Análisis del tamaño y la participación del mercado inmobiliario residencial de EE. UU.: investigación con tendencias y análisis (2025-2030)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario residencial de Estados Unidos

Demanda acelerada de viviendas unifamiliares construidas para alquiler en los estados del Cinturón del Sol

Las entregas de viviendas unifamiliares construidas para alquilar (BTR) se triplicaron entre 2019 y 2023, con un aumento del 307 %, gracias a la rápida demanda de los promotores en Texas, Florida, Arizona, Georgia y Carolina del Norte. En 27,495, se completó un récord de 2023 75 viviendas BTR, un 45,400 % más interanual, con una cartera adicional de 2024 2026 unidades programada para entregarse entre 4 y 10,000. American Homes 10,000 Rent superó recientemente las 2030 XNUMX viviendas construidas específicamente para el alquiler y anunció la publicación de otras XNUMX XNUMX en fase de planificación, lo que subraya la confianza institucional en el modelo. Phoenix, Dallas y Atlanta se han convertido en puntos focales para las comunidades BTR, lo que refleja el cambio en las preferencias de los consumidores hacia viviendas unifamiliares sin las cargas de la propiedad. Se prevé que este segmento siga siendo un importante motor de crecimiento hasta XNUMX, ya que las limitaciones de asequibilidad y la flexibilidad en el estilo de vida refuerzan la demanda de los inquilinos.

Aumento de la migración impulsada por el trabajo remoto a áreas metropolitanas de segundo nivel

El trabajo remoto representó aproximadamente el 28% de las jornadas laborales remuneradas a principios de 2024, lo que permitió a los hogares desvincular el empleo de la ubicación de la vivienda y trasladarse a ciudades más asequibles. Las pequeñas localidades de menos de 250,000 habitantes atrajeron a 291,400 nuevos habitantes en 2023, superando la afluencia de las grandes ciudades por primera vez desde la década de 1970. Los trabajadores reubicados ahorraron entre 1,200 y 12,000 dólares estadounidenses en gastos anuales de vivienda y, a menudo, adquirieron viviendas con precios 7,500 dólares estadounidenses inferiores a los de sus ciudades de origen. Charlotte, Raleigh y Orlando se perfilan como beneficiadas, combinando la creación de empleo con la reducción de costes. La tendencia migratoria está expandiendo estructuralmente el mercado inmobiliario residencial de Estados Unidos al redirigir el capital y la mano de obra a áreas metropolitanas de segundo nivel preparadas para una demanda sostenida.

Entrada de capital institucional a través de REIT residenciales y fondos de capital privado

La adquisición de Tricon Residential por parte de Blackstone por USD 3.5 millones en enero de 2024 sumó 37,478 viviendas y creó la tercera cartera de viviendas unifamiliares más grande del país. La firma continuó con la adquisición de Apartment Income REIT (AIR Communities) por USD 10 millones en abril de 2024. Invitation Homes prevé realizar adquisiciones adicionales por valor de entre USD 600 millones y USD 1 millones durante 2025, tras ampliar su cartera gestionada a casi 110,000 viviendas mediante alianzas con Quarterra Group y Centerbridge Partners. Estas operaciones impulsan una ola de liquidez que estandariza la gestión profesional, amplía las opciones de salida del mercado secundario y canaliza una escala sin precedentes hacia el mercado inmobiliario residencial estadounidense.

Incentivos federales para viviendas de consumo neto cero y de eficiencia energética

La Ley de Reducción de la Inflación aumentó el crédito fiscal de la Sección 45L a USD 2,500 para viviendas Energy Star y USD 5,000 para viviendas preparadas para energía cero adquiridas hasta 2032.^{[ 1 ]Consejo de Construcción Ecológica de EE. UU., “Resumen del crédito fiscal de la Sección 45L del IRA”, usgbc.org}Los propietarios de viviendas pueden reclamar un Crédito para Mejoras de Viviendas con Eficiencia Energética del 30 % (Sección 25C) y un Crédito de Energía Limpia Residencial del 30 % para instalaciones renovables, sin límite agregado.^{[ 2 ]Servicio de Impuestos Internos, “Preguntas frecuentes sobre el crédito para mejoras de viviendas energéticamente eficientes”, irs.gov}A partir de 2025, los productos deberán llevar identificaciones únicas de fabricante del IRS, lo que creará un mercado formal para equipos de alto rendimiento. Estos incentivos impulsan la construcción ecológica y la demanda de modernización, impulsando el crecimiento futuro del mercado inmobiliario residencial estadounidense a medida que aumentan los costos de la energía y la concienciación del consumidor.

