Visión general del mercado
| Periodo de estudio | 2020 - 2031 |
|---|---|
| Año base para la estimación | 2025 |
| Período de datos de pronóstico | 2026 - 2031 |
| Tamaño del mercado (2026) | USD 34.12 mil millones |
| Tamaño del mercado (2031) | USD 58.93 mil millones |
| Tasa de crecimiento (2026 - 2031) | 11.55% CAGR |
| Concentración de mercado | Media |
Principales actores *Descargo de responsabilidad: los jugadores principales están clasificados sin ningún orden en particular Imagen © Mordor Intelligence. Reutilización permitida bajo la licencia CC BY 4.0. | |
Análisis del mercado inmobiliario residencial de Vietnam por Mordor Intelligence
El tamaño del mercado inmobiliario residencial de Vietnam se situó en 34.12 millones de dólares en 2026 y se proyecta que alcance los 58.93 millones de dólares para 2031, con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 11.55 % durante el período de pronóstico. La rápida urbanización, la demografía favorable y las mejoras a gran escala del transporte siguen impulsando la demanda hacia el mercado inmobiliario residencial de Vietnam, mientras que las reformas regulatorias mejoran la entrada de capital y acortan los ciclos de aprobación. El creciente poder adquisitivo de una clase media que se espera supere los 36 millones de personas para 2030 está impulsando la absorción del mercado medio, al tiempo que los incentivos a la vivienda social amplían el segmento de vivienda asequible. Los proyectos orientados al transporte público, vinculados a la Línea 1 del Metro de Ciudad Ho Chi Minh y a la red de ocho líneas de Hanói, están elevando los precios del suelo en los nuevos corredores, impulsando comunidades planificadas que combinan apartamentos, villas y locales comerciales. La intensificación de la competencia está impulsando a los desarrolladores hacia empresas conjuntas, la adopción de PropTech y productos diferenciados que van desde apartamentos con certificación ecológica hasta carteras de construcción para alquiler, lo que ayuda al mercado inmobiliario residencial de Vietnam a preservar un impulso de crecimiento de dos dígitos.
Conclusiones clave del informe
- Por tipo de propiedad, los apartamentos y condominios lideraron con el 70% de la participación del mercado inmobiliario residencial de Vietnam en 2025, mientras que se pronostica que las villas y las casas adosadas se expandirán a una CAGR del 12.17% hasta 2031.
- Por rango de precios, las unidades de mercado medio capturaron el 48% del tamaño del mercado inmobiliario residencial de Vietnam en 2025; se prevé que el segmento asequible crezca a una CAGR del 13.28% entre 2026 y 2031 gracias a las hipotecas subsidiadas.
- Por modelo de negocio, las ventas representaron el 88% de las transacciones en 2025, mientras que se proyecta que los alquileres aumenten a una CAGR del 12.59% hasta 2031, respaldados por las entradas de expatriados y la actividad institucional de construcción para alquiler.
- Por modo de venta, los lanzamientos primarios representaron el 57% de la facturación en 2025; las reventas secundarias se están acelerando a una CAGR del 13.86% a medida que las plataformas de títulos de propiedad digitales reducen la fricción de transferencia.
- Por geografía, Ciudad Ho Chi Minh retuvo el 48% de la participación del mercado inmobiliario residencial de Vietnam en 2025, mientras que Hai Phong es la ciudad de más rápido crecimiento con una CAGR del 13.86% gracias a la solidez de la inversión en la zona industrial.
Nota: El tamaño del mercado y las cifras de pronóstico en este informe se generan utilizando el marco de estimación patentado de Mordor Intelligence, actualizado con los últimos datos y conocimientos disponibles a enero de 2026.
Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario residencial de Vietnam
Análisis del impacto de los impulsores
| Factores de la migración | (~) % Impacto en el pronóstico de CAGR | Relevancia geográfica | Cronología del impacto |
|---|---|---|---|
| Creciente clase media urbana y formación de hogares en ciudades de primer nivel y ciudades emergentes de segundo nivel | + 3.2% | Nacional, con concentración en Ciudad Ho Chi Minh, Hanoi, Hai Phong, Danang | Largo plazo (≥ 4 años) |
| El aumento de los corredores industriales impulsados por la IED crea demanda de viviendas cerca de las zonas de inversión extranjera directa | + 2.8% | Provincias del norte (Hai Phong, Bac Ninh, Quang Ninh), cinturón industrial del sur (Binh Duong, Dong Nai, Long An) | Mediano plazo (2-4 años) |
| La rápida expansión de los proyectos de MRT y de circunvalación libera reservas de tierras periféricas | + 2.4% | Ciudad Ho Chi Minh (líneas de metro 1-6), Hanói (líneas 2-8), corredor costero de Danang | Mediano plazo (2-4 años) |
| Se flexibilizan los límites a la propiedad extranjera en las reformas de 2023 a la Ley de Vivienda | + 1.9% | Distritos costeros de Ciudad Ho Chi Minh, Hanói y Danang | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Crecientes remesas (más de USD 14 mil millones) canalizadas hacia activos residenciales | + 1.6% | Ciudad Ho Chi Minh (USD 9.6 mil millones), Hanoi, provincias del delta del Mekong, Costa Central | Largo plazo (≥ 4 años) |
| Plataformas hipotecarias digitales que reducen el plazo de concesión de préstamos a menos de 5 días | + 1.3% | Nacional, con adopción temprana en Ciudad Ho Chi Minh, Hanoi, Danang | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Fuente: Inteligencia de Mordor | |||
Creciente clase media urbana y formación de hogares en ciudades de primer nivel y ciudades emergentes de segundo nivel
El dividendo demográfico de Vietnam se está traduciendo en una absorción residencial sostenida a medida que la clase media urbana se expande y el tamaño de los hogares se reduce. El censo de 2024 confirmó una tasa de urbanización del 38.2% con un crecimiento poblacional urbano anual del 3.06%, mientras que McKinsey pronostica 36 millones de consumidores de clase media para 2030, frente a aproximadamente 13 millones en 2020. Este grupo demográfico tiene cada vez más posibilidades de permitirse apartamentos de gama media con precios entre USD 1,300 y USD 3,000 por metro cuadrado, un segmento que capturó el 57% de la nueva oferta de Hanói en 2024. Ciudades de segundo nivel, como Hai Phong, Can Tho y Bien Hoa, están experimentando una demanda desbordada a medida que la apreciación de los precios de primer nivel impulsa a los compradores primerizos hacia mercados más asequibles. Los precios de los apartamentos en Hai Phong promediaron 45 millones de VND por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2023, un 23.5 % menos que en Hanói. Sin embargo, la ciudad atrae a importantes promotoras inmobiliarias como Vinhomes y Masterise Homes, con proyectos que superan los 2000 millones de dólares en inversión total. La transición de hogares multigeneracionales a familias nucleares está acelerando la demanda de viviendas, incluso con el aumento de la renta per cápita, lo que crea un impulso estructural menos sensible a las fluctuaciones cíclicas de los tipos de interés que en los mercados maduros.
El aumento de los corredores industriales impulsados por la IED crea demanda de viviendas cerca de las zonas de inversión extranjera directa
La inversión extranjera directa en las zonas industriales de Vietnam alcanzó los 5.630 millones de dólares en los primeros 11 meses de 2024, un aumento interanual del 89.1%, con una parte significativa fluyendo hacia las provincias del norte y el cinturón industrial del sur. Esta afluencia de capital está generando una demanda derivada de viviendas para trabajadores, apartamentos para gerentes de nivel medio y villas para expatriados a una distancia conveniente de los clústeres manufactureros. Solo las zonas industriales de Hai Phong atrajeron 3,500 millones de dólares en 2023, un aumento interanual del 140%, lo que impulsó a los desarrolladores a lanzar proyectos de vivienda social como Vinhomes Happy Home Trang Cat, un desarrollo de 4,300 unidades con una inversión total de 5.8 billones de VND (aproximadamente 238 millones de dólares) que comenzó las entregas en enero de 2024. Las provincias de Binh Duong y Dong Nai también están experimentando un auge de la construcción residencial junto a plantas de electrónica, textiles y automotrices; El desarrollo maestro Sycamore de CapitaLand en Binh Duong, una empresa conjunta con UOA que abarca 18.9 hectáreas y que contempla más de 3500 unidades con un valor bruto de desarrollo superior a los mil millones de dólares de Singapur, ejemplifica cómo los promotores extranjeros están coubicando servicios residenciales, comerciales y recreativos cerca de centros de empleo industrial. El nexo industrial-residencial está creando un submercado diferenciado, caracterizado por ciclos de venta más cortos, mayores rendimientos de alquiler y tasas de desocupación más bajas que en los núcleos urbanos tradicionales.
