Análisis de participación y tamaño del mercado inmobiliario residencial de Qatar: tendencias y pronósticos de crecimiento (2025 - 2030)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario residencial de Qatar

Ley de Propiedad Extranjera (Ley 16 de 2018) que amplía los títulos de propiedad de los expatriados

El estatuto abrió 10 zonas de propiedad absoluta y 16 de usufructo a extranjeros, convirtiendo al sector en un destino de inversión global. La residencia se otorga automáticamente a los compradores que superan los 730,000 QAR, lo que estimula la demanda transfronteriza. Colaboraciones como la campaña del Banco Al Rayan en el Reino Unido ofrecen financiación conforme a la sharia de hasta el 60% del valor de compra, lo que reduce las barreras de entrada para los inversores extranjeros. El volumen de transacciones alcanzó los 8.16 millones de QAR en el primer semestre de 1, un aumento considerable respecto al año anterior. La Oficina para la Propiedad Inmobiliaria de No Catar centraliza las aprobaciones, acortando los ciclos de negociación y aumentando la transparencia. Estas medidas aumentan la liquidez y amplían el grupo de compradores para el mercado inmobiliario residencial de Catar a largo plazo.

La infraestructura heredada de la Copa Mundial de la FIFA 2022 cataliza la demanda residencial

Las líneas de transporte público, la expansión aeroportuaria y las autopistas financiadas para el Mundial han mejorado el acceso a zonas que antes eran periféricas, lo que ha animado a los promotores a liberar nuevo inventario en Lusail, Al Rayyan y a lo largo del corredor del metro de Doha. El torneo atrajo a un millón de visitantes e impulsó el PIB en un 1% en ingresos por turismo, lo que confirma la capacidad a largo plazo de esta infraestructura para gestionar los aumentos demográficos. La demanda se está orientando ahora hacia proyectos orientados al transporte público, como Lusail Towers, donde se están desarrollando 1 millones de m² de superficie habitable de uso mixto. La conversión de hoteles en residencias en los alrededores del Aeropuerto Internacional de Hamad estrecha la conexión entre la hostelería y la vivienda. En conjunto, estos vínculos impulsan la absorción constante del mercado inmobiliario residencial de Qatar a medio plazo.

Los próximos Juegos Asiáticos de 2030 y la visión turística impulsan la demanda de alquileres

Catar se ha fijado como objetivo recibir 6 millones de visitantes anuales para 2030, con la intención de duplicar la contribución del turismo al PIB hasta alcanzar el 12 %. Los preparativos para los Juegos Asiáticos reflejan el plan de infraestructuras del Mundial, impulsando la creación de complejos hoteleros y residenciales, así como unidades de estancia prolongada. Los expatriados —que ya representan el 60 % de los residentes— constituyen el principal motor de la base de alquiler, y el crecimiento poblacional del 3.1 % en julio de 2024 subraya este impulso. Los arrendadores institucionales están combinando alquileres con servicios de conserjería para atraer a inquilinos con alto poder adquisitivo y que buscan eventos. Como resultado, la rentabilidad de los alquileres en los submercados premium se está ampliando, compensando la contracción de la sobreoferta de apartamentos de gama media y fortaleciendo el mercado inmobiliario residencial de Catar.

Plan de hipotecas respaldado por el gobierno para ciudadanos que impulsa la compra de viviendas

Los préstamos inmobiliarios representaron el 21% del crédito total del sector privado en julio de 2024, creciendo un 6.3% interanual^{[ 2 ]Yaqoub Al-Baker, “Tendencias de préstamos inmobiliarios de julio de 2024”, Banco Central de Qatar, qcb.gov.qa}Las asignaciones presupuestarias de 3.3 millones de QAR financian hipotecas subsidiadas, mientras que la nueva Autoridad Reguladora de Bienes Raíces (Aqarat) proporciona contratos estándar y canales de resolución de disputas. Si bien la inflación del costo de los materiales de construcción alcanzó el 15-20 % desde 2024, el apoyo hipotecario facilita la asequibilidad para los ciudadanos cataríes, estabilizando el mercado inmobiliario residencial. Las normas de divulgación mejoradas también aumentan la confianza de los compradores, impulsando el ciclo de ventas a corto plazo, especialmente para quienes compran su primera vivienda.

El exceso de oferta en el segmento de apartamentos de gama media está deprimiendo los rendimientos del alquiler

El inventario residencial se situó en 394,000 unidades en el segundo trimestre de 2, con otras 2024 unidades previstas para la entrega ese mismo año. La renta media de los apartamentos cayó un 9,200% interanual, hasta los 6 QAR, mientras que concesiones como los alquileres gratuitos de un mes se popularizaron. El desajuste es mayor en el mercado medio, que representa el 6,000% del inventario, pero se enfrenta a una demanda cada vez menor, ya que los ocupantes optan por viviendas de lujo o por una vivienda más pequeña para ahorrar costes. La Autoridad Reguladora Inmobiliaria contraataca lanzando una plataforma de datos abiertos para facilitar la estabilización del mercado; sin embargo, el exceso de oferta a corto plazo seguirá presionando la rentabilidad del mercado inmobiliario residencial de Catar.

