Visión general del mercado
| Periodo de estudio | 2020 - 2031 |
|---|---|
| Año base para la estimación | 2025 |
| Período de datos de pronóstico | 2026 - 2031 |
| Tamaño del mercado (2026) | USD 49.03 mil millones |
| Tamaño del mercado (2031) | USD 64.28 mil millones |
| Tasa de crecimiento (2026 - 2031) | 5.57% CAGR |
| Concentración de mercado | Media |
Principales actores *Descargo de responsabilidad: los jugadores principales están clasificados sin ningún orden en particular Imagen © Mordor Intelligence. Reutilización permitida bajo la licencia CC BY 4.0. | |
Análisis del mercado inmobiliario residencial de México por Mordor Intelligence
El tamaño del mercado inmobiliario residencial de México en 2026 se estima en USD 49.03 mil millones, creciendo desde el valor de 2025 de USD 46.44 mil millones con proyecciones para 2031 que muestran USD 64.28 mil millones, creciendo a una CAGR de 5.57% durante 2026-2031. La sólida formación de hogares, las reformas financieras respaldadas por el gobierno y las ganancias de empleo impulsadas por la deslocalización están reforzando colectivamente la demanda a pesar de los vientos en contra del costo de la construcción. El Programa Nacional de Vivienda de la presidenta Claudia Sheinbaum, respaldado por MXN 600 mil millones (USD 32.4 mil millones) en gasto federal, está listo para inyectar 1 millón de nuevas viviendas, fortaleciendo las fuentes de suministro asequibles. Las iniciativas paralelas de INFONAVIT y CONAVI están ampliando el acceso al crédito a través de esquemas de alquiler con opción a compra y deducciones salariales limitadas, fomentando la aceptación tanto de la compra como del alquiler. Los desarrolladores están consolidando la producción a escala, mientras que los proyectos verticales en Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara están redefiniendo los modelos de vida urbana.
Conclusiones clave del informe
- Por modelo de negocio, las ventas representaron el 73.55% de la participación del mercado inmobiliario residencial de México en 2025, mientras que se prevé que el segmento de alquiler registre la CAGR más rápida del 5.93% hasta 2031.
- Por tipo de propiedad, los apartamentos y condominios captaron el 62.85% de los ingresos en 2025; se proyecta que las villas y las casas adosadas se expandirán a una CAGR del 6.02% hasta 2031.
- Por rango de precios, las viviendas de mercado medio representaron el 46.85% del tamaño del mercado inmobiliario residencial de México en 2025, mientras que las viviendas de lujo avanzan a una CAGR del 6.28% hasta 2031.
- Por modo de venta, el segmento secundario representó una participación del 54.05% del tamaño del mercado inmobiliario residencial de México en 2025 y está creciendo a una CAGR del 6.17% hasta 2031.
- Por estado, la Ciudad de México lideró con una participación de mercado inmobiliario residencial de México del 30.35% en 2025; se espera que Querétaro registre la CAGR más alta del 6.74% hasta 2031.
Nota: El tamaño del mercado y las cifras de pronóstico en este informe se generan utilizando el marco de estimación patentado de Mordor Intelligence, actualizado con los últimos datos y conocimientos disponibles a enero de 2026.
Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario residencial en México
Análisis del impacto de los impulsores
| Factores de la migración | % Impacto en el pronóstico de CAGR | Relevancia geográfica | Cronología del impacto |
|---|---|---|---|
| El déficit persistente de vivienda sostiene la demanda residencial a largo plazo | + 1.8% | Nacional, concentrado en centros urbanos | Largo plazo (≥ 4 años) |
| Programas de financiación de vivienda respaldados por el gobierno que mejoran la asequibilidad y el acceso | + 1.5% | Nacional, priorizando zonas marginadas | Mediano plazo (2-4 años) |
| La creciente población de clase media impulsa la demanda de viviendas de gama media y alta | + 1.2% | Áreas metropolitanas de la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara | Largo plazo (≥ 4 años) |
| Desarrollo de infraestructura urbana que crea nuevos corredores de crecimiento residencial | + 0.8% | CDMX, Nuevo León, Jalisco, Querétaro | Mediano plazo (2-4 años) |
| Creciente preferencia por viviendas verticales y cerradas en zonas urbanas densas | + 0.6% | Principales áreas metropolitanas y ciudades satélite | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Fuente: Inteligencia de Mordor | |||
El persistente déficit de vivienda sustenta la demanda residencial a largo plazo
La escasez estructural de aproximadamente 9 millones de unidades en México mantiene una alta demanda en todos los niveles de ingresos. Más del 57.3% del inventario actual sigue siendo de autoconstrucción, lo que revela importantes deficiencias de calidad. Los trabajadores que ganan entre uno y dos salarios mínimos (aproximadamente 7.3 millones de personas) enfrentan las mayores barreras de acceso, lo que impulsó al INFONAVIT a lanzar Infonavit Constructora SA de CV en 2025 para iniciar la construcción de 20,000 viviendas en zonas céntricas. Se espera que este impulso a la oferta, sumado a los subsidios federales, acelere las entregas y alivie la presión sobre los atrasos.[ 1 ]Diego Prieto, “Encuesta Nacional de Vivienda 2024”, Instituto Nacional de Estadística y Geografía, inegi.org.mx.