La rápida expansión de los proyectos de MRT y de circunvalación libera reservas de tierras periféricas
La inversión en infraestructura está transformando la geografía residencial de Vietnam, con proyectos de metro y autopistas que transforman terrenos suburbanos previamente inaccesibles en parcelas urbanizables. La Línea 1 del Metro de Ciudad Ho Chi Minh, inaugurada en diciembre de 2024, conecta Ben Thanh, en el Distrito 1, con Suoi Tien, en el Distrito 9, a lo largo de 19.7 kilómetros, con 14 estaciones que permiten un desarrollo orientado al transporte público a lo largo de su corredor. El valor de los terrenos a menos de 500 metros de las estaciones de la Línea 1 del Metro se ha revalorizado entre un 20 % y un 30 % entre el anuncio del proyecto y su inauguración, según estudios locales de valoración. Además, los promotores están agrupando proyectos de uso mixto en torno a las estaciones de Thu Duc, Binh Thanh y Distrito 2. Hanói está avanzando en la construcción de ocho líneas de metro, con la Línea 2 (Nam Thang Long–Tran Hung Dao) y la Línea 3 (Nhon–Estación de Hanói) en construcción. Mientras tanto, la Autopista Norte-Sur, un proyecto nacional de 15 8 millones de dólares, está liberando terrenos en provincias como Ninh Binh, Thanh Hoa y Nghe An para el desarrollo residencial e industrial. La circunvalación costera de Da Nang y el planificado Centro Financiero Internacional, de 6.17 hectáreas, están posicionando a la ciudad como un centro residencial secundario tanto para compradores nacionales como para jubilados extranjeros. La liberación de terrenos, impulsada por la infraestructura, es especialmente significativa para los segmentos de mercado asequible y medio, donde las ubicaciones suburbanas ofrecen menores costos unitarios y terrenos de mayor tamaño, lo que permite a los promotores alcanzar los márgenes objetivo incluso con precios de venta limitados.
Se flexibilizan los límites a la propiedad extranjera en las reformas de 2023 a la Ley de Vivienda
Las enmiendas a la Ley de Vivienda y la Ley de Bienes Raíces de 2023, vigentes a partir de agosto de 2023, agilizaron los trámites para la propiedad extranjera y ampliaron la duración de la propiedad, impulsando una ola de inversión transfronteriza en el mercado de condominios de Vietnam. Los extranjeros ahora pueden ser propietarios de apartamentos por hasta 50 años, manteniendo el límite del 30% de propiedad extranjera por proyecto de condominio, pero las barreras administrativas se reducen mediante el registro digitalizado y la aceptación de documentos de identidad extranjeros. La Ley de Tierras de 2024, vigente a partir del 1 de enero de 2025, amplió aún más los derechos de los vietnamitas en el extranjero, otorgándoles derechos de uso de la tierra equivalentes a los de los ciudadanos nacionales y permitiéndoles obtener libros rojos para tierras sin documentar poseídas antes de las fechas límite históricas especificadas. Las remesas a Vietnam totalizaron USD 16 000 millones en 2024, de los cuales solo Ciudad Ho Chi Minh recibió USD 9 600 millones, y se estima que el 22 % de estas entradas se canalizan a la compra de bienes raíces residenciales. Danang se ha convertido en un punto focal para compradores extranjeros, con 17 proyectos de vivienda comercial que permiten la propiedad extranjera, incluyendo 8 en la península de Son Tra y 6 en el distrito de Hai Chau, donde las vistas costeras y las comodidades de estilo resort ofrecen precios premium. La flexibilización regulatoria tiene un impacto especial en el segmento de lujo, donde los compradores extranjeros representaron aproximadamente entre el 15 % y el 20 % de las transacciones en proyectos de alta gama de Ciudad Ho Chi Minh durante 2024, según informes de agencias inmobiliarias locales.[ 1 ]https://moc.gov.vn/vn/Pages/Trangchu.aspx.
