Análisis del tamaño y la participación del mercado inmobiliario residencial: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario residencial global

Urbanización rápida y expansión de la clase media

La ONU proyecta que el 68% de la población mundial residirá en zonas urbanas para 2050, sumando aproximadamente 2.500 millones de habitantes urbanos para esa fecha. El 90% de este crecimiento se concentrará en Asia y África. Solo en India, la formación de hogares supera la oferta en un estimado de 1.2 a 1.4 millones de unidades anuales, lo que reduce el déficit de vivienda del país a niveles críticos, a pesar de intervenciones gubernamentales como el Pradhan Mantri Awas Yojana. Los umbrales de ingresos de la clase media se están expandiendo con mayor rapidez en las economías del sudeste asiático: Indonesia registró un aumento del 23% en los hogares con ingresos superiores a 5,000 USD anuales entre 2022 y 2025, lo que impulsó directamente la absorción de condominios en Yakarta, Surabaya y Bandung. Este factor beneficia desproporcionadamente a la banda de precios del mercado medio, que representa el 47% de la participación en las transacciones de 2025, pero al mismo tiempo reduce los índices de asequibilidad cuando el crecimiento salarial es inferior a la apreciación de los precios de las propiedades. El efecto multiplicador de la urbanización sobre la escasez de suelo y la inversión en infraestructura está impulsando a los promotores hacia formatos de vivienda vertical y desarrollos orientados al transporte público, lo que redefine las normas de densidad en ciudades de segundo y tercer nivel. Marcos normativos como la Ley de Regulación y Desarrollo Inmobiliario de la India de 2016 (RERA) y los mandatos de Indonesia sobre la banca de tierras son factores clave que reducen el riesgo de ejecución de proyectos y atraen capital institucional a mercados anteriormente informales.

Entradas de capital institucionales de BTR y SFR

Las asignaciones institucionales a carteras de construcción para alquiler (BTR) y viviendas unifamiliares de alquiler (SFR) superaron los 85 000 millones de dólares a nivel mundial en 2025, un aumento interanual del 31 %, con las plataformas norteamericanas captando el 52 % de dicho capital. Los fondos soberanos de inversión y los planes de pensiones están considerando la vivienda de alquiler como infraestructura esencial, atraídos por una rentabilidad en efectivo vinculada a la inflación que promedia entre el 4.5 % y el 5.8 % neto, la estabilidad regulatoria y factores demográficos favorables, como el retraso en la adquisición de vivienda entre los millennials y la generación Z. En la UE, la oferta de BTR representa actualmente el 18 % de las nuevas finalizaciones de viviendas multifamiliares en el Reino Unido y el 11 % en Alemania, lo que aborda una escasez estructural de viviendas de alquiler gestionadas profesionalmente que ha deprimido las tasas de propiedad de vivienda a mínimos históricos. Asia-Pacífico se perfila como la próxima frontera: el Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón aprobó incentivos de zonificación BTR en 12 zonas metropolitanas en 2025, mientras que el Servicio Nacional de Pensiones de Corea del Sur comprometió 2.1 billones de KRW (1.600 millones de dólares) a fondos nacionales de alquiler de viviendas. Este capital está profesionalizando la gestión de activos, integrando estándares ESG e impulsando la rentabilidad de los alquileres hacia la convergencia con los bonos, aunque también intensifica la competencia con inversores particulares en los mercados secundarios. La influencia regulatoria de organismos como la Autoridad de Conducta Financiera (Reino Unido) y la Comisión de Bolsa y Valores (EE. UU.) garantiza el cumplimiento de la transparencia y la protección de los inquilinos, lo que legitima aún más esta clase de activos para los asignadores conservadores.

Los mandatos de cero emisiones netas impulsan la prima de modernización ecológica

