Análisis del tamaño y la participación del mercado inmobiliario residencial en India: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario residencial en India

El ciclo de reducción de tasas del Banco de la Reserva de la India (RBI) a partir del cuarto trimestre de 2024 revitaliza la asequibilidad de las hipotecas en las ciudades de primer nivel.

El recorte del repo de diciembre de 2025 al 5.25 % redujo las tasas promedio de los préstamos hipotecarios al 8.10 %, lo que redujo las cuotas mensuales de un préstamo de USD 60,000 en USD 385. La penetración de las hipotecas en las ciudades de primer nivel aumentó del 62 % en 2024 al 68 % en 2025 en medio de 422,765 ventas de unidades.^{[ 1 ]Ministerio de Finanzas, “Presupuesto de la Unión 2025-26”, Indiabudget.gov.in} Los compradores primerizos con un rango de ingresos de entre 60,000 y 120,000 dólares son los que más se benefician, ya que los bancos implementan las rebajas de tipos en un plazo de 90 días. Se prevé que el impulso total de la demanda coincida con la temporada de compras de enero a marzo de 2026, cuando los desembolsos coincidan con las bonificaciones por festividades. Es probable que los perfiles de cuotas mensuales asequibles mantengan el mercado inmobiliario residencial de la India en su trayectoria de crecimiento prevista.

Expansión de TI y del CCG hacia centros de nivel 2 que abren nuevos corredores residenciales

Las ciudades de segundo nivel sumaron 187,000 nuevos empleos en TI en 2024, un aumento del 23 % que impulsó el lanzamiento de viviendas a menos de 10 km de los nuevos centros de oficinas. La absorción de oficinas de 10.8 millones de pies cuadrados en Hyderabad y la de 6.2 millones de pies cuadrados en Pune impulsaron los picos de ventas en Kokapet, Narsingi, Hinjewadi y Kharadi. Los menores costos del suelo, a menudo un 35 % por debajo de los promedios de primer nivel, permiten que las unidades de dos habitaciones tengan un precio de entre 42,000 y 66,000 USD. Las autorizaciones de ventanilla única en Tamil Nadu, Rajastán y Kerala han reducido a la mitad los plazos de aprobación, lo que ha fomentado una implementación más rápida de los proyectos. La migración sostenida de empleados administrativos mantendrá el mercado inmobiliario residencial de la India anclado en estos corredores emergentes.

La casi consecución de los objetivos de "Vivienda para todos" libera la demanda reprimida de vivienda asequible.

PMAY-G ha completado 2.82 millones de viviendas rurales, y PMAY-U ha finalizado 910.000 viviendas urbanas, alcanzando en conjunto el 73 % de los objetivos establecidos. El lanzamiento de PMAY-U 2.0 en septiembre de 2024 prevé 10 millones de unidades adicionales, ampliando la demanda anual de casi 2 millones de hogares. Los estados que dominan las finalizaciones, como Uttar Pradesh, Bihar, Madhya Pradesh y Rajastán, aún carecen de suficiente oferta privada en el rango de USD 30,000 a USD 60,000, lo que genera una brecha estructural. Existen subsidios de intereses de hasta USD 3,200, pero los niveles de conocimiento se mantienen por debajo del 40 % en las ciudades de tercer nivel. Convencer a estos compradores latentes es vital para un crecimiento equilibrado del mercado inmobiliario residencial de India.

Las deducciones fiscales para viviendas ecológicas del Presupuesto de la Unión para 2025 aceleran el lanzamiento de unidades sostenibles.   

El presupuesto otorga una deducción de intereses anual de USD 1,800 para viviendas ecológicas certificadas, además del límite existente de USD 2,400, lo que impulsa directamente a los compradores de altos ingresos hacia proyectos con calificación IGBC o LEED.^{[ 2 ]Consejo Indio de Construcción Ecológica, “Proyectos Residenciales Certificados”, IGBC.in}Los promotores de Bengaluru, Pune e Hyderabad aceleraron la certificación de 87 proyectos, que totalizan 1.2 millones de pies cuadrados, en el primer trimestre de 2026. El umbral más alto de TDS para los ingresos por alquiler reduce los costos de cumplimiento y podría aumentar la oferta formal de alquileres en un 18 % para 2028. La conformidad con las disposiciones de cero emisiones netas del Código de Edificación para la Conservación de la Energía vincula aún más los beneficios fiscales con los mandatos regulatorios. El resultado es una cartera clara de lanzamientos con etiqueta ecológica que respaldará la fijación de precios premium.

El exceso de inventario en los micromercados periféricos suprime la apreciación de los precios

Greater Noida West cuenta con 47,000 unidades sin vender, mientras que Yelahanka cuenta con 18,500, cada una representando más de 24 meses de ventas. Los programas de subvenciones y las recompras garantizadas reducen los márgenes de los promotores hasta en un 12 %. La falta de oficinas de primera categoría cercanas y la lentitud en la entrega de infraestructuras reducen la demanda de los usuarios finales. Un exceso de oferta similar en la periferia de Navi Mumbai confirma un patrón: los micromercados distantes se quedan atrás de las zonas centrales tanto en precio como en absorción. La rigidez del inventario lastrará los precios del mercado inmobiliario residencial de India en general hasta que se estabilice.

