Tamaño y participación del mercado inmobiliario comercial en Sudamérica
Visión general del mercado
| Periodo de estudio | 2020 - 2031 |
|---|---|
| Año base para la estimación | 2025 |
| Período de datos de pronóstico | 2026 - 2031 |
| Tamaño del mercado (2026) | USD 345.22 mil millones |
| Tamaño del mercado (2031) | USD 485.30 mil millones |
| Tasa de crecimiento (2026 - 2031) | 7.05% CAGR |
| Concentración de mercado | Bajo |
Principales actores *Descargo de responsabilidad: los jugadores principales están clasificados sin ningún orden en particular Imagen © Mordor Intelligence. Reutilización permitida bajo la licencia CC BY 4.0. | |
Análisis del mercado inmobiliario comercial de Sudamérica realizado por Mordor Intelligence.
El tamaño del mercado inmobiliario comercial de Sudamérica se valoró en 301.33 millones de dólares en 2025 y se estima que crecerá desde los 345.22 millones de dólares en 2026 hasta alcanzar los 485.3 millones de dólares en 2031, con una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 7.05% durante el período de previsión (2026-2031).[ 1 ]Ana Luiza Tieghi, “Las demoliciones de edificios allanan el camino para nuevos proyectos en São Paulo”, Valor International, valorinternational.globo.comLa reorientación de las cadenas de suministro desde Asia, las normas soberanas de residencia de datos y las estrategias nacionales de hidrógeno están reconfigurando los flujos de inversión hacia puertos, corredores logísticos terrestres y campus de centros de datos hiperescalables. Los compradores institucionales siguen inclinándose por los activos logísticos que generan ingresos, mientras que un resurgimiento en el arrendamiento de oficinas, respaldado por extensiones de metro y reformas de zonificación, ha reducido la tasa de desocupación en los distritos centrales de negocios principales a un porcentaje de entre el 15% y el 20%. El aumento de los costos de los seguros contra catástrofes y las tasas de interés de dos dígitos en moneda local siguen siendo los principales obstáculos, pero la simplificación regulatoria en Chile y Perú está comenzando a comprimir los plazos de los permisos y a liberar inventario listo para la construcción.
Conclusiones clave del informe
- Por tipo de propiedad, los parques logísticos e industriales lideraron con el 32.22% de la cuota de mercado inmobiliario comercial de Sudamérica en 2025. Por tipo de propiedad, se prevé que las oficinas crezcan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 9.50% hasta 2031, la más rápida entre todos los segmentos.
- Por modelo de negocio, el alquiler y el arrendamiento representaron el 61% del mercado inmobiliario comercial de Sudamérica en 2025 y se prevé que registren una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 8.00% hasta 2031.
- Por tipo de usuario final, las empresas y las pymes representaron el 77% del valor de las transacciones en 2025, mientras que se espera que el segmento de particulares y hogares crezca a una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 7.88% entre 2026 y 2031.
- Geográficamente, Brasil dominó con una participación del 44% en los ingresos en 2025, mientras que Perú está en camino de registrar la expansión nacional más rápida con una tasa de crecimiento anual compuesta del 8.20% hasta 2031.
Nota: El tamaño del mercado y las cifras de pronóstico en este informe se generan utilizando el marco de estimación patentado de Mordor Intelligence, actualizado con los últimos datos y conocimientos disponibles a enero de 2026.
Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario comercial en Sudamérica
Análisis del impacto de los impulsores
| Factores de la migración | (~) % Impacto en el pronóstico de CAGR | Relevancia geográfica | Cronología del impacto |
|---|---|---|---|
| La aceleración del comercio electrónico aumenta la demanda de almacenes y cadenas de frío | + 1.5% | Brasil, Chile, Argentina, Colombia | Corto plazo (≤ 2 Años) |
| Las mejoras en puertos, metro y autopistas abren corredores urbanizables. | + 1.3% | Brasil, Chile, Perú, Colombia | A largo plazo (≥ 4 Años) |
| El cambio en la producción manufacturera, con China más un país asociado, impulsa la creación de nuevos clústeres logísticos. | + 1.2% | Brasil, Chile, Colombia | A medio plazo (2-4 Años) |
| El despliegue de centros de datos hiperescalables y de borde da origen a una clase de activos de nicho. | + 0.9% | Brasil, Chile | A medio plazo (2-4 Años) |
| El repunte del turismo revitaliza los proyectos de uso mixto basados en la hostelería | + 0.8% | Brasil, Chile, Argentina, Perú | Corto plazo (≤ 2 Años) |
| Los centros de exportación de hidrógeno verde generan parques industriales pesados | + 0.7% | Chile, Brasil | A largo plazo (≥ 4 Años) |
| Fuente: Inteligencia de Mordor | |||
El cambio en la manufactura con China más uno impulsa nuevos clústeres logísticos
Los fabricantes de automóviles y las empresas de electrónica globales están redistribuyendo la capacidad de producción desde la costa de China hacia el noreste de Brasil y la región central de Chile, impulsando la conversión de tierras agrícolas en parques de transbordo de primera categoría. Inquilinos ancla como BYD (Bahía) y Great Wall Motors (São Paulo) han firmado contratos de arrendamiento a largo plazo, lo que impulsa a los promotores inmobiliarios a preparar terrenos secundarios ubicados a menos de dos horas de puertos de aguas profundas.[ 2 ]Redacción de Reuters, “BYD construirá un complejo para vehículos eléctricos en Bahía”, reuters.comLa tasa de desocupación en estos corredores ha caído por debajo del 6%, y los períodos promedio de ocupación se han acortado a seis meses, la mitad del ciclo de 2023.
La aceleración del comercio electrónico impulsa la demanda de almacenes y de cadena de frío.
La penetración del comercio electrónico superó el 15 % de las ventas totales en Sudamérica en 2025; sin embargo, menos de una cuarta parte de los almacenes existentes ofrecen alturas libres superiores a 12 m o sistemas de clasificación automatizados. Plataformas como Mercado Libre invirtieron más de 135 millones de dólares en un nuevo centro de distribución en Santiago con capacidad para procesar 75 000 paquetes por hora. Las inversiones paralelas en cadena de frío de Emergent Cold LatAm están integrando los flujos de exportación de productos del mar y de comestibles nacionales bajo un mismo techo, lo que está intensificando la escasez de espacio con temperatura controlada en el mercado inmobiliario comercial de Sudamérica.
La recuperación del turismo reactiva los proyectos de uso mixto centrados en la hostelería.
Las llegadas de turistas repuntaron hasta alcanzar el 95 % de los niveles de 2019 a mediados de 2025, pero los viajeros prefieren experiencias personalizadas al turismo de masas. Los hoteles boutique de lujo en Santa Catarina y los resorts temáticos en Rio Grande do Sul registran tarifas diarias promedio (ADR) entre un 30 % y un 40 % superiores a las de 2024. Los propietarios de locales comerciales están transformando espacios con bajo rendimiento en locales de comida, cultura y entretenimiento, incrementando las ventas promedio por metro cuadrado en dos dígitos. Los formatos de uso mixto que combinan hoteles, torres residenciales y tiendas de destino están ampliando la base de inversores del sector inmobiliario comercial en Sudamérica.
Las mejoras en puertos, metro y autopistas abren corredores urbanizables.
El Metro de São Paulo construirá 15 nuevas estaciones para 2028, lo que cuadruplicará los costos de transporte (FAR) permitidos a lo largo del Eje Estructurante Urbano e impulsará la conversión del uso del suelo, de viviendas unifamiliares a edificios de uso mixto. En Perú, las líneas 3 y 4 del Metro de Lima, con un presupuesto de USD 10 000 millones, reducen el transporte de carga del puerto al almacén en un 40 %, impulsando la concentración de suelo industrial en los alrededores del Callao. La renegociación de concesiones viales en Chile, con un presupuesto de USD 19 000 millones, incorpora peajes digitales que mejoran la velocidad del transporte de mercancías, lo que concentra aún más la demanda de parques logísticos en carretera.
