Análisis del tamaño y la participación del mercado de condominios y apartamentos en Arabia Saudita: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado de condominios y apartamentos en Arabia Saudita

Desarrollos urbanos Visión 2030

Los megaproyectos de Visión 2030, como NEOM y Mukaab, están redefiniendo el ecosistema residencial saudí mediante la creación de centros de empleo con viviendas de alta densidad. Estos proyectos canalizan más de 3332.5 millones de dólares estadounidenses hacia activos residenciales de uso mixto que normalizan conceptos de vivienda vertical, antes poco comunes en el Reino. La capacidad prevista para millones de nuevos residentes cerca de centros de empleo de alto valor sustenta la demanda a largo plazo de condominios, lo que anima a los promotores a priorizar las comunidades de apartamentos sobre las villas de baja altura. El respaldo del sector público mitiga el riesgo de infraestructura y envía una señal contundente a los inversores privados que buscan carteras estables. Dado que las fases de construcción se solapan hasta 2030 y años posteriores, el mercado de condominios y apartamentos de Arabia Saudita está preparado para absorber la oferta continua sin afectar la estabilidad de precios.

Aumento de la población joven y hogares más pequeños

El 35% de los saudíes tiene menos de 5.2 años, y el tamaño promedio de los hogares se ha reducido a XNUMX personas, una tendencia que inclina la preferencia hacia apartamentos compactos y bien ubicados. El dividendo demográfico impulsa el grupo de compradores con hipotecas listas, que priorizan la proximidad a los lugares de trabajo en lugar de la vida suburbana. Un número creciente de hogares unipersonales y con dos ingresos se inclina por apartamentos con servicios compartidos que reducen los gastos de funcionamiento. Los promotores que ofrecen gimnasios integrados, salas de coworking y comercios comunitarios reportan una mayor velocidad de preventa, lo que subraya el atractivo del segmento. El aumento resultante se extiende a las ciudades principales y secundarias, consolidando la trayectoria de crecimiento del mercado de condominios y apartamentos en Arabia Saudita.^{[ 1 ]Fahad al-Dosari, “Encuesta de Vivienda de Hogares 2024”, Autoridad General de Estadística, stats.gov.sa}.

Aumento de las necesidades de vivienda de los expatriados

Más de 200 multinacionales han obtenido licencias para sedes regionales en Riad, lo que ha acelerado la afluencia de expatriados que requieren opciones inmediatas de alquiler de apartamentos. El alquiler mensual de las unidades de una habitación en la capital promedia los 1,333 USD, y los complejos de lujo alcanzan alquileres anuales superiores a los 133,300 XNUMX USD, lo que mantiene atractivas rentabilidades para los propietarios. Los complejos de apartamentos gestionados cobran impulso al ofrecer plataformas de alquiler adaptadas a diferentes idiomas y paquetes de servicios que se ajustan a las expectativas de los expatriados. En Yeda y Dammam, la rápida expansión de los sectores petroquímico y logístico refleja esta tendencia, impulsando a los propietarios a reformar sus viviendas para convertirlas en apartamentos llave en mano. En conjunto, estas entradas impulsan el sector del alquiler a corto plazo en el mercado de condominios y apartamentos de Arabia Saudita.

Programas Hipotecarios Respaldados por el Gobierno

La plataforma Sakani ha facilitado más de 800,000 contratos de vivienda subsidiada, impulsando la propiedad de vivienda al 63.74% para 2024 y alimentando la demanda sostenida de apartamentos de gama media. Los límites de la relación hipoteca-valor del 70% mantienen bajo control el riesgo sistémico, mientras que el generoso apoyo a las tasas de interés reduce las barreras de entrada para quienes compran por primera vez. Los productos financieros islámicos amplían la elegibilidad, atrayendo a prestatarios que cumplen con sus obligaciones religiosas al sistema formal de financiación de la vivienda. El objetivo del programa de 355,000 contratos adicionales para 2025 equivale a aproximadamente 41.8 millones de dólares en nuevos créditos que se destinarán al sector inmobiliario residencial. En consecuencia, los promotores calibran las carteras de lanzamiento hacia precios alineados con los umbrales de subsidio, lo que impulsa el crecimiento del volumen en el mercado de condominios y apartamentos de Arabia Saudita.