La volatilidad de los ingresos por hidrocarburos influye en la demanda de empleo y vivienda

Los ingresos por hidrocarburos disminuyeron un 18 % en 2024, lo que redujo el superávit fiscal y moderó la contratación pública. La exposición de los bancos a los préstamos inmobiliarios posteriores al Mundial de Fútbol condujo a normas crediticias más estrictas. Si bien el PIB no relacionado con los hidrocarburos se expandió un 3.7 % en 2024, el empleo de expatriados sigue siendo sensible a las fluctuaciones del precio del petróleo. Las iniciativas gubernamentales de expansión plurianual de GNL y diversificación de la NDS3 amortiguan parcialmente la volatilidad.^{[ 3 ]Saad Al-Kaabi, “Actualización de expansión de GNL de North Field 2024”, QatarEnergy, qatarenergy.qa}Sin embargo, los despidos cíclicos en el sector energético y de servicios relacionados pueden reducir la absorción, lo que supone un lastre a mediano plazo para el mercado inmobiliario residencial de Qatar.

Análisis de segmento

Por tipo de propiedad: los apartamentos dominan, las villas se aceleran

Los apartamentos y condominios dominaron el mercado inmobiliario residencial de Catar con una participación del 66% en 2024, lo que refleja en gran medida la densidad urbana y las preferencias de alquiler de los expatriados. Sin embargo, las villas registraron la tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) más rápida hasta 7.36, del 2030%, gracias a la demanda de nacionales y expatriados con un alto poder adquisitivo que buscan terrenos más grandes. Proyectos como Al Dana Garden II ofrecen 142 villas con un valor de 119 millones de QAR, lo que indica un fuerte interés por las propiedades premium. Proyectos híbridos frente al mar como The Grove combinan la comodidad de los apartamentos con las comodidades de una villa, difuminando las fronteras de categoría y reforzando la oferta de lujo. En consecuencia, los promotores reequilibran sus carteras hacia formatos de baja densidad para absorber la migración del poder adquisitivo en el mercado inmobiliario residencial de Catar.

El impulso de las villas también se beneficia de la opción de residencia por inversión, ya que los precios típicos superan el umbral de 730,000 QAR. Los programas hipotecarios reservan condiciones favorables para viviendas unifamiliares, lo que impulsa la demanda. Mientras tanto, los propietarios de apartamentos renuevan su oferta de viviendas de gama media mediante reformas para mantener la ocupación. Con el tiempo, surge un patrón de dos velocidades: unidades compactas en el centro de la ciudad para inquilinos temporales y villas suburbanas para quienes buscan la propiedad, lo que mantiene conjuntamente la profundidad y la liquidez del mercado inmobiliario residencial de Catar.

Por banda de precios: el mercado medio se estabiliza mientras que el lujo lidera el crecimiento

Las propiedades de gama media retuvieron el 51% del volumen de 2024, pero el exceso de oferta erosionó los alquileres y moderó el poder de fijación de precios. La inflación de los costos de construcción se refleja con mayor intensidad en el segmento asequible, lo que reduce los márgenes de los promotores. En contraste, el segmento de lujo registra una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 7.45% hasta 2030, impulsada por proyectos trofeo como las villas del Trump International Golf Club y los áticos frente al mar de Lusail. La afluencia de riqueza proveniente de compradores extranjeros que buscan visas de larga duración refuerza la resiliencia. Esta bifurcación significa que las unidades premium anclan cada vez más el valor principal en el mercado inmobiliario residencial de Qatar, mientras que las acciones del mercado medio ofrecen liquidez, pero una rentabilidad menor.

Las subvenciones gubernamentales para vivienda y los subsidios a la cadena de suministro estabilizan la demanda asequible, pero no pueden compensar por completo el aumento de los precios del acero y el cemento. Por lo tanto, los promotores combinan instalaciones de bajo consumo energético y ofertas de alquiler con opción a compra para ampliar el atractivo del segmento medio. Sin embargo, la revalorización del capital se mantiene más fuerte en el segmento de lujo, donde la escasez y las comodidades que se adaptan al estilo de vida marcan la diferencia. Estas dinámicas, en conjunto, guían la estrategia de precios en el sector inmobiliario residencial de Qatar.

Por modelo de negocio: las ventas primarias prevalecen, los alquileres superan el crecimiento

Las operaciones de obra nueva acapararon el 59% de las transacciones de 2024, ya que la cartera de megaproyectos se mantuvo activa tras el Mundial. Se prevé una inversión de aproximadamente 85 2030 millones de dólares en construcción público-privada hasta 8.08, lo que impulsa las entregas continuas. Por el contrario, el canal de alquiler registra la tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) más rápida, del XNUMX%, reflejando la mayoría de expatriados y los aumentos repentinos de ocupación impulsados ​​por el turismo. Los formatos de estancias prolongadas y las residencias de marca amplían la oferta de productos, impulsando la rentabilidad del alquiler en distritos premium a pesar del exceso de oferta general.

