario de oficinas en 2025, impulsada por submercados de primer nivel como Hudson Yards en Manhattan, Mission Bay en San Francisco y Denny Triangle en Seattle, cada uno con una tasa de desocupación de Clase A inferior al 8% a finales de 2024. Toronto y Vancouver en Canadá atraen a empresas estadounidenses de tecnología y videojuegos que valoran la mano de obra favorable a la inmigración; la absorción de Clase A en Toronto alcanzó los 1.8 millones de pies cuadrados durante 2024. Sin embargo, el riesgo de refinanciación ensombrece la región, a medida que 929 millones de dólares en deuda CMBS se acercan al vencimiento, lo que amenaza a los propietarios apalancados de propiedades de gama media con ventas forzadas que amplían la brecha de calidad.

Mercado inmobiliario de oficinas en la región Asia-Pacífico

El mercado inmobiliario de oficinas en Asia-Pacífico está preparado para el crecimiento anual compuesto más rápido del 5.95% hasta 2031, impulsado por la sólida demanda en las ciudades de nivel 1 de China, el corredor Bengaluru-Mumbai de la India y los distritos centrales de Japón. El distrito financiero central de Pekín y Lujiazui de Shanghái absorbieron 4.2 millones de pies cuadrados en 2024 a medida que las empresas extranjeras renovaron sus planes de crecimiento, mientras que la India registró una absorción nacional récord de 52 millones de pies cuadrados, 18 millones de los cuales se ubicaron solo en Bengaluru. La tasa de desocupación de Grado A en Tokio cayó al 3.1% en el tercer trimestre de 2024 debido a las consolidaciones corporativas impulsadas por las reformas de gobernanza. Los mercados australianos de Sídney y Melbourne se estabilizan a medida que el trabajo híbrido se establece en 2.8 días en el sitio, y los inquilinos priorizan los edificios con calificaciones NABERS de 5 estrellas.

Mercado inmobiliario de oficinas en EMEA y Sudamérica

El mercado inmobiliario de oficinas en Europa enfrenta dos obstáculos principales: el cumplimiento de los requisitos de EPC y las dificultades de refinanciamiento. Sin embargo, los distritos de primera categoría mantienen una gran capacidad. La tasa de desocupación en la City y el West End de Londres se redujo al 12.8 % a finales de 2024, gracias a que los inquilinos del sector bancario y legal se comprometieron nuevamente con nuevas torres con certificación BREEAM Outstanding. Frankfurt y Múnich, en Alemania, absorben el crecimiento vinculado al sector automotriz, limitado más por la inflación de los costos de construcción que por la demanda. El distrito de La Défense en París atrae a empresas que se trasladan desde edificios Haussmann ineficientes, y la absorción combinada de oficinas de categoría A alcanzó los 420,000 metros cuadrados en 2024. En Oriente Medio, los incentivos de Arabia Saudita y los Emiratos Árabes Unidos reducen la tasa de desocupación en los distritos de primera categoría, mientras que São Paulo, en Sudamérica, se recupera modestamente a medida que disminuye la volatilidad cambiaria, reduciendo la tasa de desocupación al 14.6 % en el cuarto trimestre de 2024.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.