Tamaño del mercado de préstamos hipotecarios de EE. UU. y análisis de participación: tendencias de crecimiento y pronósticos (2025-2030)

Tendencias y perspectivas del mercado de préstamos hipotecarios en EE. UU.

Digitalización de la originación y suscripción de préstamos

Las entidades crediticias ahora integran cierres electrónicos, bóvedas electrónicas y verificaciones automatizadas en sus flujos de trabajo estándar, lo que reduce los errores de documentación en un 80 % y los tiempos de ciclo promedio en casi dos días, como lo demuestran varios proyectos piloto de Freddie Mac eMortgage. Los ejecutivos hipotecarios encuestados informan que el 79 % prioriza la actualización de los sistemas de originación de préstamos para mantener la competitividad en el mercado hipotecario estadounidense. Los prestatarios refuerzan esta iniciativa: el 63 % prefiere una hipoteca en línea cuando esté disponible, lo que impulsa tanto a bancos como a entidades no bancarias a modernizar los procesos tradicionales.^{[ 1 ]Ernst & Young, “Preferencias hipotecarias del consumidor digital 2024”, ey.com}Los canales digitales también refuerzan la ejecución en el mercado secundario al garantizar la integridad de los datos en el punto de captura, lo que reduce el riesgo de recompra para los originadores. A medida que los proveedores ofrecen API modulares, incluso los pequeños prestamistas pueden adoptar actualizaciones paso a paso y mantener su relevancia sin grandes desembolsos iniciales. 

La suscripción impulsada por IA reduce el tiempo de ciclo y los costos

National Mortgage News señala que las grandes plataformas no bancarias como Rocket Mortgage dedican presupuestos multimillonarios a modelos predictivos, mientras que los actores medianos adoptan soluciones de proveedores con precios desde USD 20,000 en adelante. ^{[ 2 ]Noticias Hipotecarias Nacionales, “Los prestamistas evalúan el gasto en IA en 2025”, nationalmortgagenews.com}Los primeros usuarios ya registran aprobaciones condicionales un 30 % más rápidas y ahorros de dos dígitos en puntos básicos en la provisión por pérdidas por fraude en el mercado hipotecario estadounidense. La Asociación de Banqueros Hipotecarios enfatiza que una guía regulatoria consistente impulsará un mayor escalamiento de los motores de decisión crediticia basados ​​en IA. Los ecosistemas de proveedores ahora ofrecen módulos de explicabilidad que cumplen con las nuevas normativas estatales de gobernanza de IA, lo que facilita los obstáculos de cumplimiento. Se espera una implementación más amplia que migre de la suscripción a la administración, donde los chatbots de IA gestionan las negociaciones de planes de pago y la mitigación de pérdidas en las etapas iniciales. 

Expansión del grupo demográfico de compradores de vivienda por primera vez

Los millennials representaron el 38% de los cierres de compra en 2024, mientras que los compradores de la generación Z representaron el 4.85%, a menudo con pagos iniciales inferiores al 3% y valores de compra promedio de USD 263,512. ^{[ 3 ]Ginnie Mae, “Informe mensual de emisión de MBS 2024”, ginnemae.gov}Los préstamos de la FHA respaldaron el 71.9 % de las primeras transacciones, lo que indica una demanda duradera y un importante impulso para el mercado hipotecario estadounidense. La formación de hogares se acelera en las áreas metropolitanas del Cinturón del Sol, donde el crecimiento del empleo y la asequibilidad relativa se cruzan, lo que refuerza la dispersión regional del volumen de préstamos. Los pagos iniciales otorgados por familias respaldan al 25 % de los compradores millennials más jóvenes, lo que demuestra que las transferencias de patrimonio intergeneracionales desempeñan un papel cada vez mayor en los canales de originación. El aumento en los pagos de préstamos estudiantiles sigue siendo un obstáculo, pero las entidades crediticias utilizan documentación de pago basada en los ingresos para calificar a más prestatarios sin relajar los criterios crediticios. 

