Análisis del tamaño y la participación del mercado inmobiliario residencial de Tailandia: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario residencial en Tailandia

Nuevos corredores ferroviarios abren terrenos periurbanos.

La Autoridad de Transporte Rápido Masivo ha destinado 11.4 millones de dólares para la expansión de las vías hasta 2027, y las líneas Rosa y Amarilla ya reducen hasta 40 minutos el tiempo de viaje entre los suburbios y el centro de la ciudad. La nueva zonificación TOD otorga coeficientes de edificabilidad más altos en un radio de 500 metros de las estaciones, lo que impulsa a MQDC a incorporar fases comerciales, de oficinas y residenciales en los nodos planificados. Los terrenos en Pathum Thani y Samut Prakan siguen siendo entre un 50 % y un 60 % más baratos que los del centro, lo que permite precios asequibles para las casas adosadas incluso después de los sobreprecios por infraestructura. Dado que los servicios comerciales y los autobuses de enlace se desarrollan gradualmente, la plena captación de valor se materializa entre tres y cinco años después de la apertura, lo que justifica el aumento a largo plazo del 1.2 %.

Incentivos para compradores de primera vivienda y alivio de tarifas

El esquema de financiamiento del 100% para viviendas con un valor inferior a 86,000 USD y una comisión de transferencia del 0.01% se mantiene vigente hasta mediados de 2026. Los compradores que adquieren una vivienda por primera vez ahorran aproximadamente 1,714 USD en una propiedad de 86,000 USD, lo que les permite destinar ese dinero a la compra de muebles y cubrir las necesidades de financiación derivadas de un alto nivel de endeudamiento familiar. Los promotores tienen tiempo para lanzar sus proyectos antes de que expire la política, lo que acelera las reservas en el segmento de viviendas asequibles y proporciona un impulso al mercado a corto plazo del 1.0%.

Aumento de los salarios y envejecimiento de la población

El salario mínimo se elevó a 11.4 USD al día en 2025, lo que mejoró la elegibilidad para hipotecas de aproximadamente ocho millones de empleados formales. La población mayor de 60 años en Tailandia supera ahora el 20%, lo que impulsa la demanda de villas de una sola planta con características de accesibilidad y proximidad a servicios médicos. Constructoras como Land & Houses están promocionando diseños con entrada independiente para que los hijos adultos y los padres ancianos puedan convivir sin sacrificar la privacidad. La escasez de mano de obra, provocada por la disminución de la fuerza laboral, impulsa a los contratistas hacia módulos prefabricados que reducen los equipos de trabajo en obra. El contexto demográfico y de ingresos combinado contribuye a un impulso del 0.9% a medio plazo.

Los visados ​​LTR y para nómadas digitales amplían el abanico de compradores extranjeros.

A finales de 2025, se habían aprobado más de 7,000 permisos LTR, inyectando 657 millones de dólares en la economía tailandesa y reactivando la demanda de condominios de lujo en Sukhumvit y Sathorn. La visa complementaria para nómadas digitales registró 35,000 aprobaciones durante su primer año, dirigiendo a trabajadores remotos de mayores ingresos hacia los espacios de coworking de Chiang Mai y Phuket. Los promotores optimizan la cuota del 49 % de propiedad extranjera en las torres vendiendo el inventario restante a inversores locales y estructurando contratos de arrendamiento a 30 años para las villas donde la propiedad absoluta está prohibida. Si bien las cuotas limitan el potencial de crecimiento, las entradas estables de capital extranjero ayudan a liquidar el inventario premium que los compradores nacionales pasan por alto. El apoyo a medio plazo depende de una tramitación simplificada y la neutralidad fiscal.

El elevado endeudamiento de los hogares pesa sobre las hipotecas.

Las obligaciones de los hogares rondan el 90.6% del PIB; los préstamos hipotecarios morosos aumentaron hasta el 3.2% en 2025.^{[ 2 ]Banco de Tailandia, “Panel de control de la deuda de los hogares, segundo trimestre de 2025”, bot.or.th}Los límites de servicio de la deuda del 40% excluyen a muchos trabajadores informales, incluso con reducciones de tarifas. Bangkok y Chonburi registran ratios de deuda sobre ingresos superiores al 120%, mientras que las provincias del noreste rozan el 100%. La financiación para promotores inmobiliarios al 0% durante dos años facilita el acceso a la vivienda, pero puede provocar impagos importantes posteriormente. Esta restricción reduce el crecimiento a corto plazo en un 1.1%.