Análisis del impacto de las restricciones
| Dominación | (~) % Impacto en el pronóstico de CAGR | Relevancia geográfica | Cronología del impacto |
|---|---|---|---|
| Límites periódicos de crédito para préstamos inmobiliarios por parte del SBV | -2.1% | Nacional, con un impacto desproporcionado en Ciudad Ho Chi Minh y Hanoi, donde predominan los compradores que dependen del crédito | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Sistema fragmentado de títulos de propiedad y trámites burocráticos prolongados para certificados de derechos de uso de la tierra | -1.8% | Nacional, con cuellos de botella agudos en zonas de transición rural-urbana y provincias con digitalización catastral incompleta | Mediano plazo (2-4 años) |
| Alta inflación de los insumos de construcción (acero, cemento) frente a precios de venta estancados | -1.5% | Nacional, con fuerte presión en segmentos medios y asequibles donde la elasticidad precio es alta | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Vulnerabilidad a los ciclos de tasas de interés internacionales que afectan la deuda denominada en dólares estadounidenses | -1.2% | Nacional, con concentración en proyectos financiados con capital extranjero o bonos denominados en dólares | Mediano plazo (2-4 años) |
| Fuente: Inteligencia de Mordor | |||
Límites periódicos de crédito para préstamos inmobiliarios por parte del SBV
La postura macroprudencial del Banco Estatal de Vietnam sobre el crédito inmobiliario introduce volatilidad cíclica en la demanda residencial, ya que las restricciones periódicas restringen el acceso de los compradores a las hipotecas y el acceso de los promotores a la financiación de la construcción. El Banco Estatal de Vietnam (SBV) estableció un objetivo de crecimiento del crédito inmobiliario del 15 % para 2024 y del 16 % para 2025, aumentando el límite dos veces durante 2024, en agosto y noviembre, para satisfacer la demanda. Sin embargo, el crédito inmobiliario como porcentaje del total de crédito vigente alcanzó el 23 % en septiembre de 2025, el nivel más alto de los últimos años, lo que provocó un escrutinio regulatorio. La Circular 14/2025, emitida a principios de 2025, aumentó las ponderaciones de riesgo de capital para los préstamos inmobiliarios comerciales y redujo las ponderaciones para la vivienda social, orientando el crédito hacia los segmentos asequibles, pero reduciendo la liquidez para proyectos de gama media y de lujo. El crédito inmobiliario vigente se situó en 3.15 billones de VND en septiembre de 2024, un 9.15 % más interanual, con aproximadamente el 60 % asignado a hipotecas de consumo y el 40 % a promotores. Sin embargo, la tasa de crecimiento fue inferior a la expansión crediticia general del 11.12 % en lo que va de año, a noviembre de 2024, lo que indica un ajuste selectivo. Los límites crediticios afectan de forma desproporcionada a Ciudad Ho Chi Minh y Hanói, donde los compradores dependen en gran medida del apalancamiento hipotecario. El precio medio de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh, de 3,672 USD por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2024, implica un coste unitario total superior a 4 250,000 USD para un apartamento de 70 metros cuadrados, lo que requiere importantes pagos iniciales cuando la relación préstamo-valor está limitada al 70-80 %. La naturaleza periódica de los ajustes del SBV genera incertidumbre para los promotores que planifican proyectos plurianuales, ya que las tasas de absorción de ventas pueden fluctuar drásticamente con la disponibilidad de crédito, lo que complica la previsión de ingresos y las decisiones de adquisición de terrenos.
Sistema fragmentado de títulos de propiedad y trámites burocráticos prolongados para certificados de derechos de uso de la tierra
La administración de tierras de Vietnam sigue representando una limitación estructural para la velocidad de las transacciones y la confianza de los promotores inmobiliarios, a pesar de los recientes esfuerzos de digitalización. La emisión de Certificados de Derechos de Uso de la Tierra (comúnmente conocidos como libros rojos) ha implicado históricamente la coordinación entre varias agencias, la sincronización incompleta entre las bases de datos nacionales y provinciales, y la verificación manual del historial de uso de la tierra, lo que resulta en tiempos de procesamiento que pueden extenderse meses para parcelas complejas. El Decreto 101/2024/ND-CP, vigente desde el 1 de agosto de 2024, introdujo plazos legales de 20 días hábiles para el registro inicial y 3 días hábiles para la emisión de certificados, y descentralizó la autoridad a los Comités Populares a nivel comunal para las primeras emisiones. Sin embargo, la implementación sigue siendo desigual. La Oficina de Registro de Tierras de la provincia de Dong Nai procesó 112,000 nuevos registros y 116,000 registros de transición entre el 1 de julio y el 20 de septiembre de 2025, alcanzando una tasa de resolución correcta y temprana del 99.6 %. Sin embargo, identificó cuellos de botella, como la sincronización incompleta entre el Portal Nacional de Servicios Públicos y el software provincial de gestión de tierras, y la lentitud en los pagos de los contribuyentes. La comuna de Phu Xuyen, en Hanói, puso a prueba equipos móviles de emisión de libros rojos en agosto de 2025, apoyando a más de 440 hogares en múltiples subáreas. Sin embargo, muchos solicitantes carecían de documentos legales que acreditaran el origen del uso del suelo, lo que requirió investigación adicional y aprobaciones de autoridades superiores. La fragmentación es especialmente grave en las transacciones del mercado secundario y la consolidación de tierras para proyectos a gran escala, donde deben agruparse múltiples parcelas con documentación histórica diversa, lo que retrasa los plazos del proyecto y aumenta los costos de gestión para los promotores.[ 2 ]https://www.vietnam.vn/.