Preferencia de Villa Cultural

La arraigada afinidad por las villas independientes modera la demanda de condominios en muchos segmentos familiares. Las transacciones de villas aún representan más de la mitad de las transacciones residenciales en Riad, lo que indica una resistencia latente a la vida vertical entre los hogares más numerosos. Los promotores contrarrestan esta tendencia incorporando paquetes de servicios a nivel de villa, jardines privados, zonas de recreo familiares y amplios aparcamientos en los planes maestros de los apartamentos. Con el tiempo, los saudíes más jóvenes muestran una disposición a cambiar terrenos privados por instalaciones in situ y desplazamientos más cortos, lo que erosiona gradualmente la barrera cultural. Aun así, la mentalidad de villas sigue siendo un lastre estructural para el techo de penetración del mercado de condominios y apartamentos de Arabia Saudita.

Altos costos de construcción

La volatilidad de los precios de los materiales y los cuellos de botella en la cadena de suministro elevan la inversión en construcción en Arabia Saudita a 141.5 millones de dólares, lo que reduce los márgenes de los promotores, especialmente en proyectos de mercado medio, sensibles a los precios. Los costos del acero, el cemento y la mano de obra aumentan más rápido que los precios de venta unitarios, lo que dificulta los cálculos de viabilidad. Los programas gubernamentales de vía rápida, como Etmam, acortan los ciclos de aprobación, pero los retrasos en los pagos de los proyectos públicos pueden generar dificultades de liquidez. Los promotores responden con técnicas de construcción modular y contratos de adquisición a largo plazo para fijar precios. A pesar de las medidas de mitigación, la inflación sostenida de los costos puede retrasar la construcción de las primeras obras y ralentizar la oferta en el mercado de condominios y apartamentos de Arabia Saudita.^{[ 2 ]Saad al-Harbi, “Tendencias del costo de la construcción 2025”, Comité Nacional del Código de Construcción de Arabia Saudita, sbc.gov.sa}.

Análisis de segmento

Por modelo de negocio: Dominio de las ventas y dinamismo del alquiler

El segmento de Ventas representó el 65.40% del mercado de condominios y apartamentos de Arabia Saudita en 2025, impulsado por el auge de la adquisición de vivienda propia y un amplio respaldo hipotecario. Se proyecta que la actividad de alquiler, aunque menor, se expanda a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 7.98%, superando el crecimiento de la propiedad a medida que se intensifica la llegada de expatriados. Los promotores que dependen de las ventas sobre plano a través del sistema Wafi disfrutan de entradas de efectivo anticipadas, lo que refuerza la liquidez de los proyectos. Por otro lado, los arrendadores institucionales acumulan carteras para captar una rentabilidad por alquiler creciente del 5% al ​​8%, diversificando así los ingresos en el mercado de condominios y apartamentos de Arabia Saudita.

La presión sobre los alquileres es más visible en el centro de Riad, donde un apartamento de una habitación supera los 1,333 dólares al mes, lo que impulsa a los jóvenes profesionales a comprar una vivienda propia una vez que se facilita el acceso a las subvenciones hipotecarias. La falta de topes al aumento de los alquileres intensifica este cambio, aunque los reguladores están estudiando mecanismos de topes para frenar la inflación. En Yedda, los distritos premium registran una rentabilidad bruta del 11.7 %, lo que consolida el atractivo de la ciudad para los inversores centrados en los ingresos. En ambos modelos, plataformas digitales transparentes como Ejar protegen los contratos de arrendamiento, fortaleciendo la confianza del mercado y fomentando un crecimiento equilibrado en el mercado de condominios y apartamentos de Arabia Saudí.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por banda de precios: liderazgo en el mercado medio y ascenso asequible

Las unidades de mercado medio representaron el 49.02% del valor de las transacciones en 2025, en línea con el poder adquisitivo de los saudíes de ingresos medios y los expatriados cualificados. Las unidades en este segmento suelen tener precios de entre 270,000 y 400,000 USD y están preparadas para hogares inteligentes, además de servicios de ocio compartidos. Dado que los subsidios hipotecarios compensan parcialmente las cuotas mensuales, las tasas de absorción se mantienen sólidas incluso con las fluctuaciones de los tipos de interés. En consecuencia, el tamaño del mercado de condominios y apartamentos de Arabia Saudita para propiedades de mercado medio se mantiene resiliente durante los cambios macroeconómicos.

