Análisis del tamaño y la participación del mercado inmobiliario de oficinas en Sudamérica: tendencias de crecimiento y pronóstico (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario de oficinas en Sudamérica

Demanda de oficinas de grado A con certificación ESG en busca de calidad

Las empresas se están consolidando en menos ubicaciones que ofrecen certificaciones ecológicas, sistemas avanzados de climatización (HVAC) y servicios de bienestar. En 2025, la tasa de desocupación se mantuvo por debajo del 8% en Faria Lima, São Paulo, y Las Condes, Santiago, mientras que las torres sin certificación en los distritos financieros periféricos superaron el 15%. BloombergNEF señala que los edificios ecológicos ahora garantizan primas de alquiler del 10% al 15%, pero menos de un tercio de los activos existentes cumplen con este parámetro, lo que genera un déficit de oferta persistente. Las nuevas emisiones de bonos verdes latinoamericanos superaron los 3.2 millones de dólares en 2024, con el sector inmobiliario entre los principales beneficiarios. Los propietarios que no pueden modernizar rápidamente sus edificios se enfrentan a una reducción de sus ingresos, ya que los inquilinos vinculan la calidad del lugar de trabajo con la marca y la retención del talento.

Crecimiento de los centros de capacidad global y centros de BPO

La alineación horaria con Norteamérica y la disponibilidad de mano de obra bilingüe están impulsando a Bogotá, São Paulo y Santiago a ascender en la clasificación global del CCG. Cushman & Wakefield registró un aumento de dos dígitos en los alquileres en el CCG durante 2025, liderado por las principales empresas de tecnología financiera y software. El programa de 500 millones de dólares de Nubank para añadir 5,700 estaciones de trabajo en Brasil y Colombia subraya una mayor reversión de la deslocalización que favorece los espacios colaborativos frente a los modelos remotos. Las empresas de servicios profesionales se están concentrando en la zona, lo que refuerza la demanda de torres de primera calidad en el CBD. Este efecto de densidad atrae a proveedores de servicios de soporte, convirtiendo corredores selectos en ecosistemas autosostenibles.

Las ampliaciones del CBD impulsadas por la infraestructura abren nuevos corredores

Los megaproyectos de transporte público están redefiniendo el mapa de oficinas. La línea Ciudad Aeropuerto y Regiotram de Bogotá, con un presupuesto de 4 millones de dólares, reducirá el tiempo de viaje de 40 a 18 minutos, abriendo nodos norte y oeste para 2026. El ferrocarril Santiago-Melipilla de Chile, con un presupuesto de 1.88 millones de dólares, y el ramal Batuco de 950 millones de dólares prometen cambios similares, mientras que la próxima APP entre oficinas gubernamentales de São Paulo absorbe una considerable oferta premium. Los promotores inmobiliarios que acumulan terrenos cerca de las nuevas estaciones pueden beneficiarse de las ventajas de los alquileres una vez finalizada la construcción, pero los retrasos en la zonificación y la ampliación de los servicios públicos prolongan la gestación a una década.^{[ 1 ]BNamericas, “Infraestructura ferroviaria de Santiago”, bnamericas.com} .

Reposicionamiento de existencias obsoletas para generar valor añadido

Dos tercios del inventario son anteriores a 2010 y carecen de sistemas energéticos modernos, protocolos de climatización y conectividad digital. Las renovaciones profundas de sistemas de climatización (HVAC) con refrigerante variable, sensores IoT y mejoras de fachadas suelen reducir las facturas de energía entre un 20 % y un 30 %, con plazos de amortización de tres a cinco años. El vehículo de Brookfield en Brasil, con una inversión de 2 millones de dólares, busca este tipo de inversiones de valor añadido capaces de incrementar los alquileres en más del 15 %. Sin embargo, las altas tasas de interés oficiales aumentan las rentabilidades mínimas, por lo que los propietarios suelen obtener prearrendamientos de referencia antes de la construcción. Sin capital, muchos activos de B/C corren el riesgo de quedar obsoletos o ser reconvertidos a usos alternativos.

