Análisis del tamaño y la participación del mercado inmobiliario residencial de Omán: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario residencial de Omán

La creciente demanda de vivienda se sustenta en una población joven y en expansión

Una edad media inferior a 32 años y un aumento de la población del 15% en cinco años están ampliando constantemente el grupo de compradores de primera vivienda. Los datos del Ministerio muestran 500,000 solicitudes de vivienda activas y 125,000 familias que carecen de viviendas adecuadas, lo que subraya una brecha urgente en la oferta. El gobierno ha reaccionado con 22 proyectos residenciales integrados que incorporan escuelas, clínicas y zonas verdes para satisfacer las crecientes expectativas de estilo de vida. Simultáneamente, un repunte del 8% en el número de expatriados durante 2024 reactivó la absorción de alquileres en los distritos centrales de Mascate. Los modestos pero específicos programas de empleo —300-400 puestos anuales— añaden poder adquisitivo incremental al mercado inmobiliario residencial de Omán ^{[1] Husam Al-Mukhaini, “Informe anual de solicitudes y asignaciones de vivienda 2024”, Ministerio de Vivienda y Planificación Urbana, mohup.gov.om}.

Programas y subsidios gubernamentales para la vivienda que mejoran la asequibilidad

En 2024, el Programa de Vivienda Social apoyó a 1,382 familias, mientras que el programa “Elige tu terreno” asignó 25,000 parcelas urbanizadas. Las tasas de registro se redujeron del 2% al 1% para los ciudadanos, y se recortaron los cargos de las finanzas islámicas, lo que redujo conjuntamente los costos de entrada. Un fondo de asociación público-privada de 1.3 millones de dólares moviliza capital privado para comunidades de ingresos bajos y medios, asegurando una construcción más rápida sin sobreesfuerzo fiscal. Las concesiones preferenciales de terrenos a los beneficiarios del fondo para matrimonios agilizan aún más el camino de propiedad para las parejas jóvenes. En conjunto, estas palancas amplían el mercado inmobiliario residencial de Omán al que se puede acceder ^{[2] Fatma Al-Zadjali, “Actualización de la ejecución presupuestaria 2024”, Ministerio de Finanzas,} mof.gov.om.

Planes de desarrollo urbano que crean nuevos centros residenciales

El Plan Estructural del Gran Mascate mapea el uso del suelo en 1,360 km² hasta 2040, designando corredores orientados al transporte y clústeres de uso mixto. Al Khuwair Downtown, un proyecto costero de USD 2.6 millones, integra oficinas, comercios y 4,000 viviendas, mostrando un diseño más verde y tiempos de viaje más cortos. En Dhofar, la Nueva Ciudad de Salalah abarca 7.3 km² con 12,000 unidades de vivienda y drenaje resiliente al clima, lo que indica cómo las ciudades secundarias están absorbiendo la demanda desbordada. La cartera de proyectos de Visión 2040 de USD 85 millones también enumera cinco ciudades futuras, lo que señala un largo camino para el mercado inmobiliario residencial de Omán ^{[3] Ahmed Al-Habsi, “Resumen del Plan Estructural del Gran Mascate 2040”, Municipio de Mascate, muscatmun.gov.om}.

Creciente interés de los expatriados por las zonas francas y los ITC

Las regulaciones de abril de 2025 permiten la plena propiedad a personas no omaníes en las Zonas Económicas Especiales, basándose en disposiciones anteriores del Complejo Turístico Integrado. Las transacciones de compraventa de extranjeros aumentaron un 19.4 % interanual en 2024, y la Tarjeta de Residencia de Primera Clase vincula una visa de cinco años a una inversión inmobiliaria de 1.3 millones de dólares. Los nuevos distritos turísticos más allá de Al Mouj amplían el inventario que los extranjeros pueden comprar legalmente, mientras que la base de activos de SEZAD, de 54.6 XNUMX millones de dólares, refuerza la confianza de los inversores. Estos incentivos amplían el alcance global del mercado inmobiliario residencial de Omán.