Se proyecta que la vivienda asequible, aunque hoy en día es menor, crecerá a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 8.11 % hasta 2031, ya que la Visión 2030 busca alcanzar el 70 % de la propiedad de vivienda a nivel nacional. Políticas como el Impuesto a las Tierras Blancas (White Land Tax) liberan terrenos con servicios a un precio máximo de 400 USD por metro cuadrado, lo que obliga a los promotores a añadir viviendas con precios dentro de los límites de subvención. Las comunidades de ingresos mixtos de ROSHN ilustran este modelo: los apartamentos parten de cerca de 160,000 XNUMX USD, pero aún incluyen patios ajardinados y proximidad al transporte público. Esta oferta amplía directamente el mercado de condominios y apartamentos de Arabia Saudita, garantizando el acceso a la vivienda formal para los hogares de bajos ingresos.

Por modo de venta: la innovación primaria supera a la actividad secundaria

Las transacciones de obra nueva representaron el 56.60 % de la facturación en 2025 y se prevé que aumenten a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 8.43 % hasta 2031. La cobertura de la garantía, las credenciales de construcción sostenible y los planes de pago flexibles refuerzan la confianza de los compradores en las nuevas viviendas. Los promotores aprovechan la vía rápida de Etmam para acortar los plazos de licencia, mientras que las normas sobre plano de Wafi facilitan el reconocimiento anticipado de ingresos. A su vez, el tamaño del mercado de condominios y apartamentos de Arabia Saudita para las ventas de obra nueva se beneficia de la rotación acelerada del inventario.

El mercado secundario sigue siendo relevante para los compradores que buscan barrios consolidados o una ocupación inmediata. Sin embargo, el Impuesto a las Transacciones Inmobiliarias del 5%, introducido en 2025, eleva los costos totales de adquisición, lo que lleva a algunos hogares a preferir las preventas, donde el impuesto está incluido en el precio de lanzamiento. Con la apertura de las zonas de propiedad extranjera en 2026, las unidades secundarias en áreas designadas podrían recuperar impulso, pero es probable que la nueva oferta equipada con infraestructura inteligente capture una mayor proporción de la demanda internacional en el mercado de condominios y apartamentos de Arabia Saudita.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Análisis geográfico

Riad captó el 46.20% del valor nacional de condominios y apartamentos en 2025 gracias al empleo público, la afluencia de empresas multinacionales y el aclamado proyecto Mukaab. La población de la ciudad se encamina a alcanzar los 9.6 millones de habitantes para 2030, lo que aumenta la presión para la construcción de al menos 305,000 viviendas adicionales. El SEDRA de ROSHN por sí solo suministrará 30,000 viviendas, mientras que el alquiler promedio de los apartamentos ronda los 1,333 dólares mensuales, lo que mantiene los márgenes de beneficio de los promotores. Como resultado, Riad sigue siendo el pilar del mercado de condominios y apartamentos de Arabia Saudita, incluso cuando la apreciación del precio del suelo impulsa el desarrollo hacia ciudades satélite planificadas.

Yeda combina el comercio del Mar Rojo, el tráfico de peregrinos y el atractivo estilo de vida, lo que la convierte en el segundo mercado urbano más grande. El Proyecto Yeda Central, de 3.33 millones de dólares, añadirá 17,000 viviendas ubicadas alrededor de lugares de interés cultural, realzando el perfil costero de la ciudad. Los distritos premium ofrecen una rentabilidad bruta por alquiler superior al 11%, lo que atrae a inversores que buscan diversificar sus ingresos. La comunidad ALAROUS de ROSHN se compone de 18,000 viviendas distribuidas en 4 millones de m², lo que subraya la escala y refuerza la expansión del mercado de condominios y apartamentos de Arabia Saudita en la costa oeste.

Se prevé que el Área Metropolitana de Dammam registre la tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) más rápida, del 8.75 %, hasta 2031, a medida que las grandes empresas energéticas y los clústeres de distribución aumenten la fuerza laboral expatriada. El proyecto ALFULWA de ROSHN, cerca de Hofuf, con una superficie de 10.8 millones de m² y 18,000 XNUMX viviendas, demuestra la confianza institucional en el crecimiento de la Provincia Oriental. En las cercanías, los enclaves costeros de NEOM y la Ciudad Económica del Conocimiento de Medina indican que las ciudades secundarias están integrando la urbanización en estrategias económicas más amplias. En conjunto, estas zonas amplían la presencia geográfica del mercado de condominios y apartamentos de Arabia Saudita más allá del tradicional corredor triurbano.