La liquidez del mercado secundario aumenta tras la Ley n.º 5 de 2024 sobre el registro digital de títulos de propiedad, lo que acorta los plazos de transferencia a menos de una semana. La tokenización de blockchain, en el marco del Centro Financiero de Qatar, también impulsa los esquemas de propiedad fraccionada. Estas innovaciones aumentan la transparencia y la participación de los inversores, fomentando un ecosistema más equilibrado para el mercado inmobiliario residencial de Qatar.

Por modo de venta: las ventas mantienen el volumen liderado, los alquileres muestran velocidad

Las ventas representaron el 61% de la actividad del mercado en 2024, impulsadas por las reformas que regulan la propiedad extranjera, que generaron 8.16 millones de QAR en el primer semestre de 1. Sin embargo, la demanda de alquileres crece a un ritmo más rápido, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 2024%, a medida que el crecimiento de la población y la afluencia de personal para grandes eventos impulsan la ocupación. Los paquetes de arrendamiento corporativo que incluyen educación y seguro médico cobran impulso, especialmente para expatriados que trabajan en proyectos.

Mientras tanto, los precios de venta en segmentos con exceso de oferta se mantienen estables, lo que impulsa a los inversores hacia estrategias de compra para alquiler. Los arrendadores institucionales aprovechan su escala para negociar contratos de mantenimiento, protegiendo así sus márgenes. Los hogares con doble ingreso entre los jóvenes cataríes también prefieren los modelos de alquiler con opción a compra, lo que facilita la transición del alquiler a la propiedad en el mercado inmobiliario residencial catarí.

Por municipios clave: la escala de Doha frente al auge de Lusail

Doha mantuvo una participación dominante del 70% en 2024, impulsada por centros gubernamentales y lugares de interés cultural. Sin embargo, la escasez de terrenos y la sobreoferta de apartamentos limitan su potencial de crecimiento. Planes de regeneración como Msheireb Downtown incorporan servicios de ciudad inteligente y mejoran la calidad de los activos. Mientras tanto, Al Daayen y Lusail registran una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 8.22% gracias a distritos con planificación maestra y conexiones de transporte de vanguardia. Tan solo Lusail Towers abarca 1.1 millones de m², lo que indica su papel como nuevo CBD.

Al Rayyan se beneficia de terrenos asequibles y la proximidad a la Ciudad de la Educación, lo que atrae a familias jóvenes. La zona costera de Al Khor aprovecha la posibilidad de adquirir la propiedad absoluta para atraer a compradores extranjeros que buscan una segunda residencia. Juntos, los municipios satélite descongestionan, diversifican la oferta y amplían las opciones de inversión en el mercado inmobiliario residencial de Qatar.

Análisis geográfico

La participación del 70% de Doha en el mercado inmobiliario residencial catarí es clave para el rendimiento nacional. Su red de metro, su aeropuerto y sus distritos culturales sustentan la demanda; sin embargo, las 394,000 viviendas existentes, más las 9,200 nuevas entregas, lastran la ocupación.^{[ 4 ]Fatema Al-Nuaimi, “Estadísticas de población de julio de 2024”, Autoridad de Planificación y Estadísticas, psa.gov.qa}Alquileres medianos más bajos, incentivos como contratos de arrendamiento gratuitos por un mes y la modernización de bloques antiguos caracterizan el panorama a corto plazo. No obstante, las reurbanizaciones emblemáticas en Msheireb Downtown Doha elevan el valor de la ciudad y su atractivo a largo plazo.

Al Daayen y Lusail representan los municipios con mayor crecimiento, cada uno con una proyección de una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 8.22 % hasta 2030. La expansión de los terrenos respalda la construcción de conjuntos residenciales de baja densidad, mientras que la Línea Roja del Metro de Doha y el LRT de Lusail conectan a los residentes con la capital en menos de 30 minutos. Puntos de referencia culturales como el Museo de Lusail, diseñado por Herzog & de Meuron, contribuyen a un estilo de vida vibrante. Esta dinámica atrae tanto a inversores nacionales como a capital extranjero hacia el corredor de crecimiento del norte, diversificando el mercado inmobiliario residencial de Catar.

Los nodos secundarios, como Al Rayyan, Al Khor y la zona costera de Simaisma, amplían la oferta. Al Rayyan capta la demanda de Doha con precios de entrada más bajos y terrenos de mayor tamaño. La designación de propiedad absoluta de Al Khor y su proximidad al centro industrial de Ras Laffan atraen a expatriados que buscan contratos de arrendamiento más largos. El Trump International Golf Club de Simaisma posiciona la costa como un enclave de lujo, extendiendo la oferta premium más allá de La Perla. En conjunto, estas geografías subrayan un futuro multipolar para el mercado inmobiliario residencial de Catar.