Análisis del tamaño y la participación del mercado inmobiliario residencial de Corea del Sur: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario residencial de Corea del Sur

El plan de estabilidad de la vivienda pública de alquiler acelera la oferta.

El programa 2023-2028 tiene como objetivo construir 270,000 nuevas unidades de alquiler anualmente y entregó 54,000 en 2025, lo que alivió la escasez en los corredores orientados al transporte público alrededor de Seúl e Incheon. El aumento de la oferta está impulsando a los propietarios privados a diferenciarse a través de las comodidades en lugar del precio, mientras que los fondos de pensiones se asocian con Korea Land & Housing Corporation para asegurar flujos de efectivo a largo plazo bajo las favorables normas de los REIT (Fondos de Inversión en Bienes Raíces).

El aumento de los hogares unipersonales impulsa la demanda de microviviendas.

Los datos demográficos muestran que los hogares unipersonales aumentarán hasta alcanzar los 9.24 millones en 2050, lo que se traduce en una demanda constante de estudios de menos de 40 m². Los promotores inmobiliarios están redistribuyendo el espacio disponible en las plantas —Samsung C&T destinó el 35 % de una reciente torre en Gangnam a microapartamentos—, impulsando la adopción de la construcción modular y erosionando la estructura tradicional coreana de arrendamiento a precio fijo (jeonse).

Las reducciones de impuestos a los REIT estimulan los flujos de capital destinados a la construcción de viviendas para alquiler.

Las enmiendas de junio de 2024 redujeron los tipos impositivos nominales de los REIT residenciales al 16%, lo que impulsó compromisos institucionales por valor de 4.2 millones de dólares en 2025, un aumento interanual del 38%. Los conglomerados están pasando de modelos centrados en las ventas a carteras de alquiler que combinan servicios inteligentes y mantenimiento predictivo, elevando así los estándares de servicio al inquilino en todo el sector.

El código de energía cero eleva el precio de las nuevas construcciones eficientes.

La normativa de neutralidad de carbono de enero de 2024 exige que las viviendas de nueva construcción compensen el 20 % de su consumo anual mediante energías renovables generadas en el propio emplazamiento. Los elevados costes de construcción se recuperan íntegramente: en Songpa, los apartamentos que cumplen con la normativa ZEB se vendieron con primas del 14-16 % en 2025, gracias a descuentos en hipotecas verdes de hasta 0.7 puntos porcentuales.

Los tipos de interés hipotecarios siguen siendo elevados.

Las tasas de interés oficiales del 3.5% mantienen los préstamos hipotecarios promedio por encima del 4%, lo que obliga a que las cuotas mensuales de una hipoteca de 300,000 dólares absorban más del 38% del ingreso familiar medio de Seúl. Esta restricción en la asequibilidad redirige la demanda hacia los alquileres y ralentiza el lanzamiento de nuevos proyectos, ya que las tasas internas de retorno (TIR) ​​de los promotores se reducen.

Normas más estrictas sobre DTI/LTV limitan los préstamos.

El marco de calificación crediticia bajo estrés (DSR) de septiembre de 2024 evalúa a los prestatarios con tasas 150 puntos básicos superiores a las actuales, reduciendo la elegibilidad para el monto del préstamo en aproximadamente un 15%. Los solicitantes autónomos y los compradores de varias unidades enfrentan reducciones más pronunciadas, lo que prolonga la duración de la vivienda para los "arrendatarios involuntarios" que no pueden cubrir la diferencia en el depósito.

Análisis de segmento

Por tipo de propiedad: Los apartamentos impulsan la demanda, mientras que las villas recuperan su atractivo.

Los apartamentos y condominios contribuyeron con el 77% del valor de 2025, lo que subraya el ADN urbano de rascacielos de Corea ^{[1] Korea Real Estate Board, “Residential Transaction Statistics”, REB.OR.KR.} El enfoque regulatorio en los corredores de transporte continúa canalizando la oferta masiva hacia formatos verticales, sin embargo, se proyecta que las villas y casas unifamiliares crecerán a una CAGR del 4.75% a medida que las familias con niños en edad escolar y los jubilados migren a suburbios de menor densidad en Gyeonggi y la costa de Busan. Los estándares de neutralidad de carbono amplían esta brecha: las torres que cumplen con ZEB disfrutan de primas de venta de dos dígitos, mientras que los desarrolladores de villas compensan los mayores costos verdes por unidad a través de paneles modulares y centros solares vecinales. El tamaño del mercado inmobiliario residencial de Corea del Sur para villas es comparativamente pequeño en la actualidad, pero las nuevas conexiones de autopistas programadas para 2027 reducirán los tiempos de viaje y aumentarán el atractivo suburbano.

Los edificios de gran altura construidos antes de 2010 presentan deficiencias de eficiencia que reducen su valor de reventa entre un 10 % y un 12 % en comparación con las construcciones nuevas. Las subvenciones para la rehabilitación energética se destinan prioritariamente a los complejos de alta densidad, lo que sitúa a las villas en una encrucijada estratégica: desarrollar ecoenclaves de alta gama o arriesgarse a perder relevancia. El proyecto piloto de villas de Samsung C&T cerca de Suwon, que integra microrredes renovables compartidas, demuestra cómo los formatos de baja densidad pueden coexistir con la hoja de ruta nacional hacia la neutralidad energética.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por rango de precios: La oferta asequible cobra impulso

Las unidades con precios entre USD 300,000 y USD 600,000 representaron el 63% de la facturación de 2025, consolidando el segmento medio como la columna vertebral de las transacciones urbanas. Sin embargo, se prevé que el mercado de viviendas asequibles por debajo de USD 300,000 crezca a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 4.69%, impulsado por los alquileres públicos y los préstamos con ventajas fiscales. La cuota de mercado de viviendas asequibles en Corea del Sur está creciendo más rápidamente en las ciudades satélite, donde los costos del suelo siguen siendo manejables. LH Corporation destinó el 68% de su cartera de proyectos para 2025 a precios inferiores a USD 250,000, lo que provocó una presión a la baja sobre los alquileres para los propietarios privados cercanos.