El desvío de mano de obra calificada de la construcción hacia megaproyectos de infraestructura retrasa la finalización de las viviendas

Bharatmala II y varias construcciones de metro absorbieron a 1.2 millones de trabajadores cualificados, lo que incrementó los salarios diarios aproximadamente un 20 % en 2024-25. Los proyectos residenciales en Bengaluru, Pune e Hyderabad enfrentan retrasos de seis meses debido a que la disponibilidad de mano de obra se reduce por debajo del 70 % de la necesidad. Una mayor mecanización ofrece un alivio, pero requiere un capital del que carecen las pequeñas y medianas promotoras. Se prevé que el déficit de mano de obra persista al menos hasta 2027, lo que reducirá los plazos de los proyectos. Los retrasos en la finalización minan la confianza de los compradores y podrían inflar los costes de mantenimiento de inventario en el mercado inmobiliario residencial de India.

Análisis de segmento

Por tipo de propiedad: el predominio de los apartamentos impulsa la densidad urbana

Los apartamentos representaron un 65.14% del tamaño del mercado inmobiliario residencial de la India en 2025, lo que refleja las arraigadas preferencias urbanas por la seguridad cerrada y los servicios compartidos.^{[ 3 ]Economic Times, “Ventas residenciales y absorción de oficinas 2024”, Economictimes.indiatimes.com} Se prevé que las villas y las casas adosadas se expandan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 10.49 % hasta 2031, superando el 9.6 % de los apartamentos, ya que los hogares con dos ingresos priorizan los jardines privados y los espacios más amplios. Bengaluru, Hyderabad, Pune y Chennai captaron el 72 % de la demanda de villas, con proyectos como Prestige City y Sobha Neopolis que ilustran el renovado enfoque de los promotores en los formatos horizontales. La escasez de suelo mantiene a Bombay y Delhi-NCR anclados en el parque inmobiliario vertical, pero los corredores suburbanos ofrecen pocas zonas de villas financiadas por la entrada de capital de NRI.

Los promotores lanzaron 47 proyectos de villas con un total de 8,200 unidades durante el periodo 2024-25, principalmente en terrenos de más de 20 hectáreas, donde las economías de escala amortiguan los costes de construcción. La flexibilidad de personalización, la titularidad de la propiedad y las entregas más rápidas compensan los elevados precios, que promedian entre 220 000 y 430 000 USD. La supervisión regulatoria del RERA ha reducido los retrasos en la entrega de apartamentos, lo que ha mejorado la confianza, mientras que las villas a menudo quedan fuera de los mandatos de depósito en garantía. Aun así, los cambios en el estilo de vida y las normas de teletrabajo garantizan una cartera estable de viviendas con terreno, que aumentarán progresivamente su cuota de mercado inmobiliario residencial en India.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por banda de precios: la estabilidad del mercado medio ancla el crecimiento

El segmento de mercado medio, de USD 60,000 a USD 180,000, mantuvo una participación dominante del 48.12 % en 2025. Los subsidios vinculados al crédito, las viviendas con asistencia del empleador y el ciclo de flexibilización de 125 puntos básicos del RBI sustentan la estabilidad de la demanda. Se proyecta que las viviendas asequibles por debajo de USD 60,000 crezcan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 10.36 % hasta 2031, impulsadas por el PMAY-U 2.0 y la financiación para la finalización a través del SWAMIH 2. Los promotores habían reducido los lanzamientos de viviendas asequibles en un 54 % a principios de 2025, buscando márgenes de lujo; sin embargo, nuevos fondos gubernamentales están impulsando la finalización de zonas industriales abandonadas en estados con alto déficit.

Las unidades de lujo superiores a USD 180,000 representaron el 42% de los lanzamientos del primer semestre de 2026, liderados por los proyectos de DLF, Oberoi Realty y Macrotech. La creación de riqueza impulsada por la renta variable y la repatriación de NRI sustentan este segmento, incluso ante la inminente subida de los impuestos sobre las plusvalías. La demanda futura depende de las deducciones fiscales por viviendas ecológicas y del atractivo de las residencias de marca, lo que amortigua los precios del lujo. Esta tendencia de doble vía mantiene el mercado inmobiliario residencial de la India bien diversificado entre los distintos grupos de ingresos.