Programas de pago inicial bajo respaldados por el gobierno

Las titulizaciones de Ginnie Mae superaron los 40 2024 millones de dólares mensuales en 3.5, eclipsando a las GSE más grandes, ya que los compradores primerizos acudieron en masa a las hipotecas FHA con un enganche del 2024 %. Los préstamos VA y USDA con enganche cero amplían su alcance en condados rurales y entre militares, impulsando la penetración en condados con acceso al crédito limitado. El conjunto de normas de XNUMX de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) exige la transparencia en la divulgación de las decisiones crediticias automatizadas; sin embargo, la CFPB afirma que la suscripción simplificada aún acelera las aprobaciones para los solicitantes elegibles. Las agencias estatales de financiación de la vivienda superponen la asistencia condonable para segundas hipotecas a los programas federales, cerrando las brechas de asequibilidad residuales. Por lo tanto, el volumen de los programas actúa como un estabilizador anticíclico cuando los préstamos convencionales se desaceleran, amortiguando el rendimiento general del mercado hipotecario estadounidense. 

Tasas hipotecarias elevadas y dificultades para acceder a la vivienda

La tasa fija promedio a 30 años rondó el 7% en 2024, su nivel más alto desde 2002, lo que redujo el poder adquisitivo en un 15% y elevó la edad típica del comprador a 56 años. El impacto de los pagos obliga a muchos hogares a aumentar su ratio de deuda a ingresos o a buscar mercados más pequeños. La relación precio-ingreso de la vivienda se sitúa ahora un 30% por encima de su promedio de 20 años en los condados costeros de California, lo que demuestra el grave impacto regional. Por lo tanto, los prestamistas prevén una mayor incidencia de solicitudes de reducción temporal de la compra y cotizaciones de tasa ajustable, incluso si la aceptación final de las hipotecas de tasa ajustable sigue siendo modesta. Los analistas prevén un alivio gradual si la Reserva Federal recorta los tipos de interés para finales de 2025; sin embargo, la escasez estructural de oferta implica que los problemas de asequibilidad persistirán a medio plazo. 

El bloqueo inmobiliario suprime la rotación de viviendas existentes

Aproximadamente 1.5 millones de ventas potenciales quedan suspendidas cada año debido a que los propietarios financiaron con tasas inferiores al 3% durante 2020-21 y se niegan a ajustarlas a tasas más altas. En muchas áreas metropolitanas, la oferta mensual se mantiene por debajo de tres meses (la mitad del equilibrio histórico), lo que apuntala los precios y limita la generación de oportunidades de negocio. Los constructores expanden la producción de viviendas nuevas, pero los ciclos de construcción van a la zaga de la demanda, por lo que persiste la escasez de oferta. El estancamiento perjudica especialmente a los compradores que buscan una vivienda de mayor tamaño, cuyo capital está atrapado tras la perspectiva de una cuota hipotecaria duplicada. La escasez resultante desplaza los presupuestos de marketing de las entidades crediticias hacia productos de préstamos para renovaciones como cobertura contra la baja rotación de personal. 

Análisis de segmento

Por propósito del préstamo: La demanda de compra ancla el crecimiento

El tipo de financiación para la compra capturó el 78.54% del mercado hipotecario estadounidense en 2024, y se espera que el segmento crezca a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6.17% durante el período de pronóstico. Este segmento extiende su dominio a medida que la formación de hogares y el aumento de los ingresos compensan la presión sobre las tasas. La actividad de ascenso de los millennials, la incorporación de la generación Z con un alto poder adquisitivo y las tendencias de renovación impulsadas por la permanencia en el mercado convergen para reforzar el volumen de compra. La cuota de refinanciación disminuyó tras alcanzar máximos históricos en 2021; las refinanciaciones con retiro de efectivo aún representan una parte significativa de este grupo más reducido, inyectando USD 60,214 en capital promedio por prestatario para proyectos de consolidación de deuda y remodelación.

El impulso de los préstamos para renovaciones beneficia a los proveedores y contratistas de la construcción, pero también genera un escrutinio riguroso en la suscripción de préstamos ante el aumento de los riesgos de valoración de las garantías. Si los tipos de interés caen significativamente después de 2025, los analistas prevén un repunte moderado de las refinanciaciones; sin embargo, la actividad de compra se considera ampliamente el motor estructural del mercado hipotecario estadounidense.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al momento de la compra del informe.

Por proveedor: Las empresas de financiación de viviendas amplían su liderazgo

Las compañías de financiamiento hipotecario poseían el 72.32 % del mercado hipotecario estadounidense en 2024, ampliando su liderazgo gracias a modelos operativos más eficientes y experiencias digitales integrales. Su proyección de CAGR del 5.92 % hasta 2030 supera a la de los bancos tradicionales, cuyos compromisos con Basilea III limitan el interés por las hipotecas. Los bancos hipotecarios independientes absorben las transferencias de cuota de mercado de los prestamistas comunitarios, que se enfrentan a los costos operativos, estabilizando así los niveles de servicio incluso ante la intensificación de la competencia en precios.