Programas de financiación de vivienda respaldados por el gobierno que mejoran la asequibilidad y el acceso
Las reformas de febrero de 2025 congelaron los saldos de 2 millones de hipotecas existentes, limitaron las deducciones salariales al 20% para préstamos y al 30% para rentas, e introdujeron el arrendamiento social, que convierte los pagos de renta en capital. FOVISSSTE-INFONAVIT Unidos ahora permite a los trabajadores públicos y privados combinar créditos, lo que aumenta el poder adquisitivo conjunto. El mandato de CONAVI para 2025 financia 100,000 nuevas viviendas y 100,000 mejoras en 1,345 municipios, con un 20% reservado para rentas asequibles. Estas medidas, en conjunto, reducen las barreras de entrada y redefinen las preferencias de tenencia.[ 2 ]Alejandro Murat, “Reformas a la Ley del INFONAVIT 2025”, Diario Oficial de la Federación, dof.gob.mx.
La creciente población de clase media impulsa la demanda de viviendas de gama media y alta
Las remesas alcanzaron los 63 mil millones de dólares en 2024, impulsando los presupuestos familiares al mismo tiempo que la relocalización de la industria manufacturera expande el empleo asalariado. Las viviendas de gama media conservan la cartera de compradores más amplia, pero el mercado de lujo está en alza debido a la depreciación del peso, lo que atrae a inversores extranjeros. Las urbanizaciones con acceso vertical y servicios integrados satisfacen las expectativas de seguridad y estilo de vida de una creciente cohorte profesional, especialmente a lo largo del corredor Ciudad de México-Monterrey-Guadalajara.
Desarrollo de infraestructura urbana que crea nuevos corredores de crecimiento residencial
Proyectos como el Tren Maya y el Corredor Interoceánico están abriendo nuevas oportunidades a regiones desatendidas, mientras que DistritoTec en Monterrey demuestra cómo la coordinación público-privada puede revitalizar los núcleos urbanos. Las implementaciones de ciudades inteligentes en la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey están integrando sistemas de control de tráfico y calidad del aire basados en IoT para mejorar la habitabilidad. La agilización de los permisos municipales —que se prevé reducir de 2.6 años a 127 requisitos— debería impulsar aún más la velocidad de los proyectos.
Análisis del impacto de las restricciones
| Dominación | % Impacto en el pronóstico de CAGR | Relevancia geográfica | Cronología del impacto |
|---|---|---|---|
| Los altos costos de construcción impulsados por la inflación, la dependencia de las importaciones y las interrupciones de la cadena de suministro | -1.1% | Nacional, especialmente regiones fronterizas | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Los largos procesos de obtención de permisos y los marcos regulatorios fragmentados retrasan la ejecución del proyecto | -0.9% | Niveles estatales y municipales en todo el país | Mediano plazo (2-4 años) |
| La volatilidad macroeconómica y las fluctuaciones del peso impactan la asequibilidad y la confianza de la inversión extranjera | -0.7% | Nacional, con mayor impacto en regiones turísticas y fronterizas | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Fuente: Inteligencia de Mordor | |||
Los altos costos de construcción impulsados por la inflación, la dependencia de las importaciones y las interrupciones de la cadena de suministro
Los posibles aranceles del 25% al acero y al cemento en EE. UU. amenazan los precios de los insumos para las constructoras que dependen del comercio transfronterizo. Si bien productores como Cemex registraron un crecimiento del 6% en las ventas netas y un aumento del 14% en el EBITDA en 2024, los presupuestos de los proyectos siguen siendo sensibles a la transferencia de divisas y a los retrasos en los envíos. La Reforma de Subcontratación de 2021 también aumenta los gastos de cumplimiento normativo, pero mejora las protecciones laborales, equilibrando la carga de costos con los beneficios sociales.