El trabajo híbrido mantiene las vacantes elevadas en los CBD secundarios

Las políticas híbridas permanentes redujeron entre un 20% y un 30% la superficie ocupada por las sedes para 2025, dejando a las torres más antiguas de Buenos Aires y Lima con una tasa de desocupación de dos dígitos. Una encuesta de JLL a 500 empresas muestra que dos tercios ahora tienen como objetivo tres días de oficina a la semana, lo que se traduce en renovaciones de contratos de arrendamiento más limitadas. Los propietarios que buscan la ocupación están ofreciendo meses sin alquiler y bonificaciones por acondicionamiento, lo que diluye la rentabilidad. A menos que el crecimiento económico se recupere con fuerza, el espacio excedente en corredores no prime podría persistir hasta 2028.

La volatilidad macroeconómica y cambiaria eleva los costos de financiamiento.

Las tasas de interés oficiales rondaron el 11% en Brasil y superaron el 40% en Argentina durante 2025, lo que impulsó los rendimientos apalancados por debajo del costo de la deuda en muchas operaciones. La depreciación de la moneda erosiona aún más la rentabilidad en dólares del capital extranjero, obligando a los actores a cubrir riesgos o a exigir diferenciales más amplios. Si bien los grandes fondos como Brookfield pueden absorber la volatilidad, los promotores de nivel medio están postergando proyectos especulativos, limitando la nueva oferta y ralentizando los proyectos de modernización.^{[ 2 ]Banco Central do Brasil, “Actualizaciones de política monetaria 2025”, bcb.gov.br} .

Análisis de segmento

Por modelo de negocio: Dominio del alquiler bajo un riesgo cambiario persistente

El segmento de alquileres representó el 81.2% de la cuota de mercado del mercado inmobiliario de oficinas de Sudamérica en 2025, lo que refleja el interés de los inversores por flujos de caja predecibles ante las fluctuaciones cambiarias. BR Properties registró ingresos por USD 131 millones durante los primeros nueve meses de 2024, con una ocupación del 90.8%, lo que subraya la resiliencia de las carteras de alquileres bien ubicadas. De cara al futuro, se proyecta que los ingresos por alquileres crezcan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 5.77%, muy por encima de la tasa de crecimiento general del mercado inmobiliario de oficinas de Sudamérica. Los compradores institucionales prefieren los arrendamientos triple neto y las escaladas indexadas a la inflación que ofrecen cobertura contra la inflación, una postura que refuerza la rotación de capital hacia activos básicos estabilizados.

Las ventas, aunque menores, atraen a propietarios-ocupantes que buscan seguridad en los costos a largo plazo y a oficinas familiares que buscan coberturas contra la inflación. Los altos tipos de interés han frenado el volumen de transacciones, lo que ha impulsado a los promotores a optar por acuerdos de construcción a medida basados ​​en inquilinos con crédito. La escasez de financiación amplía la prima de liquidez entre los inmuebles trofeo y los inmuebles secundarios, incentivando a los propietarios a aumentar su cartera de alquileres en lugar de realizar ventas puntuales.

Por Building Grade: Grado A supera a los inquilinos que buscan credenciales ESG

Las torres de grado A captaron el 55.2% del mercado inmobiliario de oficinas de Sudamérica en 2025, con una tasa de desocupación inferior al 8% y primas de alquiler del 12% sobre sus pares de grado B. Su pronóstico de una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 5.47% hasta 2031 supera el tamaño del mercado inmobiliario de oficinas de Sudamérica, a medida que las empresas buscan una huella de carbono neutral. Las nuevas propiedades ofrecen placas LEED o EDGE, acceso sin contacto y salas de bienestar que refuerzan la imagen de marca del talento. BloombergNEF calcula que menos del 30% de las propiedades existentes cumplen con los umbrales ecológicos actuales, por lo que es probable que el aumento de la oferta sea inferior a la demanda.