Altos costos de construcción y mano de obra calificada limitada

Los precios de los insumos subieron en 2024, ya que los costos de importación del acero y el cemento siguieron las fluctuaciones globales de las materias primas, lo que redujo los márgenes de los contratistas en los contratos a precio fijo. Las cuotas de omanización complican los procesos de contratación, y los trámites de visado para especialistas suelen extenderse más allá de ocho semanas. El sector de la construcción añadió 9 millones de dólares al PIB en 2023, pero ahora debe esforzarse para cumplir con una cartera de proyectos de 85 3 millones de dólares. Los pioneros en la impresión 30D observan un ahorro de material del XNUMX %, lo que sugiere una compensación parcial del aumento de los costos. En general, el riesgo de ejecución modera ligeramente el crecimiento del mercado inmobiliario residencial de Omán.

Dependencia económica de los ingresos del petróleo

El petróleo aún financia cerca del 65% de los ingresos fiscales, por lo que los programas presupuestados de vivienda siguen las fluctuaciones del precio del Brent. Si bien el PIB sin hidrocarburos avanzó un 3.7% en 2024, cualquier caída prolongada del precio del crudo podría reducir las inversiones en infraestructura y enfriar la confianza del comprador. Las pruebas de estrés del FMI señalan la exposición del 17.1% de los bancos a préstamos inmobiliarios como un punto de referencia en caso de que los precios se debiliten. Una posición neta de activos soberanos en aumento proporciona un colchón a corto plazo, pero una mayor diversificación determinará la estabilidad a largo plazo del mercado inmobiliario residencial de Omán.

Análisis de segmento

Por modelo de negocio: Dominio de ventas con aceleración del alquiler

Las ventas representaron el 73.60% de la cuota de mercado inmobiliario residencial de Omán en 2025 gracias a las hipotecas subvencionadas y la reducción de las comisiones por transacción. El valor de las hipotecas aumentó un 44.8% interanual, hasta los 5.5 millones de dólares, incluso con una disminución del número de contratos, lo que implica un mayor volumen de operaciones. Los inversores en alquiler de las economías vecinas del CCG se mantienen activos, atraídos por los ingresos por alquiler exentos de impuestos y una rentabilidad bruta del 5% al ​​8%. La previsión de una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 7.28% para el segmento de alquiler refleja la recuperación de la afluencia de expatriados y la construcción de complejos turísticos integrados que combinan activos hoteleros y residenciales.

Los promotores están experimentando con contratos de alquiler con opción a compra que convierten los alquileres mensuales en pagos iniciales, un mecanismo que amplía la asequibilidad sin sobreendeudar a los hogares. Las plataformas digitales de arrendamiento mejoran la transparencia en los términos de arrendamiento y permiten el seguimiento del inventario en tiempo real, acortando los periodos de desocupación. La demanda de arrendamiento corporativo también se muestra prometedora a medida que las multinacionales reabren sus oficinas regionales, incorporando un nuevo segmento de inquilinos a largo plazo. En conjunto, estas dinámicas apuntan a un mercado inmobiliario residencial más equilibrado en Omán con el tiempo.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por tipo de propiedad: las villas lideran, mientras que los apartamentos ganan impulso

Las villas mantuvieron una cuota de mercado del sector inmobiliario residencial de Omán del 66.85% en 2025, lo que subraya la preferencia cultural por espacios más amplios y privacidad. Proyectos como el distrito Al Ahlam en Sultan Haitham City ofrecen 47 villas energéticamente eficientes, equipadas con techos solares y reciclaje de aguas grises, lo que introduce la sostenibilidad en el segmento de lujo. Sin embargo, los apartamentos registran la tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) más alta, del 7.36%, impulsada por la escasez de suelo urbano y la demanda de un estilo de vida que requiere cerrar y dejar. Los proyectos en desarrollo, incluyendo el proyecto Yenaier Residences de seis torres, prometen más de 1,200 unidades para 2027, lo que incrementará el tamaño del mercado inmobiliario residencial de apartamentos en Omán.