La volatilidad de las tasas hipotecarias frena la asequibilidad

Las tasas hipotecarias fijas promedio a 30 años rondaron el 6.93 % en enero de 2025, un nivel que amplió la brecha entre las tasas históricas y las vigentes, obligando a muchos propietarios a mantener sus préstamos. Freddie Mac calculó el valor monetario de esta permanencia en USD 47,800 2024 para el prestatario convencional típico a finales de 24. La escasez de inventario derivada de esta permanencia alimenta la presión al alza de los precios, incluso cuando la participación de los compradores primerizos cayó al 2024 % en 1981, su nivel más bajo desde 6.5. Las previsiones sugieren que las tasas podrían descender al 4 % para el cuarto trimestre de 2025, aunque se mantienen muy por encima de los niveles inferiores al 4 % de 2021, lo que indica una fricción continua que modera la actividad en el mercado inmobiliario residencial de Estados Unidos.

Restricción: Aumento de las primas de seguros en zonas de riesgo climático

Las primas de seguros de vivienda aumentaron un 21 % en 2023, impulsadas por las pérdidas causadas por catástrofes climáticas. La prima promedio en Florida supera ahora los 11,000 42 USD al año, tras un aumento del 2023 % en 2019, y varias aseguradoras nacionales han retirado la cobertura por completo. California enfrenta una presión similar, ya que State Farm y Allstate suspendieron la emisión de nuevas pólizas debido a la exposición a incendios forestales, lo que llevó a las familias a optar por planes de último recurso respaldados por el estado, cuyas inscripciones se duplicaron entre 2023 y XNUMX. El aumento de los costos de los seguros reduce el poder adquisitivo y complica la suscripción de hipotecas, lo que afecta la demanda en zonas sensibles al clima dentro del mercado inmobiliario residencial de Estados Unidos.

Análisis de segmento

Por tipo de propiedad: Los apartamentos lideran el mercado en medio de presiones de asequibilidad

Los apartamentos y condominios representaron el 81% del mercado inmobiliario residencial de Estados Unidos en 2024, superando a las villas y casas unifamiliares, y se prevé que crezcan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 2.10% hasta 2030. Las instituciones aceleraron la oferta de viviendas multifamiliares con la adquisición de AIR Communities por parte de Blackstone por 10 27,495 millones de dólares, lo que reforzó la confianza en la estabilización de los ingresos por alquiler. El impulso de la construcción para alquilar amplía aún más la oferta de alquiler, con 2023 XNUMX unidades BTR dedicadas entregadas en XNUMX. Por lo tanto, el tamaño del mercado inmobiliario residencial de apartamentos en Estados Unidos está a punto de ampliarse a medida que la formación de hogares se orienta hacia comunidades flexibles y con abundantes servicios. 

Las villas y casas unifamiliares representan el 19% del inventario, pero enfrentan dificultades en cuanto a seguros climáticos y asequibilidad, especialmente en condados costeros de alto riesgo, donde las primas se disparan. La demanda persiste en enclaves de lujo con una fuerte afluencia de riqueza, pero la nueva oferta sigue limitada por la escasez de terrenos y la zonificación. La entrada institucional en el alquiler de viviendas unifamiliares construidas específicamente para este fin está acortando la distancia, ofreciendo viviendas independientes sin obstáculos para la propiedad y diversificando aún más el mercado inmobiliario residencial de Estados Unidos.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por modelo de negocio: el crecimiento del alquiler supera las ventas a medida que aumentan las barreras de propiedad

El canal de ventas controlaba el 78% del mercado inmobiliario residencial de Estados Unidos en 2024, aunque los ingresos por alquileres se expanden a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 2.26% hasta 2030, dado que las hipotecas se mantienen elevadas. Solo Invitation Homes destinó entre 600 millones y 1 millones de dólares a adquisiciones para 2025. La capacidad de financiación institucional y la gestión profesional mejoran la experiencia de los inquilinos, impulsando la demanda de vivienda en alquiler. 