Voladizo prolongado de condominios y baja ocupación

El déficit de 53,000 unidades en Bangkok equivale a 2.5 años de absorción, principalmente en bloques de mediana altura con precios entre 86,000 y 171,000 dólares. Las torres de Pattaya que se inaugurarán entre 2023 y 24 solo cuentan con un 50 % de preventas, lo que obliga a aplicar descuentos y planes de pago a plazos más largos. El Banco de Tailandia limita el LTV al 90 % para préstamos superiores a 286,000 dólares, lo que restringe el crédito justo cuando la inflación eleva el coste de la vida. Los promotores están vendiendo grandes cantidades a REITs o revendiendo unidades como alquileres, pero es improbable que la situación mejore antes de 2028, lo que supone un freno temporal al crecimiento del mercado mientras tanto.

Análisis de segmento

Por tipo de propiedad: El predominio de los condominios se enfrenta al auge de las casas unifamiliares.

En 2025, los apartamentos y condominios representaron el 63.35 % de la cuota de mercado inmobiliario residencial de Tailandia. A pesar de este liderazgo, se prevé que las villas y casas unifamiliares registren una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 5.66 % hasta 2031, dado que los hogares priorizan la propiedad absoluta y los espacios al aire libre. Las nuevas conexiones ferroviarias reducen los costes de desplazamiento, por lo que los terrenos en Nonthaburi o Pathum Thani cuestan la mitad que sus equivalentes en el distrito central de negocios (CBD), lo que permite a los promotores incluir casas club y seguridad en urbanizaciones de nivel básico.

Los condominios siguen siendo el pilar de Sukhumvit, Silom y Sathorn, donde la facilidad para desplazarse a pie y la proximidad al BTS priman sobre la superficie. Se prevé que las torres de primera categoría experimenten un aumento del 15 % en 2026 si el turismo receptivo cumple con las proyecciones, aunque los proyectos periféricos podrían ofrecer descuentos del 20 % al 25 % debido al exceso de oferta. Los condominios híbridos de baja altura con jardines privados difuminan la línea divisoria, resultando atractivos para familias de ingresos medios que valoran los espacios verdes sin renunciar a la comodidad de la altura.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por rango de precios: Los anclajes de nivel asequible demanda

En 2025, las viviendas asequibles representaron el 59.35% del mercado inmobiliario residencial de Tailandia. Las exenciones gubernamentales del LTV y la reducción de las tarifas impulsan una perspectiva de CAGR del 5.71% hasta 2031. Las casas adosadas y los estudios de 25 a 35 metros cuadrados cerca de las líneas Rosa o Amarilla se listan entre USD 43,000 y USD 71,000, lo que mantiene los pagos mensuales dentro del límite del 40% del servicio de la deuda. 

Las viviendas de gama media, con precios entre 86,000 y 286,000 dólares, siguen expandiéndose debido a la presión que ejercen los límites de endeudamiento sobre los profesionales asalariados. Las viviendas de lujo, con precios superiores a 286,000 dólares, dependen de los alquileres a largo plazo y de los compradores expatriados, si bien la demanda se mantiene estable. Las villas costeras en Phuket y Samui alcanzan precios de entre 429,000 y 1.43 millones de dólares y suelen sortear los problemas de crédito nacionales vendiéndose a compradores que pagan al contado o mediante financiación en el extranjero.

Por modelo de negocio: Las carteras de alquiler ganan terreno institucional

Las ventas aún generaron el 62% de los ingresos de 2025, pero se espera que los activos de alquiler registren el crecimiento anual compuesto más rápido, del 5.88%, a medida que los fondos de pensiones, las aseguradoras y los REITs buscan rendimientos protegidos contra la inflación. Forestias, de MQDC, con un valor de 1.4 millones de dólares, reserva el 30% de sus unidades para arrendamiento a largo plazo, respaldado por una línea de crédito de 629 millones de dólares del Siam Commercial Bank. Los propietarios de Phuket obtienen rendimientos brutos del 8% al 12% en temporada alta a través de plataformas de corta estancia, lo que refuerza la narrativa de inversión.