Los largos procesos de permisos y los marcos regulatorios fragmentados retrasan la ejecución de los proyectos
Los promotores inmobiliarios deben gestionar códigos municipales dispares que abarcan la zonificación, el medio ambiente y los servicios públicos, lo que a menudo prolonga los plazos más allá de su viabilidad financiera. La ley de licencias para agentes de Jalisco de 2023 señala avances hacia la estandarización profesional, pero los debates constitucionales frenan su adopción. La Ley General de Mejor Regulación de 2018 y la plataforma SINAGER ofrecen plantillas de procesos, pero el cumplimiento subnacional aún representa el 3.4% del PIB en costos regulatorios.[ 3 ]Roberto Salcedo Aquino, “Costo Regulatorio y Tramitología en la Construcción 2024”, Secretaría de la Función Pública, gob.mx.
Análisis de segmento
Por modelo de negocio: el impulso del alquiler se construye dentro de una cultura donde predomina la propiedad
Las ventas mantuvieron una participación del 73.55% en el mercado inmobiliario residencial mexicano en 2025, lo que refleja las arraigadas aspiraciones de propiedad y las líneas de crédito respaldadas por subsidios. Sin embargo, se prevé que el sector de alquileres alcance una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 5.93% hasta 2031, gracias a la expansión del arrendamiento social y a la optimización de las plataformas digitales para la publicación de anuncios. El programa piloto de alquiler con opción a compra del INFONAVIT vincula la renta mensual al capital futuro, combinando flexibilidad con objetivos de permanencia a largo plazo. La expansión del parque de alquileres mejora la movilidad de los jóvenes profesionales que acuden a centros de nearshoring, lo que mejora la eficiencia del mercado laboral.
La reventa de viviendas secundarias impulsa la liquidez, ya que muchos hogares prefieren viviendas listas para ocupar en distritos bien atendidos. No obstante, el impulso gubernamental a la construcción traerá inventario nuevo al mercado, equilibrando gradualmente la oferta. La selección de viviendas mediante tecnología inmobiliaria y la firma electrónica también están acortando el tiempo de desocupación para los propietarios, lo que subraya las ventajas estructurales del segmento de alquiler.
Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.
Por tipo de propiedad: el stock vertical domina, pero las casas orientadas al suelo se aceleran
Los departamentos y condominios acapararon el 62.85% del mercado inmobiliario residencial mexicano en 2025, gracias a que las regulaciones de densidad y la escasez de terrenos canalizaron el capital hacia los rascacielos. Los complejos de torres combinan áreas verdes, comercios y centros de coworking, cumpliendo con los estándares de vida modernos. Las villas y casas unifamiliares, aunque hoy en día más pequeñas, prevén una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.02% debido al aumento de los presupuestos de la clase media y a la preferencia por los espacios al aire libre tras la pandemia.
Las comunidades cerradas híbridas que combinan torres y casas adosadas ilustran cómo los desarrolladores optimizan el espacio disponible y, al mismo tiempo, se adaptan a diversas estructuras residenciales. El énfasis del gobierno en terrenos bien ubicados y con buenas conexiones de transporte público sigue favoreciendo la construcción de relleno vertical, pero las parcelas suburbanas en Querétaro y Mérida están ganando terreno para proyectos de baja altura de construcción para la venta.
Por rango de precios: el lujo en auge en medio del liderazgo del mercado medio
Las unidades de gama media representaron el 46.85% del tamaño del mercado inmobiliario residencial mexicano en 2025, atendiendo a hogares con ingresos de varios salarios mínimos. La liquidez impulsada por las remesas y los límites de crédito del INFONAVIT sustentan este segmento. Por el contrario, el segmento de lujo se encamina a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.28%, impulsada por la afluencia de expatriados y los compradores en dólares que aprovechan los descuentos cambiarios. Los resorts costeros y la zona de Polanco en la Ciudad de México encabezan la absorción de alta gama, con servicios de conserjería y diseños con certificación ESG que diferencian a los proyectos.
El inventario de viviendas asequibles sigue siendo insuficiente después de que las viviendas de menos de MXN 550,000 cayeran del 51% al 15% de la producción entre 2016 y 2024. La fusión de Vinte-Javer apunta explícitamente a esta brecha, planificando unidades desde MXN 500,000 (USD 27,000) en adelante y aprovechando el respaldo de IFC para mantener márgenes viables.
Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.
Por modo de venta: los listados secundarios prosperan a medida que se reducen las carteras de nuevas construcciones
Las transacciones de reventa representaron el 54.05% de la participación en el mercado inmobiliario residencial de México en 2025 y probablemente registrarán una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.17%, dados los cierres más rápidos y la familiaridad con las valoraciones bancarias. Las compras con remesas, con un alto volumen de efectivo, priorizan las propiedades existentes en barrios históricos, evitando así el riesgo de finalización de la construcción. Las ventas primarias se enfrentan al aumento de los costos de los materiales y a la dificultad de los permisos; sin embargo, se espera que los bancos de tierras del sector público y los proyectos de construcción directa alivien los cuellos de botella a mediano plazo.
Los promotores que adoptan modelos de preventa por fases y garantías de depósito en garantía están recuperando la confianza de los compradores, especialmente en las áreas metropolitanas donde los proyectos estancados mermaban la confianza. La agilización gubernamental de los procesos de aprobación debería acortar los ciclos de lanzamiento a entrega, impulsando la competitividad en el mercado primario.
Análisis geográfico
La Ciudad de México lideró el mercado inmobiliario residencial mexicano con el 30.35% en 2025, aprovechando su economía metropolitana de 30 millones de habitantes y su extensa red de transporte público. Los precios en la zona alta impulsan la reurbanización vertical, mientras que los incentivos municipales para la vivienda social buscan consolidar la asequibilidad en el núcleo urbano. La casi nula tasa de desocupación en las zonas privilegiadas está fomentando la reutilización adaptativa de oficinas antiguas para convertirlas en apartamentos tipo loft, lo que amplía la oferta.
Nuevo León, con Monterrey como centro, se beneficia de la afluencia de clientes locales y de la revitalización de DistritoTec, que redujo la tasa de desocupación local a un solo dígito y elevó el valor de las propiedades. La expansión de la nómina industrial impulsa la demanda, tanto de nivel básico como de lujo, y los ejecutivos transfronterizos se inclinan por enclaves verticales cerrados que se asemejan a los formatos de estilo de vida estadounidenses.
Querétaro es el nodo de mayor crecimiento, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) proyectada del 6.74% hasta 2031. Su ubicación estratégica en el eje Ciudad de México-Monterrey, además de sus clústeres aeroespaciales y automotrices, atrae mano de obra calificada. Las reservas de terrenos asequibles y los ágiles procesos de permisos están atrayendo a desarrolladores nacionales, con comunidades de uso mixto que proliferan a lo largo de las nuevas autopistas de circunvalación.
El ecosistema tecnológico de Guadalajara impulsa la absorción constante de condominios de gama media y alta, gracias a las mejoras de ciudad inteligente implementadas en el marco del programa Ciudad Creativa Digital. Las redes de fibra óptica mejoradas y la oferta de espacios de convivencia atienden a los segmentos de nómadas digitales, lo que amplía el atractivo residencial de la ciudad.
Los mandatos gubernamentales garantizan que los fondos de CONAVI lleguen a 1,345 municipios, dispersando el desarrollo hacia ciudades secundarias y pueblos rurales. Los estados del sureste vinculados al Tren Maya y al Corredor Interoceánico ahora presentan transacciones especulativas de tierras, ya que los inversionistas anticipan beneficios indirectos en turismo y logística.
Panorama competitivo
La consolidación del sector inmobiliario residencial en México se aceleró cuando la COFECE aprobó la fusión Vinte-Javer en mayo de 2024. El grupo combinado puede entregar 16,000 unidades al año, consolidando las ventajas de escala en la contratación y la adquisición de terrenos. La participación financiera de IFC proporciona capital paciente, facilitando una mayor penetración en rangos de precio inferiores a USD 30,000.
La nueva división de construcción del INFONAVIT introduce competencia semipública, especialmente en el segmento de interés social, donde los márgenes privados son reducidos. Su primer lote de 20,000 viviendas, programado para abril de 2025, podría recalibrar los precios de referencia e impulsar iniciativas de eficiencia entre sus pares privados.
