Análisis del tamaño y la cuota del mercado inmobiliario de oficinas en España: tendencias de crecimiento y previsiones (2026-2031)

Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario de oficinas en España

Expansión de los ecosistemas tecnológicos y de startups en Madrid y Barcelona

La economía tecnológica española generó más de 129.6 millones de dólares en 2024 y empleó a 764,000 personas, consolidando a Madrid y Barcelona como polos de atracción para empresas digitales de alto crecimiento. Las entradas de capital riesgo superaron los 3.24 millones de dólares en 2024, impulsadas por los incentivos fiscales de la Ley de Startups de 2022 y una red de más de 300 incubadoras. El distrito 22 de Barcelona representó por sí solo el 32% del alquiler anual, lo que demuestra que la concentración tecnológica impulsa las primas de alquiler. La demanda se inclina hacia espacios de categoría A de más de 1,000 m², lo que permite a las empresas integrar una infraestructura de TI sofisticada. A medida que las startups se convierten en empresas de mayor envergadura, se intensifica su necesidad de contratos de alquiler a largo plazo en edificios de alta gama, lo que garantiza una absorción constante del mercado inmobiliario de oficinas español.

Nearshoring de TI y centros de servicios compartidos desde el norte y el oeste de Europa

Las empresas latinoamericanas invirtieron 72.2 millones de dólares en España entre 2020 y 2024, lanzando 360 proyectos greenfield que, a menudo, anclan las operaciones de back-office y software en Madrid o Barcelona. Si bien las métricas detalladas de nearshoring en el norte de Europa son escasas, los centros españoles, con precios competitivos, sirven como puntos de acceso estratégicos tanto a la UE como a Latinoamérica. El establecimiento de una sede en Madrid por parte de Eight Advisory en 2025 ilustra el atractivo de la cobertura de red de alta capacidad del 93 % de España y sus favorables costes laborales. Estos factores impulsan un auge a largo plazo en el mercado inmobiliario de oficinas español, a medida que las empresas consolidan la presencia de sus centros de servicios.

Aumento de la demanda de espacios de trabajo flexibles y modelos de oficina híbridos

Las políticas de trabajo híbrido ya cubren al 55% de los empleados españoles, redefiniendo la planificación del espacio para favorecer entornos que fomenten la colaboración. CBRE adquirió la propiedad total de Industrious, lo que refleja el creciente reconocimiento institucional de la demanda de espacios de trabajo flexibles, mientras que las empresas priorizan cada vez más los diseños centrados en la colaboración sobre los modelos de densidad tradicionales. Valencia refleja este cambio: la demanda de unidades superiores a 1,000 m² aumentó considerablemente en 2024, impulsada por los usuarios tecnológicos que buscan diseños listos para usar. Si bien los modelos híbridos reducen ligeramente la superficie total, impulsan la demanda de edificios premium orientados a la experiencia, lo que eleva las rentas efectivas en el mercado inmobiliario de oficinas español.

Interés de los inversores institucionales en activos de oficinas de primera calidad que cumplan con las normas ESG

Se proyecta que la inversión inmobiliaria europea crezca un 23% interanual, hasta alcanzar los 231.1 millones de dólares en 2025. Los inversores de valor añadido se centrarán en activos no prime para su modernización ecológica. Los edificios españoles representan el 30% del consumo energético nacional, y más del 80% tienen bajas calificaciones de eficiencia, lo que presenta amplias oportunidades de rehabilitación. La cartera de Colonial, con un 99% de certificación ecológica, de 12.58 millones de dólares, ilustra cómo la sostenibilidad impulsa una alta ocupación del 95% y un crecimiento constante de las rentas. El refuerzo de la regulación ESG en el marco de la CSRD de la UE acelera la bifurcación entre activos con futuro y activos obsoletos en el mercado inmobiliario de oficinas español.^{[ 2 ]Comisión Europea, «Directiva sobre la presentación de informes de sostenibilidad corporativa (CSRD): Diario Oficial L 322/15», Unión Europea, eur-lex.europa.eu}

Exceso de oferta persistente en zonas de oficinas no esenciales de las principales ciudades

La tasa de desocupación en Madrid se situó en el 9% en 2024, pero la disponibilidad en zonas privilegiadas del centro de la ciudad se mantuvo por debajo del 5%, lo que revela una marcada brecha de rendimiento entre el centro y la periferia. Barcelona mostró una tasa de desocupación similar del 11.36% en toda la ciudad, con una fuerte concentración en los distritos periféricos. Las concesiones de alquiler en zonas secundarias erosionan el flujo de caja de los propietarios, mientras que los edificios que no cumplen con los criterios ESG corren el riesgo de estar vacíos durante un tiempo prolongado, ya que los inquilinos se inclinan por opciones de alta gama. Sin una renovación a fondo, aproximadamente el 77% del parque inmobiliario de oficinas de Madrid podría quedar obsoleto para 2030, lo que supondría un lastre estructural para el mercado inmobiliario de oficinas español.

