Tamaño del mercado de préstamos con garantía hipotecaria del Reino Unido y análisis de participación: tendencias y pronósticos de crecimiento (2025 - 2030)

Tendencias y perspectivas del mercado de préstamos con garantía hipotecaria en el Reino Unido

El envejecimiento de la población impulsa el endeudamiento para la jubilación

El mercado británico de préstamos con garantía hipotecaria se beneficia de un aumento estructural de prestatarios mayores de 55 años que recurren cada vez más a su patrimonio inmobiliario para complementar sus pensiones. Para 2040, se prevé que más de la mitad de los propietarios mayores de 60 años accedan al capital inmobiliario. Este cambio refleja tanto el aumento del valor de las viviendas como el estancamiento de la rentabilidad de las rentas vitalicias, lo que convierte la propiedad en una fuente más atractiva de liquidez para la jubilación. El patrimonio inmobiliario representa actualmente el 40 % de los activos de jubilación de este grupo, superando a las pensiones de aportación definida. El Deber del Consumidor de 2024 de la FCA obliga a las entidades crediticias a ofrecer un valor razonable e información más clara, animando a los jubilados cautelosos a considerar hipotecas vitalicias. ^{[ 1 ]Autoridad de Conducta Financiera, “Declaración de política sobre el deber del consumidor”, fca.org.uk} Este énfasis regulatorio en la transparencia y la idoneidad ha propiciado una mayor diversificación de productos, incluyendo opciones de retiro flexible y con servicio de intereses. A principios de 2025, se observaron volúmenes récord cuando Key Later Life Finance reportó un aumento del 25 % en nuevos préstamos en comparación con el año anterior. Este crecimiento indica una mayor confianza de los prestatarios, impulsada por un mejor apoyo de los asesores y una percepción cambiante en torno a la planificación patrimonial intergeneracional. 

El aumento de los precios de la vivienda en el Reino Unido amplía el capital disponible

El aumento de los precios de la vivienda en el Reino Unido está expandiendo significativamente el capital disponible, lo que constituye un factor clave para el crecimiento del mercado británico de préstamos con garantía hipotecaria. Los precios de las propiedades mantuvieron su tendencia alcista, elevando el capital acumulado de los propietarios a un récord de 7.1 billones de dólares en 2024 y ampliando la base de clientes del mercado británico de préstamos con garantía hipotecaria.^{[ 2 ] Consejo de Liberación de Capital, “Perspectivas del Mercado Primavera 2025”, equityreleasecouncil.com} Este aumento en el valor de las propiedades amplía el margen de maniobra de la relación préstamo-valor, lo que permite que más propietarios puedan optar a la liberación de capital sin refinanciar su hipoteca principal. El informe de precios de la vivienda de Nationwide proyecta un crecimiento del 2-4% para 2025, impulsado por un crecimiento de las ganancias que supera el aumento de los precios. Londres y el sureste concentran las mayores reservas de capital, lo que genera oportunidades de préstamo de mayor valor. Estas regiones también atraen a propietarios de mayor edad y mayores recursos, más propensos a contratar hipotecas vitalicias o productos de retiro de capital. Por lo tanto, muchos prestatarios con hipotecas de primera línea con tasas bajas consideran las hipotecas de segundo grado como una forma rentable de liberar capital mientras las tasas se mantienen por debajo de los promedios históricos. Esta tendencia también impulsa a las entidades crediticias a lanzar líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) y préstamos de capital más competitivos, dirigidos a los mercados urbanos de primera categoría. 

Los prestamistas diversifican sus carteras hipotecarias en medio de la contracción de márgenes

La compresión de márgenes en las hipotecas convencionales está impulsando a los bancos y sociedades de crédito hipotecario a optar por productos con garantía hipotecaria. Los datos de la Asociación de Sociedades de Crédito Hipotecario (BHCA) muestran que el aumento de los costos de los depósitos redujo los márgenes netos de interés en 2024, lo que fomenta una mayor atención a los préstamos especializados. Paragon Bank, por ejemplo, introdujo líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) para compra-alquiler con un interés inicial del 3.34 % para captar la demanda de los propietarios. Aldermore amplió los criterios para los prestatarios autónomos, lo que demuestra cómo las entidades crediticias utilizan las soluciones con garantía hipotecaria para fortalecer las relaciones en nichos desatendidos. 