La tecnología también permite una segmentación granular de los prestatarios y una rápida ejecución en el mercado secundario, lo que fortalece el papel de las entidades no bancarias en el mercado hipotecario estadounidense. Las cooperativas de crédito siguen prestando servicios a los grupos locales, pero enfrentan importantes necesidades de inversión para ponerse al día en el cierre digital integral.

Por tasas de interés: persiste la preferencia por tasas fijas

Los productos a tipo fijo representaron el 94.89 % del mercado hipotecario estadounidense en 2024, lo que subraya el interés de los prestatarios por la seguridad en los pagos. Las hipotecas a tipo variable, principalmente las híbridas 5/1 y 7/1, deberían crecer un 7.06 % anual, ya que los compradores experimentados buscan alivio en el pago inicial y anticipan futuras refinanciaciones. Los diferenciales de spread, con un promedio de 80 puntos básicos, favorecen las hipotecas de tasa ajustable en las áreas metropolitanas de alto precio, aunque su demanda se mantiene por debajo de los máximos previos a 2008 debido a los límites más estrictos y las normas de divulgación promulgadas tras la Ley Dodd-Frank.

Si la Reserva Federal orienta las tasas a la baja en 2026, los reajustes de las tasas de interés ajustables pueden generar vientos de cola para la refinanciación, pero el valor incorporado de las tasas fijas significa que es poco probable que el dominio de las tasas fijas disminuya notablemente en el mercado de préstamos hipotecarios de Estados Unidos.

Por plazo del préstamo: los plazos largos dominan, los plazos cortos se aceleran

Los préstamos a más de 20 años representaron el 87.62 % del mercado hipotecario estadounidense en 2024, lo que refleja la necesidad de asequibilidad para los jóvenes. Por el contrario, se prevé que los productos con vencimientos inferiores a 10 años tengan una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 7.76 % hasta 2030, ya que los prestatarios adinerados optan por una amortización rápida para generar capital y limitar los gastos por intereses a lo largo de la vida. El tamaño del mercado hipotecario estadounidense con vencimientos a 15 años suele coincidir con los ciclos de bajada de tipos, cuando los propietarios refinancian a plazos más cortos sin estrés en los pagos mensuales.

La elección de la duración del contrato sigue estando estrechamente vinculada a la estabilidad de los ingresos, el horizonte de jubilación y las preferencias de planificación fiscal. Las entidades crediticias promocionan planes de amortización flexibles en plataformas que no son de gestión de calidad para captar a profesionales autónomos con mayores ingresos que buscan planes de pago personalizados.

Análisis geográfico

La divergencia regional es marcada. California y Texas juntos representan una cuota de mercado considerable, pero sus trayectorias divergen. El alto costo de vida en California limita el crecimiento, mientras que Texas se beneficia de la inmigración y una economía diversificada que impulsa una expansión más rápida, un ritmo emblemático del Cinturón del Sol en general. Florida, Arizona y Carolina del Norte imitan a Texas, con una creciente afluencia de población, costos de la tierra comparativamente más bajos y un clima favorable para los negocios que supera el promedio nacional.

Las áreas metropolitanas costeras como Nueva York y Massachusetts tienen salarios medios superiores a los 600,000 USD, lo que requiere ingresos familiares superiores a los 150,000 USD para acceder a préstamos convencionales. Esta barrera de asequibilidad canaliza la migración hacia regiones del centro y sureste del continente, redistribuyendo el potencial de generación de empleos en todo el mercado hipotecario estadounidense. Los estados de la región montañosa del oeste —Colorado, Utah e Idaho— registran una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 5-6 % gracias al aumento de empleos tecnológicos y la migración relacionada con el estilo de vida.

Los condados rurales suelen depender de la financiación del USDA, aprovechando las ventajas de cero pago inicial para estabilizar las tasas de propiedad local. Sin embargo, el limitado parque de viviendas y los bajos valores de tasación limitan el volumen absoluto. Por lo tanto, la cuota de financiación pública es mayor en estas zonas que en sus homólogos urbanos, lo que refuerza el mosaico regional del mercado hipotecario estadounidense.