Análisis de segmento
Por tipo de propiedad: las villas ganan cuota de mercado a medida que aumenta la riqueza
Los apartamentos y condominios dominaron el 70% del mercado inmobiliario residencial de Vietnam en 2025, consolidando su dominio en los núcleos urbanos densos. Sin embargo, se prevé que las villas y las casas unifamiliares crezcan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 12.17% hasta 2031, superando al mercado en general a medida que aumentan los ingresos familiares y mejoran las conexiones de transporte suburbano. Hanói añadió 3,900 unidades unifamiliares en 2024, con precios promedio que alcanzaron los 11,934 USD por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2024, más del doble interanual. Distritos suburbanos como Long Bien y Hoang Mai, donde los costos del suelo son más bajos, representaron el 98% de ese volumen. Ciudad Ho Chi Minh sigue con una oferta insuficiente, comercializando solo 61 unidades unifamiliares en el segundo trimestre de 2025 a 12,277 USD por metro cuadrado, pero las nuevas ofertas en el Distrito 7 y Binh Chanh apuntan a una recuperación.
El segmento de apartamentos sigue siendo el principal atractivo para la nueva oferta, ya que los proyectos verticales optimizan las parcelas más caras del centro y atraen a compradores de ingresos medios. Ciudad Ho Chi Minh lanzó 2,800 unidades de lujo en el segundo trimestre de 2025, y la sólida absorción de 2,642 unidades subraya la resiliencia de la demanda una vez que se alivien los obstáculos regulatorios. El capital extranjero está expandiendo estas inversiones verticales; Lumi Hanoi de CapitaLand entregará 4,000 apartamentos en nueve torres, lo que demuestra la confianza en la liquidez del mercado de masas. Incluso con el impulso de las villas, los formatos densos mantienen su poder de fijación de precios cerca de los corredores del metro, manteniendo el mercado inmobiliario residencial vietnamita equilibrado entre la eficiencia de los rascacielos y la exclusividad de los de baja altura.[ 3 ]https://www.cbre.com.vn/en/research-reports/Hanoi-Residential-Market-Q4-2024.
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Por banda de precios: Impulso asequible en apoyo a políticas
Las viviendas de gama media representaron el 48% del mercado inmobiliario residencial de Vietnam en 2025, pero se prevé que el segmento asequible, con precios inferiores a 1,300 USD por metro cuadrado, se expanda a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 13.28% hasta 2031. Los programas hipotecarios de junio de 2025, con tasas del 6.1%, impulsaron las reservas entre los compradores primerizos, absorbiendo rápidamente el inventario en Happy Home Trang Cat de Vinhomes. Los ajustes en la ponderación del riesgo de capital, según la Circular 14/2025, incentivan a los bancos a canalizar fondos hacia la vivienda social, mejorando la liquidez tanto para promotores como para compradores.
El lujo sigue siendo un nicho, concentrado en los barrios más exclusivos de Ciudad Ho Chi Minh y Hanói, donde algunas torres superan los 10,000 dólares por metro cuadrado y atraen a compradores extranjeros que aprovechan la Ley de Vivienda de 2023. Sin embargo, el mercado inmobiliario residencial vietnamita depende de volúmenes asequibles y de gama media para su estabilidad. Los suburbios de Hanói suministraron el 75% de los nuevos apartamentos en 2024, una señal de que los promotores están ajustando los precios de las entradas a las bandas salariales locales, mientras que las futuras ampliaciones del metro prometen comodidad en los desplazamientos.
Por modelo de negocio: Los alquileres atraen capital institucional
Las transacciones de venta representaron el 88% de la actividad total en 2025, lo que refleja la arraigada cultura de propiedad en Vietnam. Portales hipotecarios digitales como RLOS de NCB ahora ofrecen aprobaciones en cinco minutos, lo que reduce drásticamente los ciclos de negociación y aumenta el flujo de caja de los promotores. Las remesas canalizadas para el pago inicial impulsan aún más la absorción primaria.
Aun así, se proyecta que el segmento de alquileres alcance una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 12.59% hasta 2031, lo que atraerá a inversores institucionales. CapitaLand está integrando bloques de alquiler en sus proyectos industriales adyacentes, ofreciendo autobuses lanzadera y salas de coworking a gestores expatriados. La rentabilidad en las zonas prime de Ciudad Ho Chi Minh promedia el 5%, comparable a la de sus pares regionales y atractiva en un contexto de volatilidad bursátil. La aparición de arrendadores profesionales diversifica las opciones de salida, mejorando la liquidez general del mercado inmobiliario residencial de Vietnam.
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Por modo de venta: mejora la liquidez secundaria
Los lanzamientos iniciales representaron el 57% de la facturación en 2025, gracias a una cartera constante de comunidades planificadas. Las aprobaciones regulatorias para 34 proyectos de Ciudad Ho Chi Minh, anteriormente estancados, en 2024-2025 liberaron más de 10,000 unidades para su entrega, lo que restableció la confianza de los compradores. Los planes de pago diferido y las cuotas sin intereses mejoran la oferta para hogares con presupuestos limitados.