La Directiva de Rendimiento Energético de los Edificios de la UE exige que las propiedades residenciales alcancen la certificación EPC E para 2030 y la C para 2033, lo que afectará a aproximadamente 35 millones de hogares y generará un ciclo de inversión estimado de 275 000 millones de euros en reformas. En el Reino Unido, las propiedades de alquiler sub-E se enfrentarán a prohibiciones de arrendamiento a partir de 2025, que se ajustarán a la certificación EPC C para 2028, y su cumplimiento temprano ya genera primas de venta del 7 % al 11 % para viviendas con certificación ecológica en las principales ciudades. El Título 24 de California exige infraestructura solar fotovoltaica y preparada para baterías para nuevas viviendas unifamiliares, lo que añade entre 15 000 USD y 20 000 USD en costos iniciales, pero está respaldado por programas de financiación PACE e hipotecas ecológicas. Más allá de la regulación, la reforma está redefiniendo la asignación de capital a medida que los marcos institucionales ESG penalizan los activos con altas emisiones de carbono con mayores costos de financiación. El programa Green Mark 2024 de Singapur ofrece hasta un 20 % de reembolsos del impuesto a la propiedad para viviendas existentes certificadas, lo que acelera su adopción en el parque de viviendas envejecido. Como resultado, la presión regulatoria está bifurcando las valoraciones de los activos dentro de los micromercados, creando oportunidades de alfa impulsadas por actualizaciones para inversores proactivos.

La migración por riesgo climático está transformando las opciones de vivienda

El riesgo climático redefine la migración y los precios. Los datos del censo de EE. UU. muestran una migración interna neta superior al 2.5 % anual (2023-2025) hacia áreas metropolitanas del interior como Boise, Spokane y Raleigh-Durham, mientras que los condados costeros de Florida registraron sus primeras salidas netas en tres décadas. Según la Clasificación de Riesgo 2.0 de FEMA, las primas de seguro contra inundaciones en zonas de alto riesgo aumentaron entre un 300 % y un 400 %, lo que redujo la velocidad de venta en un 18 % en los códigos postales afectados. En Australia, CoreLogic informa de descuentos de valoración del 12 % al 15 % en zonas propensas a incendios forestales de Nueva Gales del Sur y Victoria en comparación con comparables del interior, a pesar del aumento de los precios nacionales. Los promotores están redirigiendo el capital hacia corredores resilientes al clima, con un aumento interanual del 22 % en los permisos para viviendas unifamiliares en EE. UU. en los Grandes Lagos y el sudeste superior en 2025, mientras que los permisos costeros de California disminuyeron un 9 %. Este cambio poco reconocido está incorporando la resiliencia climática en los marcos de valoración e influirá cada vez más en las jerarquías de precios regionales, la planificación de infraestructura y las estrategias de desarrollo.

Crisis mundial de asequibilidad de la vivienda

La asequibilidad de la vivienda en los mercados de la OCDE alcanzó niveles históricos de tensión en 2025, con un ratio medio entre el precio de la vivienda y los ingresos que ascendió a 8.7 veces, liderado por Sídney (13.2 veces), Toronto (11.8 veces) y Auckland (10.9 veces). En el Reino Unido, quienes compran por primera vez ahora necesitan 5.8 años de ingresos brutos para financiar un depósito del 15%, frente a los 3.2 años de 2010, lo que impulsa a los hogares más jóvenes al sector del alquiler privado. En Hong Kong, el ratio disminuyó ligeramente a 18.8 veces, pero sigue siendo prohibitivo, con listas de espera para la compra de vivienda subvencionada que superan las 280,000 solicitudes. Los gobiernos están respondiendo con controles de asequibilidad —restricciones a compradores extranjeros, impuestos a las viviendas vacías, límites más estrictos de la relación préstamo-valor y la eliminación de las hipotecas de solo intereses—, lo que frena el volumen de transacciones y la demanda especulativa. Las transferencias intergeneracionales financian actualmente aproximadamente el 38% de las primeras compras en el Reino Unido, lo que refuerza la desigualdad y limita la movilidad en el mercado. Estas presiones afectan con mayor fuerza a los segmentos de entrada y de ingresos medios, que representan más del 60% del volumen de unidades, y es probable que persistan si no se produce un crecimiento salarial sostenido ni una reforma significativa de la oferta.