Smart-apartment deployments use Sensores IoT to cut energy usage by 25%, an attractive feature for tenants amid rising utility tariffs. Meanwhile, mixed-use icons such as AIDA in Yiti will knit 3,500 residences with hotels, retail, and an 18-hole golf course, blurring traditional property boundaries. In the medium term, villas are expected to maintain value defensiveness, whereas apartments will underpin volume acceleration.

Por banda de precios: Estabilidad en el mercado medio con crecimiento de las primas de lujo

Las propiedades en venta en el mercado medio representaron el 48.55% del tamaño del mercado inmobiliario residencial de Omán en 2025, atendiendo a una amplia base de asalariados nacionales y profesionales expatriados. Los precios promedio de venta, entre 250,000 y 400,000 USD, se mantuvieron accesibles gracias a las subvenciones para el registro y la flexibilización de las normas de entrada. Se prevé que la categoría de lujo, con precios superiores a 650,000 USD, crezca a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 7.56%, impulsada por inversores con un alto patrimonio neto del CCG que buscan segundas residencias costeras más económicas que Dubái. Las parcelas de villas en propiedad absoluta en Al Mouj, Mascate, se venden por hasta 1.3 millones de USD, pero aún así superan los precios de referencia regionales entre un 20% y un 30%.

Las tendencias de ecolujo, como el diseño de energía neta cero y el paisajismo orgánico, están transformando el segmento de lujo y ampliando el atractivo para los compradores extranjeros con mentalidad ESG. Por otro lado, Sustainable City-Yiti se dirige a hogares de ingresos medios con la promesa de energía 100 % renovable y cero residuos. Estas estrategias bifurcadas mantienen a los compradores, tanto ambiciosos como motivados por el valor, interesados ​​en el mercado inmobiliario residencial de Omán.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por modo de venta: las ventas primarias impulsan el crecimiento con la maduración secundaria

Las transacciones primarias representaron el 54.10 % de la cuota de mercado inmobiliario residencial de Omán en 2025, gracias a la puesta en marcha de nuevos planes maestros y a la agilización de las aprobaciones de títulos de propiedad. El SEZAD ahora procesa las solicitudes de usufructo en 5 días, en lugar de 30. Proyectos emblemáticos, como la primera fase de Sultan Haitham City, de 2.6 millones de dólares, impulsan un sólido canal de compraventa de inmuebles sobre plano. La negociación secundaria está madurando a medida que los primeros inversores monetizan las ganancias; el registro digital inmobiliario "Amlak" registró 133,000 2024 transferencias en XNUMX, reduciendo los plazos de tramitación a la mitad.

La dispersión de precios se hizo más visible: el valor de los apartamentos en Mascate cayó un 12.9% interanual, mientras que el de las villas subió un 2.5%, lo que refleja la divergencia de la demanda. El arbitraje regional también se hizo evidente, con la revalorización del suelo en North Al Batinah del 18.8%, gracias a la expansión industrial que se extendió al sector inmobiliario. Este comportamiento dual crea nuevas oportunidades ajustadas al riesgo en el mercado inmobiliario residencial de Omán.

Análisis geográfico

Mascate representó el 47.35 % del valor de las transacciones en 2025, consolidando su papel como centro administrativo y financiero del mercado inmobiliario residencial de Omán. El Plan del Gran Mascate integra el transporte público con nodos de densidad para mantener los tiempos de desplazamiento por debajo de los 30 minutos, un indicador de calidad de vida que mantiene el interés de los compradores. Los servicios digitales de la ciudad, desde las aprobaciones electrónicas hasta los portales unificados de mantenimiento, mejoran la capacidad de respuesta municipal y refuerzan el valor de las propiedades. La migración continua desde Ruwi y Muttrah hacia distritos de nueva creación como Al Khuwair refleja la preferencia por infraestructuras modernas y conjuntos peatonales de uso mixto.