Análisis del impacto de las restricciones
| Restricción | (~) % Impacto en el pronóstico de CAGR | Relevancia geográfica | Cronología del impacto |
|---|---|---|---|
| La volatilidad macroeconómica y las fluctuaciones cambiarias dificultan la suscripción de riesgos. | −1.8% | Brasil, Argentina, Chile, Colombia | Corto plazo (≤ 2 Años) |
| La inflación de costos y la costosa restricción del crédito generan TIR de proyectos | −1.4% | Brasil, Chile, Perú, Argentina | Corto plazo (≤ 2 Años) |
| Los regímenes fragmentados de permisos y títulos de propiedad retrasan los inicios. | −0.9% | Brasil, Chile, Argentina, Colombia | A medio plazo (2-4 Años) |
| Las inundaciones y sequías relacionadas con el clima elevan las primas de seguros | −0.6% | Brasil, Chile, Argentina, Perú | A largo plazo (≥ 4 Años) |
| Fuente: Inteligencia de Mordor | |||
La volatilidad macroeconómica y las fluctuaciones cambiarias limitan la suscripción de riesgos.
La tasa Selic de Brasil alcanzó el 12.25% a principios de 2026 y podría tocar el 15% a mediados de año, ampliando las brechas de cobertura del servicio de la deuda para las operaciones apalancadas.[ 3 ]Redacción de Reuters, “La tasa Selic de Brasil podría alcanzar el 15%”, reuters.comEl real perdió un 12% frente al dólar estadounidense entre 2024 y 2025, lo que redujo la rentabilidad de las inversiones en acciones sin cobertura cambiaria. Los inversores extranjeros estructuran cada vez más empresas conjuntas con operadores locales que pueden acceder a líneas de crédito subsidiadas del BNDES o a deuda denominada en pesos para estabilizar sus estructuras de capital.
La fragmentación de los regímenes de permisos y títulos de propiedad retrasa el inicio de las obras.
La Ley 21.718 de Chile limita los plazos de aprobación a 60 días para grandes proyectos; sin embargo, a finales de 2025, 437 solicitudes por un valor de 54.1 millones de dólares permanecían en un limbo ambiental. En Brasil, más de 5,500 municipios aplican códigos de zonificación personalizados, lo que extiende las aprobaciones de uso mixto hasta 18 meses y aumenta los costos de mantenimiento hasta en un 12%. Iniciativas de digitalización como la plataforma SUPER de Chile prometen reducciones del 30 al 70% en los tiempos de ciclo una vez que estén plenamente operativas.
Análisis de segmento
Por tipo de propiedad: Las oficinas se recuperan mientras que la logística sigue dominando el mercado.
Los parques logísticos e industriales mantuvieron una participación dominante del 32.22% en el mercado inmobiliario comercial de Sudamérica en 2025. Las instalaciones de última milla de primera categoría dentro de anillos urbanos de 30 km se negociaron repetidamente con rendimientos estabilizados inferiores al 7%, lo que subraya la prima de escasez. El inventario de oficinas, aunque menor, está programado para registrar una CAGR del 9.50% entre 2026 y 2031, ya que la desocupación en el CBD de São Paulo cayó del 20.8% en 2024 al 15.9% en 2025. Las torres emblemáticas cerca de las nuevas estaciones de metro lograron un crecimiento de alquiler de dos dígitos, lo que indica una búsqueda de calidad.
Los promotores inmobiliarios están incorporando elementos de bienestar, terrazas biofílicas y materiales de bajo impacto ambiental a los futuros proyectos de oficinas, diferenciándolos de los edificios con dificultades para la rehabilitación. Mientras tanto, los subsegmentos de la cadena de frío dentro del sector logístico en general ofrecen una prima de alquiler del 25-30% y suelen operar mediante acuerdos de venta y posterior arrendamiento a largo plazo con inquilinos de supermercados y farmacias, ampliando así el universo de inversión en el mercado inmobiliario comercial de Sudamérica.
Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.
Por modelo de negocio: los arrendamientos superan a las ventas directas.
Las estructuras de alquiler dominaron el 61% del valor de las transacciones de 2025, reflejando la preferencia del capital global por flujos de efectivo recurrentes respaldados por incrementos vinculados al IPC. Los arrendamientos logísticos triple neto de 10 a 15 años, donde los inquilinos asumen los impuestos y el mantenimiento, se están convirtiendo en el sustituto de renta fija preferido por los fondos de pensiones. Las transacciones de venta siguen siendo vitales para que las constructoras comerciales reciclen capital; la venta masiva de 12 naves por parte de LOG Commercial Properties por USD 183 millones en 2026 ilustra la vía de salida hacia los inversores de core-plus.