Las transacciones secundarias están cobrando impulso y se espera que crezcan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 13.86 % hasta 2031. Los certificados electrónicos de títulos de propiedad, exigidos por el Decreto 101/2024, ofrecen una prueba digital equivalente al libro rojo tradicional, lo que reduce los plazos de verificación. Empresas de tecnología inmobiliaria (PropTech) como Meey Group integran historiales de precios, recorridos virtuales y herramientas de CRM, estandarizando el proceso de reventa y atrayendo a los millennials interesados en barrios consolidados. Este cambio refuerza la solidez y la resiliencia del mercado inmobiliario residencial de Vietnam.
Análisis geográfico
Ciudad Ho Chi Minh dominó el mercado con una cuota de mercado del 48% en 2025 y sigue marcando la pauta en cuanto a precios y velocidad de oferta. El lanzamiento de apartamentos de lujo alcanzó las 2,800 unidades en el segundo trimestre de 2025, y las ventas se dispararon un 124% intertrimestral gracias a la mejora de la conectividad de la Línea 1 del Metro y la reincorporación a la cartera de 34 proyectos históricos. El precio medio de los apartamentos aumentó un 34% interanual, hasta los 3,672 USD por metro cuadrado, y un inventario futuro de 36,427 unidades se inclina hacia Thu Duc, donde las parcelas más grandes ofrecen servicios a escala municipal que atraen a familias jóvenes. El segmento de viviendas con terrenos sigue siendo crónicamente escaso, lo que impulsa a los hogares adinerados hacia villas en el Distrito 7 y alrededores, incluso a un precio de 12,277 USD por metro cuadrado.
Hai Phong es el mercado inmobiliario residencial de mayor crecimiento en Vietnam, con una tasa compuesta del 13.86 % entre 2026 y 2031. La afluencia de 3500 millones de dólares a la zona industrial en 2023 impulsó una sólida demanda residencial, y el proyecto de la isla Vu Yen, de 2400 millones de dólares, por sí solo añadirá más de 7,000 villas. El precio medio de los apartamentos ronda los 1,840 dólares por metro cuadrado, un 23.5 % inferior al de Hanói, atrayendo tanto a compradores primerizos como a gestores expatriados que valoran la proximidad a la logística portuaria y al aeropuerto de Cat Bi. Las proyecciones municipales indican 25 000 nuevas viviendas para 2026, de las cuales el 56 % se concentrarán en el distrito de Thuy Nguyen, donde un nuevo puente conecta las zonas de crecimiento con el centro.
Hanói, Danang y provincias de segundo nivel conforman el resto del paisaje. Los 28,700 apartamentos de Hanói, inaugurados en 2024, triplicaron el volumen del año anterior, elevando los precios primarios a 2,917 USD por metro cuadrado. Los distritos suburbanos ahora abastecen tres cuartas partes del nuevo parque inmobiliario, aprovechando las futuras líneas de metro y circunvalaciones. Danang se está consolidando como un nicho para la vivienda costera de uso mixto, con la Nueva Área Urbana Thuan Phuoc, de 460 millones de USD, que prevé añadir 5,000 viviendas para 2028. Por otra parte, Binh Duong, Dong Nai y Long An se benefician de la expansión industrial, como lo demuestra el municipio Sycamore de 3,500 unidades de CapitaLand, enmarcado en corredores industriales. Estas diversas geografías amplían colectivamente el mapa de oportunidades del mercado inmobiliario residencial de Vietnam, a la vez que mitigan el riesgo de concentración.
Panorama competitivo
Los cinco principales promotores —Vinhomes, Novaland, Dat Xanh, Sun Group y Hung Thinh— controlan aproximadamente entre el 30 % y el 35 % de las entregas nacionales, lo que confiere al mercado inmobiliario residencial de Vietnam un perfil de concentración moderada. Su dominio limitado deja margen de maniobra para especialistas regionales y empresas extranjeras. Las empresas nacionales están pasando de la captación de terrenos a la excelencia en la ejecución, ya que los compradores demuestran una clara preferencia por activos casi terminados. El ajuste de los límites de préstamo subraya este cambio, incentivando la reutilización eficiente del capital en lugar del acaparamiento especulativo.