Las normas de protección al consumidor respaldadas por la FCA impulsan la confianza

Las normas de protección al consumidor, respaldadas por la FCA, están impulsando la confianza y actuando como un sólido impulsor del mercado británico de préstamos con garantía hipotecaria. La FCA reforzó las salvaguardas del consumidor en 2024 al incorporar en su manual una guía de apoyo personalizada y garantías de capital cero negativo. Estas medidas ofrecen mayor seguridad a los propietarios de viviendas de mayor edad, especialmente a quienes consideran hipotecas vitalicias, de que no deberán más que el valor de su propiedad. Una información más clara, el asesoramiento obligatorio y la propuesta de simplificación de la normativa hipotecaria para 2025 buscan reducir los plazos de solicitud y los costes, haciendo más accesible el mercado británico de préstamos con garantía hipotecaria. Como resultado, los prestatarios de capital más precavidos o primerizos están entrando en el mercado, respaldados por asesoramiento financiero regulado y evaluaciones de idoneidad estandarizadas. Las entidades crediticias que alinean el diseño de sus productos con el Deber del Consumidor de la FCA obtienen una ventaja competitiva a medida que mejora la confianza de los prestatarios. Esta claridad regulatoria también fomenta la entrada de capital institucional en el sector, lo que mejora aún más la innovación de productos y la estabilidad de precios. 

Las sucesivas subidas de tipos del Banco de Inglaterra erosionan la asequibilidad

Las sucesivas subidas de tipos del Banco de Inglaterra están erosionando la asequibilidad y frenando los préstamos con garantía hipotecaria. El aumento del tipo base, del 0.1 % en 2021 a un máximo del 5.25 % en 2024, elevó significativamente los precios de las hipotecas vitalicias y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).^{[ 3 ]Banco de Inglaterra, “Informe de estabilidad financiera 2024”, bankofengland.co.uk} Si bien los recortes al 4.5 % ofrecen un alivio, los costos mensuales de refinanciación aumentaron para muchos hogares, lo que redujo el interés en préstamos adicionales. Estas mayores cargas del servicio de la deuda hacen que los propietarios sean más cautelosos a la hora de utilizar el capital inmobiliario, especialmente para gastos no esenciales. El promedio de los cupones hipotecarios vitalicios superó brevemente el 6 %, poniendo a prueba los límites de asequibilidad establecidos por la FCA. Si bien la flexibilización de la política monetaria debería restablecer gradualmente la capacidad, se espera que los obstáculos para la asequibilidad moderen el crecimiento de los préstamos a corto plazo. Este entorno también está impulsando a las entidades crediticias a endurecer los criterios de suscripción y a limitar las ofertas con un LTV más alto, lo que restringe aún más el acceso al mercado. 

La volatilidad de los precios de las propiedades aumenta el riesgo de capital negativo

La volatilidad de los precios inmobiliarios aumenta el riesgo de capital negativo, lo que frena el mercado británico de préstamos con garantía hipotecaria. Tras dos caídas anuales consecutivas, los precios de la vivienda en el Reino Unido se estabilizaron a finales de 2024, pero persisten algunos puntos débiles, especialmente en los distritos londinenses de alta rentabilidad. Las entidades crediticias respondieron endureciendo los límites de la relación préstamo-valor y aplicando valoraciones automáticas conservadoras. Esto ha reducido la cantidad de capital disponible para los prestatarios, especialmente en regiones donde la recuperación de los precios sigue siendo incierta. El temor a un capital negativo sigue siendo un factor disuasorio para los prestatarios reacios al riesgo y una preocupación para las entidades crediticias en cuanto a la asignación de capital, lo que ralentiza el volumen de originación hasta que se observe una estabilidad de precios sostenida. Como resultado, algunas entidades crediticias también están pausando el lanzamiento de productos o revisando los precios de las ofertas para reflejar el mayor riesgo a la baja. 