También han surgido modelos híbridos, acuerdos de financiación anticipada que reducen el riesgo de construcción para los promotores y aseguran una fuente de ingresos antes de la finalización de la obra, lo que contribuye a institucionalizar aún más el mercado inmobiliario comercial de Sudamérica.
Por el usuario final: Las empresas siguen dominando, pero los hogares ganan terreno
Las grandes empresas y las pymes acapararon el 77 % del alquiler bruto en 2025, impulsadas por la relocalización de la producción manufacturera y el auge de los minoristas omnicanal. Sin embargo, se prevé que el sector residencial experimente un crecimiento anual compuesto del 7.88 %, gracias a la integración de residencias de marca, clubes de surf y viviendas de alquiler con servicio de conserjería en los distritos de uso mixto. La plataforma de alquiler residencial de alta gama de JHSF, con una ocupación cercana a la plena capacidad en sus 140 000 m², refleja el creciente interés de los consumidores por experiencias de vivienda gestionadas en micromercados exclusivos.
Los promotores que logran crear ecosistemas donde se pueda vivir, trabajar y divertirse se protegen contra el riesgo de un solo inquilino, al tiempo que aprovechan fuentes de ingresos diferenciadas, como las cuotas de membresía, los ingresos por alimentos y bebidas y el alojamiento a corto plazo, más allá de los contratos de arrendamiento convencionales dentro del sector inmobiliario comercial de Sudamérica.
Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.
Análisis geográfico
Brasil representó el 44% del valor del mercado inmobiliario comercial de Sudamérica en 2025, respaldado por una base de consumidores de 215 millones de residentes y la mayor densidad de capital institucional del continente. Solo Prologis cuenta con 19.5 millones de pies cuadrados de superficie bruta bruta (GLA) brasileña y lanzó nuevas obras por valor de USD 159 millones en 2025. Las ampliaciones del metro y los incentivos de zonificación en São Paulo están reduciendo la vacancia de oficinas y catalizando corredores de uso mixto de gran altura a lo largo de las líneas 2, 5 y 6.
Chile y Perú están destacando por encima de su potencial en cuanto a indicadores de crecimiento. La infraestructura de centros de datos de Santiago supera ahora los 90 MW, generando una nueva demanda para campus suburbanos con alta capacidad energética. Perú se encamina a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 8.20 % hasta 2031, gracias a las Líneas 3 y 4 del Metro de Lima, con una inversión de 10 millones de dólares, y a operaciones de consolidación minorista como la adquisición de Falabella Perú por parte de Mallplaza por 454 millones de dólares.
Argentina y Colombia ofrecen un potencial de crecimiento selectivo. La tasa de desocupación en Buenos Aires se estabilizó en un 18.5% en 2025 tras las adquisiciones incrementales de centros comerciales por parte de IRSA. Los proyectos de asociación público-privada (APP) para la primera línea de metro y la autopista 4G de Bogotá están liberando terrenos periféricos, pero la ineficiencia en los permisos y la inestabilidad cambiaria limitan los proyectos a corto plazo. Uruguay, Paraguay y el interior andino representan en conjunto menos del 10% del valor total, pero ofrecen oportunidades de nicho en los sectores de hostelería y agrologística, buscadas por los promotores regionales que se diversifican más allá de Brasil.
Panorama competitivo
Los REITs logísticos globales, como Prologis y GLP, reinvierten activos brasileños consolidados en fondos locales, liberando capital para proyectos de nueva creación con mayor rentabilidad. Los gigantes del sector minorista Aliansce-BR Malls (con 69 centros comerciales) y Mallplaza se están consolidando para maximizar las sinergias en la combinación de inquilinos y las economías de escala en las compras.