Los activos de categoría B se encuentran en una encrucijada: invertir 60 USD por m² en reformas o ceder terreno a nuevos competidores. Algunos edificios de categoría B bien ubicados en Santiago aún presentan una tasa de desocupación del 8%, lo que demuestra que los inquilinos sensibles al precio aceptarán especificaciones moderadas si la ubicación es favorable. Las torres de categoría C, con acristalamiento de un solo panel y sistemas MEP anticuados, corren el riesgo de quedar obsoletas a menos que se reubiquen en usos mixtos o residenciales.

Por uso final: Posición de liderazgo en cemento de TI e ITES

Las tecnologías de la información y los servicios de TI representaron el 32.5 % de la demanda en 2025, acaparando la mayor parte del mercado inmobiliario de oficinas de Sudamérica. Se prevé que este segmento alcance una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 5.88 %, impulsada por los mandatos de nearshoring y las hojas de ruta de la transformación digital. Bogotá, destacada en el índice GCC 2025 de Cushman & Wakefield, atrae a importantes empresas de software y tecnología financiera con ventajas fiscales y amplios recursos de ingeniería. La expansión multiurbana de Nubank, valorada en 500 millones de dólares, ejemplifica una mayor reincorporación a centros físicos que fomentan la innovación.

BFSI sigue siendo un inquilino clave, pero está racionalizando el espacio mediante el cierre de sucursales y la migración a la nube. Las firmas de servicios profesionales, legales y energéticas ocupan gran parte del resto, cada una influenciada por las mareas económicas. La concentración de inquilinos de TI en los corredores principales refuerza los efectos de agrupación, dirigiendo las inversiones en servicios auxiliares y transporte público a esas zonas y ampliando la brecha entre los mercados principales y los periféricos.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Análisis geográfico

Brasil poseía el 42.8% del mercado inmobiliario de oficinas de Sudamérica en 2025, impulsado por el dominio de São Paulo en finanzas y tecnología. La próxima APP estatal de 1.14 millones de dólares para integrar a 22,700 funcionarios en 288,000 m² de oficinas de Grado A absorberá una parte considerable de la nueva oferta, estableciendo al mismo tiempo criterios ESG. La decisión de Nubank de inyectar 500 millones de dólares en nuevos espacios en cuatro áreas metropolitanas brasileñas refleja un repunte tecnológico más amplio que prioriza las oficinas colaborativas. Sin embargo, los elevados costes de la deuda, con la tasa Selic en el 11% en 2025, moderan los inicios especulativos y animan a los propietarios a realizar entregas escalonadas.

Se proyecta que Colombia registre la tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) más rápida, del 6.09 %, hasta 2031. Bogotá lidera este crecimiento gracias a una Ciudad Aeroportuaria de 4 millones de dólares, un parque científico de 247 hectáreas y la línea Regiotram, que entrará en funcionamiento en 2026.^{[ 3 ]Gobierno de Bogotá, “Plan Maestro Ciudad Aeropuerto 2026”, bogota.gov.co} La tasa de vacancia de oficinas en distritos clave del norte cayó por debajo del 11% a finales de 2025, a medida que los países del CCG y las fintechs absorbieron los precios mínimos. Los créditos fiscales gubernamentales para las exportaciones digitales mejoran aún más la propuesta para las multinacionales que consideran centros de operaciones en zonas cercanas.

Chile, Argentina y Perú conforman el segmento medio de la región. Santiago mantuvo una tasa de desocupación inferior al 9% en 2025, gracias a que su distrito de Las Condes se benefició de los proyectos de doble tren de USD 2.83 millones que reducirán los tiempos de traslado y elevarán el valor de los terrenos suburbanos. En Argentina, la tasa de desocupación de Buenos Aires se mantuvo en el 16.7%, ya que los picos de la tasa de interés oficial por encima del 40% frenaron el interés por el arrendamiento. El corredor peruano de Lima registró una ligera reducción de la desocupación debido a la limitada finalización de obras, pero Scotiabank advirtió una caída del 5% en la demanda de cemento a principios de 2025, lo que sugiere cautela por parte de los promotores.