Dhofar es la zona de mayor crecimiento, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 7.82 % hasta 2031. New City Salalah construirá 5,827 unidades residenciales en su primer tramo, con el objetivo de una población permanente de 60,000 6 habitantes. Una playa pública de XNUMX kilómetros, una extensa restauración de manglares y un sistema de drenaje resistente a las inundaciones fortalecen el desarrollo frente a los riesgos climáticos. Los picos de turismo estacional coinciden con el monzón de Khareef, lo que prolonga los ciclos de ocupación para los inversores que buscan un flujo de caja estable en el mercado inmobiliario residencial de Omán.

Musandam y el resto de Omán también están en la mira del gobierno en materia de descentralización. Cada gobernación recibe ahora 52 millones de dólares anuales para mejoras comunitarias, el doble de la asignación anterior. El proyecto Palm Hills en Khasab reserva el 25 % de sus 650 unidades para compradores extranjeros, lo que introduce un nuevo segmento de demanda. El Real Decreto 36/2022 faculta a las autoridades locales para agilizar la tramitación de permisos, acelerando así la absorción de la migración desde Mascate por parte de las ciudades más pequeñas. En conjunto, estos esfuerzos regionales diversifican la base geográfica del mercado inmobiliario residencial de Omán.

Panorama regulatorio

Omán está modernizando la gestión del sector inmobiliario residencial bajo la supervisión del Ministerio de Vivienda y Planificación Urbana (MoHUP). El Decreto Real 79/2025 (Ley que regula el sector inmobiliario) establece un marco consolidado que abarca la estructura de propiedad, el desarrollo, las prácticas de intermediación y los controles relacionados. Esta consolidación respalda la transición del mercado hacia proyectos urbanísticos de mayor envergadura, tanto planificados como sobre plano, manteniendo al mismo tiempo un único punto de supervisión para el sector a través del MoHUP.

Posteriormente, se dio un paso más con el Real Decreto 56/2026 (Ley del Registro de la Propiedad), vigente desde el 18 de mayo de 2026, que sustituyó al Sistema de Registro de la Propiedad de 1998 y estableció el registro electrónico para las transacciones inmobiliarias. La ley otorga validez legal a los documentos electrónicos (incluida la documentación de títulos de propiedad), exige la inscripción de derechos reales para que sean exigibles y define explícitamente la función del registro para las viviendas sobre plano y los proyectos de desarrollo inmobiliario, mejorando la seguridad jurídica en las transacciones, tanto en las ventas primarias como en los activos de categoría institucional.

Análisis de la cadena de valor

La cadena de valor del mercado inmobiliario residencial de Omán se sustenta en la planificación y regulación públicas, con el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MoHUP) como elemento central en la asignación de terrenos, la supervisión de proyectos y el entorno de licencias, bajo el marco legal unificado introducido por el Decreto Real 79/2025. La oferta inicial incluye la liberación de terrenos y la planificación maestra (por ejemplo, Sultan Haitham City), junto con la infraestructura facilitadora proporcionada a través de modelos público-privados que interactúan con empresas de servicios públicos y proveedores de conectividad como Nama Water Services, Nama Electricity Distribution y Oman Broadband Company, lo que influye en el ritmo y la calidad de la entrega integrada de vecindarios.

La fase intermedia de ejecución está liderada por promotores, contratistas y consultores especializados (diseño, ingeniería y gestión de proyectos), seguida de la comercialización y distribución a través de intermediarios y ventas directas de los promotores, y posteriormente la gestión de propiedades y comunidades. La digitalización también se está extendiendo a los flujos de trabajo de entrega y transferencia, reforzada por las medidas nacionales hacia el registro electrónico. Los cuellos de botella operativos siguen concentrándose en la ejecución de la construcción (fluctuaciones en los costes de los insumos, disponibilidad de mano de obra cualificada y logística in situ, como la congestión que afecta al movimiento de materiales), lo que puede alargar los plazos de entrega y aumentar los costes unitarios.