Aumento de las tasas de interés y normas crediticias más estrictas

Las subidas de tipos de interés por parte de los bancos centrales y las restricciones más estrictas en la concesión de hipotecas están reduciendo el poder adquisitivo y el volumen de transacciones en la mayoría de las economías desarrolladas. La Reserva Federal de Estados Unidos mantuvo los tipos entre el 5.25 % y el 5.50 % hasta mediados de 2025, lo que elevó los tipos de interés de las hipotecas fijas a 30 años por encima del 7 %, el nivel sostenido más alto desde 2001, y contribuyó a una disminución del 19 % en las ventas de viviendas existentes en comparación con 2022. El Banco Central Europeo mantuvo los tipos de interés oficiales en el 4.0 % en 2025, lo que redujo la disponibilidad de crédito en mercados como Alemania y Francia, donde predominan las hipotecas a tipo variable, y los pagos mensuales se dispararon entre un 28 % y un 35 % para los nuevos prestatarios. Las economías emergentes con divisas vinculadas al dólar se enfrentaron a una presión aún mayor: los tipos de interés hipotecarios de los Emiratos Árabes Unidos subieron del 3.5 % en 2021 al 6.2 % en 2025, lo que redujo el volumen de transacciones de Dubái en un 14 % a pesar de la fuerte demanda de migración de personas con alto poder adquisitivo. Simultáneamente, las entidades crediticias endurecieron sus estándares: los bancos británicos redujeron los múltiplos máximos de préstamo a ingresos de 5.5 a 4.5 para la mayoría de los solicitantes, y los reguladores australianos exigieron pruebas de estrés 3 puntos porcentuales por encima de la tasa real. Estas fuerzas combinadas están reduciendo las cohortes de compradores primerizos y ampliando los períodos de tenencia, lo que frena la rotación y la apreciación de los precios incluso en mercados con oferta limitada.

Análisis de segmento

Por tipo de propiedad: la vivienda vertical gana terreno mientras que la expansión horizontal apunta a la riqueza

Apartamentos y condominios representó el 59.0% del total mundial de 2025, la mayor porción de la cuota de mercado inmobiliario residencial por tipo de producto, respaldada por una mayor eficiencia en el uso del suelo en centros urbanos densos y la demanda continua en ciudades clave. Esta concentración refleja la economía de la altura en los distritos centrales, donde los promotores principales utilizan torres más grandes para distribuir los costos del suelo y mantener márgenes de proyecto aceptables incluso cuando persiste la inflación de los insumos. Las villas y casas unifamiliares siguen siendo la categoría de más rápido crecimiento, con una CAGR del 6.23% prevista durante 2026-2031, ya que los compradores adinerados buscan más espacio, privacidad y los beneficios del estilo de vida de los vecindarios de baja densidad. Algunos mercados del Golfo Pérsico siguen priorizando las comunidades horizontales que combinan parcelas privadas con servicios de club, lo que ha reforzado la absorción de propiedades premium en el segmento superior del mercado inmobiliario residencial. Los promotores en India han ampliado los formatos de villas en submercados suburbanos y de ocio de alta demanda, con el objetivo de captar la demanda de no residentes y de mejora, ya que la disponibilidad de hipotecas sigue siendo favorable para los hogares de mayores ingresos.

El crecimiento de las casas adosadas y dúplex en Norteamérica y Europa ilustra el auge de los formatos de "zona intermedia faltante", que incorporan unidades en barrios consolidados sin tipologías de gran altura. Las soluciones modulares y prefabricadas han mejorado la velocidad de construcción y la previsibilidad de costos para programas selectos, lo que respalda los objetivos de asequibilidad donde la estandarización y la escala de adquisición reducen el costo de las unidades. Los estándares de calidad y los códigos energéticos también han convergido, y los promotores invierten en el rendimiento de la envolvente, la eficiencia de la climatización y las métricas de hermeticidad que reducen los costos operativos para los residentes. Con la oferta concentrada en formatos verticales y la demanda diversificada, el mercado inmobiliario residencial ofrece propuestas de valor diferenciadas en todas las formas construidas que seguirán determinando los patrones de precios y absorción según la ubicación y el nivel de ingresos.^{[ 2 ]https://www.emaar.com/}

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por banda de precios: los volúmenes del mercado medio anclan la escala, mientras que el lujo supera la velocidad del margen

El mercado medio representó el 47.0% del volumen de unidades en 2025, lo que le otorga la mayor contribución al tamaño del mercado inmobiliario residencial por rango de precios, ya que los constructores priorizan la distribución funcional y el acceso seguro para los hogares con dos ingresos. Las estrategias de marca que ofrecen acabados populares y características de hogar inteligente a precios accesibles siguen captando una demanda flexible al combinarse con incentivos de financiación específicos. La absorción sensible al precio mejora cuando las cuotas mensuales se reducen mediante reducciones de tasas o pequeños ajustes de precios, y esta capacidad de respuesta ha convertido al mercado medio en un foco principal de rotación de inventario en varias grandes áreas metropolitanas. Los promotores están alineando la oferta de productos con la distribución local de ingresos, lo que ha generado perfiles de preventa más estables en mercados con fuertes nodos de empleo y distritos escolares consolidados.