Las alianzas estratégicas se han convertido en un tema dominante. El memorando de mayo de 2025 de CapitaLand con Vinhomes sustituye las subastas de terrenos contenciosas por empresas conjuntas que combinan financiación internacional con bancos de tierras locales, acelerando así los plazos de los proyectos. Keppel Land está depurando activos no esenciales, como Saigon Sport City, para redistribuir fondos en proyectos de mayor margen con Khang Dien, mientras que la reactivación de Aqua City de Novaland demuestra cómo la reestructuración puede revitalizar la credibilidad de los proyectos en desarrollo. Las empresas conjuntas mitigan el riesgo regulatorio y agrupan marcas para ganarse la confianza de los clientes.
La tecnología ahora distingue a los líderes de los rezagados. El conjunto de soluciones PropTech de Meey Group, con certificación ISO, integra mapeo, CRM y visualización 3D en un solo ecosistema, lo que reduce el costo de adquisición de clientes. Las aprobaciones hipotecarias en cinco minutos de NCB acortan semanas los ciclos de venta y reducen los costos de mantenimiento de los promotores. Las empresas de nivel medio sin capacidad digital ni socios extranjeros enfrentan dificultades de liquidez; el 39 % ha retrasado inversiones y el 21 % congeló los desembolsos en 2025, lo que allana el camino para la consolidación. En general, la dinámica competitiva se inclina hacia empresas bien capitalizadas y con tecnología avanzada, capaces de adaptarse a los cambios de política y ofrecer productos diferenciados, lo que refuerza la trayectoria de maduración del mercado inmobiliario residencial de Vietnam.
Líderes de la industria inmobiliaria residencial de Vietnam
vinhomes
Grupo Novalandia
Grupo Dat Xanh
Grupo Sun
Corporación Phat Dat
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Desarrollos recientes de la industria
- Octubre de 2025: Meey Group organizó presentaciones para inversores en NASDAQ y Singapur, asegurando
- Agosto de 2025: CapitaLand comenzó las entregas en The Orchard (Sycamore), un complejo de 368 unidades en Binh Duong con un 90 % de ventas, parte de un plan maestro de USD 740 millones.
- Junio de 2025: Novaland recuperó la aprobación para un subproyecto de 110 hectáreas dentro de Aqua City, Dong Nai, desbloqueando USD 341 millones en nuevos desarrollos.
- Mayo de 2025: CapitaLand y Vinhomes firmaron un acuerdo de cooperación estratégica sobre desarrollos conjuntos en todo Vietnam.
Marco metodológico de investigación y alcance del informe
Definiciones de mercado y cobertura clave
Nuestro estudio define el mercado inmobiliario residencial de Vietnam como el valor total anual de las transacciones de viviendas nuevas y existentes, apartamentos, condominios, villas y casas unifamiliares vendidas o arrendadas para uso residencial en las 63 provincias. Consideramos tanto los ingresos por ventas primarias como los valores de reventa, y posteriormente los ingresos netos por alquileres dentro del país para reflejar el valor económico total del parque de viviendas habitadas.
Exclusiones del ámbito de aplicación: No se incluyen las unidades de tiempo compartido, las residencias estudiantiles construidas específicamente para este fin ni las viviendas para el personal corporativo.
Descripción general de la segmentación
- Subastas
- Rentas
Metodología de investigación detallada y validación de datos
Investigación primaria
Los analistas de Mordor entrevistaron a promotores inmobiliarios, directores de agencias inmobiliarias, prestamistas hipotecarios y funcionarios de planificación urbana en Ciudad Ho Chi Minh, Hanói, Da Nang y Hai Phong. Las conversaciones aclararon los precios de venta típicos, los costos del suelo, la velocidad de las preventas y el sentimiento del mercado, mientras que breves encuestas en línea captaron los cambios en el presupuesto de los compradores en los suburbios emergentes. Estos datos permitieron subsanar las deficiencias de información y validar las tendencias del mercado secundario.
Investigación documental
Comenzamos con las estadísticas del ministerio sobre finalización de viviendas y crédito hipotecario, las cuentas nacionales de la Oficina General de Estadística, los informes trimestrales de transacciones de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam y los datos de registro de tierras del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente. Referencias globales como las tablas de urbanización del Banco Mundial, las perspectivas demográficas del Departamento de Asuntos Económicos y Sociales de las Naciones Unidas y las previsiones de inflación del FMI proporcionaron indicadores macroeconómicos. Los informes anuales (10-K) de las empresas, las solicitudes de salida a bolsa y los comunicados de prensa aportaron información sobre proyectos en desarrollo, mientras que se recurrió a D&B Hoovers y Dow Jones Factiva para obtener información sobre los ingresos de los promotores y las novedades en materia de transacciones. Estas fuentes guiaron la selección de variables y permitieron verificar los límites; también se consultaron otros materiales públicos y privados para la contrastación de datos.