Por modelo de negocio: el dominio de las ventas refleja las preferencias de propiedad

Las transacciones de venta representaron el 87.54 % del valor de mercado en 2025, lo que pone de relieve un sesgo cultural hacia la propiedad y los incentivos fiscales como la Sección 24(b). Se prevé que las transacciones de alquiler aumenten a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 10.70 % hasta 2031, impulsadas por el capital institucional de construcción para alquiler, valorado en 3 millones de dólares, y la expansión del co-living por parte de operadores como Stanza Living. Bengaluru lidera con una rentabilidad bruta del 4.45 %, mientras que Bombay y Gurugram rondan el 4.1 %.

Se espera que el aumento del umbral TDS para los ingresos por alquiler y el crecimiento de la gestión profesional incrementen la oferta formal en casi una quinta parte para 2028. Aun así, las ventas se mantendrán considerables gracias a la planificación patrimonial intergeneracional y las protecciones fiscales hipotecarias. La coexistencia saludable de ambos canales impulsa la liquidez y la diversificación de la cartera en todo el espectro de tamaños del mercado inmobiliario residencial de la India.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por modo de venta: el liderazgo del mercado primario indica una nueva confianza en el suministro

Las ventas primarias representaron el 63.67 % del valor de 2025 gracias a 390 000 nuevos lanzamientos y una aplicación más rigurosa de la RERA. Se prevé que las ventas secundarias aumenten a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 10.60 %, pasando del 43 % del volumen de unidades en 2025 a casi la mitad del mercado para 2031. Los registros de tierras digitalizados, que verifican los títulos de propiedad en cuestión de horas en lugar de semanas, han aumentado la confianza de los compradores en las propiedades listas para ocupar.

Estados como Karnataka y Maharashtra captaron el 62 % del valor de reventa, impulsados ​​por el interés de los NRI. Las plataformas de propiedad fraccionada ahora gestionan un inventario de reventa premium, lo que facilita las opciones de salida para los primeros compradores. Una mayor rotación de capital en el sector de la reventa mantendrá una liquidez saludable y ampliará la participación en el mercado inmobiliario residencial de India.

Análisis geográfico

Hyderabad lidera las perspectivas de crecimiento, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) prevista del 10.76 % hasta 2031, ya que la absorción de oficinas de 10.8 millones de pies cuadrados en 2024 se traduce en una fuerte demanda de vivienda en los micromercados de Kokapet, Narsingi y el Distrito Financiero. La infraestructura estable, las mejoras en la circunvalación exterior y la fase II del metro de 56 km, que estará operativa a finales de 2025, reducirán los tiempos de desplazamiento y elevarán los precios de los billetes de gama media a 82 USD por pie cuadrado. Bengaluru, Mumbai y Delhi-NCR aún suman el 40.13 % del valor, pero difieren en su impulso: Bengaluru disfruta de aumentos anuales de precios del 8-10 % en Whitefield, mientras que la escasez de terrenos en Mumbai impulsa a los promotores hacia reurbanizaciones verticales financiadas por GIC y Blackstone. El exceso de inventario en el Gran Noida Oeste de Delhi-NCR supera los 24 meses de ventas, lo que limita el crecimiento de los precios a un modesto 3-4 % e impulsa programas de subvenciones que erosionan los márgenes de los promotores.

Pune ocupa una participación estable del 12% de las transacciones nacionales; sus corredores Hinjewadi y Kharadi ofrecen primas de USD 14-22 por pie cuadrado en comparación con las ubicaciones periféricas gracias al arrendamiento sostenido de TI. El tramo OMR de Chennai registra una apreciación anual del 7-9% gracias a la expansión de los sectores automotriz y farmacéutico, aunque su rendimiento por alquiler del 3.85% es inferior al 4.45% de Bengaluru, lo que refleja una menor creación de empleo. Ahmedabad y Calcuta se combinan para representar el 8% del valor, caracterizadas por precios más bajos, en torno a los USD 54,000, que atraen a nuevos propietarios. La migración de funciones de TI y del CCG a Coimbatore, Jaipur, Kochi, Visakhapatnam, Indore y Chandigarh mantiene la prominencia de las ciudades de segundo nivel; sus costos de terreno son entre un 30% y un 40% inferiores a los promedios de primer nivel, lo que permite unidades de 2 dormitorios a un precio de USD 42,000-66,000.

La aplicación estatal de la RERA impulsa el impulso: las estrictas normas de depósito y presentación de informes de MahaRERA han reducido los retrasos en un 28 % desde 2019, mientras que las deficiencias de capacidad de UP-RERA permiten la ampliación de proyectos en el 40 % de los proyectos retrasados. La escasez de banda ancha asequible persiste en estados como Uttar Pradesh y Bihar, a pesar del progreso del PMAY, lo que impulsa la reurbanización de zonas industriales abandonadas a través de SWAMIH 2. Tanto en las áreas metropolitanas como en los centros emergentes, las parcelas de terreno a menos de 3 km de estaciones de metro operativas obtienen primas de hasta el 60 %, lo que refuerza la tesis de desarrollo orientado al transporte público que sustenta la expansión sostenida del mercado inmobiliario residencial de la India.