Las ventas directas aumentan de forma más moderada, un 4.8%, debido a que la aprobación de hipotecas va a la zaga del crecimiento salarial. Los programas híbridos de «compra para alquilar» ofrecen ahora una escritura más un ingreso mínimo garantizado durante tres años, combinando el prestigio de la propiedad con rendimientos pasivos. Los extranjeros que superan las cuotas de condominios optan por contratos de arrendamiento renovables a 30 años para villas, lo que incrementa la oferta de alquileres estructurados.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por modalidad de venta: La oferta primaria se acelera tras la reapertura de las líneas ferroviarias.

Las transacciones secundarias representaron el 65.21 % del volumen de negocios de 2025, pero se prevé que los lanzamientos de viviendas nuevas aumenten a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 5.85 % a medida que la Línea Naranja de 2027 incorpore 35 kilómetros de nuevos corredores. Las exenciones de tasas gubernamentales se aplican únicamente a las viviendas nuevas, lo que genera una diferencia de precios que dirige a los compradores primerizos hacia proyectos recién terminados.

Los condominios de segunda mano vendidos durante el ciclo 2016-19 se comercializan entre un 15 % y un 20 % por debajo del precio de lanzamiento, atrayendo a compradores que buscan rentabilidad y que no les importan las reformas estéticas. Para los promotores, las garantías de alquiler y los paquetes de mobiliario aceleran la ocupación, minimizando los costes de financiación. Por lo tanto, ambos canales coexisten, equilibrando la liquidez en el mercado inmobiliario residencial de Tailandia.

Análisis geográfico

Bangkok capturó el 45.45% del valor de 2025, respaldado por sus 11.2 millones de habitantes y la red de BTS/MRT más extensa del sudeste asiático.^{[ 3 ]División de Población de las Naciones Unidas, “Perspectivas de la urbanización mundial 2025”, un.org}Los condominios de lujo, con precios entre 286,000 y 857,000 dólares, se ubican en Sukhumvit y Sathorn, mientras que las urbanizaciones privadas prosperan en suburbios con acceso ferroviario como Nonthaburi. Las líneas Rosa y Amarilla redujeron los desplazamientos a las zonas periféricas en 40 minutos, lo que incrementó el valor de los terrenos cerca de las estaciones entre un 20 % y un 30 %, permitiendo precios elevados para proyectos de desarrollo orientado al transporte público (TOD). Sin embargo, el exceso de oferta de condominios y el alto endeudamiento de los hogares en Bangkok frenan el ritmo de crecimiento hasta que la Línea Naranja, prevista para 2027, abra nuevos submercados. 

Phuket lidera el crecimiento con una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) proyectada del 5.91 % hasta 2031. El número de visitantes alcanzó los 10 millones en 2025, y los nómadas digitales buscan condominios con vista al mar con precios entre 229,000 y 343,000 dólares. Si se confirman las previsiones turísticas para 2026, CBRE proyecta un aumento del 15 % en los precios de las propiedades urbanas de primera categoría; por el contrario, los proyectos asequibles en la periferia podrían caer un 10 % debido a la baja ocupación. Los promotores inmobiliarios se protegen diseñando unidades para obtener ingresos de alquiler flexibles a través de plataformas como Airbnb, capturando rendimientos anuales del 8 % al 12 %.

Las torres de playa de Pattaya atraen a compradores de fin de semana procedentes de Bangkok, mientras que el renovado complejo aeroportuario de Chiang Mai, Central Pattana, un proyecto de uso mixto valorado en 34 millones de dólares, atrae a jubilados y trabajadores remotos. Nodos secundarios como Khon Kaen y Hat Yai se benefician de corredores logísticos y subsidios hipotecarios, ofreciendo precios iniciales imposibles en la capital. En conjunto, estos cambios canalizan la demanda más allá de Bangkok, moderando el riesgo sistémico en el mercado inmobiliario residencial de Tailandia.