Altos costos de modernización de edificios de oficinas obsoletos

Europa necesita 43.2 millones de dólares anuales para que los activos de baja calificación crediticia cumplan con los próximos estándares, pero solo el 17% los cumple actualmente. El mercado inmobiliario español se enfrenta a graves desafíos debido a la antigüedad de los sistemas mecánicos y las fachadas. Las normas de Basilea III han reducido la capacidad de préstamo bancario en 135 millones de dólares, lo que ha obligado a los propietarios a optar por alternativas de financiación más costosas. Cuando los proyectos se llevan a cabo en edificios en funcionamiento, la decantación de inquilinos infla los costes y afecta negativamente a los ingresos por alquiler. Los propietarios que no estén dispuestos o no puedan financiar las mejoras se arriesgan a una pérdida significativa de valor, lo que profundiza la división en el mercado inmobiliario de oficinas español.

Análisis de segmento

Por grado de construcción: los activos premium impulsan la polarización del mercado

Los locales de Grado A captaron el 53.60% de la cuota de mercado inmobiliario de oficinas en España en 2025, lo que pone de manifiesto la creciente tendencia a la búsqueda de calidad. Las rentas prime en Madrid alcanzaron los 41.0 USD/m²/mes, mientras que en Barcelona se registraron los 32.1 USD/m²/mes, lo que subraya el poder de fijación de precios de las propiedades de alta gama. La tasa de desocupación en los corredores del CBD se mantuvo por debajo del 5%, lo que demuestra la sólida preferencia de los inquilinos por espacios de trabajo con certificación ESG y tecnología. Se prevé que el segmento de Grado A del mercado inmobiliario de oficinas español crezca a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 4.52% hasta 2031, muy por encima de las categorías tradicionales. La demanda se sustenta en las expansiones multinacionales, especialmente de los sectores de TI y financiero, que valoran los sistemas de eficiencia energética capaces de reducir los costes totales de ocupación e impulsar las agendas de cero emisiones netas.

Los edificios de Grado B y C se enfrentan a un creciente riesgo de obsolescencia a menos que sus propietarios se comprometan a realizar reformas profundas. Aproximadamente el 77% del inventario total de Madrid debe recibir inversiones ESG significativas para 2030 para mantener su relevancia. Los inversores de valor añadido ven ventajas en el reposicionamiento de activos de Grado B, pero los proyectos viables exigen un control preciso de los gastos de capital y estrategias de arrendamiento ágiles. La cartera de Colonial demuestra la resiliencia de ingresos de una estrategia de Grado A totalmente ecológica: su ocupación del 95% y el aumento del 6.3% en los alquileres en 2024 superaron al mercado general. Esta dicotomía sugiere que las futuras carteras de desarrollo se centrarán en activos premium con bajas emisiones de carbono, mientras que el espacio secundario podría transitar hacia usos alternativos.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por tipo de transacción: el predominio del alquiler refleja la flexibilidad del mercado

El formato de alquiler representó el 78.30% de la actividad en 2025, lo que reforzó el interés de los inquilinos por la agilidad, ya que el trabajo híbrido altera la planificación del espacio a largo plazo. El volumen de arrendamientos se benefició de las estructuras favorables para los inquilinos en España, que facilitan las cláusulas de rescisión y la renegociación de los plazos. Con un crecimiento del 3.4% en alquileres comparables y una tasa de ocupación del 96.7%, Merlin Properties ha contribuido a la eficacia del modelo de arrendamiento del mercado inmobiliario de oficinas español. Si bien los alquileres siguen siendo dominantes, se espera que las transacciones de venta registren una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 4.73% hasta 2031, lo que sugiere un repunte gradual de las compras institucionales una vez que se estabilicen los precios.