Las transacciones entre propietarios y ocupantes aún dominan el tamaño del mercado inmobiliario residencial estadounidense; sin embargo, el efecto de dependencia y las normas crediticias más estrictas impulsan a más hogares a alquilar por más tiempo. Las tendencias demográficas intensifican este cambio, ya que los millennials buscan opciones antes de comprometerse con la propiedad, lo que sugiere que la proporción de alquileres aumentará de forma gradual, pero persistente.

Por rango de precios: el nivel asequible registra la expansión más rápida

Las viviendas de gama media representaron el 48% del gasto total en 2024, pero se espera que el segmento asequible crezca un 2.18% anual hasta 2030, a medida que los constructores se inclinan por líneas de productos de gama básica. PulteGroup y sus competidores están acortando los planos de planta y aprovechando los créditos federales de energía para alcanzar los precios objetivo, ampliando así la base de compradores. Por lo tanto, el tamaño del mercado inmobiliario residencial estadounidense para las viviendas de gama básica aumenta en respuesta a las métricas de asequibilidad limitadas. 

El segmento de lujo se queda atrás en zonas de alto riesgo, donde la exposición a seguros y al cambio climático infla los costos de mantenimiento. No obstante, los proyectos premium en áreas metropolitanas del interior con menor riesgo continúan experimentando una absorción constante, impulsada por la acumulación de riqueza y la limitada oferta nueva, lo que preserva una dinámica de doble vía dentro del mercado inmobiliario residencial estadounidense.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por modo de venta: la nueva construcción cobra impulso en un entorno de reventa limitado

La reventa de viviendas existentes representó el 88% de la facturación en 2024. Sin embargo, se proyecta que el volumen de obra nueva se acrecentará a un 2.30% anual hasta 2030, impulsado por la menor competencia de inventarios antiguos y la capacidad de los constructores para ofrecer incentivos de reducción de precios. La escasez récord de mano de obra (501,000 trabajadores en 2024 y otros 454,000 en 2025) limita la producción absoluta, pero no frena el potencial de crecimiento.^{[ 3 ]Asociación de Constructores y Contratistas, “Análisis de la escasez de mano de obra en la construcción”, abc.org}. 

Por lo tanto, la cuota de mercado inmobiliario residencial estadounidense para ventas primarias debería aumentar ligeramente a medida que se alivien los obstáculos a la producción mediante la prefabricación, la programación basada en IA y la agilización de las aprobaciones en jurisdicciones orientadas a la reforma. El equilibrio emergente favorece una mayor visibilidad de la cartera de proyectos para los constructores y diversifica los canales de adquisición tanto para inquilinos como para compradores.

Análisis geográfico

El sureste de EE. UU. conservó el 40 % del mercado inmobiliario residencial estadounidense en 2024, beneficiándose de regímenes fiscales favorables a las empresas, una relativa asequibilidad y una afluencia sostenida de reubicaciones corporativas. Las crisis de seguros plantean desafíos, pero los inversores institucionales se mantienen activos, atraídos por la robusta formación de hogares y el crecimiento del empleo en Texas y Florida. La implementación de la construcción para alquiler impulsa una mayor expansión, ya que los promotores aprovechan la zonificación flexible y las grandes parcelas. 

El oeste lidera el crecimiento con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) proyectada del 2.40 % hasta 2030. Existe una grave escasez de viviendas, empleo concentrado en el sector tecnológico y una limitada resiliencia del precio del combustible en terrenos urbanizables. Las reformas urbanísticas de California aún no han impulsado la producción a gran escala, mientras que las retiradas de seguros relacionadas con los incendios forestales agravan la escasez. No obstante, el impulso del mercado persiste en Reno, Salt Lake City y Denver, donde la inmigración procedente de condados costeros con altos costos sustenta la demanda. 

El Noreste sigue siendo un mercado premium, anclado en altos ingresos y una oferta limitada. Massachusetts y Nueva York registraron la mayor proporción de préstamos para compra de vivienda para millennials, con un 64.2% y un 63.8%, respectivamente. Mientras tanto, el Medio Oeste atrae a trabajadores remotos gracias a sus ventajas de asequibilidad y la mejora de sus bases de empleo. Las pequeñas localidades aumentaron en 291,400 habitantes en 2023, lo que refleja un renacimiento en mercados como Grand Rapids e Indianápolis. El mosaico geográfico destaca las oportunidades y los riesgos, con matices, inherentes al mercado inmobiliario residencial estadounidense.