Las estructuras con bajo capital están proliferando. La venta de GLP por USD 300 millones a la empresa conjunta BTG Pactual-Brookfield permitió conservar las comisiones de gestión de activos, a la vez que redujo el riesgo de exposición. Los promotores con front-ends de arrendamiento digital y stacks de IoT para edificios inteligentes logran una absorción más rápida y menores gastos operativos, lo que amplía las brechas de rendimiento frente a las acciones tradicionales. Los especialistas en cadenas de frío y los operadores de centros de datos, aunque pequeños hoy en día, se están convirtiendo en poderosos intermediarios financieros al asegurar cláusulas de grado de inversión sobre títulos a 15 años.
Las plataformas de comercio electrónico se están integrando verticalmente: la propia red de distribución de Mercado Libre redujo los costos de cumplimiento en 22 puntos básicos interanuales, lo que obliga a los arrendadores externos a igualar los estándares de automatización o arriesgarse a quedar obsoletos. El interés institucional ahora depende menos de las reservas de terrenos y más de la capacidad de ejecución, las relaciones con los inquilinos y el acceso a fuentes de apalancamiento con tasas inferiores al 10 % en dólares estadounidenses.
Líderes del sector inmobiliario comercial en Sudamérica
Brookfield Asset Management
Participaciones en BR Malls
Emprendimientos Multiplan
Prologis
INICIAR SESIÓN Propiedades Comerciales
- *Descargo de responsabilidad: los jugadores principales están clasificados sin ningún orden en particular
Desarrollos recientes de la industria
- Febrero de 2026: LOG Commercial Properties se deshizo de 12 naves industriales brasileñas con una superficie total de 340,200 m² por 183 millones de dólares, destinando los ingresos a la adquisición de terrenos en corredores secundarios.
- Enero de 2026: Parque Arauco adquirió el centro de uso mixto Parque Chicureo, de 40,000 m², en Santiago por 106 millones de dólares, ampliando así su cartera de proyectos en la región capitalina.
- Diciembre de 2025: Mallplaza cerró una licitación de 454 millones de dólares por el 99.77% de Falabella Perú, lo que añade 619,000 m² de superficie bruta alquilable en 15 centros comerciales.
- Marzo de 2025: Iguatemi lideró un consorcio de 450 millones de dólares para adquirir participaciones mayoritarias en los centros comerciales de lujo de São Paulo Pátio Higienópolis y Pátio Paulista.
Alcance del informe sobre el mercado inmobiliario comercial de América del Sur
| Oficinas |
| Venta al Por Menor |
| Logística |
| Otros |
| Subastas |
| Alquiler/arrendamiento |
| Individuos / Hogares |
| Empresas y PYMES |
| Otros |
| Brazil |
| Argentina |
| Chile |
| Colombia |
| Perú |
| Resto de Sudamérica |
| Por tipo de propiedad | Oficinas |
| Venta al Por Menor | |
| Logística | |
| Otros | |
| Por modelo de negocio | Subastas |
| Alquiler/arrendamiento | |
| Por usuario final | Individuos / Hogares |
| Empresas y PYMES | |
| Otros | |
| Por país | Brazil |
| Argentina | |
| Chile | |
| Colombia | |
| Perú | |
| Resto de Sudamérica |
Preguntas clave respondidas en el informe
¿Cuál es el valor actual del mercado inmobiliario comercial de Sudamérica?
Se valoró en 301.33 millones de dólares en 2025 y se proyecta que alcance los 485.3 millones de dólares en 2031.
¿Qué segmento lidera por cuota de mercado en el sector inmobiliario comercial de Sudamérica?
Los parques logísticos e industriales representaron el 32.22% del valor en 2025, el porcentaje más alto entre todos los tipos de propiedad.
¿Qué país se prevé que experimente el mayor crecimiento en el sector inmobiliario comercial de Sudamérica?
Se prevé que Perú registre una CAGR del 8.20% entre 2026 y 2031, superando a sus pares regionales.
¿Por qué se prefieren las estructuras de alquiler a las ventas directas?
El capital institucional prefiere los flujos de efectivo a largo plazo vinculados al IPC procedentes de arrendamientos, que representaron el 61% del valor de las transacciones de 2025.
¿Cómo están influyendo los centros de datos en la inversión inmobiliaria comercial?
Los más de 500 millones de dólares destinados a campus hiperescalables en Brasil están generando un nuevo nicho de mercado con contratos de arrendamiento triple neto de 10 a 15 años, lo que atrae dinero de fondos de pensiones.