Grupo ARA reanudó proyectos en Puebla, Veracruz y Nayarit tras las interrupciones causadas por huracanes, proyectando un repunte del 80% en los ingresos en Acapulco gracias a los paquetes de préstamos de la Línea III. Las constructoras regionales más pequeñas se están alineando con las plataformas PropTech para la difusión de ventas; sin embargo, el aumento de los costos de cumplimiento derivados de la Reforma de Subcontratación podría impulsar nuevas fusiones o salidas, lo que aumentaría progresivamente la concentración del mercado.
Líderes de la industria inmobiliaria residencial en México
Rubá Residencial
Consorcio ARA
Grupo Jomer
Grupo GP
Grupo GP
- *Descargo de responsabilidad: los jugadores principales están clasificados sin ningún orden en particular
Desarrollos recientes de la industria
- Marzo de 2025: Fibra MTY completó la adquisición de dos naves industriales totalmente arrendadas en Monterrey, lo que marca el cierre del portafolio de Batach de USD 192.4 millones. Esta adquisición fortalece el panorama inmobiliario en México, aprovechando las oportunidades de crecimiento impulsadas por las actividades de nearshoring en la región.
- Julio de 2025: El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) anunció un aumento en su meta de construcción de viviendas para el actual sexenio a 1.2 millones de viviendas. Esto representa un aumento significativo respecto a la meta inicial de 500,000 viviendas, lo que refleja un firme compromiso con la atención de las necesidades de vivienda y el mejoramiento de la infraestructura residencial.
- Abril de 2025: Vinte anunció sus planes de invertir 2.7 millones de pesos mexicanos (131.7 millones de dólares estadounidenses) en Hidalgo para el desarrollo del proyecto Real Bilbao. Se espera que esta inversión ofrezca opciones de vivienda asequible y genere más de 18,000 empleos, contribuyendo significativamente a la mejora de la calidad de vida y las oportunidades económicas en la región.
- Agosto de 2024: FIBRA Prologis adquirió una participación del 77.14% en FIBRA Terrafina, consolidando así su control sobre la entidad. Patrocinada por Prologis, Inc., líder global en bienes raíces logísticos, FIBRA Prologis se enfoca en adquirir, poseer y administrar propiedades industriales Clase A en los principales mercados económicos de México, impulsando indirectamente el crecimiento económico y el desarrollo de infraestructura que influyen en la dinámica del sector inmobiliario residencial.
Alcance del informe sobre el mercado inmobiliario residencial de México
Los bienes raíces residenciales son un área desarrollada para que viva la gente. Como lo definen las ordenanzas de zonificación locales, los bienes raíces residenciales no se pueden utilizar con fines comerciales o industriales. Un análisis completo de los antecedentes del mercado inmobiliario residencial en México, que incluye la evaluación de la economía y la contribución de los sectores en la economía, descripción general del mercado, estimación del tamaño del mercado para segmentos clave y tendencias emergentes en los segmentos del mercado, dinámica del mercado y ubicación geográfica. Las tendencias y el impacto de COVID-19 se incluyen en el informe.
El mercado inmobiliario residencial mexicano está segmentado por tipología (apartamentos y condominios y casas y villas terrenos). El informe ofrece el tamaño del mercado y el pronóstico en valor (USD) para todos los segmentos anteriores.
Por modelo de negocio
| Subastas |
| Rentas |
| Por modelo de negocio | Subastas |
| Rentas |
Preguntas clave respondidas en el informe
¿Cuál será el tamaño del mercado inmobiliario residencial en México en 2026 y 2031?
El tamaño del mercado inmobiliario residencial de México alcanzó los USD 49.03 mil millones en 2026 y se prevé que alcance los USD 64.28 mil millones en 2031.
¿Qué crecimiento anual se espera hasta el año 2031?
Se proyecta que el sector registre una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 5.57%, sostenida por las reformas de financiación de la vivienda y la formación constante de hogares.
¿Qué estado de México registra la mayor expansión en ventas de viviendas?
Se prevé que Querétaro alcance una CAGR del 6.74% hasta 2031, impulsada por el crecimiento de la industria aeroespacial y automotriz.
¿Qué impacto tendrá el nuevo brazo constructor del INFONAVIT?
Infonavit Constructora proyecta 500,000 mil viviendas de interés social, sumando parque asequible y agudizando la competencia para desarrolladores privados.
¿Cómo se están gestionando las presiones sobre los costos de construcción?
Proveedores nacionales como Cemex aumentaron sus ventas netas en 2024 un 6% a pesar de los riesgos arancelarios, mientras que los constructores agilizan los diseños y buscan descuentos por volumen.
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