Análisis de segmento

Por tipo de producto: Liderazgo en tasa fija con impulso HELOC

Las hipotecas vitalicias a tipo fijo dominaron el mercado británico de préstamos con garantía hipotecaria, con una cuota del 66.47 % en 2024, lo que subraya la preferencia de los propietarios por la seguridad en los pagos durante un ciclo de tipos volátil. Las liberaciones promedio de 90,000 113,000 GBP (60 XNUMX USD) y los límites de la relación préstamo-valor (L/V) cercanos al XNUMX % ilustran importantes valores de transacción que refuerzan la rentabilidad de las entidades crediticias incluso con márgenes de beneficio ajustados. Estos productos ofrecen estabilidad tanto a prestatarios como a entidades crediticias, especialmente en un entorno donde el aumento de los tipos de interés ha aumentado el atractivo de fijar los costes. La flexibilidad de las estructuras de acumulación de intereses resulta atractiva para los jubilados que buscan liquidez sin tener que afrontar los pagos. Esta estructura permite a los propietarios mayores liberar su patrimonio sin afectar su flujo de caja mensual, lo que resulta especialmente atractivo para quienes dependen principalmente de pensiones o ingresos fijos. 

Las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) registraron una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 5.56 % hasta 2030, ya que los propietarios de carteras de crédito utilizan líneas de crédito rotativas para proyectos de adquisición y reforma. La flexibilidad de este producto permite la repetición de préstamos sin necesidad de volver a solicitarlos, lo que lo hace ideal para inversores inmobiliarios que necesitan acceso a capital a corto plazo. Los análisis de banca abierta aceleran las aprobaciones y mejoran la tarificación basada en el riesgo, atrayendo el interés de autónomos y sociedades de responsabilidad limitada. La verificación de ingresos en tiempo real y la calificación crediticia dinámica han acortado significativamente los plazos de solicitud, mejorando la experiencia del usuario. Si bien es probable que los productos con tipo de interés fijo sigan siendo dominantes, la adopción de HELOC está a punto de aumentar a medida que las plataformas digitales desmitifiquen el uso de las líneas de crédito y las propuestas de la FCA agilicen la suscripción. Se espera que una mayor educación del prestatario y la transparencia impulsada por las fintech normalicen gradualmente el uso de HELOC entre los propietarios-ocupantes. 

Por proveedor: Los bancos tienen ventaja de escala; las fintech ganan participación

Los bancos dominaban el 56.78 % del mercado británico de préstamos con garantía hipotecaria en 2024 gracias a su amplia cartera de clientes, la financiación a bajo coste y las sinergias de venta cruzada. Barclays y HSBC recortaron sus precios hasta en 0.31 puntos porcentuales tras la bajada de tipos de 2024 para proteger la solidez de sus franquicias. Estas instituciones aprovechan su base de depósitos y sus redes de distribución consolidadas para mantener precios competitivos y, al mismo tiempo, ofrecer servicios financieros integrales. Además, se benefician de una alta confianza en la marca y de la armonización regulatoria, lo que les permite ampliar sus líneas de crédito hipotecario vitalicio y líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) en mercados urbanos y regionales. Los bancos de nueva creación y las sociedades de crédito hipotecario implementan estrategias de adquisición, como lo demuestra la adquisición de Co-operative Bank por parte de Coventry Building Society. Esta tendencia de consolidación permite a las entidades más pequeñas ampliar sus balances, diversificar sus carteras de préstamos y competir de forma más eficaz con las principales entidades establecidas. 