Se prevé que los segmentos de lujo y superpremium en el mercado inmobiliario residencial crezcan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.30 % durante el período 2026-2031, impulsados ​​por compradores con alto poder adquisitivo, residencias de marca y capital internacional que busca activos emblemáticos, vías de residencia y protección contra la inflación. Las campañas de ventas de lanzamientos premium en India y los Emiratos Árabes Unidos demuestran la rapidez de la adopción cuando la marca, la ubicación y los servicios se alinean con las preferencias de los clientes de alto patrimonio. En el mismo período, los proyectos de vivienda asequible subvencionada siguen siendo fundamentales en los mercados emergentes, donde el apoyo programático reduce los costos de financiación y garantiza la demanda para los segmentos objetivo. Los constructores que participan en estos programas han priorizado la construcción industrializada para mantener los márgenes de las unidades y, al mismo tiempo, cumplir con los plazos de entrega, lo que demuestra que el control de costos es compatible con los estándares de calidad a gran escala.^{[ 3 ]https://ri.tenda.com/en}

Por modelo de negocio: las ventas primarias aumentan gracias a los incentivos de los constructores, mientras que los volúmenes secundarios se estancan

El mercado secundario representó el 61.0% de las transacciones en 2025, la mayor parte del tamaño del mercado inmobiliario residencial medido por canal de venta, lo que refleja una amplia base de inventario existente y una rotación de listados más lenta debido a los efectos de bloqueo. Al mismo tiempo, se espera que las ventas primarias crezcan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.66% hasta 2031, a medida que los constructores implementan incentivos agresivos, incluyendo reducciones de tasas y créditos de cierre que impulsan la demanda en comunidades listas para habitar. En EE. UU., las principales plataformas informaron altas tasas de captación de hipotecas y títulos de propiedad internos, lo que mejora la conversión de clientes y proporciona más herramientas para gestionar la asequibilidad en el punto de venta. Los constructores han aceptado márgenes más bajos a corto plazo a cambio de una rotación de inventario más rápida, mientras continúan optimizando los lotes controlados para reducir el riesgo del terreno ciclo a ciclo.

En varias grandes áreas metropolitanas de la India, predominan las ventas primarias, donde los promotores anticipan las preventas y utilizan planes de pago vinculados a la construcción que generan flujos de caja predecibles e incentivan el progreso oportuno. Las estructuras de préstamos programáticos de Brasil también han mantenido los lanzamientos y las ventas primarias, canalizando hipotecas subsidiadas a compradores elegibles y mejorando la posición de capital circulante de los promotores. Esta dinámica sugiere que el mercado inmobiliario residencial seguirá mostrando un cambio hacia la obra nueva en jurisdicciones donde los incentivos, las aprobaciones y los marcos de subsidios se alinean con la demanda y donde el inventario de reventa sigue siendo limitado.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por modo de venta: los alquileres superan a la propiedad en cuanto a prima de flexibilidad e institucionalización

Las ventas directas captaron el 62.0% de la actividad en 2025, la mayor participación por modalidad de tenencia en el mercado inmobiliario residencial, lo que refleja las preferencias culturales y los objetivos de generación de riqueza en varias regiones. Se proyecta que los alquileres crezcan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.84% hasta 2031, impulsada por las limitaciones de asequibilidad, el retraso en la formación de hogares y la aparición de un parque inmobiliario gestionado institucionalmente que ofrece estabilidad en las operaciones y el servicio. Los operadores de carteras han invertido en tecnología, sistemas de mantenimiento y modelos de atención al cliente que reducen la fricción y estabilizan la ocupación, lo que hace que los alquileres sean competitivos frente a la propiedad en cuanto a costo total y comodidad. Los constructores también han creado plataformas enfocadas en el alquiler para satisfacer la demanda de familias que buscan viviendas unifamiliares sin compromiso de propiedad.