Dimensionamiento y pronóstico del mercado
Se realizó una reconstrucción de arriba hacia abajo, partiendo del parque de viviendas oficial, las finalizaciones anuales, los precios de venta promedio y la rentabilidad del alquiler. Se reconstruyeron los flujos de valor provincia por provincia. Se seleccionaron verificaciones ascendentes, consolidaciones de ingresos de promotores y totales ajustados por el producto del precio de venta promedio y el volumen. Los principales factores modelados incluyen el crecimiento de la población urbana, la formación de hogares, el crecimiento de los préstamos hipotecarios, la inversión extranjera directa en el sector inmobiliario y la relación precio-ingreso mediana. La regresión multivariante sobre estas variables generó la previsión para el período 2025-2030, con un análisis de escenarios en torno a las fluctuaciones de los tipos de interés. En los casos donde las estimaciones ascendentes no reflejaron la actividad de reventa informal, las relaciones derivadas del recuento de escrituras notariales subsanaron la deficiencia.
Ciclo de validación y actualización de datos
Los resultados se someten a una revisión de cuatro fases: comprobación de la coherencia entre la fuente y el modelo, análisis de varianza con respecto a indicadores independientes, aprobación por parte de un analista sénior y actualización previa a la publicación. Los modelos se actualizan anualmente, con revisiones intermedias si las perturbaciones macroeconómicas o de política económica afectan significativamente al mercado.
¿Por qué el análisis del mercado inmobiliario residencial de Mordor en Vietnam (tendencias, pronóstico, tamaño e informe de crecimiento de la industria) merece la confianza de los inversores?
Las estimaciones publicadas a menudo divergen porque las empresas definen el universo de la vivienda en Vietnam de manera diferente, aplican supuestos de precios distintos o se actualizan en calendarios diferentes.
Las discrepancias suelen deberse a la exclusión de provincias periurbanas, al contabilizar únicamente los lanzamientos de desarrolladores, a la aplicación de precios de lista en lugar de precios de cierre o a la conversión de divisas a tipos de cambio obsoletos. El modelo de Mordor se ajusta a estos cuatro factores y los revisa en cada ciclo.
Comparación de referencia
| Tamaño de mercado | Fuente anónima | Principal causante de la brecha |
|---|---|---|
| 33.19 millones de dólares (2025) | Mordor Intelligence | |
| 25.26 millones de dólares (2025) | Consultoría Global A | Omite los flujos de alquiler y las reventas secundarias; se limita a dos megaciudades. |
| 26.32 millones de dólares (2024) | Consultoría Regional B | Utiliza precios de lista y excluye viviendas unifamiliares de menos de 120 m². |
| 53.20 millones de dólares (2024) | Asociación Industrial C | Añade parcelas comerciales y realiza conversiones a tipos de cambio de 2023. |
En conjunto, la comparación muestra que cuando se estandarizan la amplitud del alcance, el realismo de los precios y el tratamiento oportuno del tipo de cambio, la base equilibrada de Mordor se alinea estrechamente con los movimientos de efectivo sobre el terreno, lo que proporciona a los responsables de la toma de decisiones una referencia transparente y repetible.
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Preguntas clave respondidas en el informe
¿Cuál es el valor actual del mercado inmobiliario residencial de Vietnam?
Alcanzó los 34.12 millones de dólares en 2026 y se proyecta que aumentará a 58.93 millones de dólares en 2031.
¿Qué tan rápido se está expandiendo el segmento de Ciudad Ho Chi Minh?
Los precios de los apartamentos de la ciudad aumentaron un 34% interanual en el segundo trimestre de 2025, y su cartera futura incluye 36,427 unidades concentradas en Thu Duc.
¿Qué ciudad se prevé que crecerá más rápido?
Se proyecta que Hai Phong registre una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 13.86 % entre 2026 y 2031, respaldada por una fuerte inversión industrial y grandes proyectos urbanos.
¿Por qué la vivienda asequible está ganando impulso?
Las tasas hipotecarias gubernamentales tan bajas como 6.1% y las ponderaciones de riesgo de capital más bajas para los bancos están dirigiendo el crédito hacia proyectos de vivienda social.
¿Cómo están cambiando las reglas sobre propiedad extranjera?
Las modificaciones que entrarán en vigor en agosto de 2023 otorgan a los compradores extranjeros títulos de 50 años y agilizan el registro, impulsando las transacciones del segmento de lujo.
¿Qué papel juegan las plataformas PropTech?
Soluciones como Meey Group integran mapas, CRM y recorridos virtuales, acortando los ciclos de reventa y agregando transparencia a lo largo de la cadena de valor.