Se prevé que las fintech y los prestamistas alternativos se expandan a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 7.36 % hasta 2030, impulsadas por núcleos modernos nativos de la nube y sistemas de calificación de riesgos basados en datos que reducen los ciclos de aprobación a días. Sus plataformas suelen ofrecer incorporación totalmente digital, carga de documentos y verificación de ingresos en tiempo real, lo que atrae a prestatarios con conocimientos tecnológicos y desatendidos. Las alianzas con proveedores de tecnología como Tata Consultancy Services demuestran el impulso para digitalizar la originación de extremo a extremo. Estas colaboraciones también ayudan a las fintech a cumplir con las cambiantes directrices de la FCA al integrar los marcos regulatorios directamente en el flujo de trabajo de la solicitud. Empresas de nicho como Gatehouse Bank diversifican aún más el panorama mediante estructuras que cumplen con la Sharia, lo que destaca cómo la especialización puede desbloquear segmentos de prestatarios sin explotar. Estas ofertas específicas son especialmente atractivas en regiones multiculturales y entre inversores religiosos, creando nuevas vías de crecimiento más allá de la base crediticia convencional. 

Por modo: la distribución híbrida une la confianza offline y la velocidad digital

La naturaleza centrada en el asesoramiento de las transacciones de liberación de capital mantuvo los canales offline en el 69.08% del mercado británico de préstamos con garantía hipotecaria en 2024. Las normas de la FCA exigen que los asesores cualificados confirmen su idoneidad, lo que refuerza el papel de las redes de sucursales y el asesoramiento telefónico. Sin embargo, la presión de los costes anima a las entidades crediticias a optimizar los procesos manuales, lo que impulsa la adopción de sesiones de asesoramiento por vídeo y firmas electrónicas en los procesos tradicionales. Estos formatos híbridos preservan la integridad regulatoria, a la vez que reducen los gastos generales y aumentan la comodidad para los prestatarios con menor dominio digital. 

Se prevé una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 7.72 % para los canales en línea hasta 2030, a medida que los prestatarios adoptan plataformas digitales que simplifican la captura de datos y la carga de documentación. Se espera que la consulta de la FCA de 2025 para simplificar las normas hipotecarias reduzca las dificultades regulatorias, acelerando la adopción de procesos totalmente en línea o híbridos. Bancos emergentes como Starling ejemplifican cómo el autoservicio digital complementa el asesoramiento obligatorio para tomar decisiones más rápidas sin comprometer los estándares de cumplimiento. También se espera que la creciente familiaridad con las herramientas financieras digitales entre los grupos de mayor edad impulse su adopción y fomente la escalabilidad del mercado a largo plazo. 

Análisis geográfico

El mercado de préstamos con garantía hipotecaria del Reino Unido muestra una marcada variación regional, basada en las disparidades en los precios de las propiedades y la distribución demográfica. Londres y el sureste concentran los mayores fondos de capital, lo que se traduce en una elevada penetración de las hipotecas vitalicias. Los elevados importes promedio de los préstamos en estas regiones sustentan los ingresos de las entidades crediticias, incluso con diferenciales reducidos. Al mismo tiempo, la volatilidad de los precios en los códigos postales prime impulsa a las entidades crediticias a adoptar tipos de interés más bajos para mitigar el riesgo de pérdidas. 

Los condados costeros del sur, como Dorset y Devon, presentan una concentración de jubilados superior a la media, lo que combina la riqueza en capital con la migración por estilo de vida, lo que sustenta la demanda de productos con retiro de capital. Las políticas restrictivas de los planificadores locales en materia de oferta de vivienda mantienen la presión al alza sobre los precios, lo que refuerza la acumulación de capital. El Consejo de Liberación de Capital señala que los prestatarios de estos condados tienden a obtener una mayor proporción del valor de la propiedad que la media nacional. 

El norte de Inglaterra y Escocia presentan el mayor crecimiento en volumen, ya que la bajada de los precios inmobiliarios amplía la accesibilidad para los hogares de ingresos medios. Los inversores de compra para alquilar, activos en ciudades como Manchester y Glasgow, utilizan líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) para financiar mejoras de eficiencia energética que mejoran la rentabilidad del alquiler. Gales también se perfila como una zona de oportunidad después de que estudios académicos demostraran que la liberación de capital podría impulsar el consumo local y aumentar el patrimonio de las pensiones privadas. Las iniciativas gubernamentales, incluyendo la ampliación del Plan de Garantía Hipotecaria, ofrecen impulso adicional en regiones con tasas de propiedad históricamente bajas.