Las normas del mercado sobre arrendamientos y límites de alquiler varían según la jurisdicción, pero una mayor claridad en los derechos entre propietarios e inquilinos y una aplicación estandarizada están atrayendo más capital institucional a las estrategias de alquiler. En algunos mercados asiáticos, la transición de los modelos tradicionales basados ​​en depósitos a sistemas de alquiler mensual ha incrementado la demanda de viviendas gestionadas profesionalmente, a menudo en distritos de uso mixto que combinan vivienda con servicios de trabajo y estilo de vida. A medida que constructores, operadores y entidades crediticias se alinean en torno a rendimientos de alquiler duraderos y estándares de servicio, es probable que el mercado inmobiliario residencial vea mayores reservas de capital para activos de alquiler multifamiliares y unifamiliares, tanto en ciudades de acceso como en ciudades secundarias.

Análisis geográfico

Asia-Pacífico representó el 34.50% de la actividad global en 2025 y se prevé que crezca a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.96% entre 2026 y 2031, lo que la convierte en la región más grande y de mayor crecimiento en el mercado inmobiliario residencial. En India, la ejecución de proyectos con respaldo político sigue siendo un pilar fundamental, con PMAY-Urban 2.0 impulsando la demanda mediante subsidios de intereses, reformas en las aprobaciones y un seguimiento transparente de los hitos del proyecto. En China, las promotoras estatales han ganado cuota de mercado al absorber la cartera de proyectos y apoyar la estabilidad en distritos urbanos premium, mientras que los volúmenes a nivel nacional continúan racionalizándose. Los mercados urbanos de Japón mantienen un crecimiento constante de los alquileres y productos hipotecarios de larga duración a tipos bajos, lo que impulsa la resiliencia transaccional. La escasez de alquileres en Australia refleja la migración sostenida y las fricciones en la oferta, lo que refuerza el interés por el desarrollo allí donde la viabilidad lo permite. En todo el Sudeste Asiático, los municipios integrados están escalando para captar la urbanización impulsada por el empleo y la formación de hogares, impulsando la demanda de viviendas de gama media y de primera vivienda en corredores clave.^{[ 4 ]https://mohua.gov.in/}

América del Norte se enfrenta a una importante brecha de oferta y a persistentes desafíos de asequibilidad, pero la estabilización de las tarifas y los incentivos para las nuevas construcciones están ayudando a destrabar las transacciones en el mercado inmobiliario residencial. Los constructores continúan ajustando sus precios al mercado con apoyo financiero, buscando rotaciones de inventario que compensen la presión sobre los márgenes y cambiando el enfoque hacia la segmentación de la comunidad según el perfil del comprador. En Estados Unidos, las restricciones regulatorias y los largos ciclos de aprobación siguen siendo vinculantes en muchas jurisdicciones, lo que limita la elasticidad de la oferta y ralentiza el reequilibrio en áreas metropolitanas con restricciones. Las principales ciudades de Canadá siguen con una oferta insuficiente, ya que el crecimiento demográfico y la inmigración impulsan la formación de hogares, mientras que las políticas y las normas de las pruebas de estrés influyen en la capacidad de compra. El crecimiento regional de México se beneficia de los empleos impulsados ​​por la deslocalización en centros manufactureros, lo que canaliza la demanda hacia la fuerza laboral y la vivienda de gama media en varios corredores industriales.

Europa se enfrenta al doble imperativo de modernizar su parque inmobiliario antiguo y endurecer los estándares para las nuevas construcciones bajo la EPBD, lo que genera presión sobre los costos y una amplia cartera de inversiones en mejoras dentro del mercado inmobiliario residencial. Los propietarios que invierten en eficiencia energética reportan mejores ingresos operativos netos gracias a menores costos de servicios públicos para inquilinos y pequeñas primas de alquiler, lo que refuerza la justificación a largo plazo para la modernización. La inversión en el sector residencial sigue siendo una asignación preferida para las instituciones que buscan flujos de efectivo defensivos y vinculados a la inflación en viviendas residenciales, residencias para estudiantes y residencias para personas mayores. En Oriente Medio y algunas partes de África, la Visión 2030 de Arabia Saudí y los programas de vivienda activa han impulsado los objetivos de propiedad, al tiempo que continúan expandiendo la capacidad de entrega y la elegibilidad para recibir apoyo. Los Emiratos Árabes Unidos continúan atrayendo compradores internacionales a comunidades planificadas y residencias de marca, respaldadas por opciones de residencia a largo plazo y normas favorables a la inversión. Brasil ancla la actividad en Sudamérica a través de Minha Casa Minha Vida, donde la elegibilidad ampliada y los límites revisados ​​impulsaron los lanzamientos y las ventas en 2025, apoyando una amplia gama de rangos de precios.