Por el contrario, el segmento de lujo con precios superiores a 600,000 USD registra un crecimiento anual compuesto del 4.20%, ya que los límites más estrictos de la relación deuda-ingresos y los elevados impuestos sobre la tenencia de propiedades moderan el apetito especulativo. Incluso el segmento de lujo de Gangnam experimentó una contracción del 6% en el volumen de ventas en 2025, lo que impulsó a los fondos institucionales a buscar distritos con precios más accesibles y rentabilidades más atractivas. Los promotores que adoptan planes de pago flexibles y ofrecen participaciones fraccionadas están amortiguando parcialmente la caída de las ventas en el segmento de gama alta.

Por modelo de negocio: El auge del alquiler mantiene su impulso

Las transacciones de propiedad aún representaban el 62% del valor de mercado en 2025, pero el modelo de alquiler avanza a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 4.85% hasta 2031, transformando la dinámica del flujo de caja en todo el mercado inmobiliario residencial de Corea del Sur. Los contratos mayoristas mensuales registraron un aumento interanual del 18%, ya que las elevadas tasas hipotecarias redujeron la elegibilidad para el crédito. Los depósitos Jeonse están disminuyendo, erosionando un canal de capital histórico para los pequeños propietarios, mientras que las carteras institucionales prosperan gracias a flujos de ingresos mensuales predecibles.

Las políticas están intensificando esta rotación: las desgravaciones fiscales para los REIT y el objetivo anual de 270,000 unidades de alquiler público canalizan el capital hacia los planes de alquiler. Las compañías de seguros y los fondos de pensiones destinaron el 34% de sus compromisos residenciales para 2025 a alquileres en Busan y Gyeonggi, frente al 22% de dos años antes, lo que refleja un comportamiento de búsqueda de rentabilidad geográficamente diversificado.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por modalidad de venta: El precio de las viviendas de nueva construcción se amplía.

Las viviendas de segunda mano representaron el 65.21 % de las transacciones en 2025, lo que pone de manifiesto la gran cantidad de viviendas de segunda mano en el mercado inmobiliario residencial de Corea del Sur. Sin embargo, las transacciones de obra nueva se encaminan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 4.80 %, superando el ritmo del 4.35 % de las viviendas de segunda mano, ya que los códigos de eficiencia energética atraen a compradores que buscan reducir sus facturas de servicios públicos. Los lanzamientos de Songpa en 2025 alcanzaron márgenes de precio de entre el 14 % y el 16 % respecto a las propiedades comparables construidas antes de 2010, lo que confirma la disposición a pagar por viviendas inteligentes y sostenibles.

El inventario antiguo corre el riesgo de quedar obsoleto rápidamente si no se invierte en modernizaciones. Solo en Seúl, 112,000 apartamentos construidos antes del año 2000 no superarán las auditorías energéticas obligatorias para 2028, lo que podría provocar una depreciación a menos que los propietarios accedan a las subvenciones para la modernización mediante el Internet de las Cosas (IoT). Mientras tanto, la demanda de viviendas nuevas sigue siendo modesta en las ciudades secundarias, donde la oferta de obra nueva es menor y la asequibilidad prima sobre la eficiencia.

Análisis geográfico

Seúl mantuvo una participación dominante del 41% del valor de 2025, respaldada por su densidad de empleo e infraestructura de transporte ^{[2] Statistics Korea, “Regional GDP and Population Data”, KOSTAT.GO.KR} . Sin embargo, su CAGR futuro se modera al 4.20% debido a que las restricciones de zonificación, los impuestos más altos y las tensiones de asequibilidad frenan la adopción incremental. La provincia circundante de Gyeonggi se beneficia de la demanda indirecta, trazando una trayectoria de crecimiento del 4.50% impulsada por extensiones del metro y la finalización de autopistas en 2027 que reducen los desplazamientos en casi 20 minutos.

Busan emerge como el centro de mayor crecimiento con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 4.87 % hasta 2031. La modernización del puerto, la demanda de segundas residencias por parte de jubilados y los preparativos para la Exposición Universal de 2030 están dinamizando tanto el mercado de compraventa como el de alquiler, con precios medios de las viviendas aproximadamente un 45 % inferiores a los de Seúl. Incheon le sigue con una trayectoria del 4.60 %, ya que la expansión del aeropuerto atrae a profesionales expatriados. Metrópolis secundarias como Daegu y Gwangju se quedan atrás con un crecimiento de alrededor del 4.35 %, lastradas por la emigración juvenil y la escasez de empleos de alto valor, aunque la reurbanización selectiva en torno a los centros universitarios ofrece focos de resiliencia.

La divergencia en la rentabilidad de los alquileres acentúa el cambio regional: Seúl promedia menos del 3%, mientras que Busan e Incheon ofrecen entre el 3.8% y el 4.4%, lo que lleva a los fondos a reequilibrar sus carteras. Los programas de hipotecas verdes subvencionadas amplían aún más la brecha, ya que los compradores ávidos de capital buscan proyectos vinculados a incentivos fuera del costoso centro de la capital.