La confianza de los inversores se está recuperando junto con una revalorización de activos más clara y una mayor transparencia regulatoria. La inversión proyectada en oficinas podría alcanzar los 2.16 millones de dólares en 2024, un 32 % más que en 2023, con una fuerte tendencia hacia propiedades que cumplan con los criterios ESG. Los operadores de espacios de trabajo flexibles constituyen un segmento de inquilinos en crecimiento, que a menudo firman acuerdos de gestión que conectan el arrendamiento tradicional con la prestación de servicios llave en mano. A medida que el trabajo híbrido se consolida, los propietarios que pueden combinar contratos de arrendamiento básicos con opciones flexibles y servicios de tipo hotelero están mejor posicionados para retener a los inquilinos en todos los ciclos del mercado inmobiliario de oficinas español.

Por uso final: el sector tecnológico lidera la evolución de la demanda

Las tecnologías de la información y los servicios informáticos absorbieron el 32.70 % del espacio alquilado en 2025, consolidando la posición del sector como principal motor de crecimiento. Se prevé que el segmento se expanda a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 4.92 % hasta 2031, superando a otros grupos de ocupación. Las empresas tecnológicas españolas se inclinan por distritos de innovación como el 22@ de Barcelona, ​​donde los requisitos de un solo inquilino por encima de los 1,000 m² son habituales. La demanda de BFSI se mantiene sólida, impulsada por los 14 nuevos proyectos de servicios financieros de Madrid en 2024. Las consultoras y los grupos de servicios profesionales muestran un crecimiento más moderado, ya que la adopción del teletrabajo impulsa la racionalización de la cartera.

El tamaño del mercado inmobiliario de oficinas en España para ocupantes tecnológicos está en expansión debido a la necesidad de que las empresas colaboren, tengan una conectividad sólida y certificaciones ecológicas para cumplir con sus objetivos internos de carbono. El mercado de oficinas de Valencia destaca la creciente demanda del sector tecnológico, con empresas que requieren espacios de más de 1,000 metros cuadrados para impulsar el crecimiento y la colaboración, según BNP Paribas Real Estate. Sectores como el comercio minorista, las ciencias de la vida, la energía y el derecho muestran tendencias diversas, con las ciencias de la vida y la energía preparadas para el crecimiento gracias al liderazgo de España en energías renovables y productos farmacéuticos. El predominio del sector tecnológico enfatiza la necesidad de que los futuros desarrollos de oficinas se centren en la conectividad de alta velocidad, la flexibilidad de distribución y las características sostenibles, alineadas con las prioridades de las empresas tecnológicas.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Análisis geográfico

El control de Madrid, que representa el 41.40% del volumen de 2025, refleja su doble función como sede del gobierno y principal centro financiero. Catorce nuevos proyectos de servicios financieros el año pasado confirman el interés extranjero sostenido, elevando las rentas en zonas privilegiadas del centro de la ciudad a 41.0 USD/m²/mes y reduciendo la tasa de desocupación a menos del 5%. La dicotomía entre la escasez de viviendas de primera calidad y el excedente marginal se profundiza, otorgando a los propietarios de inmuebles comerciales un poder de fijación de precios, pero desafiando a los propietarios de activos tradicionales. Sin unas reformas ESG agresivas, más de tres cuartas partes del riesgo de inventario de la capital caerán en obsolescencia funcional para 2030, lo que generará tanto perspectivas de rehabilitación como amenazas de activos varados.

Barcelona aprovecha su ecosistema de startups de prestigio mundial y su marca cosmopolita para sustentar la demanda de oficinas. La ciudad registró un aumento del 22 % en la ocupación bruta y elevó las rentas prime a 32.1 USD/m²/mes, mientras que su distrito de innovación 22@ captó casi un tercio de todas las operaciones. La presión de la oferta persiste en los anillos periféricos, lo que mantiene la tasa de desocupación general en el 11.36 %. Aun así, los inversores prefieren Barcelona por su mercado de alquiler líquido, la profundidad del talento y el crecimiento demostrado de las rentas cuando los activos cuentan con certificados LEED o BREEAM.

Valencia se está convirtiendo en el lugar de oficinas de referencia en España. Una tasa de desocupación históricamente baja del 4.3% y un aumento de alquiler cercano al 9% ilustran la sólida demanda de los sectores de tecnología, logística marítima y servicios de apoyo. Las rentas prime, de 18.4 USD/m²/mes, siguen siendo competitivas, aunque la diferencia con Madrid y Barcelona se está reduciendo, atrayendo capital oportunista. Por otra parte, ciudades como Málaga, Sevilla y Bilbao ganan terreno de forma lenta pero constante, a medida que las empresas buscan ubicaciones rentables para sus oficinas administrativas, impulsadas por la mejora de la infraestructura digital.